朱蕊

3月26日，伴隨著業(yè)績年報(bào)發(fā)布，房地產(chǎn)企業(yè)順發(fā)恒業(yè)（000631）一則定增預(yù)案也隨之出爐。根據(jù)公告順發(fā)恒業(yè)擬募集20億資金用來投資旗下三個(gè)項(xiàng)目以及補(bǔ)充流動資金，但是記者注意到，本次募集資金投入的三個(gè)項(xiàng)目不僅存在證件不齊全的硬傷，同時(shí)因銷售去存率困境使得盈利也無時(shí)間表，對于以上風(fēng)險(xiǎn)公司在公告中卻只字未提，對此業(yè)內(nèi)人士表示順發(fā)恒業(yè)選擇性信息披露的行為有誤導(dǎo)投資者之嫌。

同時(shí)讓人擔(dān)憂的是按照此次5.1元/股的定增價(jià)格計(jì)算，相當(dāng)于近2倍的市凈率，定價(jià)明顯偏高，因此該方案面世后就遭到投資者的用腳投票，從公告當(dāng)日起股價(jià)大幅下挫，分析人士表示“一旦行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整或者公司項(xiàng)目進(jìn)展低于預(yù)期，股價(jià)將難以擺脫持續(xù)低迷的噩運(yùn)，那么按照以上方案認(rèn)購則意味著被套，機(jī)構(gòu)無疑成了‘冤大頭?！?/p>

隱瞞項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)有貓膩

根據(jù)預(yù)案，順發(fā)恒業(yè)擬以5.1元底價(jià)非公開發(fā)行不超過38600萬股，募集資金總額不超過19.68億元，擬投入到蕭儲（2013）27號地塊、桐廬富春峰景項(xiàng)目、淮南澤潤園二期三個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目以及補(bǔ)充流動資金，雖然以上三個(gè)項(xiàng)目都定位于小城鎮(zhèn)建設(shè)及剛性需求的商品住房符合當(dāng)下政策，但是進(jìn)一步了解后記者發(fā)現(xiàn)以上三個(gè)項(xiàng)目均存在不同程度的硬傷也使得本次增發(fā)顯得頗為蹊蹺。

其中針對此次擬投入募投金額最高的蕭儲（2013）27號地塊，公司表示“本項(xiàng)目地處杭州錢江世紀(jì)城核心區(qū)域，緊鄰?qiáng)W體博覽城，經(jīng)慶春路過江隧道直通杭州，地鐵二號線就近設(shè)站。隨著錢江世紀(jì)城及奧體博覽城的建設(shè)，周邊商業(yè)配套等將日漸成熟，屬于杭州少有的潛力發(fā)展區(qū)域?！钡怯浾咦⒁獾皆诖舜伟l(fā)布預(yù)案前，公司甚至尚未取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建筑工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證等俗稱的“四證”中的三證，眾所周知，“四證”已成為當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)融資的必備條件，缺少任何一個(gè)證件都意味著該項(xiàng)資產(chǎn)面臨不可控的風(fēng)險(xiǎn)，也因此在債券融資中這項(xiàng)指標(biāo)也成為考核房地產(chǎn)企業(yè)的硬性指標(biāo)。但是對于如此重要的幾個(gè)證件，該項(xiàng)目卻明顯缺失，值得玩味的是對于以上證件不齊全引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)，在此預(yù)案中順豐恒業(yè)甚至只字未提。同樣的問題也發(fā)生在淮南澤潤園二期項(xiàng)目上，目前該項(xiàng)目仍未取得建筑工程施工許可證。

對此記者采訪了業(yè)內(nèi)人士，該人士表示“在房地產(chǎn)融資開閘的背景下，房企存在迫切融資需求可以理解，但是對于普通投資者來說由于信息披露不充分很難了解項(xiàng)目的真實(shí)狀況以及蘊(yùn)含的風(fēng)險(xiǎn)，類似于順豐恒業(yè)這類選擇性信息披露的行為則有誤導(dǎo)投資者之嫌。”

項(xiàng)目前景隱憂重重

除了證件不齊全帶來的硬傷，此次募投幾大項(xiàng)目的投資收益也蘊(yùn)含巨大的風(fēng)險(xiǎn)。其中蕭儲（2013）27號地塊是順發(fā)恒業(yè)2013年9月11日拍賣取得，而截至本次預(yù)案公布之際公司尚未開工，對于另外兩項(xiàng)目的投資回報(bào)期公司也并未給予任何說明，顯然以上項(xiàng)目盈利時(shí)間尚無時(shí)間表。

事實(shí)上，從年報(bào)不難看出，順發(fā)恒業(yè)地產(chǎn)銷售一直面臨去存化率的困境。在此次年報(bào)說明會上，該公司財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人祝青曾坦承，順發(fā)恒業(yè)有些項(xiàng)目的銷售沒有達(dá)到預(yù)期。而查閱相關(guān)數(shù)據(jù)可知，順發(fā)恒業(yè)于去年交付的順發(fā)堤香項(xiàng)目自2011年1月30日首期開盤以來共推出852套房源，截至目前尚有402套可售，總體去化率僅為52.8%，而江南麗錦項(xiàng)目去化則為42.5%，恒園項(xiàng)目甚至不到四成。也許正是基于以往房產(chǎn)的去化率困境，在此次定增方案中順發(fā)恒業(yè)無法給出具體投資回報(bào)期。

同時(shí)盡管公司強(qiáng)調(diào)本次募集資金投資項(xiàng)目定位于小城鎮(zhèn)建設(shè)及剛性需求的商品住房，但是長久以來剛需偏高端的經(jīng)營政策使得順發(fā)恒業(yè)的銷售始終不如人意，去化率低則是一個(gè)佐證。本次除蕭山項(xiàng)目，桐廬富春峰景項(xiàng)目、淮南澤潤園二期均處于二、三線城市，在二、三線房地產(chǎn)市場表現(xiàn)低迷的背景下，以上項(xiàng)目前景也被蒙上了一層陰影。

另外，淮南澤潤園二期項(xiàng)目的地域缺陷也讓該項(xiàng)目的盈利前景堪憂，在預(yù)案中公司提及“受大通-九龍煤礦開采的影響，基地內(nèi)形成了近東西向的采空塌陷區(qū)，塌陷中心深度0.5-22米，部分塌陷區(qū)已經(jīng)積水成湖，水體面積11公頃?；茨享槹l(fā)澤潤園項(xiàng)目立足于塌陷區(qū)的綜合治理與改造，逐期開發(fā)住宅、生態(tài)景觀及配套商業(yè)、教育等物業(yè)?！睋Q言之，該項(xiàng)目是基于塌陷區(qū)進(jìn)行開發(fā)銷售，無疑使得銷售風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步加劇。

忽悠機(jī)構(gòu)當(dāng)“冤大頭”

通過年報(bào)數(shù)據(jù)不難發(fā)現(xiàn)此次拋出20億融資計(jì)劃或與順發(fā)恒業(yè)其自身所面臨的資金壓力不無關(guān)系，數(shù)據(jù)顯示，順發(fā)恒業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率為76.66%，雖然高杠桿的運(yùn)作為公司帶來了比較靚麗的年報(bào)數(shù)字，但是其經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)同時(shí)一觸即發(fā)，公告顯示，在凈利潤達(dá)到5.95億元的情況下，2013年順發(fā)恒業(yè)的經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額為-9.54億元，差額達(dá)到-15.49億元，在這樣的背景下順發(fā)恒業(yè)對于資金饑渴可見一斑，那么此次巨額融資無疑將解燃眉之急。

但是顯然資本市場并不買賬，或許正是因?yàn)榇舜晤A(yù)案中暴露的種種問題，投資者選擇用腳投票，伴隨此次定增公告，二級市場順發(fā)恒業(yè)股價(jià)大幅下挫8%，一度形成定增價(jià)格與股價(jià)的倒掛，分析人士表示“按照此次5.1元的定增價(jià)格計(jì)算，相當(dāng)于近2倍的市凈率，定價(jià)明顯偏高，并且參與認(rèn)購定增的股份需鎖定一年，期間房地產(chǎn)市場面臨著較大的不確定因素，一旦行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整或者公司項(xiàng)目進(jìn)展低于預(yù)期，股價(jià)將難以擺脫持續(xù)低迷的噩運(yùn)，參與認(rèn)購的機(jī)構(gòu)成了“冤大頭”，被套也將成為定局?！?