中國國際經(jīng)濟(jì)交流中心 陳永杰 張影強(qiáng)

我國房地產(chǎn)市場牽一發(fā)而動全身，深深影響著經(jīng)濟(jì)發(fā)展、宏觀調(diào)控、財富分配、反腐倡廉、居民生活、社會穩(wěn)定等經(jīng)濟(jì)社會的各個主要方面。房地產(chǎn)市場短期矛盾非常突出，中長期問題極為深層，政策制定極難合理協(xié)調(diào)，政策執(zhí)行極難有效監(jiān)督。解決房地產(chǎn)市場問題，既要針對當(dāng)前突出問題，采取短期強(qiáng)力政策，抑制地價、房價和租金過快上漲勢頭，更要建立長效制度和機(jī)制，解決深層次矛盾問題，促進(jìn)房地產(chǎn)市場長期穩(wěn)定健康發(fā)展，使其與國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展與人民生活提高實現(xiàn)長期良性互動。

一、我國經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)過度依賴

房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，對經(jīng)濟(jì)發(fā)展起著舉足輕重作用。但我國在投資、稅收、金融、地方財政和居民財富等方面已經(jīng)過度依賴房地產(chǎn)業(yè)。

1.社會投資對房地產(chǎn)業(yè)過度依賴。1991～2012年，我國全社會固定資產(chǎn)投資年均增長22.5%，房地產(chǎn)開發(fā)投資年均增長30.5%。房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會投資的比重，1990年為6%，2000年為15%，2010年為19.17%，2013年為19.8%。2013年房地產(chǎn)全行業(yè)投資占全國投資的25.5%。

2.土地財政對房地產(chǎn)業(yè)過度依賴。近十年來，土地出讓金占地方財政收入的比重一直保持在40%～50%左右，有的地方甚至高達(dá)70%～80%。2013年全國地方財政收入6.89萬億元，全國土地出讓金高達(dá)4.12萬億元，占地方財政收入的59.79%，創(chuàng)歷史新高。

3.國家稅收對房地產(chǎn)稅過度依賴。我國稅收增速長期明顯高于經(jīng)濟(jì)增速，房地產(chǎn)業(yè)稅收增速又明顯高于全國稅收增速，全國稅收對房地產(chǎn)業(yè)稅收嚴(yán)重依賴。2013年，全國稅收總額為11.99萬億元，增長8.3%，而全國房地產(chǎn)行業(yè)稅收總額為1.54萬億元，增長26.5%，房地產(chǎn)業(yè)稅收占全國稅收的12.84%，創(chuàng)歷史新高。

4.銀行信貸對房地產(chǎn)業(yè)過度依賴。長期以來，房地產(chǎn)企業(yè)成為銀行信貸投放最主要行業(yè)。截至2013年年底，我國商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額為14.61萬億元，占金融機(jī)構(gòu)各類貸款余額的比重為20%。影子銀行的信托、委托貸款、基金等業(yè)務(wù)，也有超過30%的資金流向房地產(chǎn)業(yè)。

5.企業(yè)賺錢對房地產(chǎn)業(yè)過度依賴。2012年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營業(yè)利潤率為11.8%，從業(yè)人員人均利潤25.14萬元;規(guī)模以上工業(yè)銷售收入利潤率為6.1%，人均利潤6萬元，房地產(chǎn)是工業(yè)的近2倍和4倍多。房地產(chǎn)超額利潤賺錢效應(yīng)，不少企業(yè)無心主業(yè)，轉(zhuǎn)行從事房地產(chǎn)，不少大型國企深深涉足房地產(chǎn)，大量購地、囤地、建房，成為各城市地王樓王的主要代表。

6.居民財富對房地產(chǎn)業(yè)過度依賴。我國房價與房屋租金長時間快速上漲，相當(dāng)大部分居民的房產(chǎn)價值遠(yuǎn)高于儲蓄、股票、理財?shù)冉鹑谫Y產(chǎn)價值。有機(jī)構(gòu)調(diào)查研究結(jié)果顯示，我國城鎮(zhèn)居民家庭財產(chǎn)總價值中，房產(chǎn)價值占比由十多年前的20% ～30%提高到現(xiàn)在的60% ～70%，北京超過80%。當(dāng)前，主要靠房地產(chǎn)投資與投機(jī)造就的多房族，房產(chǎn)租金與轉(zhuǎn)讓等收入遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于正常工資收入。這嚴(yán)重刺激了人們靠買賣房屋發(fā)財?shù)耐顿Y投機(jī)心理，靠房租收入過好日子的食利行為，也嚴(yán)重挫傷了普通百姓靠正常勞動獲得工資收入的積極性。

7.政策調(diào)控對房地產(chǎn)業(yè)過度顧忌。長期以來，從中央到地方，在制定和執(zhí)行房地產(chǎn)政策，在協(xié)調(diào)房地產(chǎn)政策與其他經(jīng)濟(jì)政策時，經(jīng)常處于左右為難、上下顧忌的尷尬境地。中央希望控制房價，但又擔(dān)心影響地方土地收入與政府債務(wù)償還，因此在多次政策制定中往往忌諱提調(diào)控地價。地方承諾按中央要求增加供地計劃規(guī)模，但實際供地基本不是按市場需求確定，而是按盡可能獲得高額土地出讓金來確定，因此經(jīng)常有意不完成供地計劃。面對大量存在的空置房屋、各地出現(xiàn)的“多房族”，地方政府不過問不清查，擔(dān)心影響房市波動與社會穩(wěn)定。2013年，“國五條”出臺后，地方普遍虛置中央政策，有的甚至反向操作，在實際行動中推高地價房價，中央對此不表態(tài)不追究，可能的一個原因就是擔(dān)心影響地方經(jīng)濟(jì)?！皣鍡l”執(zhí)行一年已過，面對全國普遍大幅度上漲的房價，國家短期應(yīng)對政策不出，長期機(jī)制不明。在這種形勢下，部門地方在等候，房地產(chǎn)商在探問，買賣房屋者在躊躇。廣大百姓對未來房地產(chǎn)形勢與政策方向，雖然在廣泛議論與激烈批評，但卻深抱巨大期待。

二、我國房價房租畸高已經(jīng)遠(yuǎn)超百姓支付能力

讓老百姓住有所居是政府服務(wù)人民的基本職責(zé)。住有所居，是指城鎮(zhèn)居民以其有效支付能力能夠購買或租賃一套與其身份相符的住宅。但我國的高房價、高房租已經(jīng)遠(yuǎn)超民居有效支付能力，成為百姓難以承受之重。

1.我國房價收入比遠(yuǎn)高于國際水平。房價收入比是指一套普通商品房總價與一個家庭年可支配收入之比，它是國際通用的反映一個國家房價合理程度的基本指標(biāo)。世界銀行認(rèn)為，房價收入比在3～6倍為合理區(qū)間，發(fā)達(dá)國家一般在3～4倍，發(fā)展中國家一般在4～6倍。我國實際房價收入比平均在8倍以上，一線和二線城市一般在10～15倍以上。據(jù)統(tǒng)計，2012年全國商品住宅平均售價為5542元/平方米，城鎮(zhèn)人均住宅面積為32.9平方米，按當(dāng)年平均家庭人口2.86人、住房面積94平方米一套房計算，總房價52萬元;當(dāng)年城鎮(zhèn)家庭人均可支配收入為24 565元，戶均為70 256元。由此計算的全國城鎮(zhèn)房價收入比為7.4倍。如果考慮到買房還要繳新房契稅等稅費，多數(shù)商品房屬毛坯房，需要自己花錢裝修，實際可居住房屋最終支付的房價要高于交易房價的15% ～20%。而且，各地二手房價又普遍高于新房房價，多數(shù)熱點城市二手房成交量明顯大于新商品房成交量。因此，我國實際房價收入比要明顯高于統(tǒng)計數(shù)據(jù)，房價收入比實際在9～10倍。一線城市和二線熱點城市房價收入比已經(jīng)超過15倍，北京房價收入比超過20倍。2013年北京房價上漲了20%左右，高達(dá)2.36萬元/平方米，二手房價格上漲了30%左右，超過3萬元/平方米，主城區(qū)房價上漲了40%左右，平均在5萬元/平方米左右，已經(jīng)接近或超過紐約、東京、倫敦等國際大都市，成為世界房價最貴的大城市。

2.快速上漲的租金已經(jīng)成為企業(yè)經(jīng)營和百姓生活難以承受之重。與高房價相對應(yīng)的是高房租，已成為工商經(jīng)營和居民生活一大負(fù)擔(dān)。在我國一二線城市，商業(yè)租金已經(jīng)占普通商店經(jīng)營成本的30%左右，占普通餐飲業(yè)經(jīng)營成本的40%左右;普通住宅的月租金已經(jīng)占當(dāng)?shù)鼐用裨缕骄杖氲?0%左右。而據(jù)第三次人口普查統(tǒng)計，我國城市家庭中有23%的家庭是租房過日子，因此，房租上漲的人口影響面遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過房價上漲的人口影響面。過高房租迫使大量普通務(wù)工人員只得采取群租辦法過日子，由此產(chǎn)生一系列社會問題。

三、我國房價畸高源于供給成本畸高、結(jié)構(gòu)扭曲與需求投機(jī)盛行、分配失衡

我國房價畸高，既有供給方面的原因，也有需求方面的原因，長期以來，正是供需雙方的深層次制度機(jī)制問題在推動著房價連續(xù)大幅度上漲。

(一)房地產(chǎn)市場供給成本有“六高”。

中國房價過高，主要源自六個方面的供給成本畸高。

一是地價成本高。據(jù)全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會的統(tǒng)計分析，我國商品房銷售成本中，地價占成本的40%左右，占售價的30%左右。多數(shù)研究機(jī)構(gòu)的研究結(jié)果與此大致相同。2013年全國土地出讓金高達(dá)4.12萬億元。據(jù)統(tǒng)計，2013年，北京商品住宅的樓面價為9359.5元/平方米，占商品住宅房價23 616元/平方米的39.6%，高于開發(fā)商成本的50%。在一線城市與二線熱點城市，“地王”年年頻出，面粉貴過面包、樓面價高過周邊房價的現(xiàn)象經(jīng)常出現(xiàn)。

二是稅費成本高。我國房地產(chǎn)行業(yè)的費稅種類多達(dá)十幾種，稅率費率都很高，導(dǎo)致行業(yè)稅負(fù)畸高。2013年，全國房地產(chǎn)行業(yè)增加值為3.33萬億元，占全國GDP總額56.89萬億元的6.6%。而房地產(chǎn)行業(yè)稅收總額為1.54萬億元，占全國稅收總額11.99萬億元的12.9%，房地產(chǎn)行業(yè)納稅貢獻(xiàn)率是其增加值貢獻(xiàn)率的2倍。2013年全國房地產(chǎn)業(yè)稅收占房地產(chǎn)業(yè)增加值的46.5%。同時，在二手房交易市場，各種稅費占成交價的5% ～10%，加之稅務(wù)部門對賣方向買方轉(zhuǎn)移收益所得稅的行為不聞不問，買方實際支付的總價中的稅費可能高達(dá)10% ～15%。

三是資金成本高。我國房地產(chǎn)企業(yè)資金來源中，銀行信貸資金與個人按揭資金占比大約1/3左右。銀行的房企信貸利率超過10%。盡管如此，房地產(chǎn)企業(yè)仍然很難從銀行貸款，于是轉(zhuǎn)向影子銀行，通過房地產(chǎn)信托、基金等非信貸途徑融資，其融資成本一般在15% ～20%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于銀行名義與實際貸款利率。這又進(jìn)一步提高了房地產(chǎn)企業(yè)的資金成本。

四是公關(guān)成本高。我國房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)銷售的審批環(huán)節(jié)多，時間漫長，企業(yè)項目要蓋110多個公章才能開發(fā)與銷售，高額的行政成本明顯增加了房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本。我國房地產(chǎn)的項目審批、開發(fā)建設(shè)、市場銷售等各個環(huán)節(jié)，均存在諸多不透明現(xiàn)象，給尋租留下了巨大空間，成為企業(yè)高額的“灰色成本”。一些房地產(chǎn)商與專家稱，商品房開發(fā)銷售中的“灰色支出”占總成本的一成左右，它既不公開，也難測量。據(jù)某咨詢機(jī)構(gòu)披露，它受一家經(jīng)營規(guī)模超過500億元的房地產(chǎn)公司委托開展調(diào)研，梳理了房地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈120多個環(huán)節(jié)，發(fā)現(xiàn)有110多個環(huán)節(jié)可能出現(xiàn)尋租行為，其中政府權(quán)力尋租可能性最大。

五是房企利潤高。多年來，房地產(chǎn)開發(fā)實際利潤率明顯高于各行業(yè)平均水平。據(jù)萬得研究報告，2011年我國房地產(chǎn)行業(yè)平均開發(fā)成本為3600元/平方米，2011年全國商品住宅平均價格5011元/平方米，房地產(chǎn)商毛利率為40%左右，真實利潤率近30%。據(jù)2012年上市公司年報，全國最大的房地產(chǎn)上市公司萬科、保利、招商公司的營業(yè)凈利潤率與凈資產(chǎn)收益率分別為15.2%和19.67%、14.48和19.86%、16.91%和14.69%，遠(yuǎn)高于一般上市公司利潤率。房地產(chǎn)業(yè)高利甚至暴利，造就了一批短期迅速發(fā)大財?shù)母缓馈Ｖ袊鴼v年富豪榜的前幾十位富豪，大都是以房地產(chǎn)為主業(yè)或兼做房地產(chǎn)。據(jù)胡潤富豪榜披露，中國資產(chǎn)上億元的富豪有60%以上涉足房地產(chǎn)，房地產(chǎn)成為其快速致富、資產(chǎn)膨脹的主要原因。

六是中介費用高。我國房地產(chǎn)中介費用之高、機(jī)構(gòu)之多、人員之眾、秩序之亂恐怕是在世界上絕無僅有的。我國城市二手房中介費率在2%以上，北京在2.8%左右。這樣的費率，在過去房價低、交易量小的條件下有其合理性，但隨著房價大漲、交易量大增，單套房交易價少則幾百萬元、多則幾千萬元，一次交易中介收入就達(dá)幾萬元、幾十萬元。熱點城市二手房交易量已經(jīng)超過新房交易量，中介的交易收益遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其成本付出，房屋中介成為了高利潤行業(yè)，一些中介人員年收入達(dá)幾十萬上百萬元。于是中介公司遍地開花，中介門店街道林立，中介人員滿城遍布，成為了中國城市一道特殊而亮麗的“風(fēng)景線”。高額中介費率已經(jīng)成為刺激中介制造市場緊張空氣、明里暗里抬價，推動二手房價上漲的重要因素。

(二)房地產(chǎn)市場供給形式花樣百出、價格扭曲、差價巨大。

我國住房供給體系既復(fù)雜又混亂。既有公開的商品房，又有不公開的國有單位的經(jīng)濟(jì)適用房與部分官員的無償分配房，還有形式多樣的公開與半公開的保障房與半保障房，如公租房、廉租房、限價商品房，還有數(shù)量眾多的小產(chǎn)權(quán)房。性質(zhì)各異、渠道復(fù)雜、類型多樣的住房供給體系極大地扭曲了房屋市場價格。不同類型住房價格相差極大，按價格高低排序，最高為商品房，是市場高價;第二為公開的經(jīng)濟(jì)適用房，大約為商品房價的60% ～70%;第三為小產(chǎn)權(quán)房，大約為商品房價格的50%左右;第四為不公開的國有單位的經(jīng)濟(jì)適用房，許多只有商品房的1/5至1/3，甚至更低。非公開市場的后三類住房的實際供給總量，已經(jīng)超過了開發(fā)商的商品住房供給總量。北京一些黨政機(jī)關(guān)的經(jīng)濟(jì)適用房和中央企業(yè)的內(nèi)部職工房，其價格只有同品質(zhì)商品房價格的大約1/10，這已經(jīng)是公開的秘密。

(三)房地產(chǎn)市場投資投機(jī)久盛不衰。

在住房供應(yīng)總量和保障房供應(yīng)量不足情況下，商品房變得稀缺。住房是生存必需品，具有需求剛性。稀缺性和需求剛性使得投機(jī)商品房有利可圖，許多房地產(chǎn)企業(yè)采用“囤地”、“捂盤”等方式投機(jī)，推動房價上漲。同時，由于高房價的吸引，熱錢紛紛流向房地產(chǎn)市場。炒房者通過信貸杠桿購買房產(chǎn)，然后坐等房價上漲，成為房價上漲的主要推動者。在一二線城市，盡管采取了限購限貸政策，但往往被有辦法者規(guī)避，高檔房屋大都被其買走。在北京，單價在5萬元/平方米以上的高價房，相當(dāng)大部分購買者根本就不是無房者或改善型的剛需，實際上是“多房族”的投資投機(jī)者。

(四)居民收入分配嚴(yán)重不公。

分配嚴(yán)重不公、貧富差距懸殊是我國經(jīng)濟(jì)社會面臨的主要問題。2013年，我國的基尼系數(shù)為0.47，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于0.4的國際警戒線。這意味著少數(shù)人集中了大量的社會財富。正是一些人通過合法、半合法和非法的途徑，采用明的與暗的、灰色的與黑色的手段，甚至犯罪獲得超常與超額收入，成為各類富豪、土豪，他們是房地產(chǎn)投資投機(jī)的主要推手，是高房價市場需求的主要拉動者。收入分配不公導(dǎo)致部分高收入者在房地產(chǎn)市場投資投機(jī)，大幅度地抬高了房價;投資投機(jī)又導(dǎo)致房產(chǎn)資源進(jìn)一步向有錢人集中，有錢人大都成為了“多房族”，積累著更多的不動產(chǎn)財富，進(jìn)一步拉大了社會貧富差距。同時，這又減少了對市場“剛需”的住房供給，給真正“剛需”的普通百姓帶來巨大經(jīng)濟(jì)與精神壓力。

四、政府調(diào)控房地產(chǎn)市場不成功的主要原因

2013年3月出臺了“國五條”，被稱為史上最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控措施，但被地方與部門嚴(yán)重虛置，一年執(zhí)行下來，全國地價房價租價“三價”均大幅度上漲，成為十多年來漲幅最高的年份之一。社會上有人諷刺地說，從某種意義上講，“國五條”已經(jīng)成為了“國污條”，地方、部門的實際執(zhí)行嚴(yán)重污損了國家形象。房地產(chǎn)調(diào)控不成功，主要原因是:

1.關(guān)鍵政策不出臺。一是不出臺控制地價的有效政策。政府調(diào)控如果不從根本上改變土地供應(yīng)制度，既不有效擴(kuò)大土地供應(yīng)量，又不抑制土地價格過快上漲，反而通過控地、通過競價抬高地價，就使房地產(chǎn)調(diào)控失去了基礎(chǔ)，就根本無法使房價保持在合理水平。二是不出臺調(diào)控多占房、空置房的有效政策。政府一直回避部分既得利益群體特別是部分官員不合規(guī)多占房現(xiàn)象，對住房資源流向與占有嚴(yán)重失衡問題熟視無睹。三是房地產(chǎn)稅立法進(jìn)展緩慢，“多房族”住房持有成本很低，增值效益很高，房屋坐地升值，不怕長期空置，大量存量房、空置房沒法盤活。

2.重要政策不對路。一是多次采取的控制地根政策，實際上抑制了土地有效供給，反而抬高了地價進(jìn)而抬高了房價。二是多次推出的控制銀根政策，反而抬高了地產(chǎn)商融資成本與購房者的按揭成本，實際刺激了房價上漲。三是對黨政機(jī)關(guān)公務(wù)人員與國有企事單位管理人員住房政策既不統(tǒng)一、又不規(guī)范、更不公開，各級各地各行業(yè)各單位的住房政策與分配辦法花樣百出，已經(jīng)成為我國住房資源分配嚴(yán)重不公的重要發(fā)源地。四是對小產(chǎn)權(quán)房采取的是只壓不疏、壓而無力的政策，不僅控制不了其發(fā)展，反而提高了小產(chǎn)權(quán)房價格。

3.部分政策相掣肘。房地產(chǎn)調(diào)控中，往往很多部門出政策，相互之間缺乏必要協(xié)調(diào)。稅收歸財稅部門，土地歸國土部門，融資歸金融部門，監(jiān)管歸住建部門，具體執(zhí)行歸地方。各部門之間利益、部門與地方之間利益往往不一致，政策制定、執(zhí)行都要對自己比較有利，因此，不少政策相互掣肘，嚴(yán)重影響樓市調(diào)控效果。如住建部門要擴(kuò)大土地供應(yīng)量，而土地與規(guī)劃部門要控制建設(shè)用地，財政部門要多收土地出讓金。于是在不少地方出現(xiàn)供地計劃明顯落后于土地市場有效需求，供地執(zhí)行數(shù)量明顯低于供地規(guī)劃數(shù)量，土地出讓價格遠(yuǎn)高于政府與社會預(yù)期價格。

4.執(zhí)行政策不得力。多年來，國家房地產(chǎn)政策在地方執(zhí)行中往往被大打折扣，很多時候采取“上有政策”、“下有對策”。一是對中央政府承諾的住房財產(chǎn)登記與聯(lián)網(wǎng)計劃執(zhí)行時間被地方采取各種理由一推再推。二是地方對居民擁有三套及以上住房者、特別是那些非法擁有多套住房者在政策上不表態(tài)、不施策、不作為。三是不少地方對住房限購限貸政策緩執(zhí)行、變通執(zhí)行甚至不執(zhí)行，致使住房投資投機(jī)行為長期得不到有效遏制。四是對國家法規(guī)規(guī)定要對個人房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓增值收益征收所得稅，但大多數(shù)地方長時期就根本不執(zhí)行。2013年國務(wù)院重申要嚴(yán)格征收賣房所得稅后，地方稅務(wù)部門對市場普通出現(xiàn)的所得稅由賣方向買方轉(zhuǎn)移的不當(dāng)行為不作為，客觀上助推了房價大漲。

5.基礎(chǔ)數(shù)據(jù)不清楚。我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的一些基本數(shù)據(jù)在可靠來源、科學(xué)統(tǒng)計和公開發(fā)布等方面都存在不小問題。如城鎮(zhèn)居民實際收入是多少、居民實際住房擁有量是多少、全國住房實際供應(yīng)量是多少、全國與各地實際商品房市場真實價格是多少、全國與各地實際各類型住房出售價格是多少、全國房地產(chǎn)商的實際成本與利潤是多少、政府土地征收與開發(fā)成本和出讓收益與支出是多少、城市房屋空置率是多少，等等。這些重要數(shù)據(jù)有的根本不清楚，有的自相矛盾，有的故意隱匿，有的明顯與現(xiàn)實不符合。這些數(shù)據(jù)不清楚、不透明，既嚴(yán)重影響房地產(chǎn)形勢的客觀判斷，又嚴(yán)重影響社會對房地產(chǎn)市場的合理預(yù)期，更嚴(yán)重影響調(diào)控政策的科學(xué)制定、可靠執(zhí)行與有效監(jiān)督。

五、調(diào)控房地產(chǎn)市場要把握的幾個原則

中國房地產(chǎn)市場，既有自身存在的問題，更有宏觀經(jīng)濟(jì)、制度建設(shè)、收入分配、廉政建設(shè)、百姓生活、社會穩(wěn)定等方面存在的問題。解決房地產(chǎn)市場問題，一定要有宏觀思維、全局思維、系統(tǒng)思維，必須把握好幾個基本原則。

1.目標(biāo)兼顧。房地產(chǎn)涉及方方面面，包括經(jīng)濟(jì)增長、財稅增加、金融穩(wěn)定等，房地產(chǎn)調(diào)控需要兼顧不同的政策目標(biāo)，切不可偏頗。從房地產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的關(guān)系看，要兼顧房地產(chǎn)發(fā)展與經(jīng)濟(jì)增長，兼顧增加土地供應(yīng)和堅持耕地紅線，兼顧保持合理地價與穩(wěn)定地方財政收入，兼顧房地產(chǎn)融資與金融信貸穩(wěn)定，兼顧不動產(chǎn)登記、官員財產(chǎn)公示與反腐有序推進(jìn)，等等。從房地產(chǎn)自身看，要兼顧保障房建設(shè)與商品房發(fā)展，兼顧一手市場與二手市場調(diào)控，兼顧商品房市場與房屋租賃市場調(diào)控，等等。

2.政策協(xié)調(diào)。要根本上解決我國房地產(chǎn)業(yè)問題，不能就房地產(chǎn)而論房地產(chǎn)，頭痛醫(yī)頭腳痛醫(yī)腳，小修小補(bǔ)，必須將短期與中長期政策結(jié)合起來考慮，通過建立和完善包括土地、財政、稅收、信貸等在內(nèi)的一整套制度機(jī)制，并且，要與收入分配體制改革、壟斷性行業(yè)改革、反腐倡廉等多方面措施進(jìn)行配套、銜接與協(xié)調(diào)。如農(nóng)村建設(shè)用地同權(quán)同價入市要與城市建設(shè)規(guī)劃完善、國有土地“招拍掛”制度改革相協(xié)調(diào)，國有土地轉(zhuǎn)讓定價機(jī)制改革要與地方財政收入結(jié)構(gòu)調(diào)整相協(xié)調(diào)，推進(jìn)房地產(chǎn)稅要與個人不動產(chǎn)登記、官員財產(chǎn)公示相協(xié)調(diào)，保障房建設(shè)規(guī)模進(jìn)度要與商品房建設(shè)發(fā)展相協(xié)調(diào)，一般保障房分配改革要與公務(wù)員住房制改革相協(xié)調(diào)，等等。

3.分類推進(jìn)。我國房地產(chǎn)市場存在很多歷史遺留問題，是典型市場經(jīng)濟(jì)與計劃經(jīng)濟(jì)條件下的混合體。未來房地產(chǎn)調(diào)控需要針對不同地區(qū)、不同人群、不同住房，采取針對性的辦法分類推進(jìn)。一要分類推進(jìn)一線城市，熱點二線城市，一般二線、三線、四線城市等不同類型的房地產(chǎn)調(diào)控;二要分類推進(jìn)經(jīng)濟(jì)適用房、保障房與商品房的調(diào)控;三要分類推進(jìn)滿足剛性與改善性住房需求與嚴(yán)格控制投資投機(jī)性需求的調(diào)控;四要分類推進(jìn)農(nóng)村建設(shè)用地同權(quán)同價平等有序入市與小產(chǎn)權(quán)房經(jīng)規(guī)范整頓后合法有序入市的調(diào)控，等等。

4.逐步解決。房地產(chǎn)調(diào)控要堅持穩(wěn)中求進(jìn)，逐步解決的原則，某一階段以某個目標(biāo)為主，其他政策目標(biāo)相輔。從短、中、長期問題解決來看，第一要堅決遏制地價、房價和租金過快上漲勢頭問題，第二要從制度機(jī)制上解決城鎮(zhèn)土地供給數(shù)量、結(jié)構(gòu)與定價問題，第三要通過立法解決從公務(wù)員到普通居民的財產(chǎn)登記、公開、查尋問題，第四要通過立法解決房地產(chǎn)稅征收問題，等等。

5.強(qiáng)化執(zhí)行。我國十多年房地產(chǎn)調(diào)控表明，政策并不是出臺越多越好，關(guān)鍵在于政策執(zhí)行。要高度關(guān)注房地產(chǎn)調(diào)控過程中地方虛置中央政策的行為，加強(qiáng)對重點關(guān)鍵政策執(zhí)行的監(jiān)督力度。從近期看，要重點強(qiáng)化政策執(zhí)行的主要方面與領(lǐng)域是，土地供應(yīng)計劃、限購限貸、二手房轉(zhuǎn)讓所得稅賣方繳納與嚴(yán)格監(jiān)督、房屋租賃市場秩序規(guī)范、總結(jié)房地產(chǎn)稅試點經(jīng)驗并擴(kuò)大試點、住房信息全國聯(lián)網(wǎng)、公務(wù)員領(lǐng)導(dǎo)干部住房財產(chǎn)公示，等等。這些政策每一項能夠嚴(yán)格執(zhí)行，都會對房地產(chǎn)市場健康發(fā)展起明顯推動作用。監(jiān)督政策執(zhí)行，重在建立責(zé)任追究制度。一定要建立對部門與地方政策執(zhí)行不力者和不作為者的責(zé)任追究機(jī)制，懲戒用“土政策”對抗國家政策的部門與官員。

六、抑制房價繼續(xù)不合理上漲的短期政策建議

從近期看，要針對當(dāng)前的突出矛盾與問題，采取堅決和有力措施，重點是嚴(yán)格控制熱點城市的高地價、高房價與高房租繼續(xù)上漲勢頭，穩(wěn)定市場預(yù)期，同時，防止其他城市房地產(chǎn)市場大幅波動，避免出現(xiàn)大的市場風(fēng)險。

1.加大熱點重點城市住房土地供應(yīng)和控制土地價格漲幅。一要增加城鎮(zhèn)商品住宅用地有效供給，特別是熱點重點城市。對過去沒有完成供地年度計劃的城市，要在新的年度里追加供給，補(bǔ)充完成過去計劃;對超額完成供地計劃的，要根據(jù)市場有效需要擴(kuò)大土地供給量。二要增加保障房建設(shè)土地供給量，為完成國家提出的保障房建設(shè)目標(biāo)提供足夠的土地供給。三要控制土地出讓價格，明確要求地方政府將本地總體地價嚴(yán)格控制在當(dāng)?shù)鼐C合物價上漲或居民收入增長幅度范圍之內(nèi)。四要推廣農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)成功經(jīng)驗，如重慶的“地票”制度，盤活農(nóng)村閑置土地，增加城鎮(zhèn)土地供應(yīng)。

2.熱點重點城市繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行限購限貸政策。一要在北京等一線城市和部分二線熱點城市繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行住房限購、限貸政策，重點是嚴(yán)格審查購房資格。二是統(tǒng)籌住建、公安、稅務(wù)、民政、人社等部門，完善購房資格審核工作機(jī)制，加強(qiáng)購房資格聯(lián)網(wǎng)審核，嚴(yán)肅查處違規(guī)行為。

3.為城鎮(zhèn)改善型住房需要提供政策支持。一要在政策上鼓勵民居“以舊換新”和“以小換大”。對“售舊買新”、“售小買大”行為，當(dāng)其出售住房收入低于或等于其購買住房支出時，應(yīng)免除其原房出售歷史差價的所得稅。二要對改善型住房需求與首套需求一視同仁，實行同等的信貸按揭政策。三要合理確定改善型住房需求者界限，既看住房套數(shù)，更看住房面積。具體標(biāo)準(zhǔn)由各地方制定。

4.加快住房財產(chǎn)登記與全國聯(lián)網(wǎng)步伐。一要加快推進(jìn)住房信息全國聯(lián)網(wǎng)步伐，爭取在今年年底或明年上半年完成全國聯(lián)網(wǎng)。二要推進(jìn)一線、二線城市住房信息查尋制度建設(shè)，規(guī)范查尋程序，公開查尋辦法。2014年可在已經(jīng)全國聯(lián)網(wǎng)的40個城市進(jìn)行試點。三要加快制定《不動產(chǎn)登記條例》，爭取在2014年年內(nèi)出臺，盡快為不動產(chǎn)登記提供制度保障。

5.公布國家機(jī)關(guān)、國有企事業(yè)單位新任領(lǐng)導(dǎo)住房情況。對新任國家機(jī)關(guān)單位主要領(lǐng)導(dǎo)和國有企事業(yè)單位高層管理人員，要求在其任前必須公示家庭財產(chǎn)情況。公示重點是家庭住房情況，包括直系親屬住房情況。對省、市、縣黨委政府及主要部門的新任主要領(lǐng)導(dǎo)，要在公開媒體上公布財產(chǎn)情況;對國有企事業(yè)單位新任高層管理人員，可在單位內(nèi)公布財產(chǎn)情況。

6.清理規(guī)范二手房市場中介秩序、嚴(yán)控賣房者轉(zhuǎn)稅避稅行為。一要對房地產(chǎn)交易的各個經(jīng)紀(jì)環(huán)節(jié)進(jìn)行清理，規(guī)范中介機(jī)構(gòu)行為;二要重新評價房地產(chǎn)中介收費項目與費率標(biāo)準(zhǔn)，重點降低費率標(biāo)準(zhǔn)，減輕二手房交易費用;三要推動房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)兼并重組，嚴(yán)格稅務(wù)部門稅法執(zhí)行，禁止二手房出售溢價所得稅由賣方向買方轉(zhuǎn)移。

7.整頓房屋租賃市場、嚴(yán)格租金征稅管理。一要整頓房屋租賃中介機(jī)構(gòu)，規(guī)范租賃中介行為;二要全面清理個人與單位私下出租房屋的行為;三要嚴(yán)格監(jiān)督房屋租金所得稅收征管，防止租金逃稅;四要禁止公租房和廉租房私下出租;開展住房空置調(diào)查，推動空置房屋入市。

8.擴(kuò)大房地產(chǎn)稅試點，加快房地產(chǎn)稅立法。一要在總結(jié)與完善上海與重慶房產(chǎn)稅試點經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，擴(kuò)大試點范圍，擴(kuò)展到一線城市和部分二線熱點重點城市。完善試點辦法，重點是對購買第三套住房、超大面積住房、高檔公寓和別墅者征收特別稅，并加強(qiáng)征稅管理。二要加快推進(jìn)房地產(chǎn)稅的立法進(jìn)程，爭取在2015年年內(nèi)出臺房地產(chǎn)稅法。要提高立法透明度，廣泛聽取社會意見，增強(qiáng)立法科學(xué)性。

9.采取替代措施，降低地方政府的土地財政依賴。一要調(diào)整城市土地供給結(jié)構(gòu)，適當(dāng)提高工業(yè)用地出讓價格，開辟土地收入新渠道;二要探索解決國有土地?zé)o償使用與低價使用問題，遵循市場決定資源配置原則，逐步使其從由政府低價轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌龉_公平價;三要加大對二手房交易稅和房屋租金所得稅征管，清理偷稅漏稅行為。

10.查清房地產(chǎn)市場與城鎮(zhèn)居民住房情況真實信息。重點查清城鎮(zhèn)居民實際住房擁有量是多少，全國住房建設(shè)用地實際可供量是多少，政府土地征收與開發(fā)成本和出讓收益與支出是多少，全國與各地實際租賃房屋數(shù)量與租金是多少，全國房地產(chǎn)商的實際成本與利潤是多少，黨政機(jī)關(guān)工作人員住房實際情況，全國各城市房屋空置率是多少，全國小產(chǎn)權(quán)房有多少，等等。

七、建立房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展的長效機(jī)制

從中長期看，要針對深層次矛盾問題，從法律、政策、執(zhí)行和監(jiān)管等全方位全過程著手，采取系統(tǒng)、配套與綜合性措施，在根本上建立制度和健全機(jī)制，以保障房地產(chǎn)市場長期穩(wěn)定健康發(fā)展。

1.全面推進(jìn)城鄉(xiāng)建設(shè)用地市場一體化。一要全面落實憲法賦予農(nóng)民對集體土地?fù)碛姓加小⑹褂?、收益與處置等完整權(quán)利;二要著手建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場，保障農(nóng)民公平分享土地增值收益;三要重新評估全國耕地紅線界限水平，在確保我國糧食安全前提下，適當(dāng)擴(kuò)大城鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍與規(guī)模;四要實行城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加規(guī)模與吸納農(nóng)村轉(zhuǎn)移人口落戶數(shù)量掛鉤政策。

2.全面推行城鄉(xiāng)建設(shè)用地同權(quán)同價制度。一要制定農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地與國有土地同權(quán)、同價、同等入市專門法規(guī)政策;二要改革與完善現(xiàn)行國家土地征用制度，嚴(yán)格界定“公益公共性用地”范圍，公開征地條件、程序、標(biāo)準(zhǔn)，提高公益公共性用地征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn);三要推進(jìn)城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃和土地用途管制的規(guī)范化、公開化、公平化，避免政府對農(nóng)村建設(shè)用地正常入市的不當(dāng)干預(yù)。

3.全面調(diào)整工業(yè)與開發(fā)區(qū)用地結(jié)構(gòu)、增加城鎮(zhèn)住房供給。一要采取多種方式調(diào)整工業(yè)和開發(fā)區(qū)用地結(jié)構(gòu)，降低工業(yè)和開發(fā)區(qū)用地在城市建設(shè)用地中的比重;二要逐步提高工業(yè)項目容積率、土地產(chǎn)出率門檻，推行長期租賃、先租后讓、租讓結(jié)合的工業(yè)用地制度改革;三要健全工業(yè)用地批后監(jiān)管，對新增工業(yè)用地項目做到全程監(jiān)管;四要加大違規(guī)處理力度，對土地閑置、擅自改變用途等違法行為，堅決予以查處。

4.全面推行國有企事業(yè)單位按公開市場價購買、租賃與有償占用國有土地。一要全面摸清國有企事業(yè)單位占有與使用國有土地資源情況，并向社會公示;二要取消國有企事業(yè)單位無償或低價使用國有土地的做法;規(guī)范國有企事業(yè)單位占有土地轉(zhuǎn)讓交易行為;三要全面禁止國有單位在其占有使用的土地上擅自建設(shè)住宅，若要建設(shè)住宅，必須納入商品住宅開發(fā)銷售公開市場范圍，并補(bǔ)繳土地出讓金和相關(guān)稅費。

5.全面評估房地產(chǎn)供給環(huán)節(jié)各項稅費，分類逐步降低總體稅率費率。要對房地產(chǎn)購地、開發(fā)、銷售和二手房交易各個環(huán)節(jié)稅費的稅種費種與稅率費率進(jìn)行全面重新評估，認(rèn)真總結(jié)房改前、房改后房地產(chǎn)各環(huán)節(jié)稅費征收經(jīng)驗教訓(xùn)，分析借鑒國外房地產(chǎn)稅費制度成功經(jīng)驗，提出新的房地產(chǎn)稅費制度改革政策。改革的總體取向應(yīng)當(dāng)是，明顯降低房地產(chǎn)供給端即購地、開發(fā)與銷售總體稅費水平，適當(dāng)提高房地產(chǎn)保有端即占有、使用和二次轉(zhuǎn)讓總體稅費水平，使房地產(chǎn)從開發(fā)供給到消費需求各個環(huán)節(jié)的稅費更加公平合理，使房地產(chǎn)供給需求各個環(huán)節(jié)的總體稅費水平與發(fā)達(dá)市場經(jīng)濟(jì)體水平大致相當(dāng)。

6.全面推行房地產(chǎn)項目開發(fā)銷售成本與售價監(jiān)控，對超額利潤征收累進(jìn)稅。一要住建等部門建立房地產(chǎn)開發(fā)銷售成本與銷售成交價格信息的全程監(jiān)督制度，有的信息要進(jìn)行社會公示，如公示土地購置成本、工程建筑成本、主要稅費成本等，公示房產(chǎn)項目的各類型房屋價格信息等。二要根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)平均利潤率和全國各主要行業(yè)平均利潤率，確定當(dāng)?shù)馗黝愋头康禺a(chǎn)項目最高合理利潤率，對明顯超過市場平均利潤的房地產(chǎn)項目，對其超額利潤按累進(jìn)制征收所得稅。

7.全面推行房地產(chǎn)稅制度，實行基本住房免稅與超額住房累進(jìn)征稅。爭取在2015年出臺房地產(chǎn)稅法，在2016年全面施行房地產(chǎn)稅法。從房地產(chǎn)市場長期健康穩(wěn)定發(fā)展角度看，對民居住宅征收房地產(chǎn)稅，必須充分考慮不能影響城鎮(zhèn)大多數(shù)居民家庭住房需求的最基本利益，同時，必須對過多占有房地產(chǎn)資源的居民要進(jìn)行限制。為此，房地產(chǎn)稅設(shè)計，核心原則是實行居民基本住房免稅和超額住房累進(jìn)征稅。界定居民基本住房需求，既要看套數(shù)也看面積，以面積為主，具體標(biāo)準(zhǔn)不同城市可依本市情況確定。對民居基本住房免征房地產(chǎn)稅，對超過基本住房面積的部分，按超額程度累進(jìn)征收房地產(chǎn)稅;對高檔公寓和別墅征收累進(jìn)稅。與征收房地產(chǎn)稅相配套，要逐步建立全國統(tǒng)一、規(guī)范的房地產(chǎn)價值評估制度。通過評估對房地產(chǎn)價值做出客觀科學(xué)核定，以此為據(jù)依法征收房地產(chǎn)稅。

8.全面推行公民住房等不動產(chǎn)登記制度。一定要爭取在2015年全面實施《不動產(chǎn)登記條例》，全面推行家庭不動產(chǎn)登記制度。要將不動產(chǎn)登記與健全社會公民個人征信系統(tǒng)有機(jī)結(jié)合起來，促進(jìn)不動產(chǎn)登記信息更加完備、準(zhǔn)確、可靠。要建立登記信息依法查詢制度，保證不動產(chǎn)交易安全，保護(hù)群眾合法權(quán)益。

9.全面推行國家公務(wù)員和國有控股企事業(yè)單位中高層管理人員住房與財產(chǎn)公示制度。一要著手制定《公務(wù)員財產(chǎn)公開法》，為公務(wù)員財產(chǎn)公開提供法律依據(jù)。二要在法律出臺前，按照現(xiàn)行政策要求，全面推行公務(wù)員財產(chǎn)公開制度，從國家機(jī)關(guān)主要領(lǐng)導(dǎo)到一般公務(wù)員，均要在一定范圍內(nèi)公開與公示家庭或個人住房及其他財產(chǎn)情況。三要在國有控股的企事業(yè)單位的中高層管理人員中，全面推行住房及其他財產(chǎn)公開與公示。中央企業(yè)和大型國有控股企業(yè)董事長、總經(jīng)理、總會計師等要在全國公開媒體上進(jìn)行公示，其他中高層管理人員，要在企業(yè)內(nèi)部對員工進(jìn)行公開公示。

10.建立公務(wù)員與普通居民統(tǒng)一和公開的保障房制度。一要制定《住房保障法》，完善保障房頂層設(shè)計，推動保障房建設(shè)有法可依。二要健全保障房制度機(jī)制，建立保障房的財政穩(wěn)定投入機(jī)制，擴(kuò)大保障房有效供給，制定公平合理保障房分配與租售政策和公開透明的監(jiān)管程序，要從制度上對保障房用地應(yīng)保盡保。三要制定公務(wù)員住房管理專門法規(guī)，將其納入法制軌道，推進(jìn)公務(wù)員住房制度、分配與監(jiān)督管理公開化與透明化。四要將公務(wù)員住房與普通居民保障房制度有機(jī)結(jié)合起來，建立公務(wù)員與普通民居住房保障相協(xié)調(diào)的統(tǒng)一、公開制度。

11.支持發(fā)展住房合作社，允許其在城鄉(xiāng)建設(shè)用地上開展合作建房。一要制定《住房合作社法》，為支持住房合作社發(fā)展提供法律保障。二要在地方建設(shè)用地統(tǒng)一規(guī)劃下，允許住房合作社參與城鄉(xiāng)土地公開市場購買或租賃農(nóng)村和國有建設(shè)用地，開展合作建房。三要允許農(nóng)村集體發(fā)起或參與住房合作社，在符合政府規(guī)劃要求的條件下，利用集體建設(shè)用地與社會合作建房。

12.全面放開、普遍規(guī)范、積極引導(dǎo)、嚴(yán)格監(jiān)督房屋租賃市場。一要制定城鄉(xiāng)居民住房租賃法，全面規(guī)范與引導(dǎo)城鄉(xiāng)居民住房租賃市場。二要支持房地產(chǎn)商和住房合作社投資經(jīng)營住房租賃，允許企業(yè)事業(yè)單位公開租賃住房。三要全面加強(qiáng)住房租賃市場監(jiān)管，規(guī)范中介市場，監(jiān)管中介行為，提高租賃合同備案率，嚴(yán)肅合同執(zhí)行，建立城鄉(xiāng)住房租賃信息系統(tǒng)。四要全面加強(qiáng)房屋租金稅收征管，嚴(yán)厲懲戒偷稅漏稅行為，在住宅小區(qū)進(jìn)行租金納稅公示，增強(qiáng)社會監(jiān)督功能。五要學(xué)習(xí)借鑒西方國家經(jīng)驗，制定城鎮(zhèn)房屋空置管理辦法，在城鎮(zhèn)中普遍征收房屋空置費，從根本上規(guī)制房屋土地資源閑置與浪費。