亚洲免费av电影一区二区三区,日韩爱爱视频,51精品视频一区二区三区,91视频爱爱,日韩欧美在线播放视频,中文字幕少妇AV,亚洲电影中文字幕,久久久久亚洲av成人网址,久久综合视频网站,国产在线不卡免费播放

        ?

        烏魯木齊市城鎮(zhèn)居民家庭住房負(fù)擔(dān)能力測算及驗(yàn)證分析

        2014-04-21 03:53:44高佳琦
        關(guān)鍵詞:烏魯木齊市城鎮(zhèn)居民階層

        高佳琦

        (中共克拉瑪依市委黨校,新疆 克拉瑪依 834000)

        烏魯木齊市城鎮(zhèn)居民家庭住房負(fù)擔(dān)能力測算及驗(yàn)證分析

        高佳琦

        (中共克拉瑪依市委黨校,新疆 克拉瑪依 834000)

        最近幾年房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展,房價(jià)上漲迅速,我國許多城市都出現(xiàn)了房價(jià)超出居民負(fù)擔(dān)能力范圍的問題,因此居民的住房問題逐漸成為了熱門話題。在這樣的背景之下,我國城鎮(zhèn)居民的住房負(fù)擔(dān)能力問題已逐漸成為學(xué)術(shù)界研究的熱點(diǎn)。本文基于剩余收入法對不同收入階層居民的住房負(fù)擔(dān)能力進(jìn)行分析,并設(shè)計(jì)調(diào)查問卷對住房負(fù)擔(dān)能力進(jìn)行驗(yàn)證分析,最后提出提高居民家庭住房負(fù)擔(dān)能力的對策及建議。

        住房負(fù)擔(dān)能力;測算;驗(yàn)證

        隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的不斷提高以及城市化進(jìn)程的推進(jìn),房地產(chǎn)市場逐漸出現(xiàn)了投資過熱、商品房銷售價(jià)格上漲速度過快、漲幅過大、住房的供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理、市場秩序不規(guī)范等等一系列問題,并且引起了全社會的廣泛關(guān)注。由此伴隨而來的是城鎮(zhèn)居民家庭的住房壓力越來越大,尤其對于城鎮(zhèn)中低收入階層的居民而言,飛速上漲的房價(jià)與其收入水平之間出現(xiàn)了一定程度的失衡,從而“望房興嘆”,被排除在了住房市場之外,導(dǎo)致這個(gè)群體的基本居住需求無法得到滿足,這會對一個(gè)國家或地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展、就業(yè)情況以及社會的長治久安造成不利影響。因此保障中低收入階層的住房權(quán)益,解決中低收入居民的住房,逐漸成為了中國政府宏觀調(diào)控政策的重點(diǎn)。為此,黨的十八屆三中全會指出:要加快保障性安居工程的建設(shè)和對棚戶區(qū)的改造,盡早改善困難群眾的住房條件。在這樣的政策背景以及宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響下,對城鎮(zhèn)居民家庭住房負(fù)擔(dān)能力進(jìn)行研究具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。

        一、基于剩余收入法的不同收入階層住房負(fù)擔(dān)能力分析

        (一)測算指標(biāo)的選取

        根據(jù)剩余收入法原理,選取相應(yīng)指標(biāo),分別為可支配收入/人/月、消費(fèi)性支出/人/月、居住性支出/人/月、戶均人口等。計(jì)算過程中利率取2012年7月6日中央銀行頒布的5年以上金融機(jī)構(gòu)的人民幣貸款基準(zhǔn)年利率6.55%。由于2012年烏魯木齊市商品住宅銷售均價(jià)為5255.04元/平方米,假設(shè)首付30%,貸款70%,那么70平方米的商品住宅需要貸款257496.96元;90平方米的商品住宅需要貸款331067.52元;120平方米的商品住宅需要貸款441423.36元;140平方米的商品住宅需要貸款514993.92元。每月還款額的計(jì)算采用等額本息還款法計(jì)算,假設(shè)貸款年限為15年。

        (二)測算結(jié)果和分析

        表1即是用剩余收入法計(jì)算的烏魯木齊市2012年各收入階層住房負(fù)擔(dān)能力的情況。在計(jì)算的過程中考慮到銀行對貸款的限制條件:每月的還款額不得超過每月可支配收入的一半。因此需要對家庭的月剩余收入與二分之一月可支配收入的大小進(jìn)行比較,取較小的指標(biāo)與月還款額進(jìn)行比較。通過對數(shù)據(jù)進(jìn)行計(jì)算得出:2012年烏魯木齊市城鎮(zhèn)居民1/2家庭月可支配收入都超過了家庭每月剩余收入。因此可以直接將剩余收入和月還款額進(jìn)行比較。

        表1 剩余收入法計(jì)算烏魯木齊市2012年城鎮(zhèn)居民住房負(fù)擔(dān)能力

        表1中深灰陰影部分表示月還款額低于月剩余收入,即有負(fù)擔(dān)能力??梢钥闯?,烏魯木齊市不同收入階層的城鎮(zhèn)居民家庭的每月剩余收入差距很大,最高收入組為3039.87元,最低收入組只有776.05元,兩者相差2263.82元。最高收入組對70平方米、90平方米的商品住宅有負(fù)擔(dān)能力;高收入組和中等偏上收入組僅對70平方米的商品住宅具有負(fù)擔(dān)能力。

        二、基于問卷調(diào)查的居民家庭住房負(fù)擔(dān)能力驗(yàn)證分析

        根據(jù)前文的分析,我們可以看出烏魯木齊市城鎮(zhèn)居民的住房壓力較大,尤其是對于中低收入階層的居民而言,高漲的房價(jià)與收入水平出現(xiàn)一定程度的失衡,那么,現(xiàn)實(shí)中烏魯木齊市居民對于住房的負(fù)擔(dān)能力究竟如何呢?

        本研究對烏魯木齊市居民的家庭狀況、收入水平以及對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)查,從而驗(yàn)證烏魯木齊市城鎮(zhèn)居民對住房的負(fù)擔(dān)能力是否與模型測算結(jié)果一致。

        (一)調(diào)查內(nèi)容

        本研究的調(diào)查問卷內(nèi)容共涉及三部分。

        第一部分,居民個(gè)人及家庭概況:包括性別、年齡、文化程度、婚姻狀況、戶口所在地、工作狀況、收入狀況等。

        第二部分,居民個(gè)人及家庭的住房情況:包括擁有住房套數(shù)、買房的資金來源、按揭貸款年數(shù)及每年支付金額等。

        第三部分,居民對房價(jià)問題的看法:包括可以接受的最高房價(jià)水平、對房價(jià)高低的看法、對政府宏觀調(diào)控政策的看法以及對未來烏魯木齊市房價(jià)的預(yù)測等。

        “什么樣的畫算是好畫,怎樣欣賞一幅畫?很難概括,但看張偉民的畫,可以看畫里的情調(diào),畫中的情感,繪畫的品格。張偉民的畫兼工帶寫、以工為本;兼工帶寫,以意為上,我非常喜歡他的作品?!闭憬‰娪凹覅f(xié)會主席高克明毫不掩飾對張偉民作品的欣賞。

        (二)調(diào)查結(jié)果

        本次調(diào)查采用了分層隨機(jī)抽樣的方法,按照收入階層分層,從每個(gè)收入階層隨機(jī)抽取調(diào)查對象。調(diào)查對象主要為18歲以上的工薪階層。調(diào)查地點(diǎn)為烏魯木齊市各售樓中心。

        共發(fā)放調(diào)查問卷150份,收回150份,有效問卷112份,有效率74.67%。通過發(fā)放調(diào)查問卷,得出以下結(jié)果:

        1.調(diào)查對象中53%未婚,47%已婚。目前居住在一起的家庭中,51%是三口之家,63%為烏魯木齊市本地戶口。

        2.家庭年稅后收入22%為2-5萬元,22%為5-10萬元,7%為30-50萬元,4%為10-30萬元。43%的調(diào)查對象對目前的收入不滿意,35%認(rèn)為目前收入狀況一般。

        3.調(diào)查對象中36%擁有一套住房,32%沒有住房,24%擁有2套住房。

        4.擁有住房的35%為商品房,18%為單位集資房,10%為經(jīng)濟(jì)適用房。

        5.調(diào)查對象買房的資金來源46%為工資收入,29%為按揭貸款。按揭貸款的年限平均為18年,每年平均支付24052.63元。

        6.未婚調(diào)查對象中,本人消費(fèi)支出平均每月3594.74元,房貸占43.95%。已婚調(diào)查對象中,家庭消費(fèi)支出平均每月5857.14元,房貸占40%。

        7.調(diào)查對象能夠接受的烏魯木齊市最高房價(jià)水平平均是5975元。按照目前的收入水平,44%的人愿意購買70平米以下的房屋,32%的人愿意購買70-100平米的房屋,24%的人愿意購買100-120平米的房屋。

        8.41 %的調(diào)查對象認(rèn)為目前烏魯木齊市的房價(jià)與自己預(yù)期的相比過高,40%的人認(rèn)為較高。

        9.50 %的調(diào)查對象認(rèn)為烏魯木齊市目前的房價(jià)勉強(qiáng)可以接受但價(jià)格偏高,35%的人認(rèn)為房價(jià)太高了,無法接受,14%的人認(rèn)為房價(jià)比較合適,較易接受。

        10.60 %的調(diào)查對象認(rèn)為政府的宏觀政策不能有效抑制房價(jià)上漲的趨勢,29%的人認(rèn)為政府的宏觀政策多少會有些作用。

        11.86 %的調(diào)查對象認(rèn)為烏魯木齊市的房價(jià)未來將會繼續(xù)上升,10%的人認(rèn)為房價(jià)將會保持平穩(wěn)。

        (三)結(jié)論

        根據(jù)前文使用剩余收入法對烏魯木齊市城鎮(zhèn)居民家庭住房負(fù)擔(dān)進(jìn)行測算,得出如下結(jié)論:除了最高收入組、高收入組以及中等偏上收入組對70平米的商品住宅有負(fù)擔(dān)能力,其他收入階層在市場上無法負(fù)擔(dān)70平米以上面積的商品住宅。在本研究的小樣本驗(yàn)證調(diào)查中,44%的調(diào)查對象以目前收入水平的購房意愿是70平米以下。驗(yàn)證的結(jié)果與測算結(jié)果基本一致。

        三、提高住房負(fù)擔(dān)能力的對策及建議

        (一)確保中小戶型、保障房及廉租房用地供給,優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)

        政府要適當(dāng)調(diào)整用地計(jì)劃,優(yōu)先保證中小戶型的經(jīng)濟(jì)適用房、普通商品住房以及保障房、廉租房的土地供應(yīng),尤其是70平方米以下的中小戶型商品住房的土地供應(yīng),并對140平米及以上面積的房屋加收一定的契稅,以起到利用土地供應(yīng)量對住房供應(yīng)量進(jìn)行調(diào)控的作用,明確各地方建設(shè)中小戶型、保障房、廉租房的套數(shù),對沒有完成規(guī)定任務(wù)的責(zé)任人進(jìn)行問責(zé)。

        (二)提高居民的可支配收入,縮小貧富差距

        政府應(yīng)當(dāng)全面落實(shí)全民創(chuàng)業(yè)的優(yōu)惠政策,加大對城鎮(zhèn)居民創(chuàng)業(yè)的支持力度,發(fā)揮好創(chuàng)業(yè)帶動就業(yè)的倍增效應(yīng),在增加城鎮(zhèn)居民工薪收入的同時(shí),讓更多居民作為投資者,不斷增加經(jīng)營性收入和財(cái)產(chǎn)性收入。要規(guī)范收入分配機(jī)制,特別是壟斷行業(yè)的收入分配機(jī)制,通過控制通貨膨脹水平,提高最低工資標(biāo)準(zhǔn),建立健全的社會保障制度,持續(xù)加大對低收入階層的保障力度,提高中低收入階層的收入水平。

        (三)多渠道解決中低收入階層的住房問題

        低收入階層的居民可支配收入水平太低,基本喪失了依靠自己力量購買商品住房的能力,甚至連經(jīng)濟(jì)適用房也無力購買,因此這個(gè)群體只能依靠政府和社會來建設(shè)廉租房和保障性住房。2014年,“兩會”政府工作報(bào)告中提出“要改造約1億人居住的城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城中村,引導(dǎo)約1億人在中西部地區(qū)就近城鎮(zhèn)化”,這是改善低收入階層城鎮(zhèn)居民住房環(huán)境的有效舉措。根據(jù)2014年“兩會”政府工作報(bào)告中的調(diào)控政策,地方政府應(yīng)當(dāng)“針對不同城市情況分類進(jìn)行調(diào)控,增加中小套型商品房和共有產(chǎn)權(quán)住房的供應(yīng)”,以此來滿足中低收入階層的住房需求。

        [1]耿聰.不同目標(biāo)下的商品住房房價(jià)收入比問題研究[D].江西師范大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院,2011.

        [2]張慧.我國城鎮(zhèn)居民住房支付能力的評價(jià)[D].北京工業(yè)大學(xué)經(jīng)管學(xué)院,2012.

        [3]Shelton.The Cost of Renting Versus Owning a Home[J].Land Economics,2010(1):59-72.

        [4]王玉萍,游春梅.云南省城鎮(zhèn)居民住房支付能力的區(qū)域差異分析[J].科教文匯,2010(5):13.

        [5]李克強(qiáng).政府工作報(bào)告[N].人民日報(bào),2014-03-06.

        2014-09-16

        高佳琦,女(漢族),供職于中共克拉瑪依市委黨校,碩士學(xué)位,研究方向:財(cái)政稅務(wù)、會計(jì)、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)。

        猜你喜歡
        烏魯木齊市城鎮(zhèn)居民階層
        當(dāng)“非遺”遇上“新階層”
        城鎮(zhèn)居民住房分布對收入不平等的影響
        美國大學(xué)招生行賄丑聞凸顯其階層割裂
        英語文摘(2019年7期)2019-09-23 02:23:24
        烏魯木齊市園林綠化養(yǎng)護(hù)管理存在問題及對策
        大眾富裕階層如何理財(cái)
        天津城鎮(zhèn)居民增收再上新臺階
        近5年烏魯木齊市PM2.5變化分析
        烏魯木齊市土地征收與融資問題探討
        烏魯木齊市將建立報(bào)廢汽車管理長效機(jī)制
        滇遼兩省城鎮(zhèn)居民體育鍛煉行為的比較研究
        亚洲美女主播一区二区| av天堂久久天堂av色综合| 欧美国产亚洲日韩在线二区| 国产精品亚洲专区无码不卡| 国产av天堂一区二区二区| 亚洲精品乱码久久久久久不卡 | 国产精品国产av一区二区三区| 午夜射精日本三级| 亚洲av鲁丝一区二区三区| 少妇被粗大猛进进出出| 国产精品亚洲av高清二区| 7m精品福利视频导航| 亚洲黄视频| 风韵丰满妇啪啪区老老熟女杏吧 | 久久蜜臀av一区三区| 日韩精品亚洲一区二区| 国产人妻精品一区二区三区| 中文不卡视频| 亚洲一区二区三区在线高清中文| 色婷婷五月综合激情中文字幕| 无码精品a∨在线观看十八禁| 日本国产一区二区三区在线观看 | 国产成人无码精品久久久免费| 自拍偷自拍亚洲精品情侣| 久久国产精99精产国高潮| 亚洲成人av一区二区| 欧美成人精品a∨在线观看| 又爽又黄禁片视频1000免费| 亚洲国产日韩综一区二区在性色| 日韩三级一区二区三区| 开心五月激情综合婷婷色| 无码精品色午夜| 91国产精品自拍视频| 潮喷大喷水系列无码久久精品| 久久aⅴ无码av免费一区| 一区二区三区四区日韩亚洲| 亚洲天堂一区av在线| 中文字幕久无码免费久久| 亚洲日本无码一区二区在线观看| 全亚洲高清视频在线观看| 中文字幕久久久人妻无码|