核心提示：許多企業(yè)家亦開(kāi)始看淡房市，“崩盤(pán)論”卷土重來(lái)，整個(gè)行業(yè)正如履薄冰。為避開(kāi)險(xiǎn)灘，房產(chǎn)巨頭已加緊布局新領(lǐng)域，尋求新的增長(zhǎng)引擎。

《支點(diǎn)》記者 袁陽(yáng)平

新春剛啟之際，萬(wàn)科集團(tuán)總裁郁亮“取經(jīng)”歸來(lái)。

近半年的不定期走訪，郁亮去了小米、騰訊、阿里等國(guó)內(nèi)知名互聯(lián)網(wǎng)公司，并由此堅(jiān)定了“房地產(chǎn)行業(yè)不會(huì)被顛覆”的判斷。這位少帥心中的石頭雖然放下了，但年初多位房產(chǎn)巨頭先后看淡中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的言論，卻讓“崩盤(pán)論”卷土重來(lái)。

站在房地產(chǎn)調(diào)控政策新出臺(tái)后的又一個(gè)起點(diǎn)上，企業(yè)家們開(kāi)始轉(zhuǎn)身謀劃，以期找到未來(lái)新的增長(zhǎng)引擎。其中包括萬(wàn)達(dá)集團(tuán)、萬(wàn)科地產(chǎn)、綠地集團(tuán)等多家房企“觸電”兇猛，昭示著房地產(chǎn)行業(yè)將面臨深層次轉(zhuǎn)型，重新布局已箭在弦上。

巨頭們的“盛世危言”

春節(jié)過(guò)后房市能否呈現(xiàn)“金三銀四”的行情，房地產(chǎn)業(yè)界早已吵開(kāi)了鍋。

在今年的亞布力論壇上，房產(chǎn)巨頭們對(duì)房市走勢(shì)亦是喜憂參半。華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)表示，今年宏觀經(jīng)濟(jì)下行的壓力加大，土地供應(yīng)量比去年增加很多，庫(kù)存不斷增加，與2013年相比房?jī)r(jià)增幅和成交量增幅都會(huì)大幅下滑。

但在一片看跌聲中，也有專家持不同意見(jiàn)。國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心研究員吳敬璉在2月初的“中國(guó)經(jīng)濟(jì)50人論壇年會(huì)”上表示，中國(guó)經(jīng)濟(jì)今年還會(huì)非常困難，但他接著說(shuō)：“如果央行大量印發(fā)鈔票，房?jī)r(jià)還會(huì)繼續(xù)上漲?！?/p>

“我看平房市?！泵髦脴I(yè)董事長(zhǎng)劉道明接受本刊記者采訪時(shí)稱。

可話音剛落，今春以來(lái)全國(guó)房市便出現(xiàn)了“量?jī)r(jià)齊跌”現(xiàn)象，業(yè)界已覺(jué)倒春寒的來(lái)襲。

來(lái)自廣州的官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2014年1月，廣州一手住宅成交5354套，同比減少47.9%，成交均價(jià)12578元，同比下降9.1%，春節(jié)期間廣州中心六區(qū)更是出現(xiàn)了零成交。而杭州一樓盤(pán)甚至打出了直降6000元/平方米的口號(hào)，更是讓人們嘀咕倒春寒難道比三九天還要冷？

中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)聯(lián)席執(zhí)行總裁丁祖昱接受《支點(diǎn)》記者采訪時(shí)對(duì)房市提出風(fēng)險(xiǎn)警示：今年的市場(chǎng)沒(méi)有想象當(dāng)中那么好。對(duì)于二線城市，他表示最大優(yōu)勢(shì)在于它對(duì)周邊區(qū)域和城市的吸附力，各地行情各不相同。

丁祖昱還直言，多數(shù)三線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展空間也有限。

布局四大領(lǐng)域

只要有泡沫，總會(huì)有破滅的一天，這只是時(shí)間問(wèn)題。而先知先覺(jué)的房產(chǎn)巨頭早已暗地下手“造船”，尋找新的思路進(jìn)行布局，增強(qiáng)抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

在獲悉《政府工作報(bào)告》對(duì)房市提出分類調(diào)控的政策后，郁亮認(rèn)為這反映中央的調(diào)控工作已經(jīng)回到根本，解決市民的居住問(wèn)題，這將幫助內(nèi)地樓市健康發(fā)展，“內(nèi)地樓市未來(lái)15年都不會(huì)出現(xiàn)大問(wèn)題?！?/p>

此前半年內(nèi)，郁亮拜訪了多家國(guó)內(nèi)電商巨頭。雖然他并不認(rèn)為互聯(lián)網(wǎng)思維是什么“洪水猛獸”，但如何將互聯(lián)網(wǎng)思維與主業(yè)聯(lián)系起來(lái)，萬(wàn)科正謀劃著另一片藍(lán)海。

與萬(wàn)科一起向電商靠攏的還有另一家房產(chǎn)龍頭企業(yè)——萬(wàn)達(dá)集團(tuán)。從2013年開(kāi)始，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林就表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮不會(huì)超過(guò)10年。為謀求生存發(fā)展，萬(wàn)達(dá)開(kāi)始在電商圈百萬(wàn)年薪高調(diào)挖人。同時(shí)，他還明確表態(tài)，今年將與阿里或騰訊其中一家企業(yè)合作。

在房產(chǎn)巨頭們開(kāi)始布局電商之時(shí)，不少房企正加大力度開(kāi)拓全球市場(chǎng)，其中就有萬(wàn)科、綠地、碧桂園等房企正忙著向海外房產(chǎn)市場(chǎng)擴(kuò)張。

大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)海外并購(gòu)就有“不差錢”一說(shuō)，其先后購(gòu)買的資產(chǎn)包括美國(guó)一家院線公司、英國(guó)一家游艇公司和倫敦一家酒店等，都是大手筆，而且收購(gòu)步伐尚未止步。

總部位于上海的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)綠地集團(tuán)，在美國(guó)、澳大利亞和韓國(guó)收購(gòu)有房地產(chǎn)項(xiàng)目，以期在中國(guó)人海外購(gòu)房需求增長(zhǎng)的趨勢(shì)中獲益。

中國(guó)海外投資聯(lián)合會(huì)預(yù)測(cè)，未來(lái)中國(guó)個(gè)人投資者海外置業(yè)的規(guī)模將超過(guò)1.1萬(wàn)億元人民幣，房企海外投資之路還將繼續(xù)擴(kuò)張。

綠地集團(tuán)董事長(zhǎng)張玉良接受媒體書(shū)面采訪時(shí)表示，今年綠地海外業(yè)務(wù)銷售收入有望超過(guò)20億元，并將致力在區(qū)域布局、運(yùn)行質(zhì)量上取得新的進(jìn)展?！肮菊诩铀賹?shí)現(xiàn)從單一開(kāi)發(fā)到綜合開(kāi)發(fā)，從國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)到國(guó)際開(kāi)發(fā)，從單純開(kāi)發(fā)到開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)并重的深刻轉(zhuǎn)型?！彼f(shuō)。

隨著中國(guó)人口老齡化加速，養(yǎng)老地產(chǎn)受不少房企青睞。數(shù)據(jù)顯示，到2050年，中國(guó)養(yǎng)老市場(chǎng)需求有望突破17萬(wàn)億元。

除了上述三大領(lǐng)域外，房產(chǎn)商們還熱衷于打造旅游地產(chǎn)，萬(wàn)達(dá)、復(fù)星等企業(yè)已開(kāi)始進(jìn)入。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，全國(guó)百?gòu)?qiáng)房企中，至少有1/3加入了旅游地產(chǎn)領(lǐng)域。

房企多元化布局并非萬(wàn)能靈藥。丁祖昱告訴記者，房企的多元化布局將困難重重。目前房企要尋找與房地產(chǎn)行業(yè)在收入、利潤(rùn)等方面相匹配的相關(guān)行業(yè)，可選擇性并不多。

“對(duì)于我們來(lái)說(shuō)，專業(yè)化更重要，要做專、做精房地產(chǎn)行業(yè)?！眲⒌烂髡J(rèn)為，目前公司正考慮收縮戰(zhàn)線。今年2月28日，“名流置業(yè)”正式更名為“美好集團(tuán)”，其發(fā)展戰(zhàn)略仍提倡：精品化的產(chǎn)品品牌戰(zhàn)略。

新長(zhǎng)江地產(chǎn)總經(jīng)理陳學(xué)明亦贊成房企專業(yè)化道路。但他告訴本刊記者，房企是否采取多元化布局，應(yīng)由企業(yè)自身發(fā)展實(shí)力而定，如擁有龐大不動(dòng)產(chǎn)的萬(wàn)達(dá)集團(tuán)，就需要多元化戰(zhàn)略來(lái)盤(pán)活全局。

挖掘新贏利點(diǎn)

多元化布局是眾多開(kāi)發(fā)商的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，但眼前擺在房產(chǎn)界更重要的一件事，則是要探索新的盈利模式。

萬(wàn)科集團(tuán)正思考如何從超過(guò)300萬(wàn)業(yè)主的身上挖出新贏利點(diǎn)，并率先提出社區(qū)金融概念，給整個(gè)行業(yè)帶來(lái)了新一輪頭腦風(fēng)暴。

去年，萬(wàn)科入股徽商銀行，成為第一大股東。嘗試社區(qū)金融的新動(dòng)作，反映出萬(wàn)科正在從賣產(chǎn)品的階段過(guò)渡到做產(chǎn)品、賣服務(wù)的階段，這將顛覆內(nèi)地房地產(chǎn)延續(xù)20余年的舊有經(jīng)營(yíng)模式。

“萬(wàn)科下一步的商業(yè)模式將與蘇寧、阿里巴巴、菜鳥(niǎo)網(wǎng)絡(luò)等的商業(yè)模式如出一轍，將產(chǎn)業(yè)鏈的上下游全線打通，利用萬(wàn)科充沛的金融資源為其提供服務(wù)，吃定供應(yīng)商和業(yè)主，以獲得更高的利潤(rùn)?！比f(wàn)科集團(tuán)執(zhí)行副總裁毛大慶在一次業(yè)界公開(kāi)演講時(shí)如是說(shuō)。endprint

丁祖昱對(duì)萬(wàn)科的新動(dòng)向也表示肯定：“無(wú)論在系統(tǒng)性、綜合性層面，還是在具體的運(yùn)作層面，以及對(duì)未來(lái)的前瞻性、對(duì)海外先進(jìn)模式的學(xué)習(xí)方面，萬(wàn)科表現(xiàn)得更加穩(wěn)健。”

萬(wàn)通控股董事長(zhǎng)馮侖則將目光掃向立體城市。“我希望立體城市能真正創(chuàng)造一種商業(yè)模式，能夠讓人們感覺(jué)到新型城鎮(zhèn)化帶來(lái)的生命力、便利性，以及社會(huì)管理與人的尊嚴(yán)的提升。”馮侖說(shuō)，他將立體城市形容為“中年得子”，該模式相當(dāng)于社區(qū)俱樂(lè)部，在里面取得業(yè)主和就業(yè)資格，業(yè)主會(huì)有很多照顧。

新型城鎮(zhèn)化不僅為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)帶來(lái)大量新增需求，也將對(duì)房地產(chǎn)新的商業(yè)模式產(chǎn)生重要影響。

丁祖昱表示，隨著樓市宏觀調(diào)控政策的到位，房地產(chǎn)市場(chǎng)將日益走向成熟。隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化推進(jìn)，未來(lái)10年樓市成交量將提升一倍。房地產(chǎn)行業(yè)將呈現(xiàn)穩(wěn)步增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。

不過(guò)，朗詩(shī)綠色地產(chǎn)武漢公司總經(jīng)理朱賢坤接受本刊采訪時(shí)表示，由于目前中國(guó)針對(duì)中小城鎮(zhèn)的規(guī)模并不確定，這將直接影響房企挖掘新贏利點(diǎn)的政策取向。

“未來(lái)我們將著重挖掘海外房地產(chǎn)市場(chǎng)，及進(jìn)軍金融業(yè)等。”牛賢坤如是稱。他對(duì)今年房市持謹(jǐn)慎態(tài)度。

陳學(xué)明也表示，目前是房地產(chǎn)行業(yè)的政策焦慮期。總體來(lái)看，他認(rèn)為房市處于正常發(fā)展水平，但政策的不明朗讓房企分身乏力。

再出發(fā)起步艱難

對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)而言，毫無(wú)疑問(wèn)前10年是最好的年代，也是最難解釋的年代。

早在2004年，中央即著手調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，但至今房市依舊沒(méi)有走出一邊調(diào)控、一邊上漲的怪圈。

中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)將向何處去？馮侖撰文稱，未來(lái)十年，是民營(yíng)企業(yè)發(fā)展的黃金十年，政府簡(jiǎn)化行政審批，擴(kuò)大民營(yíng)企業(yè)的準(zhǔn)入，使民企得到的市場(chǎng)空間越來(lái)越大，政府的手往回縮，民企市場(chǎng)就會(huì)變大。

“未來(lái)，政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的政策非常清晰：政府管保障，市場(chǎng)滿足多層次需求。而隨著城鎮(zhèn)化的發(fā)展，物流、醫(yī)療、公共物業(yè)、商業(yè)物業(yè)等非住宅會(huì)越來(lái)越多釋放出來(lái)。所以，未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)還有10到20年好光景，只不過(guò)是從住宅轉(zhuǎn)到非住宅?！瘪T侖如是寫(xiě)道。

綠地集團(tuán)亦看好房市發(fā)展的大趨勢(shì)。數(shù)據(jù)顯示，去年綠地增速達(dá)到53%，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入1625億元，只比排名首位的萬(wàn)科少84億元。

綠地集團(tuán)一高層人士告訴本刊記者，按照集團(tuán)戰(zhàn)略分析部署，下一個(gè)十年，城鎮(zhèn)化是經(jīng)濟(jì)發(fā)展最大的引擎和紅利，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)而言，會(huì)有更直接的收益。未來(lái)十年，房地產(chǎn)企業(yè)，尤其是龍頭企業(yè)仍大有作為。

就在上月初，綠地集團(tuán)執(zhí)行副總裁孫志文在接受媒體專訪時(shí)透露，從前年起，綠地集團(tuán)明文規(guī)定不進(jìn)三四線城市，但從去年下半年起加大了一、二線城市的投資力度。

今年全國(guó)“兩會(huì)”期間，房地產(chǎn)調(diào)控出現(xiàn)微妙變化，一刀切轉(zhuǎn)變?yōu)椤半p向調(diào)控”，亦即“分類指導(dǎo)”。丁祖昱指出，該政策明確將抑制過(guò)熱區(qū)域房?jī)r(jià)上漲，化解一線城市“樓市泡沫”風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)又為偏冷的二三線城市房市“松綁”看到了希望，便房地產(chǎn)行業(yè)有序步入正常軌道。他認(rèn)為，由于新的政策才出臺(tái)，房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)有待觀察。

房產(chǎn)新政落地后，保利、萬(wàn)科等大型房企則明確稱廣深等一線城市房產(chǎn)項(xiàng)目不降價(jià)?！邦A(yù)計(jì)一線等房產(chǎn)熱點(diǎn)城市限購(gòu)政策將持續(xù)?！标悓W(xué)明稱，“如武漢等二三線城區(qū)房產(chǎn)板塊發(fā)展不均衡，分類指導(dǎo)將有利于其樓市良性發(fā)展?！?/p>

從全球經(jīng)濟(jì)緩慢復(fù)蘇、國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)回暖的宏觀背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)正邁過(guò)高價(jià)增長(zhǎng)的“黃金十年”，有望跨向集約化、規(guī)?；⒓?xì)分化的“鉑金時(shí)代”。

然而，恰逢中國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)關(guān)口，房地產(chǎn)行業(yè)，再次出發(fā)不會(huì)一帆風(fēng)順。（支點(diǎn)雜志2014年4月刊）endprint