王占岐，楊 俊，余 強

（中國地質(zhì)大學（武漢）公共管理學院，湖北 武漢 430074）

小城鎮(zhèn)群基準地價評估研究

王占岐，楊 俊，余 強

（中國地質(zhì)大學（武漢）公共管理學院，湖北 武漢 430074）

研究目的：探索小城鎮(zhèn)群基準地價評估的技術(shù)方法，科學測算小城鎮(zhèn)群商業(yè)、住宅和工業(yè)用地基準地價，為小城鎮(zhèn)群基準地價評估研究提供參考。研究方法：文獻資料法，實證研究法。研究結(jié)果：運用區(qū)域土地分等原理將同一區(qū)域的小城鎮(zhèn)作為一個整體，即小城鎮(zhèn)群統(tǒng)一研究，以鎮(zhèn)為單元，構(gòu)建指標體系對各個小城鎮(zhèn)進行分等，通過回歸分析建立商業(yè)、住宅、工業(yè)用地地價與分等指數(shù)之間的關(guān)系模型，較好地測算各類用地基準地價。研究結(jié)論：研究提出的方法不僅克服了小城鎮(zhèn)基準地價評估資料缺乏等問題，而且將同一區(qū)域的小城鎮(zhèn)作為一個整體研究，使不同小城鎮(zhèn)之間地價具有可比性，對規(guī)范區(qū)域土地市場具有重要意義。

土地評估；基準地價；小城鎮(zhèn)；土地分等；地價模型

改革開放30多年來，中國小城鎮(zhèn)發(fā)展迅猛，小城鎮(zhèn)的快速發(fā)展對加快中國城市化進程，轉(zhuǎn)移農(nóng)村剩余勞動力，保持農(nóng)村穩(wěn)定，促進農(nóng)村社會、經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展都起到了積極作用[1]。尤其近10年來，中國工業(yè)化和城鎮(zhèn)化進程持續(xù)加快，小城鎮(zhèn)的數(shù)量、面積和人口規(guī)模迅速擴大，發(fā)達地區(qū)出現(xiàn)了小城鎮(zhèn)群[2]。然而，與大城市（鎮(zhèn)）相比，迅速發(fā)展的小城鎮(zhèn)土地市場不夠規(guī)范，土地定級估價工作也相對起步較晚，小城鎮(zhèn)間的土地經(jīng)濟質(zhì)量缺乏橫向比較，利用率低，土地資源被大量閑置和浪費，土地價格隨意性大，缺乏科學性。因此，為了促進小城鎮(zhèn)土地有償使用合理化、科學化，同時也為了促進小城鎮(zhèn)土地節(jié)約、集約利用和城鎮(zhèn)經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展，探索小城鎮(zhèn)群土地估價問題具有重要的理論和實踐意義[3-5]。本文在總結(jié)小城鎮(zhèn)群基準地價評估現(xiàn)存困境和現(xiàn)有小城鎮(zhèn)基準地價相關(guān)研究文獻回顧的基礎(chǔ)上，提出了“小城鎮(zhèn)群基準地價評估”的思想以及技術(shù)方法，并以廣東省惠州市三棟、瀝林、馬安等鎮(zhèn)作實證研究，擬解決當前中國小城鎮(zhèn)基準地價評估工作實際操作中的難題，為小城鎮(zhèn)群基準地價評估提供參考。

1 小城鎮(zhèn)基準地價評估面臨的困境

1.1 地價評估資料少,樣點可利用率低

小城鎮(zhèn)土地交易數(shù)量少造成地價樣點資料偏少。由于小城鎮(zhèn)還未形成完整的地價評估資料體系，導致有些資料，如規(guī)劃覆蓋率、容積率、地價指數(shù)、房屋重置價、物價指數(shù)等資料缺乏，不利于評估工作的進行。同時，因其土地交易管理滯后，市場交易極不規(guī)范，導致交易價格存在較大隨意性，甚至出現(xiàn)樣點測算地價為負值的情況。評估資料的缺乏和較低的樣點可利用率給小城鎮(zhèn)土地定級及基準地價評估工作造成了很多困難。

1.2 土地交易實例分布不均勻，形式單一

土地的交易量與土地質(zhì)量、區(qū)位以及土地利用效益直接相關(guān)。小城鎮(zhèn)住宅用地和工業(yè)用地效益較低，流動性差，其交易量較小。相較大城市，小城鎮(zhèn)土地交易分布差異更為明顯：高級別地段和道路兩側(cè)用地效益高，土地交易多集中于此，而其他地段則交易實例極少，甚至出現(xiàn)在大面積區(qū)域內(nèi)很難找到交易樣點的現(xiàn)象[6]。同時，在交易實例中，由于小城鎮(zhèn)自身土地市場不發(fā)育，土地交易呈現(xiàn)形式較為單一的特點。其中，商業(yè)用地樣點主要以商鋪和門面出租為主，其他交易類型幾乎沒有；住宅用地則主要以房屋出租為主，房屋買賣樣點較少；工業(yè)用地的出讓樣點更是寥寥無幾。

1.3 土地交易中隱價瞞價現(xiàn)象嚴重

小城鎮(zhèn)的土地市場還處于初級階段，由于土地交易制度不夠規(guī)范、市場管理松散，土地交易大多私下進行，而交易雙方為了逃避或少交稅費經(jīng)常少報、瞞報房地交易價格，致使樣點調(diào)查信息嚴重失真[7]。加之小城鎮(zhèn)土地管理工作滯后，土地管理部門掌握的土地交易數(shù)據(jù)時效性較差，小城鎮(zhèn)的基準地價評估工作所必需的數(shù)據(jù)和資料的準確性無法保證[8]。

1.4 小城鎮(zhèn)群地價體系性缺乏，可比性差

由于小城鎮(zhèn)相關(guān)資料缺乏，對每一個城鎮(zhèn)單獨進行土地定級和基準地價評估不僅操作難度大、科學性差，而且即使單獨做出成果，城鎮(zhèn)群中每個城鎮(zhèn)之間的地價也沒有可比性，造成城鎮(zhèn)之間為了招商引資或爭取項目而相互壓低地價，不僅會造成國有土地資產(chǎn)流失，同時低地價也不利于運用市場機制優(yōu)化配置土地資源，從客觀上鼓勵地方政府追求近期利益，低層次重復建設(shè)，盲目、粗放發(fā)展，為長遠、持續(xù)、健康發(fā)展埋下隱患[9-10]。

2 文獻回顧

目前國內(nèi)已有研究多是對單個小城鎮(zhèn)基準地價相關(guān)問題的探索。其文獻成果大致可分為4個方面：一是小城鎮(zhèn)基準地價評估方法。王璦玲提出小城鎮(zhèn)基準地價評估可以在土地定級的基礎(chǔ)上進行[11]；周國華通過實證研究指出小城鎮(zhèn)工業(yè)用地基準地價可以根據(jù)住宅用地基準地價進行測算[12]。二是在已有基準地價基礎(chǔ)上小城鎮(zhèn)基準地價更新的方法。趙曉玲介紹了基于計算機編程處理的小城鎮(zhèn)基準地價更新的流程和模型[13]；姚繼蘭介紹了基準地價更新的常用方法，指出小城鎮(zhèn)應(yīng)結(jié)合自身實際選擇合適的方法進行基準地價的更新[14]。三是小城鎮(zhèn)基準地價的空間格局。蘇蒙蒙歸納了城鎮(zhèn)地價內(nèi)部變化的一般規(guī)律，并借助ArcGIS軟件揭示其空間格局及形成機制[15]；焦利民運用路徑間隔的半方差統(tǒng)計方法進行基準地價水平的空間變異尺度分析[16]。四是小城鎮(zhèn)基準地價的影響因子。張裕鳳采用比較分析法分別探究了小城鎮(zhèn)商業(yè)、住宅和工業(yè)用地基準地價的影響因素，指出區(qū)位條件是影響基準地價的首要因素[17]；魯成樹辨析了小城鎮(zhèn)基準地價的內(nèi)在影響因素并研究了其基準地價的演化機理[18]。

盡管國內(nèi)學者對于小城鎮(zhèn)基準地價作了大量有益探索，研究也較為全面，但研究視角還是從單個小城鎮(zhèn)出發(fā)，忽視了現(xiàn)實操作中小城鎮(zhèn)基準地價評估面臨的諸多問題，指導性不強。筆者通過若干小城鎮(zhèn)基準地價評估工作的實踐發(fā)現(xiàn)，若將區(qū)域內(nèi)小城鎮(zhèn)作為小城鎮(zhèn)群的整體去進行基準地價的評估，可以較好地解決當前小城鎮(zhèn)基準地價評估工作所面臨的困難，提高評估的精確性。

3 小城鎮(zhèn)群基準地價評估技術(shù)路線

從基準地價評估的角度來看，一方面小城鎮(zhèn)各類用地交易實例普遍較少，若以小城鎮(zhèn)的個體單獨去進行基準地價評估，則市場交易案例難以滿足數(shù)理統(tǒng)計的要求[19]。另一方面，由于中國城鎮(zhèn)土地所有權(quán)屬于國家，土地交易只能是土地使用權(quán)在一定時期內(nèi)的出讓，小城鎮(zhèn)土地價格在某種程度上說就是指土地的使用權(quán)價格。根據(jù)馬克思的地租地價理論，小城鎮(zhèn)土地價格可以表示為：

式1中，P為土地價格，R為地租，r為土地資本化率，n為土地使用權(quán)出讓年限?？梢园l(fā)現(xiàn)，小城鎮(zhèn)土地價格與地租密切相關(guān)。地租主要是由級差地租Ⅰ，即土地的區(qū)位條件所產(chǎn)生。既小城鎮(zhèn)基準地價與區(qū)域內(nèi)土地的等別有著直接相關(guān)性。

從小城鎮(zhèn)群自身特點的角度來看，一方面，小城鎮(zhèn)群是指在城鎮(zhèn)分布較為密集地區(qū)，由多個小城鎮(zhèn)組成的，具有較高經(jīng)濟、社會、空間整合聯(lián)系或要求的地域，其包含空間形態(tài)上的地理鄰近性和功能內(nèi)涵上的密切關(guān)聯(lián)性兩大特征。尤其是在當前城鎮(zhèn)化背景和城鎮(zhèn)外生發(fā)展模式下，作為一定地域范圍內(nèi)的城鎮(zhèn)化過程與狀態(tài)，小城鎮(zhèn)規(guī)模日益發(fā)展壯大的同時，相鄰小城鎮(zhèn)間的聯(lián)系與合作也越來越密切，整體性越來越突出。另一方面，小城鎮(zhèn)群中各城鎮(zhèn)經(jīng)濟發(fā)展水平、社會環(huán)境因素和自然區(qū)位條件的差別導致土地質(zhì)量和收益存在顯著的差異。而城鎮(zhèn)土地分等正是通過對影響城鎮(zhèn)土地質(zhì)量的經(jīng)濟、社會、自然等因素進行綜合分析，其反映和揭示的就是城鎮(zhèn)與城鎮(zhèn)之間土地質(zhì)量的差異。再者，小城鎮(zhèn)群中各城鎮(zhèn)處于同一市場圈，故對于小城鎮(zhèn)群基準地價評估來說，城鎮(zhèn)土地分等可以較好地反映區(qū)域內(nèi)不同城鎮(zhèn)的土地價格水平。

因此，本文提出了在城鎮(zhèn)土地分等的基礎(chǔ)上進行小城鎮(zhèn)群基準地價評估的技術(shù)方法。既將區(qū)域內(nèi)的小城鎮(zhèn)分為經(jīng)濟較發(fā)達城鎮(zhèn)和一般城鎮(zhèn)。經(jīng)濟較發(fā)達城鎮(zhèn)是指城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施完善、土地功能分區(qū)比較明顯、土地市場相對比較發(fā)育、土地評估基礎(chǔ)資料比較豐富、城鎮(zhèn)內(nèi)土地級差收益比較大（可進行土地分級）的城鎮(zhèn)；一般城鎮(zhèn)是指城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施相對不夠完善、土地市場發(fā)育差、土地評估基礎(chǔ)資料比較缺乏、城鎮(zhèn)內(nèi)土地級差收益不明顯的城鎮(zhèn)。借助經(jīng)濟發(fā)達城鎮(zhèn)土地分等和基準地價評估資料，將區(qū)域城鎮(zhèn)看作城鎮(zhèn)群的整體，以分等指數(shù)揭示各城鎮(zhèn)之間土地質(zhì)量和土地收益的差異本質(zhì)，并對區(qū)域城鎮(zhèn)等別進行初步劃分。最后，通過各城鎮(zhèn)樣點地價平均值和分等指數(shù)建立回歸模型測算各城鎮(zhèn)各類用地的地價水平。

4 實證研究

4.1 研究區(qū)概況

惠城區(qū)位于廣東省東南部，地理位置為東經(jīng)113°49′—115°25′，北緯22°33′—23°57′，是惠州市的政治、經(jīng)濟、文化和交通中心。全區(qū)總面積1471 km2，轄橋東、橋西等10個街道辦事處和三棟、瀝林、馬安、潼僑、潼湖、汝湖、橫瀝、蘆洲8個鎮(zhèn)，總?cè)丝诩s120萬人。良好的自然條件、優(yōu)越的地理區(qū)位加之完善的配套基礎(chǔ)設(shè)施，為惠城區(qū)的發(fā)展提供了得天獨厚的條件。尤其是近年來，全區(qū)社會經(jīng)濟迅猛發(fā)展，土地市場日漸活躍，然而其下轄的小城鎮(zhèn)由于長期缺乏準確、合理、具有可比性的基準地價評估體系，各類用地價格隨意性較大，極易造成國有資產(chǎn)的無形流失，亟需建立科學的小城鎮(zhèn)基準地價評估體系對惠城區(qū)各小城鎮(zhèn)基準地價進行評估，以規(guī)范土地交易市場。

4.2 數(shù)據(jù)來源

各小城鎮(zhèn)人口、工業(yè)產(chǎn)值、人均耕地面積等數(shù)據(jù)來源于《惠州市統(tǒng)計年鑒》；道路、建成區(qū)面積、城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施等數(shù)據(jù)來源于各鄉(xiāng)鎮(zhèn)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)總體規(guī)劃、交通規(guī)劃資料；土地市場交易數(shù)據(jù)來源于惠州市國土資源局提供的土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓資料；房屋出租、商品房出售、鋪面出租等數(shù)據(jù)主要來源于實地的調(diào)查；估價參數(shù)資料由對各城鎮(zhèn)相關(guān)部門的走訪調(diào)查獲取。

4.3 結(jié)果與分析

4.3.1 分等因素因子選擇及權(quán)重確定 在小城鎮(zhèn)土地分等因素、因子選擇上，首先，必須考慮因素、因子指標值的變化對小城鎮(zhèn)土地質(zhì)量有顯著影響，且能直接客觀反映城鎮(zhèn)土地等別的高低；其次，因素、因子的指標值有較大的變化范圍；第三，選擇的因素、因子對不同性質(zhì)城鎮(zhèn)的影響有較大差異，其指標能夠反映不同性質(zhì)城鎮(zhèn)之間的土地等別差異；第四，城鎮(zhèn)土地分等因素、因子的指標易通過統(tǒng)計資料獲取或易量化處理[20]。在以上原則的指導下，本文通過專家咨詢法確定了分等的因素、因子體系；因素、因子權(quán)重主要通過因素成對比較法確定。分等因素、因子體系及權(quán)重見表1。

表1 分等因素、因子權(quán)重總表Tab.1 Weights of classification factors and sub-factors

4.3.2 因子評價指標原始值賦分標準 在選取的評價因子中，城鎮(zhèn)人口規(guī)模、建成區(qū)面積、工業(yè)經(jīng)濟規(guī)模、工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值、稅收收入等因子都可以通過相關(guān)資料數(shù)據(jù)直接進行計算，但城鎮(zhèn)對外輻射能力、醫(yī)院和銀行等因子原始值無法直接定量化，因此需先進行賦分。經(jīng)過對衛(wèi)生局、交通局、規(guī)劃局、國土局有關(guān)專家的征詢，確定的交通方式、醫(yī)院和銀行對城鎮(zhèn)的賦分標準為：干線鐵路（6分/條）、支線鐵路（4分/條）、高速鐵路（5分/條）、干線公路（4分/條）、支線公路（2分/條）、國內(nèi)支線機場（4分/個）、甲等醫(yī)院（5分/個）、乙等醫(yī)院（3分/個）、綜合衛(wèi)生所（1分/個）、銀行（4分/個）、信用社（2分/個）。

4.3.3 因子評價指標標準化 為了使指標具有可比性，需要對原始值進行指標的標準化。根據(jù)實際情況，研究對城鎮(zhèn)對外輻射能力、城鎮(zhèn)人口規(guī)模、工業(yè)經(jīng)濟規(guī)模、醫(yī)院、學校、工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值和稅收收入，采取極大值標準化；而區(qū)位條件因子的影響方式與其他因子不同，采用極值標準化。

（1）極大值標準化：

式2中，Yij為i城鎮(zhèn)的第j項因子標準化分值；aij為i城鎮(zhèn)的第j項因子的實際值；i為城鎮(zhèn)個數(shù)（i=1，2，3，…）；j為因子個數(shù)（j=1，2，3，…）。

（2）極值標準化：

式3中，Yij為i城鎮(zhèn)的第j項因子標準化分值；aij為i城鎮(zhèn)的第j項因子的實際值；amax為各城鎮(zhèn)aij指標的最大值。amin為各城鎮(zhèn)aij指標的最小值。

4.3.4 綜合分值計算 各小城鎮(zhèn)分等的綜合分值采用加權(quán)求和法計算，公式為：

式4中，F(xiàn)i為第i個城鎮(zhèn)土地綜合指數(shù)；Yij為第i個城鎮(zhèn)第j類因子的標準化指標值；Wj為第j類因子的權(quán)重值；n為因素個數(shù)。

各鎮(zhèn)因素、因子標準化分值及分等綜合分值計算結(jié)果見表2；各鎮(zhèn)分等綜合分值排序見表3。

表2 綜合分值計算結(jié)果表Tab.2 Results of credit values of each town

表3 各鎮(zhèn)分等綜合分值排序表Tab.3 Rankings of comprehensive credits of each town

4.3.5 基準地價測算 中心城區(qū)已經(jīng)有土地定級及基準地價成果，而中心城區(qū)與待評估小城鎮(zhèn)距離又較近，而且其都處在惠城區(qū)范圍內(nèi)，為充分利用中心城區(qū)已有地價成果，提高評估結(jié)果的準確性，建立地價模型時把中心城區(qū)也當作一個鎮(zhèn)，與其他小城鎮(zhèn)組成小城鎮(zhèn)群一起考慮。由于三棟、瀝林、馬安等8個鎮(zhèn)土地利用分異不夠明顯，因此每個鎮(zhèn)只分一個土地級別。

地價測算分別采用各鎮(zhèn)商業(yè)、住宅和工業(yè)用地樣點地價與各鎮(zhèn)分等綜合分值之間建立回歸模型。根據(jù)回歸分析建立的商業(yè)、住宅、工業(yè)用地基準地價模型分別見式5—式7；商業(yè)、住宅和工業(yè)用地基準地價與分等指數(shù)模型圖分別見圖1—圖3；商業(yè)、住宅、工業(yè)用地基準地價見表4。

表4 各鎮(zhèn)商業(yè)、住宅、工業(yè)用地測算基準地價表（地面價：元/m2）Tab.4 Benchmark land prices of commercial land, residential land and industrial land of each town （land prices: yuan/m2）

5 結(jié)論與討論

本文以惠城區(qū)小城鎮(zhèn)群為例，將同一區(qū)域內(nèi)的城鎮(zhèn)作為一個城鎮(zhèn)群，運用城鎮(zhèn)土地分等的原理對城鎮(zhèn)群土地進行分等，然后對不同用地類型樣點地價與分等指數(shù)之間進行回歸分析，建立地價與分等指數(shù)之間的模型，測算了各小城鎮(zhèn)不同用地類型的基準地價，并得出以下主要結(jié)論：

（1）小城鎮(zhèn)基準地價評估是小城鎮(zhèn)土地市場管理和土地經(jīng)營的一項重要的基礎(chǔ)性工作。然而，小城鎮(zhèn)基準地價評估存在評估資料少、樣點可用率低、土地交易分布不均、隱價瞞價、地價可比性差等問題，以傳統(tǒng)評估方法對單獨的小城鎮(zhèn)基準地價進行評估會造成評估結(jié)果失真或無法操作的現(xiàn)象。

圖1 商業(yè)用地基準地價與分等指數(shù)模型圖Fig.1 Classification index model of commercial land

圖2 住宅用地基準地價與分等指數(shù)模型圖Fig.2 Classification index model of residential land

圖3 工業(yè)用地基準地價與分等指數(shù)模型圖Fig.3 Classification index model of industrial land

（2）在小城鎮(zhèn)基準地價評估中，將其周邊較為發(fā)達的、土地交易樣點較多或者已經(jīng)有基準地價成果的城鎮(zhèn)納入待評估的小城鎮(zhèn)，組成城鎮(zhèn)群的整體進行基準地價評估，可以避免實際操作中許多小城鎮(zhèn)因地價樣點太少無法與分等指數(shù)建立回歸模型的問題，不僅提高了模型的可靠性，還能使各個城鎮(zhèn)之間的地價具有可比性,對規(guī)范區(qū)域小城鎮(zhèn)土地市場具有重要意義。

（3）本文提出的小城鎮(zhèn)群基準地價評估方法建立在土地分等基礎(chǔ)之上，這是根據(jù)馬克思的地租地價理論進行推演，并結(jié)合小城鎮(zhèn)自身的特點得出的。該方法在惠州市惠城區(qū)、武漢市東西湖區(qū)等多個小城鎮(zhèn)群基準地價評估的實踐中得到了應(yīng)用，基準地價評估結(jié)果經(jīng)反饋，符合當?shù)氐膶嶋H情況，證明土地分等能夠較好體現(xiàn)出小城鎮(zhèn)群各小城鎮(zhèn)之間的土地質(zhì)量及價格差異關(guān)系，說明該方法可以適用于小城鎮(zhèn)群基準地價的評估。

（4）目前國內(nèi)小城鎮(zhèn)群基準地價研究尚處于發(fā)展階段，本文提出的方法也只是一種探索性的嘗試。在小城鎮(zhèn)并不密集的區(qū)域，或是區(qū)域發(fā)展較為落后、沒有明顯的發(fā)達城鎮(zhèn)的情況下，受樣點和基礎(chǔ)資料的制約，該方法評估的準確性可能會受到較大影響。如何進一步提高該方法的精度以及其在小城鎮(zhèn)群基準地價評估中的廣泛適用性是今后研究應(yīng)重點解決的問題。同時，探究小城鎮(zhèn)群中各小城鎮(zhèn)空間的相鄰和距離對小城鎮(zhèn)基準地價一體化評估結(jié)果的影響和可靠性以及各小城鎮(zhèn)內(nèi)部特殊性與一體化評估中空間位置的相關(guān)性和差異性問題也是后續(xù)研究有待完善之處。

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（本文責編：郎海鷗）

Study on Benchmark Land Price Evaluation in Small-town Cluster

WANG Zhan-qi, YANG Jun, YU Qiang
（School of Public Administration, China University of Geosciences, Wuhan 430074, China）

The purpose of this paper is to explore the technical methods of land grading and benchmark land price evaluation in small-town cluster, and scientifically calculated the benchmark land price of commercial land, residential land and industrial land. The paper may provide a reference for the research of benchmark land price evaluation in smalltown cluster. Methods employed include literature review and empirical research. The results indicated that treating small towns in the same zone as a whole, namely the small-town cluster, it is useful to establish a classification of land uses in each town and calculate the benchmark land prices separately. The paper concludes that the method can not only solve the problems mentioned at the beginning but also can treat the towns in the same zone as an entirety, which makes the land prices in different towns comparable. It is significantly meaningful to land market regulation.

land valuation; benchmark land price; small towns; land classification; land price mode

F301.2

A

1001-8158（2014）08-0072-07

2014-02-25

2014-05-15

惠州市城鎮(zhèn)群土地定級暨基準地價評估研究；武漢市東西湖區(qū)土地定級暨基準地價更新項目。

王占岐（1965-），男，陜西岐山人，教授，博士生導師。主要研究方向為土地經(jīng)濟、土地調(diào)查評價與土地利用規(guī)劃。E-mail: zhqwang@cug.edu.cn