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摘 要：房地產(chǎn)業(yè)是中國國民經(jīng)濟的主導產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)市場對宏觀經(jīng)濟有重要影響。房地產(chǎn)投資和房價是房地產(chǎn)市場對中國宏觀經(jīng)濟產(chǎn)生影響的兩個代表變量。房地產(chǎn)投資與宏觀經(jīng)濟的發(fā)展有很強的正相關性。房價對于宏觀經(jīng)濟因素中的消費、投資、利率、通貨膨脹都有較大影響。

關鍵詞：房地產(chǎn)投資；房價；宏觀因素；宏觀經(jīng)濟

中圖分類號：F293.3 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2014）07-0214-02

中國房地產(chǎn)市場起步晚，但房地產(chǎn)市場發(fā)展速度卻很快，經(jīng)過十幾年的蓬勃發(fā)展已成為中國國民經(jīng)濟的主導產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)鏈條長、產(chǎn)業(yè)關聯(lián)度高，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展會帶動建筑、冶金、鋼鐵、家具、機械器材、運輸倉儲等多個相關行業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)市場對中國宏觀經(jīng)濟有重要的影響，其主要通過房地產(chǎn)投資和房價這兩個房地產(chǎn)市場中的變量來發(fā)揮作用的。

一、房地產(chǎn)投資對宏觀經(jīng)濟的影響

房地產(chǎn)投資與中國國民經(jīng)濟增長之間存在著長期均衡關系，對經(jīng)濟增長有著長期促進作用。房地產(chǎn)投資包括房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、中介服務、物業(yè)管理和房地產(chǎn)金融資產(chǎn)等經(jīng)濟活動，其中房地產(chǎn)開發(fā)投資對中國經(jīng)濟的影響較大。房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟增長的影響主要通過兩種方式即投資規(guī)模和產(chǎn)業(yè)關聯(lián)度。

1.投資規(guī)模的大小直接影響中國經(jīng)濟的發(fā)展。凱恩斯國民收入恒等式表明，當投資擴大時可以彌補消費不足，提高總需求，達到增加國民收入促進經(jīng)濟增長的目的，因此房地產(chǎn)投資規(guī)模擴大時會促進中國經(jīng)濟的發(fā)展。

中國房地產(chǎn)投資資金來源廣泛，同時中國適度放寬信貸要求，降低貸款利率，從而滿足了房地產(chǎn)開發(fā)的資金需求。近幾年來，中國房地產(chǎn)規(guī)模呈擴大趨勢，房地產(chǎn)投資規(guī)模增長率都保持在15%以上。中國2002—2012年十年間房地產(chǎn)業(yè)完成的投資額和國民生產(chǎn)總值（GDP）數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)投資規(guī)模在十年間逐年擴大，GDP也呈現(xiàn)增長趨勢。十年間GDP增長率的變化情況和房地產(chǎn)投資規(guī)模增長率變化趨勢保持一致。如2002—2003年、2005—2007年、2009—2010年，房地產(chǎn)投資規(guī)模增長率處于上升趨勢時中國GDP增長率也隨之增加；如2004—2005年、2007—2009年、2010—2012年，房地產(chǎn)投資規(guī)模增長率下降時中國GDP增長率也呈下降趨勢?？梢姺康禺a(chǎn)投資規(guī)模增長率和GDP增長率呈現(xiàn)很強的正相關性，GDP增長率受到房地產(chǎn)投資規(guī)模的影響，并隨之波動。

2.房地產(chǎn)的高產(chǎn)業(yè)關聯(lián)度帶動了其他行業(yè)的產(chǎn)值增加，間接影響中國宏觀經(jīng)濟發(fā)展。房地產(chǎn)投資作為特定產(chǎn)業(yè)的投資具有高產(chǎn)業(yè)關聯(lián)的特點，房地產(chǎn)業(yè)投資擴大會拉動與之相關的行業(yè)的發(fā)展，從而間接影響中國經(jīng)濟的發(fā)展。據(jù)統(tǒng)計，房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值增加1個百分點會使得相關產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值增加1.52個百分點，社會總產(chǎn)值因此也會提升。從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的角度來看，房地產(chǎn)業(yè)對金融業(yè)、服務業(yè)、建筑業(yè)、商業(yè)等產(chǎn)業(yè)的帶動效應最大，這些產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)關聯(lián)度較高。從產(chǎn)業(yè)性質(zhì)的角度來看，房地產(chǎn)業(yè)對建筑業(yè)、金融業(yè)、服務業(yè)、商業(yè)等環(huán)向關聯(lián)的產(chǎn)業(yè)發(fā)揮了需求與供給雙向拉動作用；對紡織業(yè)、旅游業(yè)、零售業(yè)、家電業(yè)等產(chǎn)業(yè)發(fā)揮了直接的前向推動作用；對機械工業(yè)、礦物制造業(yè)、運輸業(yè)等產(chǎn)業(yè)發(fā)揮了后向拉動作用。這些相關產(chǎn)業(yè)在房地產(chǎn)市場繁榮發(fā)展的帶動下也會發(fā)展，從而促進各個行業(yè)的均衡發(fā)展并促進中國經(jīng)濟的全面發(fā)展。

二、房價對宏觀經(jīng)濟的影響

房價對宏觀經(jīng)濟的影響主要表現(xiàn)為房價對宏觀經(jīng)濟因素中的消費、投資、利率、通貨膨脹等的影響。

1.房價對消費的影響。房地產(chǎn)市場與居民的生活息息相關，房價不僅影響居民的收入分配，而且影響居民的消費行為。房地產(chǎn)是居民非金融資產(chǎn)的重要組成部分，當房價發(fā)生變動時，居民的財富水平會受到直接或者間接的影響，房價波動也對消費產(chǎn)生很重要的影響。房價波動對消費的影響主要通過兩種效應即財富效應和擠出效應。

財富效應分為兌現(xiàn)財富效應和未兌現(xiàn)財富效應，這兩種效應都是針對有房產(chǎn)者而言。前者指所有者因為房價上升后出售其住宅或者進行了再融資，這導致持有者的實際財富增加，擴大了當期的消費水平。后者指當房價上漲，即使房產(chǎn)持有者并沒有再融資或出售房產(chǎn)，但是這種由于房地產(chǎn)的潛在的價值上升使消費者感受到了財富的增加，刺激了當期消費。因此，在財富效應的作用下，房地產(chǎn)價格適度上漲會使居民財富增加從而擴大消費支出。

擠出效應是指由于居民增加了對房地產(chǎn)方面的投資使得其他非房地產(chǎn)方面消費支出減少。中國人口眾多、人口增長速度較快，居民對住房的需求持續(xù)增加。即使中國近幾年房價持續(xù)加速上漲并遠超過了收入的增速，人們對房子的需求仍不斷增加，很多居民通過減少其他方面的消費支出來購買住房，這就產(chǎn)生了房產(chǎn)對消費的擠出效應并削弱了住房的財富效應。同時，房價上漲也會帶來間接的擠出效應，投資者預期房地產(chǎn)市場會獲利就會減少非房地產(chǎn)方面的投資，擠出效應會導致國民經(jīng)濟結(jié)構(gòu)失衡，造成非房地產(chǎn)行業(yè)萎縮，從事非房地產(chǎn)行業(yè)的工作者收入的減少，房地產(chǎn)間接擠出效應導致居民消費減少。

2.房價對投資的影響。房價的上漲使得投資者的預期收入會增加，吸引了大量投資者涌入房地產(chǎn)市場，短期內(nèi)投資規(guī)模擴大會在一定程度促進中國經(jīng)濟的發(fā)展。但是由于中國房地產(chǎn)市場制度不夠完善，會受到國際游資炒作行為的破壞，使中國房價虛高進而形成了房地產(chǎn)泡沫。在泡沫的影響下中國投資者仍然擴大投資規(guī)模，這種盲目的投資造成房地產(chǎn)投資規(guī)模過度擴大，導致房地產(chǎn)市場供給遠遠超過需求，并使得資源聚積在房地產(chǎn)行業(yè)，影響了經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展。房價持續(xù)劇烈上漲同時加大了投資風險，房地產(chǎn)市場泡沫一旦破裂，投資者會遭受巨大損失，并引發(fā)銀行房地產(chǎn)信貸的信用危機，進而引發(fā)金融危機，這又會使房地產(chǎn)價格進一步下降，導致房地產(chǎn)業(yè)蕭條，使得房地產(chǎn)投資規(guī)模逐漸萎縮，導致國家經(jīng)濟衰退。

3.房價對利率的影響。房價和利率通常是負相關的。當房價發(fā)生巨大波動時，中國就會通過運用貨幣政策來調(diào)控利率，從而保持經(jīng)濟發(fā)展的穩(wěn)定。房價持續(xù)加速上漲時中國會通過制定緊縮的貨幣政策，調(diào)高利率，從而減少信貸規(guī)模、減少投資規(guī)模，抑制經(jīng)濟的過度繁榮。中國可以根據(jù)房價與利率這種負向關系來更好地調(diào)控房價，避免房價的劇烈波動，從而保證中國經(jīng)濟發(fā)展的穩(wěn)定、促進中國經(jīng)濟全面發(fā)展。

4.房價對通貨膨脹的影響。通貨膨脹是指整體物價水平持續(xù)性上升，房價對通貨膨脹的影響主要表現(xiàn)在房地產(chǎn)市場帶動了許多相關產(chǎn)品的價格上漲。同時房地產(chǎn)遵循自我實現(xiàn)的正反饋機制，當投資者預期未來房價會上漲時會增加對房地產(chǎn)的投資，投資者對住房的需求會增加從而又一次推高了房價，并且不斷循環(huán)，進一步推動通貨膨脹。近年來，中國的房地產(chǎn)市場在政策的推動下發(fā)展較快，房價迅速上漲，房價上漲在短期刺激經(jīng)濟增長的同時，最終推動物價水平的全面上漲。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展影響相關行業(yè)的發(fā)展，房價上漲會拉動相關產(chǎn)業(yè)的總需求和總供給，導致鋼鐵、水泥、建筑材料等原材料的需求增加并且價格呈現(xiàn)上漲趨勢，進而導致整個社會價格水平的上升。有研究指出，中國房地產(chǎn)價格增長速度上升1個百分點時，通貨膨脹率上升0.118個百分點。

總之，房地產(chǎn)市場的發(fā)展對中國宏觀經(jīng)濟的發(fā)展有重要作用。投資規(guī)模帶動了GDP的增長，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展同時也帶動了相關產(chǎn)業(yè)的供需規(guī)模，促進了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整。房價對于消費的影響有正的財富效應也有負的擠出效應，同時房價也會出現(xiàn)劇烈波動現(xiàn)象甚至形成房地產(chǎn)泡沫，最終引起通貨膨脹。房地產(chǎn)市場對宏觀經(jīng)濟的影響既有積極促進作用又有消極制約的影響，因此中國應該通過不斷完善房地產(chǎn)市場的制度和金融政策等措施，盡量避免房地產(chǎn)市場過熱和房地產(chǎn)泡沫的生成，從而發(fā)揮房地產(chǎn)市場對宏觀經(jīng)濟發(fā)展的積極作用。

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[責任編輯 王曉燕]