孫立航

摘 要：根據(jù)房屋租售比確定原則，建立合理的房屋租售比計算模型，并以西安市房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)為例，對中國當(dāng)下房屋租售比失衡問題進(jìn)行分析。分析表明，中國合理房屋租售比范圍本身就要低于國際標(biāo)準(zhǔn)，而中國的經(jīng)濟(jì)環(huán)境是造成這一現(xiàn)狀的一個主要原因。

關(guān)鍵詞：房屋租賃；房屋價格；房屋租售比

中圖分類號：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號：1673-291X（2014）07-0216-03

近幾年來，中國的房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，全國各大城市的房價也屢創(chuàng)新高，房價的高漲已經(jīng)引起了各方面的強烈關(guān)注。一些學(xué)者在分析中國房地產(chǎn)市場是否存在泡沫以及泡沫究竟有多么大時，經(jīng)常會引用一個專業(yè)名詞“房屋租售比”。根據(jù)國際經(jīng)驗，在運行正常的房地產(chǎn)市場中，房屋的租金和出售價格之間存在著較為穩(wěn)定的比值關(guān)系，即房屋租售比。在發(fā)達(dá)國家成熟的房地產(chǎn)市場中，正常房地產(chǎn)市場的租售比范圍一般在1∶300～1∶200之間。如果某區(qū)域房屋租售比低于1∶300，說明該區(qū)域房產(chǎn)有泡沫，存在一定的投資風(fēng)險。如果該區(qū)域房屋租售比高于1∶200，則說明該區(qū)域房產(chǎn)具有投資價值。那么究竟是什么原因?qū)е轮袊课葑馐郾仁Ш?？房屋租售比的國際經(jīng)驗?zāi)芊穹从吵鲋袊康禺a(chǎn)市場的泡沫情況？本文將根據(jù)房屋租售比的確定原則，提出適用于中國的合理的房屋租售比范圍，并對造成中國房屋租售比偏低這一現(xiàn)狀的原因進(jìn)行分析解釋。

一、合理的房屋租售比范圍的確定

（一）房屋租售比的定義

“房屋租售比”是指房屋每平米使用面積的月租金與每平方米建筑面積房價之間的比值。房屋租售比這一概念是國際上用來衡量某一區(qū)域樓市運行是否良好的重要指標(biāo)之一，按照國際標(biāo)準(zhǔn)，合理的房屋租售比范圍通常在1∶300～

1∶200之間。

（二）租售平衡原則

理論上來說，合理的房屋租售比確定原則是在房屋的使用期內(nèi)，買房者對于房屋的全部支出與房屋出租所獲得的全部收入相等。對于買房者而言，他需要支付的費用包括房屋總價、交易成本、房產(chǎn)稅、保險費，維修費等；而房屋的收益為在房屋的整個使用期內(nèi)的租金收入之和。按照合理的房屋租售比確定原則進(jìn)行如下推導(dǎo)：

設(shè)某套住宅售價為P元，月租金為R元，房屋的使用年限為n年，年利率為i，通貨膨脹率為r，實際利率為f。由實際利率計算公式可得：

對于房屋購買者而言，除一次性繳納全部房款以及全部交易費用外，每年還須支付房產(chǎn)稅，保險費，維修費用。設(shè)房產(chǎn)稅稅率m1，房屋保險費率m2，年平均維修費率m3，則購買住房所需支付的所有費用的現(xiàn)值P0為：

若將房屋出租，則每月可收入的租金為R，在住房的使用期內(nèi)可收入的租金現(xiàn)值R0為：

當(dāng)租售平衡R0=P0時：

由于在房屋的實際出租過程中，一位租房者退房之后，房屋可能不會馬上就能重新租出去，通常情況下會閑置一段時間。設(shè)每年閑置時間比例為β，對租售平衡R0=P0做出校正：

整理可得：

（三）合理租售比范圍確定方法

在二手房交易的過程中，交易的費用以及稅費均由購房者承擔(dān)，對于房屋出售者而言，房屋售價（PB）即為凈收入。而對于購房者而言，購買房屋的費用為房屋售價、交易費用以及稅費之和。本文為了方便起見，將房屋售價、交易費用以及稅費之和稱之為房屋購買價格（PA）。

在房屋的使用期內(nèi)，當(dāng)房屋的出售價格與持有房屋所產(chǎn)生的成本之和大于房屋出租所獲得的全部收入時，無論是房屋購買者還是房屋出售者，持有房屋的實際收益均小于零，說明該房屋價格被高估；當(dāng)房屋的購買價格與持有房屋所產(chǎn)生的成本之和小于房屋出租所獲得的全部收入時，無論是房屋購買者還是房屋出售者，持有房屋的實際收益均大于零，說明該房屋具有投資價值；當(dāng)房屋的出售價格與持有房屋所產(chǎn)生的成本之和大于房屋出租所獲得的全部收入且房屋的購買價格與持有房屋所產(chǎn)生的成本之和小于房屋出租所獲得的全部收入時，該房屋價格相對合理。所以合理的租售比范圍（δ）應(yīng)該小于由房屋售價進(jìn)行計算得到的合理租售比，大于由房屋購買價格進(jìn)行計算得到的合理租售比?？梢员硎緸椋?/p>

≤δ≤

（四）參數(shù)選擇與計算

可查得，2012年利率約為3%，2012年CPI為2.6%，可通過計算得到，2012年實際利率為0.4%，取實際利率f=0.4%；商品房產(chǎn)權(quán)為70年，故此處取n=70；由于目前中國大部分城市暫未開始征收房地產(chǎn)稅，所以此處取m1=0；根據(jù)《關(guān)于城鄉(xiāng)居民房屋保險條例》的規(guī)定，住宅的年保險費率一般為住宅價價格的0.1%，則有m2=0.001；根據(jù)《房地產(chǎn)估價基本方法參數(shù)的改進(jìn)研究》，維修費取房價的 2%，m3=0.02，公攤比例α取0.2；據(jù)陜西省海匯房地產(chǎn)策劃營銷有限公司數(shù)據(jù)，西安市出租房屋年空置時間約為22天，故此處取β取0.06；在中國目前二手房交易過程中，中介費為成交金額的3%、契稅稅率為1%～3%取2%、個人所得稅1%，產(chǎn)證不滿五年的需繳納營業(yè)稅5.6%，由于二手房買賣過程中，產(chǎn)生的所有交易費用和稅均為購房者承擔(dān)，由此可知，二手房交易成本約占成交房款的11.6%。

將上述參數(shù)帶入租售平衡式中可得到，中國合理的租售范圍在1∶340～1∶379之間。

二、中國房屋租售比現(xiàn)狀：以西安市房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)為例

根據(jù)從陜西海匯房地產(chǎn)營銷策劃有限公司采集到的歷史成交數(shù)據(jù)，列舉西安市部分樓盤的房屋租售比情況（表1中房屋信息均為80～90平米兩室兩廳，朝南向的普通裝修的空房）。

由表1可看出，西安市目前房屋租售比均在1∶300以下。目前中國許多的城市房屋租售比已經(jīng)低于1∶300，部分城市甚至已經(jīng)低于1∶500。一般來說，房屋租售比可以反映出一個區(qū)域真實的住房需求。當(dāng)某一區(qū)域房價相對其他區(qū)域較高，租金卻相對偏低時，說明該區(qū)域的房地產(chǎn)市場可能處在一種非健康、非理性的狀態(tài)。根據(jù)前文所確定下來的中國合理的房屋租售比范圍判斷，中國房地產(chǎn)市場的實際泡沫情況要比直接照搬國際經(jīng)驗進(jìn)行判斷所得到的的泡沫情況要小得多。

三、中國房屋租售比過低的原因分析

（一）造成中國合理房屋租售比范圍較低的原因

1.通貨膨脹率

由租售平衡式分析可知，當(dāng)通貨膨脹率r增大時，會導(dǎo)致實際利率的減小，最終導(dǎo)致租售比降低。近幾年來中國的實際利率一直比較低，有的年份甚至為負(fù)利率。在目前通貨膨脹的大環(huán)境下，比起將錢存入銀行獲得負(fù)利率來說，房地產(chǎn)作為固定資產(chǎn)，是具有一定的保值作用的。

2.房產(chǎn)稅

由租售平衡式分析可知，當(dāng)房地產(chǎn)稅稅率上升時，會導(dǎo)致房屋租售比的增大。長期以來中國對于個人持有的，非營業(yè)用途的房產(chǎn)是實行免征房產(chǎn)稅的。這一政策導(dǎo)致目前大量的剩余資金投入到了房地產(chǎn)市場，拉動了房價的上漲，使得房屋租售比下降。

房產(chǎn)稅作為一個世界范圍內(nèi)廣泛被采用的稅種，擁有著調(diào)節(jié)房產(chǎn)市場的功能。房產(chǎn)稅通過對納稅人投資房地產(chǎn)的收益和成本的對比的改變，來影響納稅人對于房產(chǎn)購置以及使用的決策，從而達(dá)到調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場的效果。

（二）其他影響房屋租售比的原因

1.其他投資渠道過于狹窄

在中國目前市場經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)的情況下，可供投資的渠道相對較少。不可否認(rèn)，從改革開放以來，中國在經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域取得了舉世矚目的成就。然而近幾年來，由于中國股市一直處于比較低迷的狀態(tài)，使得大量的流通貨幣因為找不到其他合適的投資途徑，涌入房地產(chǎn)市場，推動房價持續(xù)的上升。由于房屋的買賣市場與出租市場的關(guān)聯(lián)程度不大，房價的節(jié)節(jié)攀升并未引起房租同幅度的同上漲，因此導(dǎo)致房屋租售比不斷地下降。

2.捆綁銷售

根據(jù)從陜西海匯房地產(chǎn)營銷策劃有限公司采集到的數(shù)據(jù)，列舉西安市部分帶指標(biāo)樓盤租售比情況與周邊同質(zhì)量但無指標(biāo)樓盤的租售比情況進(jìn)行對比（見表2）（表2中房屋信息均為80～90平米兩室兩廳，朝南向的普通裝修的空房）。

通過表2可以看到，帶上學(xué)指標(biāo)的房屋的租售比明顯低于不帶指標(biāo)的同質(zhì)量房屋。在目前教育資源緊張的情況下，一些房地產(chǎn)開發(fā)商采用了買房送上學(xué)指標(biāo)的銷售策略。通常開發(fā)商通過對學(xué)校捐款，贊助的形式獲得上學(xué)指標(biāo)，然后將指標(biāo)與房子捆綁進(jìn)行銷售。這種房產(chǎn)的價格通常高于周邊其他同質(zhì)量的房產(chǎn)。而上學(xué)指標(biāo)通常只有業(yè)主可以使用而租戶不能使用，因此上學(xué)指標(biāo)對于房屋出租價格沒有任何的影響。這種帶指標(biāo)房的租售比通常低于周邊其他其他同質(zhì)量的無指標(biāo)房，也拉低了整個區(qū)域的房屋租售比。

四、結(jié)語

通過分析可知，在判斷中國房地產(chǎn)市場泡沫情況時，絕對不能簡單地照搬國際標(biāo)準(zhǔn)，中國合理的房屋租售比范圍本身就低于國際水平，中國房地產(chǎn)泡沫的實際情況要比直接參照國際標(biāo)準(zhǔn)所得來的結(jié)果要小得多。中國目前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境以及針對房地產(chǎn)的相關(guān)政策是造成這一現(xiàn)狀的主要原因。

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[責(zé)任編輯 王曉燕]