黃桂波/七臺(tái)河市國土資源局

關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的探討

黃桂波/七臺(tái)河市國土資源局

科學(xué)細(xì)致的進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查，會(huì)自始至終地影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的全部經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)中的重要內(nèi)容。本文主要闡述了房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的作用、類型和內(nèi)容等問題。

房地產(chǎn)；市場(chǎng)；調(diào)查；預(yù)測(cè)

在市場(chǎng)條件下競爭日益激烈，商品銷售矛盾日益突出的條件下，企業(yè)一定要對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行經(jīng)常性的調(diào)查分析，以滿足消費(fèi)者需求為中心，系統(tǒng)地收集、分析市場(chǎng)營銷的相關(guān)信息，提出分析的結(jié)果，為企業(yè)的產(chǎn)、供、銷經(jīng)營活動(dòng)服務(wù)。房地產(chǎn)市場(chǎng)中的商品，因其位置固定生產(chǎn)周期較長、投資較大、使用壽命長等特點(diǎn)，需要進(jìn)行市場(chǎng)?？茖W(xué)細(xì)致的進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查，會(huì)自始至終地影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的全部經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)中的重要內(nèi)容。

一、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的作用

是否能準(zhǔn)確而快速地掌握市場(chǎng)信息，依此制定正確的經(jīng)營管理決策是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營成敗的關(guān)鍵。市場(chǎng)調(diào)查作為一門學(xué)科在我國發(fā)展比較晚，加上傳統(tǒng)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下的慣性思維對(duì)人們的影響，使一些人至今對(duì)市場(chǎng)調(diào)查的重要性缺乏認(rèn)識(shí)，房地產(chǎn)業(yè)在我國還屬新興產(chǎn)業(yè)，我國房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)此缺乏清醒的認(rèn)識(shí)。在20世紀(jì)末的房地產(chǎn)熱中，一些企業(yè)不顧市場(chǎng)的實(shí)際情況，投資紛紛涌向房地產(chǎn)業(yè)，盲目上項(xiàng)目，結(jié)果不但使企業(yè)陷入深淵而不能自拔，而且導(dǎo)致了整個(gè)社會(huì)資源的巨大浪費(fèi)。市場(chǎng)調(diào)查對(duì)幫助房地產(chǎn)企業(yè)做出正確的決策具有重要意義。

1.市場(chǎng)調(diào)查有助于房地產(chǎn)企業(yè)確立正確的發(fā)展方向。我國的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展較快，在經(jīng)歷了發(fā)展初期的混亂后，隨著市場(chǎng)規(guī)律作用的不斷發(fā)揮和外部環(huán)境的不斷完善，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸規(guī)范化，從無序走向有序，并逐步呈現(xiàn)出其自身的規(guī)律性。通過市場(chǎng)調(diào)查，使房地產(chǎn)企業(yè)了解市場(chǎng)上各種房地產(chǎn)產(chǎn)品的供需狀況，競爭對(duì)手的實(shí)力及發(fā)展動(dòng)向，按企業(yè)自身?xiàng)l件確定正確的發(fā)展方向，在錯(cuò)綜復(fù)雜的市場(chǎng)環(huán)境中探求企業(yè)生存和發(fā)展的立足點(diǎn)。

2.市場(chǎng)調(diào)查有助于房地產(chǎn)企業(yè)制定正確的銷售策略和生產(chǎn)計(jì)劃。房地產(chǎn)商品由于其自身的特殊性，價(jià)值很大、投資回收期較長以及不可移動(dòng)等，使房地產(chǎn)企業(yè)在每次決策前一定要慎重。通過市場(chǎng)調(diào)查，能使房地產(chǎn)企業(yè)正確地預(yù)測(cè)市場(chǎng)需求的變動(dòng)，決定是拖延銷售還是提前銷售，最大限度地增加企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

3.市場(chǎng)調(diào)查有助于房地產(chǎn)企業(yè)改善經(jīng)營管理，提高企業(yè)的競爭力。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)最終是要實(shí)現(xiàn)供大于求的買方市場(chǎng)，以滿足人們的需求。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和居民個(gè)人可支配收入的增長，人們的需求趨于多樣化，對(duì)房地產(chǎn)商品的需求也是這樣，各個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)之間的競爭日趨激烈。企業(yè)只有通過市場(chǎng)調(diào)查，確定本身在行業(yè)競爭中所處的坐標(biāo)，看清自身的優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)，尋找差距，改進(jìn)方法，在優(yōu)質(zhì)服務(wù)、爭創(chuàng)信譽(yù)等方面多動(dòng)腦筋，通過正當(dāng)?shù)母偁幨侄?，取長補(bǔ)短，使自身在市場(chǎng)競爭中立于不敗之地。

4.市場(chǎng)調(diào)查能為房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行市場(chǎng)預(yù)測(cè)和決策提供有價(jià)值的信息，有助于房地產(chǎn)企業(yè)制定科學(xué)的、宏觀的經(jīng)濟(jì)政策。

二、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的類型和內(nèi)容

1.房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的類型。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的范圍廣泛，涉及面廣。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，與預(yù)期經(jīng)營活動(dòng)相關(guān)的直接和間接因素都在其調(diào)查范圍之內(nèi)。根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)調(diào)查的目的，一般將房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查可分為以下幾類：

（1）探索性調(diào)查，描述性調(diào)查。這種調(diào)查是對(duì)資料進(jìn)行收集、記錄、整理和分析，對(duì)已發(fā)現(xiàn)的問題的性質(zhì)、形式、變化等具體情況進(jìn)行現(xiàn)象性或本質(zhì)性的描述。它比較精細(xì)、嚴(yán)密，是使用最多的調(diào)查與探索性調(diào)查相比，描述性調(diào)查較為嚴(yán)格而規(guī)范，有較為詳細(xì)而周密的調(diào)查方案，其調(diào)查的結(jié)果相對(duì)也較為實(shí)用。

（2）因果性調(diào)查。描述性調(diào)查給出的是問題中各個(gè)因素的關(guān)聯(lián)現(xiàn)象，因果性調(diào)查則要找出這種現(xiàn)象的原因，找出產(chǎn)生諸現(xiàn)象的因素之間的因果關(guān)系，并對(duì)諸因素之間的主從關(guān)系、自變量與因變量的關(guān)系進(jìn)行定量的研究和定性的分析。

（3）反饋性調(diào)查。這種調(diào)查要利用現(xiàn)成的統(tǒng)計(jì)資料或?qū)τ脩暨M(jìn)行調(diào)查反饋來實(shí)施。

（4）預(yù)測(cè)性調(diào)查。它要在收集、整理相關(guān)調(diào)查資料的基礎(chǔ)上，通過對(duì)企業(yè)的市場(chǎng)環(huán)境和產(chǎn)品供需變動(dòng)進(jìn)行分析預(yù)測(cè)，及時(shí)調(diào)整企業(yè)經(jīng)營計(jì)劃，進(jìn)行糾差。

2.房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的內(nèi)容。

（1）市場(chǎng)環(huán)境調(diào)查。它是對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生影響的經(jīng)濟(jì)、政治、文化、自然、環(huán)境等各個(gè)方面的調(diào)查。這些外部環(huán)境直接影響市場(chǎng)的需求變化，這是市場(chǎng)環(huán)境調(diào)查的主要內(nèi)容。企業(yè)一定要在對(duì)各種相關(guān)因素的情況有基本的了解之后，才能透徹領(lǐng)悟市場(chǎng)出現(xiàn)變化的原因及變化出現(xiàn)的背景，提出相應(yīng)的變化對(duì)策。

（2）市場(chǎng)專題調(diào)查。一是市場(chǎng)需求調(diào)查。主要內(nèi)容是市場(chǎng)需求容量調(diào)查、消費(fèi)趨勢(shì)和消費(fèi)結(jié)構(gòu)調(diào)查、經(jīng)濟(jì)政策變化對(duì)需求產(chǎn)生影響的調(diào)查、房地產(chǎn)價(jià)格發(fā)生變化對(duì)房地產(chǎn)需求影響的調(diào)查等。二是消費(fèi)者調(diào)查。它是指對(duì)消費(fèi)者購買行為的調(diào)查。三是市場(chǎng)價(jià)格調(diào)查。是國家政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)定價(jià)的影響；價(jià)格變化后競爭者的反應(yīng)等。四是產(chǎn)品銷售調(diào)查。主要包括公共關(guān)系活動(dòng)方式的評(píng)價(jià)；直銷與中間商銷售的比較；中間商資信狀況等。五是市場(chǎng)競爭調(diào)查。競爭者的市場(chǎng)占有率及其發(fā)展變化趨勢(shì)；競爭者營銷策略和手段；競爭者與本企業(yè)相比的優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)。

3.房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的程序。

（1）調(diào)查準(zhǔn)備階段。一是確定調(diào)查目標(biāo)階段。目標(biāo)確定好后才可以確定調(diào)查范圍。二是初步情況分析。目標(biāo)確定后，還不能馬上展開正式調(diào)查。同時(shí)，也需搞清企業(yè)的外部情況，如國家政府的政策法規(guī)、城市規(guī)劃要求、擬建地點(diǎn)城市基礎(chǔ)設(shè)施情況、同類房地產(chǎn)的調(diào)查報(bào)告、相關(guān)文獻(xiàn)和資料的記載、近期市場(chǎng)供需情況。三是制定調(diào)查計(jì)劃，非正式調(diào)查。按照初步情況分析，進(jìn)行試探性調(diào)查。要按提出的問題和設(shè)想，要請(qǐng)部分研究人員、消費(fèi)者和企業(yè)有關(guān)人員進(jìn)行調(diào)查，傾聽他們對(duì)這些問題的意見，使待調(diào)查的問題更加明顯和集中，修改調(diào)查計(jì)劃使其更加完善。

（2）正式調(diào)查階段。一是收集資料。資料的獲取省時(shí)省錢，而因資料是由他人收集并整理過的資料，難免有失真的情況存在，因此，在使用時(shí)要注意鑒別。二是調(diào)查表與問卷調(diào)查。它具有覆蓋面廣、問題明確突出、收集資料直接、信息清晰等優(yōu)點(diǎn)。它調(diào)查的內(nèi)容具體化，是整個(gè)調(diào)查中的核心工作。三是抽樣調(diào)查。只有嚴(yán)格遵守抽樣調(diào)查的相關(guān)規(guī)定，采集的樣本才能保證質(zhì)量，反映總體的特性。四是現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地調(diào)查?，F(xiàn)場(chǎng)實(shí)地調(diào)查是獲得第一手資料的好辦法。它具有認(rèn)識(shí)深刻、感性強(qiáng)的特點(diǎn)。現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地調(diào)查獲得的資料真實(shí)可靠，具有較強(qiáng)的使用價(jià)值。所以，進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地調(diào)查，盡可能去進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地調(diào)查。

（3）結(jié)果處理階段。一是整理資料。若存在問題，要予以補(bǔ)充、刪除和修正，使全部資料具有真實(shí)性和準(zhǔn)確性，并將全部經(jīng)處理的資料歸納分類、編號(hào)歸檔以備使用。把已分類的資料進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，建立各種數(shù)據(jù)圖表和統(tǒng)計(jì)圖表。計(jì)算有關(guān)數(shù)據(jù)，分析各種調(diào)查誤差出現(xiàn)的原因，采取有效的彌補(bǔ)措施方法。二是撰寫調(diào)查報(bào)告。調(diào)查報(bào)告是對(duì)某個(gè)問題調(diào)查研究后，撰寫的書面報(bào)告。市場(chǎng)調(diào)查的結(jié)果，要做到內(nèi)容簡單扼要，突出重點(diǎn)；信息真實(shí)，數(shù)據(jù)準(zhǔn)確；分析問題客觀；回答調(diào)查計(jì)劃提出的問題，提出科學(xué)有效解決問題的措施。要把必要的圖表、數(shù)據(jù)附于報(bào)告書后。