方芳/沈陽錦聯(lián)地產(chǎn)公司

淺談物業(yè)管理企業(yè)的應(yīng)收賬款管理

方芳/沈陽錦聯(lián)地產(chǎn)公司

物業(yè)管理是物業(yè)管理公司接受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的委托，對其所有和居住的房屋、設(shè)備和相關(guān)環(huán)境進(jìn)行管理、養(yǎng)護(hù)、無惡意、并為全體業(yè)主提供多層次全方位的服務(wù)。伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，物業(yè)管理行業(yè)也隨之興起。作為房地產(chǎn)行業(yè)重要組成部分的物業(yè)管理企業(yè)，近年來發(fā)展迅速，一些問題也開始顯現(xiàn)，其中物業(yè)費(fèi)收繳率不高，企業(yè)應(yīng)收賬款占流動資產(chǎn)的比率過高尤為明顯。在面臨越來越激烈的市場經(jīng)濟(jì)競爭，如何降低企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，加強(qiáng)企業(yè)應(yīng)收賬款管理，提高資金使用效率是一個(gè)非?，F(xiàn)實(shí)和迫切需要解決的問題。本文從應(yīng)收賬款產(chǎn)生的原因及其給企業(yè)帶來的影響展開論題，并就所存在的問題提出相應(yīng)的改進(jìn)措施，以期提高應(yīng)收賬款的收繳率，降低企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，為企業(yè)決策提供有益的幫助。

物業(yè)管理企業(yè)；應(yīng)收賬款管理

所謂“物業(yè)管理費(fèi)”是指物業(yè)產(chǎn)權(quán)人或使用人為得到物業(yè)管理服務(wù)而支付的費(fèi)用。它包括：物業(yè)管理企業(yè)員工工資及福利費(fèi)；公用設(shè)備、設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)；清潔費(fèi)；保安費(fèi)；綠化費(fèi)；辦公費(fèi)；固定資產(chǎn)折舊費(fèi)；稅金；利潤。目前，隨著國家相關(guān)法律法規(guī)的不斷完善，市場競爭的日益激烈，給物業(yè)管理公司帶來了良好的機(jī)遇和巨大的挑戰(zhàn)。由于物業(yè)管理在我國的起步較晚，在其發(fā)展的過程中產(chǎn)生了不少問題，其中一個(gè)較為突出的問題就是物業(yè)管理收費(fèi)難。物業(yè)管理企業(yè)普遍存在的應(yīng)收賬款占流動資產(chǎn)的比率過高，增加了企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。如何規(guī)范企業(yè)財(cái)務(wù)應(yīng)收賬款管理，降低企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，提高資金使用效率，建立以服務(wù)業(yè)主為導(dǎo)向的運(yùn)作機(jī)制，理順內(nèi)外工作關(guān)系，拓展盈利模式，增強(qiáng)核心競爭力，是所有物業(yè)管理公司都要面臨的重大課題。

一、應(yīng)收賬款產(chǎn)生的原因及對企業(yè)的影響

應(yīng)收賬款是企業(yè)對外銷售產(chǎn)品、提供勞務(wù)等業(yè)務(wù)而應(yīng)向購貨方、接受勞務(wù)的單位或個(gè)人收取的款項(xiàng)。物業(yè)公司作為一個(gè)社會化企業(yè)，其企業(yè)性質(zhì)決定了其在為社會提供服務(wù)的同時(shí)以獲取合理利潤為目的，而對于一個(gè)依賴物業(yè)管理費(fèi)為唯一支柱收入的物業(yè)公司來講，物業(yè)管理費(fèi)的收繳率將在很大程度上決定了物業(yè)公司的生存和發(fā)展。影響一個(gè)項(xiàng)目物業(yè)管理費(fèi)收繳的幾個(gè)主要因素：

（1）工程質(zhì)量，即開發(fā)時(shí)期項(xiàng)目的整體建設(shè)水平：如屋面墻體、陽臺、門窗、下水道等專有部分的質(zhì)量問題，業(yè)主意見更大。對此，業(yè)主不去找開發(fā)商進(jìn)行交涉處理，認(rèn)為開發(fā)、物業(yè)是一家，把一切怨氣撒向物業(yè)公司，一旦解決不了，就不交物業(yè)管理費(fèi)；

（2）服務(wù)質(zhì)量，即物業(yè)公司的整體服務(wù)管理水平：服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)不明晰，缺乏統(tǒng)一規(guī)范的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)一直是物管行業(yè)存在的問題。服務(wù)合同在服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)方面往往沒有明確約定，服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)沒有銜接起來，提供哪些服務(wù)便容易成為泛泛而談，起不到規(guī)范雙方行為，明辨爭議的效果，一旦產(chǎn)生爭議，就很難協(xié)調(diào)，引發(fā)了業(yè)主與企業(yè)的對立。目前的狀況是企業(yè)對在合同中能明確的內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)也盡量規(guī)避?？陀^地說，提供服務(wù)是企業(yè)的義務(wù)，這些內(nèi)容約定不明，短期內(nèi)確實(shí)對企業(yè)比較有利，但從長期看，企業(yè)的服務(wù)水平?jīng)]有提高，并且在實(shí)際工作中，也確實(shí)存在物業(yè)管理公司服務(wù)不到位、維修不及時(shí)、收費(fèi)不規(guī)范等情況。這樣，業(yè)主就會對物業(yè)服務(wù)不滿意，對物業(yè)公司產(chǎn)生意見，矛盾糾紛增多，最終造成了企業(yè)應(yīng)收賬款逐年增加；

（3）客戶的綜合素質(zhì)：業(yè)主消費(fèi)觀念的問題，認(rèn)為購房是一種投資行為，沒有認(rèn)識到物業(yè)服務(wù)是一種消費(fèi)行為，在繳費(fèi)時(shí)找各種理由拒繳；或?qū)I(yè)主違規(guī)裝修等問題歸結(jié)到物業(yè)公司不作為，也拒交費(fèi)。

以上三種主要因素決定了物業(yè)公司不可避免的要有應(yīng)收賬款的產(chǎn)生。對于企業(yè)來講加強(qiáng)應(yīng)收賬款管理并不意味著企業(yè)不能擁有應(yīng)收賬款，而是應(yīng)將其控制在一定的合理范圍內(nèi)，進(jìn)而妥善解決應(yīng)收賬款對企業(yè)的以下影響：

1.對企業(yè)經(jīng)營的正面影響。

（1）現(xiàn)階段物業(yè)公司多數(shù)為開發(fā)商組建的企業(yè)，與開發(fā)公司有著千絲萬縷的聯(lián)系。在存在工程質(zhì)量的前提下，允許應(yīng)收賬款的存在有利于緩解業(yè)主與開發(fā)商的矛盾沖突，利于開發(fā)商與物業(yè)全局的把控。

（2）應(yīng)收賬款的存在，有利于物業(yè)管理企業(yè)發(fā)現(xiàn)自身存在的管理問題，不斷提高服務(wù)管理水平。隨著收繳率由低到高的變化，也見證了企業(yè)核心競爭力的提高

2.對企業(yè)經(jīng)營的負(fù)面影響。

（1）壞賬損失成本增加。欠費(fèi)官司穩(wěn)贏確難打，對于拖欠物業(yè)管理費(fèi)這樣小標(biāo)的額的官司，法院仍然要按照標(biāo)準(zhǔn)的司法程序辦案，沒有簡易程序。物業(yè)管理公司要打官司，等的時(shí)間太長，牽扯精力太多。同時(shí)，由于標(biāo)的額小，很少有律師愿意代理。即使法院判決后，執(zhí)行難的問題依然存在。不打官司又不能單獨(dú)停止服務(wù)，致使個(gè)別業(yè)主一直拖欠，勢必造成壞賬損失。

（2）對企業(yè)營業(yè)周期有影響。營業(yè)周期即從物業(yè)公司提供服務(wù)支出直至收回管理費(fèi)為止的這段時(shí)間。不合理的應(yīng)收賬款的存在，延長了營業(yè)周期，影響了企業(yè)資金循環(huán)，使大量的流動資金沉淀在非正常經(jīng)營環(huán)節(jié)上，致使企業(yè)資金短缺，嚴(yán)重時(shí)會影響工資的發(fā)放和工程維修用品及保潔消耗品等正常經(jīng)營所需物品的購買，破壞企業(yè)正常的經(jīng)營。

（3）夸大企業(yè)經(jīng)營成果，增加了稅金墊付支出。依據(jù)2009年1月1日實(shí)行“營業(yè)稅暫行條例”第十二條：“營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)并收訖營業(yè)收入款項(xiàng)或者取得索取營業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天。國務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門另有規(guī)定的，從其規(guī)定。取得索取營業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天，為書面合同確定的付款日期的當(dāng)天”。在權(quán)責(zé)發(fā)生制的要求下，只要物業(yè)管理企業(yè)同業(yè)主簽訂了服務(wù)合同，約定了物業(yè)企業(yè)收取管理費(fèi)收入的時(shí)間，即使業(yè)主欠費(fèi)，收入仍需要確認(rèn)，這勢必產(chǎn)生沒有現(xiàn)金流入的賬上利潤的增加，無形中夸大了營業(yè)利潤，并最終產(chǎn)生營業(yè)稅金上繳及年內(nèi)所得稅的預(yù)繳，企業(yè)不得不用有限的流動資金來墊付各種稅費(fèi)，加速了企業(yè)現(xiàn)金的流出。使原本資金緊張的物業(yè)企業(yè)更雪上加霜。另一方面，壞賬確認(rèn)不及時(shí)，給企業(yè)造成虛增資產(chǎn)的假象。

（4）降低企業(yè)的資金使用效率。提高了資金的機(jī)會成本。物業(yè)管理公司除了基本的物業(yè)管理服務(wù)外還可以利用自身服務(wù)社區(qū)的優(yōu)勢，創(chuàng)辦自己的家政服務(wù)公司，從事房屋維修、管道維修、室內(nèi)裝飾、園林綠化等工作，通過增加服務(wù)項(xiàng)目來提高自己的收入等。但大量不合理的應(yīng)收賬款的占用，使物業(yè)公司無力拓展投資新項(xiàng)目，增加企業(yè)的收入來源，或面對新的投資項(xiàng)目只能采取銀行借款的方式解決，增加了企業(yè)的資金成本。

二、加強(qiáng)應(yīng)收賬款管理的意義

（一）加強(qiáng)應(yīng)收賬款管理，及時(shí)收回物業(yè)費(fèi)，是補(bǔ)償耗費(fèi)、保證物業(yè)管理正常經(jīng)營的基本前提。

物業(yè)管理費(fèi)收入是物業(yè)管理企業(yè)主要收入來源。加強(qiáng)應(yīng)收賬款的管理，及時(shí)足額收回物業(yè)費(fèi)收入，才能維持工程及清潔成本、人員工資及稅金支出，才能保證企業(yè)正常經(jīng)營運(yùn)轉(zhuǎn)。是企業(yè)生存的根本保障。

（二）加強(qiáng)應(yīng)收賬款管理，有利于加速資金周轉(zhuǎn)，提高資金的利用效果和企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益

及時(shí)收回應(yīng)收賬款，可使企業(yè)靈活地進(jìn)行資金調(diào)度，發(fā)展優(yōu)勢項(xiàng)目，爭取有利的商機(jī)；強(qiáng)化應(yīng)收賬款管理，可以減少壞賬損失，減少企業(yè)經(jīng)營費(fèi)用，降低經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

（三）加強(qiáng)應(yīng)收賬款管理，及時(shí)收回物業(yè)管理費(fèi)是實(shí)現(xiàn)利潤、分配利潤的必要條件

只有及時(shí)收回物業(yè)費(fèi)，企業(yè)才能真正實(shí)現(xiàn)盈利，才能及時(shí)、足額的繳納稅金，償還借款，依法分配利潤，從而增強(qiáng)企業(yè)活力。

三、解決辦法

1.加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部控制并建立預(yù)警機(jī)制財(cái)務(wù)部門應(yīng)定期對應(yīng)收賬款的回收情況、賬齡等情況進(jìn)行分析，編制一定期間的欠費(fèi)分析表及分析資料，交管理部門。利用比率、比較、趨勢、結(jié)構(gòu)等分析方法，分析逾期債權(quán)的壞賬風(fēng)險(xiǎn)及對財(cái)務(wù)狀況的影響，以便確定壞賬處理和當(dāng)前的收費(fèi)策略。

2.提高物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)水平。 通過對欠費(fèi)原因的分析，理出針對企業(yè)服務(wù)方面存在的瑕疵和矛盾，有針對性的提高目前急需改善和解決的管理問題。將服務(wù)內(nèi)容質(zhì)量化標(biāo)準(zhǔn)化。

3.確定科學(xué)的收費(fèi)機(jī)制和收費(fèi)模式

采取應(yīng)收賬款跟蹤管理服務(wù)。從服務(wù)開始到收費(fèi)賬期到期日前，保持與業(yè)主的經(jīng)常聯(lián)系，提醒物業(yè)費(fèi)到期日，催促付款，可以發(fā)現(xiàn)日常管理上存在的問題和糾紛，及時(shí)作出相應(yīng)的對策，維護(hù)物業(yè)公司與業(yè)主的良好關(guān)系。

物業(yè)提供服務(wù)的企業(yè)是單一的主體，享受服務(wù)的是分散的業(yè)主主體。單獨(dú)的業(yè)主不交費(fèi)不會中斷物業(yè)服務(wù)，“搭車消費(fèi)”現(xiàn)象就十分嚴(yán)重。因此，物業(yè)公司可以對業(yè)主進(jìn)行細(xì)分，根據(jù)他們的特點(diǎn)采取差不同的收費(fèi)機(jī)制和模式。例如可以從繳費(fèi)習(xí)慣角度出發(fā)，可以將客戶分為以下四種情況：

①享受服務(wù)就自動繳費(fèi)的客戶；

②享受服務(wù)，但需要提醒才繳費(fèi)的客戶；

③享受服務(wù)，但需要多次提醒才繳費(fèi)的客戶；

④享受服務(wù)，提醒多次也不繳費(fèi)的客戶。

對于第一種客戶，是我們的優(yōu)良客戶，我們要關(guān)注他們的服務(wù)需求的變化，及時(shí)滿足他們需求上的變化。

對于第二、三種客戶：作為物業(yè)公司的客服人員，要按照繳費(fèi)周期適時(shí)提醒客戶，確保其能按時(shí)繳納物業(yè)費(fèi)。

對于第四種客戶，要對客戶的欠費(fèi)原因進(jìn)行細(xì)分，針對不同的客戶采取個(gè)性化措施：

a.房屋質(zhì)量問題；要通過溝通了解客戶的真正損失，代表客戶（或陪同客戶）與開發(fā)公司進(jìn)行談判，最大限度地保證客戶的利益不受或少受損失。

b.服務(wù)瑕疵；對于客戶個(gè)性化需求及物業(yè)服務(wù)中出現(xiàn)的瑕疵，物業(yè)公司要以實(shí)事求是的態(tài)度對待并采取積極有效的措施及時(shí)處理，以消除客戶的不滿情緒。

c.收費(fèi)流程方面：及時(shí)調(diào)整客戶反應(yīng)的收費(fèi)流程方面的問題，對客戶在繳費(fèi)過程中出現(xiàn)的問題，要協(xié)助客戶積極地想辦法。

㈤建立預(yù)防性措施，加大預(yù)收的比例。在通過全面提高物業(yè)管理水平的前提下，加大物業(yè)管理費(fèi)的預(yù)收比例，確保資金安全。

總之，從財(cái)務(wù)管理的角度來看，加強(qiáng)應(yīng)收物業(yè)管理費(fèi)的管理工作，爭取收繳率達(dá)到100%，是保證物業(yè)服務(wù)公司順利經(jīng)營，穩(wěn)步發(fā)展的必要條件。

[1]李清祖：強(qiáng)化企業(yè)應(yīng)收賬賬款的日常管理[J].商業(yè)會計(jì),2005（7）.

[2]袁秀蘭：當(dāng)前企業(yè)應(yīng)收賬款管理的現(xiàn)狀與對策[J].會計(jì)之友，2005（5）.

[3]中華人民共和國國務(wù)院令第540號【中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例】.