吳峰

對房地產(chǎn)開發(fā)項目國土出讓金及稅費進行專項審計是具有十分重要的意義。主要體現(xiàn)在：一是為政府理財，賭塞“跑、冒、滴、漏”。二是規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，促進執(zhí)法與守法。三是健全監(jiān)督機制，保障房地產(chǎn)市場健康持續(xù)地發(fā)展。

我局近幾年較為集中地對市本級和各縣（區(qū)）房地產(chǎn)開發(fā)項目的國土出讓金及稅費進行了專項審計。通過審計，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項目存在欠（緩）交國土出讓金、超容積率造成漏交國土出讓金、超容積率造成漏交建設(shè)規(guī)費、降低綠地率減少綠地面積、擅自變更規(guī)劃設(shè)計、擅自改變土地掛牌出讓公告中確定的建筑密度、超出規(guī)劃用地紅線違規(guī)建設(shè)、工程項目竣工綜合驗收不規(guī)范等問題。以下就是筆者對如何做好房地產(chǎn)開發(fā)項目國土出讓金及稅費專項審計的幾點體會。

一、合理選定審計范圍，做到事半功倍

根據(jù)筆者的經(jīng)驗，對該類項目進行審計，不宜全面開花，面面俱到，應(yīng)該抓住重點，有的放矢。選擇具體的審計項目，只針對審計期間該項目已經(jīng)全面竣工或主體工程竣工進行審計；對未完工程，不進行審計。

理由是：房地產(chǎn)項目已經(jīng)全面竣工或主體工程竣工可準(zhǔn)確地計算出該項目的實際總建筑面積，從而能確定實際建筑容積率，與規(guī)劃容積率進行比較可分辨出項目是否超容積率。由于項目小區(qū)基本完成，界址清晰，實際用地面積也可通過專業(yè)測繪機構(gòu)實地測量后繪出詳細平面圖與規(guī)劃用地圖進行比較是否有多占國有土地的現(xiàn)象。建筑密度是否改變可通過實地測量得到驗證。項目小區(qū)綠地率可聘請有資質(zhì)的園林綠化測繪機構(gòu)進行實地復(fù)測，出具綠地率檢測成果，更客觀的反映房地產(chǎn)項目綠地率是否達標(biāo)情況。而未完工程達不到上述審計條件，從而不能真實反映各職能部門征管工作中存在的問題。

根據(jù)我們的審計實踐，超容積率的問題在房地產(chǎn)開發(fā)項目中是普遍存在的，而超容積率的后果會導(dǎo)致開發(fā)商漏交國土出讓金及建設(shè)規(guī)費，造成國有資產(chǎn)的大量流失，也給滋生腐敗問題留下溫床。

二、從外圍相關(guān)單位入手，確保審計工作順利進行

進行審計時，應(yīng)盡可能從外圍相關(guān)單位入手，不宜和開發(fā)商正面接觸。外圍相關(guān)單位有國稅局、地稅局、財政局、國土資源局、建設(shè)局、規(guī)劃局、園林局、房管局等。要求這些單位提供房地產(chǎn)項目相關(guān)的土地出讓、規(guī)劃審批、開工報建、預(yù)售許可證發(fā)放、各項稅款繳納等資料。為日后審計奠定堅實的準(zhǔn)備條件。

各相關(guān)單位須提供的資料主要是：

1.國土資源管理局。房地產(chǎn)開發(fā)項目土地招拍掛文件，土地出讓合同及土地使用權(quán)證書，國土出讓金繳交情況，土地閑置費繳交情況等。

2.規(guī)劃局。建設(shè)規(guī)劃用地審批情況，建設(shè)規(guī)劃許可審批情況，專家評委會對項目規(guī)劃評審情況等。

3.建設(shè)局。房地產(chǎn)開發(fā)項目房屋施工許可證審批及發(fā)放情況，建筑規(guī)費繳交及減免情況，房屋竣工驗收備案情況，房屋竣工圖（建筑部分），房屋建筑工程施工招投標(biāo)資料，房屋竣工面積匯總情況等。

4.園林局。房地產(chǎn)項目綠地規(guī)劃審批情況，綠地率不足處罰情況，出具的綠地率驗收證明資料等。

5.房管局。房屋預(yù)售許可審批及證書發(fā)放情況，房屋預(yù)售面積測繪情況，房屋產(chǎn)權(quán)面積測繪情況，房屋銷售收入情況等。

6.國稅局與地稅局。契稅繳交情況，房屋銷售稅金繳交情況，防洪保安基金繳交情況，清算期內(nèi)的土地增值稅、所得稅繳交情況等。

三、重點審計“容積率”，突顯審計成效

容積率，是指一個小區(qū)的地上總建筑面積與用地面積的比率。對于開發(fā)商，容積率決定地價成本在房屋中占的比例；而對于業(yè)主，容積率直接涉及到居住的舒適度。在宗地面積一定的情況下，建設(shè)項目的容積率越高，建筑物總面積就越大，土地利用率就越高，地價也就越高，土地使用權(quán)人應(yīng)繳納的國土出讓金也就越高。

由于容積率的提高對國有土地使用權(quán)的出讓價格有著實質(zhì)性的影響，開發(fā)商在較低的容積率的標(biāo)準(zhǔn)下取得國有土地使用權(quán)，在開發(fā)過程中又通過種種手段提高容積率。容積率的提高，造成國土出讓金大量流失，同時也嚴重地侵犯了業(yè)主的權(quán)益。實際過程中，我們發(fā)現(xiàn)一些規(guī)劃等部門，在開發(fā)過程中借故違規(guī)批準(zhǔn)提高容積率，事后開發(fā)商故意不繳納國土出讓金及建設(shè)規(guī)費，對該問題的監(jiān)管流于形式。

開發(fā)商作弊的手法主要有：

1.打著送飄臺、飄板、入戶花園及屋頂閣樓等名譽，在規(guī)劃審批和監(jiān)管時打擦邊球，變相增加容積率來提高房屋銷售單價。

2.將規(guī)劃中的“架空層”（不計容積率）改做儲藏間、車庫進行出售，致使超容積率。

3.將規(guī)劃設(shè)計的儲藏間、車庫室內(nèi)地面標(biāo)高抬高，有意保持層高不變，待實際交房后由業(yè)主將原室內(nèi)地面降低，實質(zhì)上增加了層高。根據(jù)中華人民共和國建設(shè)部公告第326號《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》（GB/T50353——2005）：“第3.0.3條：多層建筑物首層應(yīng)按其外墻勒腳以上結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算；…層高在2.20m及以上者應(yīng)計算全面積；層高不足2.20m者應(yīng)計算1/2面積”的規(guī)定，實際上變相提高了容積率。

4.屋頂閣樓層規(guī)劃設(shè)計時有意不加以利用，實際施工時將通往閣樓層樓面板上預(yù)留好樓梯孔洞，閣樓層安裝好了門窗等圍護結(jié)構(gòu)，實質(zhì)上是設(shè)計加以利用。根據(jù)《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》（GB/T50353——2005）：“一、第3.0.4條：多層建筑坡屋頂內(nèi)…，當(dāng)設(shè)計加以利用時凈高超過2.10m的部位應(yīng)計算全面積；凈高在1.20m至2.10m的部位應(yīng)計算1/2面積”的規(guī)定，閣樓層要計算容積率；而開發(fā)商在規(guī)劃報批時，沒有計算容積率。

針對上述問題，我局下達了審計決定對開發(fā)商漏交的國土出讓金及建設(shè)規(guī)費進行了補繳，并建議出臺了《關(guān)于規(guī)范建筑工程建筑面積及容積率的實施細則》，從制度上杜絕該類問題的發(fā)生，也使監(jiān)管部門做到有法可依。

四、密切關(guān)注“綠地率”，保障業(yè)主權(quán)益

綠地率是指居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和占居住區(qū)總用地的百分比。它是衡量居住環(huán)境的一個非常重要的硬性指標(biāo)。

居住區(qū)綠地種植植物基本配置要求是：綠地種植應(yīng)因地制宜，采取以植物群落為主，喬木、灌木和草坪地被植物相結(jié)合的多種植物配置形式。明確要求合理確定常綠植物和落葉植物的種植比例。其中，常綠喬木與落葉喬木種植數(shù)量的比例應(yīng)控制在1：3-1：4之間。在綠地中，喬木、灌木的種植比例一般應(yīng)控制在70%，非林木草坪、地被植物種植面積比例宜控制在30%左右?？涩F(xiàn)實中普遍存在綠地率不達標(biāo)的問題，主要表現(xiàn)以下三種形式：

1.開發(fā)項目嚴重占用綠地。開發(fā)商在申報規(guī)劃部門審批的時候，綠地率都是符合標(biāo)準(zhǔn)的。但是在實施過程中，為了經(jīng)濟效益的最大化，往往是存在爭地、搶地、占地的行為。

2.房屋建筑底層擠占了綠地。在容積率不變的前提下，開發(fā)商為了經(jīng)濟效益的最大化，采取擴大底層建筑面積、減少建筑層數(shù)、提高建筑密度等組合拳。而底層建筑物往往是商業(yè)價值高的商鋪。由于房屋建設(shè)密度高或?qū)嶋H建設(shè)密度超標(biāo)，導(dǎo)致綠化無地可搞或綠地縮水。如“某小區(qū)”項目，實際房屋建設(shè)密度已超過規(guī)定指標(biāo)達到近50%，按此密度建房，當(dāng)然“無地可綠”。

3.開發(fā)商虛報綠地率指標(biāo)。如“某小區(qū)”項目，向園林部門申報綠地率為32%，園林部門驗收時綠地率為20%，審計實地測量僅為15%。

由于綠地率屬于“公益性”指標(biāo)，很容易被虛化，也容易被業(yè)主忽視。即使被園林綠化管理部門發(fā)現(xiàn)，也往往存在以罰代建的現(xiàn)象，更需要審計部門通過實地測量進行量化，對綠地率不達標(biāo)的項目，責(zé)成當(dāng)?shù)卣酱賵@林綠化部門對開發(fā)商采取措施，嚴格按規(guī)劃綠地設(shè)計要求進行整改。整改后仍不符合要求的，不予核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃竣工驗收合格證。在體制機制上防范降低綠地率的風(fēng)險，切實保障業(yè)主的合法權(quán)益。（作者單位：撫州市審計局）