顧鋒 曹衛(wèi)

隨著近年來房地產(chǎn)的快速發(fā)展，物業(yè)公司越來越多，規(guī)模也越來越大。因此，如何進(jìn)一步加強物業(yè)管理公司的稅收征管，成為地稅部門強化稅收征管的重要課題之一。

一、物業(yè)管理行業(yè)稅收管理中存在的問題

（一）不按規(guī)定開具發(fā)票，存在自制收據(jù)憑證少計收入等行為。物業(yè)小區(qū)管理對象主要是業(yè)主個人，很少有人索要發(fā)票，物業(yè)管理企業(yè)也就沒有向稅務(wù)機關(guān)領(lǐng)購發(fā)票的習(xí)慣，同時物業(yè)管理企業(yè)因缺乏依法用票的社會責(zé)任感，絕大多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主收取物管費和其他收費項目時，有的未按規(guī)定領(lǐng)用發(fā)票、有的只對有需求的企事業(yè)單位的客戶出具正式發(fā)票，其他的則使用自制收據(jù)代替，從而達(dá)到不申報或少申報營業(yè)收入的目的。

（二）非物管收入不入賬或混入物管收入，不繳和少繳相關(guān)稅收。物業(yè)公司的物業(yè)管理是指對已建成并交付使用的房屋及配套設(shè)施、場地等業(yè)主公用財產(chǎn)進(jìn)行綜合管理的活動。因此物業(yè)管理企業(yè)的收入主要由物業(yè)管理收入、物業(yè)經(jīng)營收入和物業(yè)大修收入組成，其中物業(yè)管理收入是其中的主要項目。收入項目主要涉及：物業(yè)管理費、車位費或車位管理收入，裝修管理費及部分代收手續(xù)費收入、垃圾清掃收入等。但當(dāng)前，物業(yè)管理公司除取得與物業(yè)管理有關(guān)的收入外，還存在許多“外快”，比如收取的樓道小廣告費用、攤位費、宣傳費等，還有物業(yè)公司將業(yè)主委員會或產(chǎn)權(quán)人提供的房屋進(jìn)行出租，這部分收入屬于“物業(yè)經(jīng)營收入”，但一些物業(yè)公司將此類收入不入賬或沖抵費用，或者計入“營業(yè)外收入”“預(yù)收賬款”科目，不作為計稅依據(jù)申報納稅，瞞報或少報營業(yè)收入少繳營業(yè)稅，或歸入到物業(yè)管理收入中，只繳納了營業(yè)稅，而少繳了房產(chǎn)稅和土地使用稅等。

（三）混淆應(yīng)稅收入與非應(yīng)稅收入。多數(shù)物業(yè)管理公司除了收取物業(yè)管理費、停車費、租金外，還代收水電費、上網(wǎng)費、電視收視費、燃?xì)赓M等項目。一些物業(yè)管理公司將本身收取的費用與代收費用有意混淆統(tǒng)一收取，導(dǎo)致不能準(zhǔn)確劃分應(yīng)稅或非稅項目，將應(yīng)稅收入作為非應(yīng)稅收入申報，造成少繳或不繳稅款。

（四）會計核算錯誤，導(dǎo)致營業(yè)稅、企業(yè)所得稅計算不準(zhǔn)確，少繳或延遲繳納稅款。無論是《企業(yè)會計準(zhǔn)則》還是《企業(yè)會計制度》都規(guī)定了“企業(yè)的會計核算應(yīng)當(dāng)以‘權(quán)責(zé)發(fā)生制’為基礎(chǔ)”這一原則，同時，財政部對物業(yè)管理企業(yè)營業(yè)收入的確認(rèn)也規(guī)定“企業(yè)與業(yè)主委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人雙方簽訂付款合同或協(xié)議的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同或者協(xié)議所規(guī)定的付款日期確認(rèn)為營業(yè)收入的實現(xiàn)?！蔽飿I(yè)公司的收費標(biāo)準(zhǔn)是建立在為業(yè)主提供相關(guān)服務(wù)基礎(chǔ)上，業(yè)主與物業(yè)部門常因服務(wù)糾紛而發(fā)生欠繳物業(yè)費的情況。因此，很多物業(yè)公司就按照實際收到的物業(yè)費計收入繳納營業(yè)稅、企業(yè)所得稅。這種按照“收付實現(xiàn)制”確認(rèn)收入，采用“權(quán)責(zé)發(fā)生制”計費用，就導(dǎo)致當(dāng)期應(yīng)收的物業(yè)管理費因為未收到而少繳稅，或因下期收到時延遲繳稅。

（五）代收代付費用的結(jié)余款項、手續(xù)費收入未申報納稅。物業(yè)公司代其他部門收取的水電費、垃圾清運費等，一般掛在“其他應(yīng)付款”科目，但這些代收的費用經(jīng)常會有結(jié)余，實際是代理收費的手續(xù)費，一些物業(yè)公司一般會長期掛賬而不結(jié)轉(zhuǎn)營業(yè)收入，導(dǎo)致少申報納稅。

（六）賬證不健全，物管區(qū)域分散，稅務(wù)控管力度較弱。一些物管公司存在賬證不健全現(xiàn)象，賬面難于體現(xiàn)實際經(jīng)營情況，很多的物業(yè)管理公司管理多個小區(qū)或單位，其范圍廣、地點分散、小區(qū)的服務(wù)功能以及收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)各不相同，加之不同的樓盤也有不同的入住率。這些情況都導(dǎo)致稅務(wù)部門控管難度較大，征管力量相對不足。

二、加強物業(yè)管理行業(yè)稅收征管的建議

（一）加強稅法宣傳力度，提高依法納稅意識。稅務(wù)機關(guān)應(yīng)組織多種形式的稅法宣傳活動，進(jìn)一步強化物業(yè)管理企業(yè)的納稅意識。輔導(dǎo)物業(yè)公司財會人員規(guī)范財務(wù)核算，針對物業(yè)管理的不同收入項目，嚴(yán)格分清物業(yè)管理費收入、物業(yè)經(jīng)營收入等，幫助和引導(dǎo)納稅人自覺按實申報納稅。同時，通過多途徑充分宣傳,讓廣大業(yè)主主動索取發(fā)票，提高他們的協(xié)稅護(hù)稅意識，堵住物業(yè)管理公司逃稅“通道”。

（二）發(fā)揮“以票控稅”功能，加強發(fā)票管理。一方面，對物業(yè)管理公司嚴(yán)格要求使用稅控機為業(yè)主開具機打發(fā)票。對公司規(guī)模小、未安裝稅控機的物業(yè)管理公司，要求其到主管地稅機關(guān)為業(yè)主代開發(fā)票，并轉(zhuǎn)交業(yè)主，以達(dá)到“以票控稅”的目的。同時，對納稅人發(fā)票開具是否規(guī)范進(jìn)行定期檢查，并加大對違規(guī)使用自制收據(jù)行為的處罰力度。

（三）加強物業(yè)信息采集，促進(jìn)規(guī)范管理。一方面以房地產(chǎn)開發(fā)項目為抓手，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算環(huán)節(jié)，要求開發(fā)企業(yè)報送樓盤銷售明細(xì)以及相關(guān)物業(yè)入駐的資料等，從源頭上準(zhǔn)確掌握物業(yè)戶籍信息和物業(yè)公司財產(chǎn)登記信息。另一方面輔導(dǎo)并要求物業(yè)公司按期向主管稅務(wù)機關(guān)報送物管收費標(biāo)準(zhǔn)、所承接管理對象的辦公樓、住宅、店面、寫字樓和車庫車位面積等資料，便于主管稅務(wù)機關(guān)隨時掌握物業(yè)管理公司的經(jīng)營情況。

（四）建立行業(yè)模型，實現(xiàn)實時監(jiān)控。根據(jù)物業(yè)管理公司的不同經(jīng)營規(guī)模、財務(wù)管理水平以及納稅情況，利用采集收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)、收費面積等多方面數(shù)據(jù)信息，建立物業(yè)行業(yè)稅收風(fēng)險模型，實時分析比對物業(yè)管理企業(yè)納稅申報數(shù)據(jù)，測算實際納稅與應(yīng)納稅額的差距，從中發(fā)現(xiàn)疑點，有針對性地監(jiān)控管理。

（五）加強部門協(xié)作，強化監(jiān)督管理。對外，要拓展多途徑獲取工商、公安、房管、房地產(chǎn)開發(fā)公司等部門的第三方數(shù)據(jù)信息，及時獲取物業(yè)管理行業(yè)的先期信息和動態(tài)，從而提高該行業(yè)的稅收征管精細(xì)化水平；對內(nèi)，要加強源頭控管，督促物業(yè)管理企業(yè)及時辦理稅務(wù)登記，定期了解和掌握企業(yè)的經(jīng)營情況，積極開展物業(yè)管理行業(yè)稅收清理和專項整治活動，嚴(yán)格查處各種逃稅行為，營造依法誠信納稅良好治稅環(huán)境，促進(jìn)規(guī)范物業(yè)管理行業(yè)的稅收征管。