文/杜勝熙 胡志意

探索聯(lián)動發(fā)展的最佳模式

文/杜勝熙 胡志意

2012年3月26日，中交地產(chǎn)巴中項(xiàng)目正式開工建設(shè)，這是中交地產(chǎn)在推進(jìn)業(yè)務(wù)布局中篩選的第一批三個(gè)投資開發(fā)項(xiàng)目之一，也是中交房地產(chǎn)板塊首個(gè)BT＋EPC 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與房地產(chǎn)開發(fā)聯(lián)動項(xiàng)目。其基本內(nèi)容包括，三條市政道路工程，兩項(xiàng)安置房，一項(xiàng)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。

2013年年底，最主要的主干道應(yīng)當(dāng)?shù)卣髮?shí)現(xiàn)半幅提前通車；部分回遷安置房已具備移交條件；商品房“中交·王府景”項(xiàng)目一、二期成功實(shí)現(xiàn)銷售；另有部分土地實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)讓，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)得到有效規(guī)避。整體上，通過投資模式的優(yōu)化組合，成功拉動60億元投資。

約27億元的投資金額，在當(dāng)時(shí)占到了巴中GDP的一半，撬動了一個(gè)地區(qū)的發(fā)展。與“十一五”末相比，2012年，巴中市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值增長39%；完成全社會固定資產(chǎn)增幅達(dá)90%；招商引資到位資金增幅達(dá)800%。全市固定資產(chǎn)投資等六項(xiàng)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增速躍居四川省第一。

為什么是巴中？

事實(shí)上，中交地產(chǎn)當(dāng)初選擇巴中的決策過程漫長而又慎重。

中交地產(chǎn)自2011年成立后，一直在思考一個(gè)問題，如何發(fā)展有中交特色的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。發(fā)揮中國交建交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)綜合優(yōu)勢、整合相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈資源，通過先期介入、聯(lián)動發(fā)展來鎖定低成本土地資源，是基本的思路。

簡單地說，用部分優(yōu)質(zhì)土地作為基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)聯(lián)動房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資的價(jià)值實(shí)現(xiàn)，是一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)可控、回報(bào)可期的方式，這樣可以通過投資基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與房地產(chǎn)開發(fā)聯(lián)動運(yùn)作，為后續(xù)房地產(chǎn)開發(fā)、城市綜合開發(fā)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)來謀求增值收益，也可以通過基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)帶動土地價(jià)值的提升轉(zhuǎn)換來實(shí)現(xiàn)短期效益。

然而，在大巴山區(qū)的巴中搞房地產(chǎn)開發(fā)，看起來不是一個(gè)好選擇。因?yàn)榘椭惺惺俏鞑拷?jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)的老區(qū)，在房地產(chǎn)商看來，就是四線城市了。

但中國交建提出了積極履行社會責(zé)任、探索基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和房地產(chǎn)聯(lián)動發(fā)展的總體戰(zhàn)略要求，地產(chǎn)公司團(tuán)隊(duì)必須積極貫徹，通過不斷優(yōu)化方案，實(shí)現(xiàn)有效的風(fēng)險(xiǎn)控制。

2011至2012年間，在中交地產(chǎn)起步創(chuàng)業(yè)的艱難時(shí)期，涉及到巴中項(xiàng)目議題的總經(jīng)理辦公會就召開了13次。

經(jīng)過審慎分析和科學(xué)判斷，中交地產(chǎn)認(rèn)為，在這個(gè)雖非較好選擇的項(xiàng)目中，也蘊(yùn)藏著機(jī)遇。最大的亮點(diǎn)在于，在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和房地產(chǎn)開發(fā)聯(lián)動的模式下，通過做好基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目投資，增進(jìn)與地方政府之間的互信，帶動地塊環(huán)境改善和產(chǎn)業(yè)鏈整合，就可以為房地產(chǎn)聯(lián)動開發(fā)創(chuàng)造條件。這正是中國交建整合發(fā)揮“大土木”優(yōu)勢，加快房地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展的積極探索。

但是，風(fēng)險(xiǎn)依然很大。中交地產(chǎn)需要更為細(xì)致的分析和風(fēng)險(xiǎn)防范措施。在班子總體決策的前提下，市場拓展、投資管理、設(shè)計(jì)營銷、財(cái)務(wù)資金等專業(yè)系統(tǒng)先后進(jìn)行多次專題研討，對巴中項(xiàng)目的主要風(fēng)險(xiǎn)和防控要點(diǎn)形成了共識。

巴中項(xiàng)目生產(chǎn)動員大會

一方面，考慮到地方財(cái)政對土地有較高依賴性，如果土地供應(yīng)加大，價(jià)格走低，公司將面臨巨大的市場風(fēng)險(xiǎn)；另一方面，由于地方政府財(cái)政緊張，現(xiàn)金支付履約困難，對實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目及時(shí)回款也構(gòu)成重大風(fēng)險(xiǎn)。前一個(gè)問題的應(yīng)對之策，是把握好開發(fā)節(jié)點(diǎn)，加快開發(fā)節(jié)奏，盡快實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)和項(xiàng)目總體預(yù)期目標(biāo)。巴中公司總經(jīng)理王偉的理解是：“就是快啟動、快拿地、快開發(fā)、快銷售，以開發(fā)速度防范市場風(fēng)險(xiǎn)?！焙笠粋€(gè)問題的應(yīng)對之策是，設(shè)計(jì)合理的商業(yè)模式。由于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資巨大，而地方財(cái)力有所不足，地產(chǎn)開發(fā)區(qū)位優(yōu)勢不明顯，單純的BT或土地抵押都存在問題。因此，中交地產(chǎn)才設(shè)計(jì)出了BT+EPC+商品房聯(lián)動開發(fā)的模式，其中的核心是，以投資基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)鎖定地塊，采取回款與土地轉(zhuǎn)換增值相結(jié)合等措施，控制按期回購履約風(fēng)險(xiǎn)。

正是根據(jù)這一模式的要求，巴中項(xiàng)目才形成了由中交地產(chǎn)、西南院、社會合作方共同出資的投資結(jié)構(gòu)，并確立了中交地產(chǎn)對項(xiàng)目的主導(dǎo)地位。此后，中交地產(chǎn)先后與西南院簽訂設(shè)計(jì)合同，與總承包公司簽訂工程建設(shè)合同，一航局、二航局、三公局為主要工程建設(shè)方，投資、設(shè)計(jì)、總承包、工程建設(shè)都是中國交建旗下所屬企業(yè)，充分展示了中國交建的產(chǎn)業(yè)鏈優(yōu)勢。其中，中交地產(chǎn)和總承包公司按照專業(yè)分工、戰(zhàn)略協(xié)同的原則，分別成立了中交（巴中）投資發(fā)展有限公司、總承包公司巴中項(xiàng)目總經(jīng)理部。具體實(shí)施中，巴中公司和總承包項(xiàng)目部完全按照合同主體運(yùn)作，巴中公司統(tǒng)籌考慮基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資和房地產(chǎn)開發(fā)，總承包項(xiàng)目部全面負(fù)責(zé)工程管理。

項(xiàng)目策劃能夠保證滾動開發(fā)

在巴中項(xiàng)目，如何保證預(yù)期收益很關(guān)鍵，必須有合理的項(xiàng)目籌劃，讓資金流動起來。巴中公司黨總支書記王河山解釋說：“該項(xiàng)目實(shí)際上是尋求房地產(chǎn)投資開發(fā)的邊際效益，通過有效整合各種優(yōu)勢資源延伸產(chǎn)業(yè)鏈，在一個(gè)項(xiàng)目公司的平臺上實(shí)現(xiàn)兩個(gè)項(xiàng)目的互動運(yùn)作，減少交易成本，拓寬現(xiàn)金流渠道，加快房地產(chǎn)開發(fā)和銷售，以較小投入帶動較大投資，最后實(shí)現(xiàn)預(yù)期效益?！痹诰唧w實(shí)踐中，中交地產(chǎn)明確合同、合同價(jià)格的調(diào)整、回購價(jià)款、回購期、支付分期及擔(dān)保物等，要求地方政府以土地出讓加現(xiàn)金的方式進(jìn)行回購。其中，政府回購結(jié)算不是一次性結(jié)算，而是中間不斷有資金進(jìn)來，保證項(xiàng)目的運(yùn)轉(zhuǎn)。據(jù)王偉介紹：“如果完全以我們自有投資同時(shí)運(yùn)作兩個(gè)項(xiàng)目，對資金量的需求很大，項(xiàng)目實(shí)施就有困難。所以中交地產(chǎn)就通過互動，通過與政府合同約定按時(shí)間節(jié)點(diǎn)回款，實(shí)現(xiàn)資金的流動，增加現(xiàn)金流。增加現(xiàn)金流就能夠?qū)崿F(xiàn)在推進(jìn)BT＋EPC基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目的同時(shí)，又實(shí)現(xiàn)巴中的商品房開發(fā)?！?/p>

中交地產(chǎn)巴中公司還和總承包項(xiàng)目部建立銀行賬號資金監(jiān)管體系，通過資金的循環(huán)支付，采用聯(lián)動模式購買土地、完成市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；通過銀行與總承包及各分包單位簽訂資金監(jiān)管協(xié)議，實(shí)時(shí)監(jiān)管工程款使用情況，確保做到專款專用，有效防止拖欠農(nóng)民工工資現(xiàn)象，保障項(xiàng)目穩(wěn)定推進(jìn)。

整合有效資源方能實(shí)現(xiàn)“快循環(huán)”

聯(lián)動開展基礎(chǔ)設(shè)施投資和房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)，對土地、資金等核心要素的掌控顯得尤為重要，決定了基礎(chǔ)設(shè)施和房地產(chǎn)聯(lián)動發(fā)展模式的成敗。

商品房開發(fā)，主要靠地段。王河山說：“基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)捆綁房地產(chǎn)開發(fā)最主要的問題就是快速取得有潛力的土地?！币痪€城市寸土寸金，有了土地可以不慌不忙。四線城市土地儲量豐富，但變數(shù)太多，這就需要在BT 項(xiàng)目啟動的同時(shí)盡快拿地，不能等到BT項(xiàng)目做得差不多了再啟動拿地，那樣，顯然就有些滯后了，關(guān)鍵是要加快節(jié)奏、實(shí)現(xiàn)“快循環(huán)”。而實(shí)際上巴中BT項(xiàng)目啟動半年之后，項(xiàng)目公司就基本實(shí)現(xiàn)了拿到土地的初步目標(biāo)。

作為BT＋EPC捆綁房地產(chǎn)開發(fā)聯(lián)動模式的項(xiàng)目，不但需要總承包、設(shè)計(jì)、采購、施工，還需要房地產(chǎn)策劃、設(shè)計(jì)、報(bào)建、施工、營銷和物業(yè)服務(wù)，涉及單位多、業(yè)務(wù)廣、戰(zhàn)線長，對整合資源提出了更高的要求。

排梁埡隧道貫通

王偉解釋道，在前期市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中，中國交建以建設(shè)商的身份與當(dāng)?shù)卣⒘肆己玫臏贤ㄆ脚_和合作關(guān)系。之后，當(dāng)中國交建作為開發(fā)商進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)，就能夠繼續(xù)延用、銜接這種信任關(guān)系，在報(bào)批報(bào)建等環(huán)節(jié)上會走得更加順暢，這樣就節(jié)約了大量的時(shí)間成本，這是兩個(gè)項(xiàng)目聯(lián)動運(yùn)作的獨(dú)特優(yōu)勢。

排梁埡隧道左洞施工；

“正是通過對內(nèi)外部資源的有效整合，整個(gè)項(xiàng)目的投資周期和開發(fā)效率才得以優(yōu)化。比如100萬平方米的商品房開發(fā)項(xiàng)目，我們僅用一年半時(shí)間就實(shí)現(xiàn)了一、二期的銷售?！蓖鹾由秸f。

實(shí)踐中，巴中公司把握地方政府的需求，積極發(fā)揮內(nèi)外部優(yōu)勢,通過兩個(gè)項(xiàng)目的互動，整合資金、設(shè)計(jì)、采購、施工的集成優(yōu)勢，實(shí)現(xiàn)高效運(yùn)營，既帶動傳統(tǒng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和房建業(yè)務(wù)，又實(shí)現(xiàn)了快速獲取土地實(shí)施房地產(chǎn)開發(fā)，在巴中項(xiàng)目形成了中國交建產(chǎn)業(yè)鏈向價(jià)值鏈的提升，并迅速形成了品牌效應(yīng)。特別是“中交·王府景”項(xiàng)目，曾一度掀起項(xiàng)目推介10萬人簽名、2萬人認(rèn)籌的熱銷高潮，可謂轟動全城，在巴中人民心目中樹立起了中國交建世界500強(qiáng)企業(yè)的形象。巴中公司總經(jīng)理王偉還被評為“2013年度巴中最具影響力10大人物”。

巴中項(xiàng)目西區(qū)房建開始分戶驗(yàn)收