鄒 瑾

（四川大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院，四川成都610065）

人口老齡化與房價(jià)
——基于中國省級面板數(shù)據(jù)的分析

鄒 瑾

（四川大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院，四川成都610065）

文章采用2002-2011年的省級面板數(shù)據(jù)分析了中國人口年齡結(jié)構(gòu)變化對住房價(jià)格的影響及其區(qū)域差異。結(jié)果發(fā)現(xiàn)：老齡化所導(dǎo)致的房價(jià)波動滯后于老齡化進(jìn)程，各年齡階段人口比例對房價(jià)均產(chǎn)生正向影響，但不同年齡階段在不同區(qū)域的解釋力度不盡相同。對此實(shí)證檢驗(yàn)結(jié)果，文章認(rèn)為可以從我國居民的改善性住房需求與投資渠道匱乏、人口家庭結(jié)構(gòu)小型化以及城市集聚效應(yīng)等方面進(jìn)行解釋，并以前瞻性政策加以應(yīng)對。

人口老齡化；房價(jià)；區(qū)域效應(yīng)

一、引言

近年來，人口老齡化問題已成為全世界共同面臨的重大挑戰(zhàn)。至2012年末，中國65歲及以上人口接近1.3億，占總?cè)丝诘?.4%，中國已成為老齡化最為嚴(yán)重的發(fā)展中國家之一。老齡化既是個(gè)社會問題，也是個(gè)經(jīng)濟(jì)問題，老齡化對經(jīng)濟(jì)體系的影響學(xué)術(shù)界討論已久，但研究熱點(diǎn)主要集中在對老齡化可能導(dǎo)致的勞動力短缺現(xiàn)象和社會養(yǎng)老負(fù)擔(dān)加重等問題的應(yīng)對上，鮮有關(guān)注老齡化對房價(jià)的影響。

而房地產(chǎn)業(yè)作為我國經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，房價(jià)的漲跌牽一發(fā)而動全身，是各界關(guān)注的熱點(diǎn)。眾所周知，影響房價(jià)的因素眾多。購房作為人們一生中重要的消費(fèi)決策，人口年齡結(jié)構(gòu)極可能是影響住房價(jià)格的重要因素。老齡化可能通過對房價(jià)的影響，從而深刻改變原有社會和經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式的資源配置關(guān)系，進(jìn)而影響經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的各個(gè)方面。因此，全面理解老齡化對經(jīng)濟(jì)體系所造成的影響亟須認(rèn)真研究老齡化與房地產(chǎn)價(jià)格的關(guān)系。老齡化會不會引起房價(jià)的劇烈波動或者單邊下降，直接影響我國房地產(chǎn)市場的交易行為，進(jìn)而影響經(jīng)濟(jì)體系的安全與社會的穩(wěn)定和諧。

鑒于此，本文旨在對中國住房價(jià)格與人口年齡結(jié)構(gòu)之間的關(guān)系進(jìn)行實(shí)證，希冀能合理解釋兩者的關(guān)系，加深對老齡化社會下房價(jià)變動趨勢的認(rèn)識。

本文的貢獻(xiàn)在于三個(gè)方面：一是在控制其他影響住房價(jià)格因素后，探討人口年齡結(jié)構(gòu)對房價(jià)的影響。二是加入對區(qū)域經(jīng)濟(jì)差異性的考察，研究各經(jīng)濟(jì)區(qū)域的人口年齡結(jié)構(gòu)對于住房價(jià)格的影響是否不同。本文將29個(gè)省人口年齡結(jié)構(gòu)的資料按經(jīng)濟(jì)區(qū)域分為東部、中部和西部①三塊區(qū)域，借此分析全國與各區(qū)域間人口年齡結(jié)構(gòu)與住房價(jià)格之間的差異程度。三是將人口年齡結(jié)構(gòu)分為兩組區(qū)間（15～64歲、65歲及以上人口數(shù)），考慮人口年齡分布對住房價(jià)格的影響。

二、文獻(xiàn)綜述與理論假說

國外對人口老齡化與房價(jià)影響研究的文獻(xiàn)很多，得出的結(jié)論也眾說紛紜，總的說來，可以分為“悲觀”和“樂觀”兩種論點(diǎn)。

悲觀論者提出了“資產(chǎn)消融”假說，認(rèn)為老齡化可能造成房價(jià)崩潰。研究始于Mankiw和Weil（1989），他們應(yīng)用資產(chǎn)供給-需求的動態(tài)模型（M-W模型）分析了老齡化對房價(jià)的沖擊，其理論前提是消費(fèi)-儲蓄的生命周期理論，認(rèn)為由于個(gè)人收入會隨著生命周期變化，為平滑消費(fèi)，老年期的儲蓄率將低于中青年期［1］。因此，老齡化會減少一國居民包括住房在內(nèi)的資產(chǎn)總需求，使房價(jià)下降甚至市場崩潰。Bakshi和Chen（1994）根據(jù)投資的生命周期假說，認(rèn)為人們的資產(chǎn)選擇會隨生命周期發(fā)生變化，隨著年齡增大，一方面，投資需求會逐漸由房地產(chǎn)資產(chǎn)轉(zhuǎn)移到金融資產(chǎn)；另一方面，風(fēng)險(xiǎn)厭惡程度會增加，從而要求更高的風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)水平［2］。因此，老齡化會帶來房地產(chǎn)價(jià)格的長期波動。在以后的實(shí)證研究中，Venti和Wise（2004）、Farkas（2011）、Nguyen（2012）等也得到類似結(jié)論［3-5］。

而樂觀論者則認(rèn)為經(jīng)濟(jì)機(jī)制本身可以熨平老齡化對房價(jià)的沖擊。其理論基礎(chǔ)是，房價(jià)受多種因素影響，不同的稟賦結(jié)構(gòu)、養(yǎng)老金制度安排等都可能緩沖老齡化對房價(jià)的負(fù)面影響。Brooks（2002）考慮了稟賦結(jié)構(gòu)對于老齡化和房價(jià)相互關(guān)系的影響。他將人的財(cái)富稟賦分為兩種：房地產(chǎn)等可交易資產(chǎn)與人力資本等不可交易資產(chǎn)［6］。由于人力資本會隨年齡遞增而不斷衰減，為減少人力資本的風(fēng)險(xiǎn)暴露，人們會調(diào)整其資產(chǎn)組合結(jié)構(gòu)，將股票等風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為房地產(chǎn)等較為安全的資產(chǎn)，從而緩和老齡化對房價(jià)的負(fù)向作用。Walker和Le?fort（2002）以智利和秘魯?shù)刃屡d國家為樣本，研究了養(yǎng)老金私有化改革對人口老齡化與資產(chǎn)價(jià)格關(guān)系的影響，實(shí)證指出養(yǎng)老金私有化改革會降低資本成本，減小資產(chǎn)價(jià)格的波動［7］。

綜上所述，理論上，人口老齡化通過消費(fèi)-儲蓄以及投資的生命周期變化對房價(jià)產(chǎn)生沖擊，但就其影響的程度，研究存在爭議，原因在于理論模型建立在抽象的假設(shè)基礎(chǔ)上，無法窮盡所有影響房價(jià)的因素。國外研究集中于發(fā)達(dá)國家數(shù)據(jù)的實(shí)證，但由于文化傳統(tǒng)、經(jīng)濟(jì)金融體制的差異，使得相關(guān)理論在我國是否成立尚值得探究。目前，討論人口沖擊對我國房價(jià)影響的文獻(xiàn)相對較少，劉學(xué)良等（2011）討論了人口沖擊對房價(jià)的影響，認(rèn)為需要警惕婚齡人口高峰過后可能導(dǎo)致的住房需求萎縮和房價(jià)下跌，但其未對人口年齡結(jié)構(gòu)變化所造成的影響做出分析［8］。高見（2010）以撫養(yǎng)比為人口變量，討論了人口老齡化對房價(jià)的作用，結(jié)果發(fā)現(xiàn)撫養(yǎng)比對住房價(jià)格顯著正相關(guān)，與國外結(jié)論相悖［9］。但模型未設(shè)置控制變量，也沒有對不同年齡段的影響和區(qū)域差異做進(jìn)一步討論，稍顯欠缺。因此，本文以人口年齡分布作為人口變量，將宏觀因素及供給方因素納入模型作為控制變量，分析人口老齡化對房價(jià)的影響及其區(qū)域差異，試圖使研究的結(jié)論更為可靠。

綜上所述，本研究提出兩項(xiàng)理論假說：

理論假說1：當(dāng)全國、東部、中部與西部當(dāng)期與滯后一期15～64歲人口比例發(fā)生變動時(shí)，對于住房價(jià)格的影響預(yù)期為顯著正相關(guān)。

理論假說2：當(dāng)全國、東部、中部與西部當(dāng)期與滯后一期65歲及以上人口比例發(fā)生變動時(shí)，對于住房價(jià)格的影響預(yù)期為顯著負(fù)相關(guān)。

三、實(shí)證檢驗(yàn)

（一）變量的選擇與計(jì)量模型設(shè)定

1.變量的選擇

本文以住宅平均銷售價(jià)格P作為被解釋變量。綜合上文分析和已有研究的結(jié)論，將解釋變量分為三類：宏觀經(jīng)濟(jì)因素、成本面因素和人口因素，選取如下變量進(jìn)行討論：

（1）成本面因素：財(cái)政收入占GDP比例。理論上，房地產(chǎn)開發(fā)成本主要體現(xiàn)為土地成本，但由于地價(jià)與房價(jià)孰因孰果，研究尚無一致結(jié)論，若直接以土地成本代表成本面因素，可能面臨計(jì)量模型的內(nèi)生性問題。另一方面，在地方政府的非稅收入中，土地出讓收入占據(jù)重要地位，“土地財(cái)政”現(xiàn)象較為普遍，有觀點(diǎn)認(rèn)為“土地出讓金至少是當(dāng)?shù)刎?cái)政收入的50%以上”［10］。因此，政府的財(cái)政收入或可作為成本面因素的代表。為消除其規(guī)模差異，本文以財(cái)政收入占GDP比例作為解釋變量，以RE表示。一般認(rèn)為，該變量應(yīng)與住房價(jià)格正相關(guān)。

（2）宏觀經(jīng)濟(jì)變量：實(shí)際利率。利率主要通過改變資金的使用成本來對房地產(chǎn)價(jià)格起作用，其作用渠道既可能是通過供給方給予房價(jià)上行影響，也可能通過需求方給予房價(jià)下行影響。在本文中，為消除通貨膨脹的影響，以5年以上貸款基準(zhǔn)利率扣減通貨膨脹率作為解釋變量，用RI表示。

（3）人口因素。這是本文研究的重點(diǎn)，為考察人口年齡結(jié)構(gòu)變化對房價(jià)的影響，考慮以下變量：①15～64歲人口比例。Mankiw和Weil（1989）早就指出房屋需求變量與成年人人口相接近［1］，故本研究參考其說法，加入人口年齡分布變量。另外，考慮65歲以上老年人口的購房需求較少，故將實(shí)際需求者的年齡段劃分為15～64歲，以15～64歲人口比率作為解釋變量，用WO表示。②65歲及以上人口比例。本文的重點(diǎn)在于考察老齡化對房價(jià)的影響，故加入老年人口比例進(jìn)行探討，以65歲及以上人口比例作為解釋變量，用WT表示。

2.計(jì)量模型的設(shè)定

根據(jù)上述分析，可以將住房價(jià)格P視為關(guān)于（RE，RI，WO，WT）的函數(shù)，參考相關(guān)文獻(xiàn)設(shè)定以下計(jì)量模型：

其中，模型一為探討當(dāng)期各解釋變量對于房價(jià)的影響程度，模型二為探討各解釋變量滯后一期對于房價(jià)的影響程度。為消除量綱問題，本文采取了半對數(shù)模型，即對住宅平均銷售價(jià)格進(jìn)行了對數(shù)化處理。

（二）數(shù)據(jù)來源與處理

考慮數(shù)據(jù)的可得性，本文選取了除西藏、海南及港澳臺以外的全國29個(gè)?。ㄖ陛犑?自治區(qū)）2002-2011年共10年的數(shù)據(jù)。各變量數(shù)據(jù)來源和處理如下：

（1）住宅平均銷售價(jià)格P，數(shù)據(jù)來源于“國泰安數(shù)據(jù)庫”中的“中國區(qū)域研究數(shù)據(jù)庫”。

（2）實(shí)際利率RI，依據(jù)公式：RI＝（I－CPI）×100計(jì)算得到。

其中，I表示5年以上貸款基準(zhǔn)利率的年度值，鑒于各年利率的調(diào)整頻次不一，故以歷次調(diào)整前后的5年以上貸款基準(zhǔn)利率為基準(zhǔn)，以各利率水平實(shí)際生效天數(shù)占全年天數(shù)之比為權(quán)數(shù)進(jìn)行加權(quán)平均計(jì)算而來。5年以上貸款基準(zhǔn)利率數(shù)據(jù)來自中國人民銀行網(wǎng)站。CPI表示居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)，數(shù)據(jù)來自“國泰安數(shù)據(jù)庫”中的“中國區(qū)域研究數(shù)據(jù)庫”。百分化的目的是為了消除量綱的影響，以下不再贅述。

（3）財(cái)政收入占GDP比例RE，據(jù)公式：RE＝R/GDP計(jì)算而來。其中，R表示各地的財(cái)政收入，GDP表示各地的國內(nèi)生產(chǎn)總值，數(shù)據(jù)均來自“國泰安數(shù)據(jù)庫”中的“中國區(qū)域研究數(shù)據(jù)庫”。

（4）15～64歲人口比例與65歲及以上人口比例，依據(jù)以下公式計(jì)算而來：

15～64歲人口比例＝（15～64歲人口數(shù)/人口總數(shù)）×100

65歲及以上人口比例＝（65歲及以上人口數(shù)/人口總數(shù)）×100

其中，15～64歲人口數(shù)、65歲及以上人口數(shù)與人口總數(shù)均來自《中國統(tǒng)計(jì)年鑒》（各年）。

（三）實(shí)證結(jié)果

1.模型一實(shí)證結(jié)果

由于本文數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)出截面維度N大于時(shí)間維度T的特點(diǎn)，判斷為“短面板”數(shù)據(jù)，可以不考慮面板數(shù)據(jù)的非穩(wěn)定性，無須進(jìn)行面板單位根檢驗(yàn)和面板協(xié)整分析［11］。

為檢驗(yàn)當(dāng)期人口年齡結(jié)構(gòu)對房價(jià)的影響是否存在區(qū)域差異，本文不僅針對全國層面的數(shù)據(jù)進(jìn)行了實(shí)證，還將全國進(jìn)一步地分為東部、西部和中部三個(gè)區(qū)域分別進(jìn)行擬合，使用的軟件是STATA 12.0（下同）。模型一的回歸結(jié)果見表1。

表中的Haussman檢驗(yàn)結(jié)果表明，全國及東部、中部、西部地區(qū)均應(yīng)采用固定效應(yīng)模型FE進(jìn)行擬合。表中第2列為全國層面的回歸結(jié)果，第3～5列分別為東部、中部、西部地區(qū)的擬合結(jié)果，除西部地區(qū)外，模型的擬合優(yōu)度均較理想。

先來看控制變量對房價(jià)的影響。無論是在全國還是各區(qū)域，當(dāng)期財(cái)政收入占GDP比例對房價(jià)都呈現(xiàn)顯著的正影響，和一般判斷一致，但其在東部和中部地區(qū)的影響要強(qiáng)于在西部地區(qū)的影響。再來看當(dāng)期實(shí)際利率對房價(jià)的影響。從全國層面看，當(dāng)期利率對住房價(jià)格也呈現(xiàn)顯著正影響，說明利率通過供給方起的作用大于通過需求方起的作用，反映我國房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)較強(qiáng)賣方市場特征，房地產(chǎn)成本極易轉(zhuǎn)嫁于買方。從分區(qū)域的回歸結(jié)果看，實(shí)際利率對西部地區(qū)房價(jià)的影響較大，而對東部和中部的影響并不顯著。

下面來看最關(guān)心的問題：當(dāng)期人口年齡結(jié)構(gòu)指標(biāo)對房價(jià)的影響情況。從回歸結(jié)果看，人口年齡結(jié)構(gòu)變量對房價(jià)影響的顯著性并不相同。全國層面的回歸顯示當(dāng)期15～64歲人口比例對住房價(jià)格影響為正且較顯著，而65歲以上的人口比例對住房價(jià)格雖然也存在正效應(yīng)但并不顯著。再來看分區(qū)域的擬合結(jié)果，當(dāng)期15～64歲人口比例對房價(jià)的影響，在東部地區(qū)較顯著，影響系數(shù)為0.023 9，但在中部和西部均不顯著；當(dāng)期65歲及以上人口比例對房價(jià)的影響，在中部地區(qū)顯著，影響系數(shù)為0.068 5，但在東部和西部地區(qū)均不顯著。

由于回歸模型可能存在異方差、截面相關(guān)及序列相關(guān)等問題，為進(jìn)一步驗(yàn)證上述結(jié)果的可靠性，我們對模型一的各回歸方程進(jìn)行相應(yīng)的穩(wěn)健性標(biāo)準(zhǔn)差調(diào)整。就全國層面的回歸，由于截面維度大于時(shí)間維度，可以忽略序列相關(guān)問題，僅考慮控制異方差和截面相關(guān)問題，以“FE+聚類穩(wěn)健標(biāo)準(zhǔn)差”估計(jì)進(jìn)行修正。而對各區(qū)域數(shù)據(jù)的回歸，由于截面維度與時(shí)間維度非常接近，考慮同時(shí)控制異方差、序列相關(guān)和截面相關(guān)，用Driscoll和Kraay（1998）所提出的Driscoll-Kraay標(biāo)準(zhǔn)差進(jìn)行調(diào)整［12］。調(diào)整后的回歸結(jié)果見表2。

從穩(wěn)健性檢驗(yàn)回歸結(jié)果看，控制變量對房價(jià)影響的結(jié)果與表1基本一致，只是財(cái)政收入占GDP比例對西部地區(qū)房價(jià)影響的顯著性水平由1%上升為10%。從人口變量對房價(jià)的影響看，當(dāng)期15～64歲人口比例對東部地區(qū)房價(jià)的影響變得不再顯著，其他結(jié)果與表1差別不大。

2.模型二實(shí)證結(jié)果

模型二考慮滯后一期各解釋變量對當(dāng)期房價(jià)的影響，回歸結(jié)果見表3。

根據(jù)表3中的Haussman檢驗(yàn)結(jié)果，除西部地區(qū)外，均以FE方法進(jìn)行估計(jì)。從調(diào)整后的R2可見，F(xiàn)E模型的擬合結(jié)果都較好。

下面來看滯后一期各控制變量對房價(jià)的影響。首先，全國及各區(qū)域滯后一期財(cái)政收入占GDP比率對當(dāng)期房價(jià)都呈現(xiàn)出很顯著的正效應(yīng)，但影響程序要略低于當(dāng)期值對房價(jià)的影響。從分區(qū)域的結(jié)果看，滯后值在東部和中部地區(qū)的影響大于在西部地區(qū)的影響。其次，滯后一期實(shí)際利率對當(dāng)期房價(jià)的影響，明顯弱于當(dāng)期值對房價(jià)的影響。從全國層面看，滯后值對房價(jià)的影響僅在10%的水平下顯著。而分區(qū)域估計(jì)的結(jié)果都不顯著。

回到本文關(guān)注的重點(diǎn)：滯后一期的人口變量對當(dāng)期房價(jià)的影響。由表3可見，滯后一期的各人口變量對房價(jià)影響的顯著性水平有了較大改善。除西部地區(qū)外，滯后一期的15～64歲人口比例對當(dāng)期房價(jià)都存在顯著正影響，與理論假說一致，且影響程度高于當(dāng)期值對房價(jià)的影響。從分區(qū)域的結(jié)果看，滯后值在東部地區(qū)的影響程度最高，影響系數(shù)達(dá)0.045 6，而中部地區(qū)僅0.028 7，西部地區(qū)的影響系數(shù)與中部地區(qū)接近，但并不顯著。再來看滯后一期的老年人口比例對當(dāng)期房價(jià)的影響，除東部地區(qū)外，滯后值對房價(jià)的影響皆為顯著正相關(guān)，比之當(dāng)期值的影響，不僅顯著性水平有所改善，影響程度也大幅增加。當(dāng)全國滯后一期老年人口比例每變動1%時(shí)，住房價(jià)格甚至?xí)儎?.68%；在分區(qū)域回歸結(jié)果中，其對中部地區(qū)房價(jià)的影響系數(shù)最高，為0.097 2，對西部地區(qū)的影響程度略低，影響系數(shù)為0.055 2，而對東部地區(qū)，盡管兩者也呈現(xiàn)正效應(yīng)，但并不顯著。

為檢驗(yàn)上述結(jié)論，仍需對回歸結(jié)果進(jìn)行調(diào)整。和前面一樣，使用“聚類穩(wěn)健標(biāo)準(zhǔn)差”調(diào)整全國層面的回歸；用Driscoll-Kraay標(biāo)準(zhǔn)差調(diào)整東部和中部地區(qū)的回歸。而對于西部地區(qū)，由于原估計(jì)方式為隨機(jī)效應(yīng)模型，隨機(jī)效應(yīng)模型本身已考慮了異方差問題，理論上說只需考慮截面相關(guān)和序列相關(guān)問題。但由于隨機(jī)效應(yīng)模型中，缺少同時(shí)控制截面相關(guān)和序列相關(guān)問題的有效方法，本文只能退而求其次，僅處理隨機(jī)效應(yīng)模型容易面臨的序列相關(guān)問題，所使用的估計(jì)方法是兩階段廣義最小二乘法（G2SLS），調(diào)整后的回歸結(jié)果見表4。

從表4可見，全國、東部和中部地區(qū)調(diào)整后的回歸結(jié)果與表3基本一致，前述結(jié)論依然成立。但由于對西部地區(qū)使用了不同的估計(jì)方法，得出的結(jié)論與表3有所差異。在西部地區(qū)，滯后一期財(cái)政收入占GDP的比例對當(dāng)期房價(jià)的影響依然顯著，但影響程度下降，影響系數(shù)由0.063 3下降為0.028 7。滯后一期實(shí)際利率、滯后一期的各人口變量對當(dāng)期房價(jià)的影響都不再顯著，影響系數(shù)也有較大下降。

四、結(jié)論及政策建議

本文在控制其他影響住房價(jià)格的因素后，探討了中國各省人口年齡結(jié)構(gòu)與住房價(jià)格間的影響關(guān)系，主要結(jié)論如下：

第一，從控制變量的影響看，研究發(fā)現(xiàn)在全國層面，財(cái)政收入占GDP比例和實(shí)際利率都會對房價(jià)產(chǎn)生持續(xù)正影響，其作用程度隨時(shí)間流逝遞減。這一方面說明了地方政府在房價(jià)波動中扮演著重要角色，有著為房地產(chǎn)市場托市的利益動機(jī)。另一方面，說明了售房方各項(xiàng)成本的增加都大幅轉(zhuǎn)嫁給購房者，充分體現(xiàn)了我國房地產(chǎn)市場具有較強(qiáng)的壟斷性市場特征。從分區(qū)域回歸的結(jié)果看，財(cái)政收入占GDP比例對東部和中部地區(qū)房價(jià)的影響程度明顯高于西部地區(qū)，這或與東部和中部地區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展更成熟有關(guān)。而實(shí)際利率對西部地區(qū)房價(jià)的影響更大，則可能是由于西部地區(qū)融資渠道主要在銀行，更易受到銀行利率調(diào)整的影響。

第二，從15～64歲人口比例與房價(jià)的關(guān)系看，在全國與所有區(qū)域，當(dāng)期和滯后一期15～64歲人口比例對房價(jià)的影響都基本為正，與理論假說基本一致。但其顯著性并不特別理想，從修正后的結(jié)果看，當(dāng)期的影響，只有全國的數(shù)據(jù)較為顯著，而在滯后一期的影響中，西部并不顯著。這可能與人口年齡結(jié)構(gòu)的范圍太廣有關(guān)，國外研究通常是以30～60歲人口比例作為解釋變量，得到顯著的正相關(guān)關(guān)系。一般認(rèn)為，從15歲至30歲多為在校學(xué)生或職場新人，30歲后方具有實(shí)際購房能力。由于暫時(shí)無法獲得我國30～60歲人口比例數(shù)據(jù)，更為穩(wěn)健的結(jié)果有待未來研究。從分區(qū)域的影響看，15～64歲人口比例在東部和中部地區(qū)的影響明顯優(yōu)于西部地區(qū)，除西部地區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展較緩這一原因外，筆者認(rèn)為可能與西部地區(qū)的城市化率偏低有關(guān)。西部地區(qū)城市化率僅為43.63%②，在全國平均水平之下，低于東部地區(qū)和中部地區(qū)。本文所使用的房價(jià)指標(biāo)反映的是城鎮(zhèn)商品房的價(jià)格，非城鎮(zhèn)人口占比偏高容易削弱人口變量的影響。

第三，從65歲及以上人口比例與房價(jià)的關(guān)系看，在全國與各區(qū)域，當(dāng)期值和滯后一期老年人口比例對房價(jià)都呈現(xiàn)正效應(yīng)，與本文的理論假說相悖，筆者認(rèn)為造成這一現(xiàn)象的原因如下：①改善性住房需求與投資渠道匱乏。1978年時(shí)30歲以上的人到今年為65歲以上，這部分人群位處改革開放以來經(jīng)濟(jì)高速增長時(shí)期，大多受益于1998年以前的福利房分配制度，也有一定積蓄。這使得這些人群在現(xiàn)有住房之下，一方面，期盼再購新房以改善居住環(huán)境；另一方面，受制于投資途徑的缺乏，期盼購房用于投資，從而產(chǎn)生大量住房需求，推高房價(jià)。②人口家庭結(jié)構(gòu)小型化。近年來我國平均家庭戶規(guī)模約為3人/戶，家庭規(guī)模的縮小意味著更多的住房需求，由于年輕一代的積蓄較少，這部分需求的實(shí)際買單人一部分是老年人，加大了老年人口比例與房價(jià)的正相關(guān)性。從分區(qū)域的實(shí)證結(jié)果看，老年人口比例對房價(jià)的影響，在中部和西部地區(qū)較為顯著，而在東部地區(qū)并不顯著。原因可能在于東部經(jīng)濟(jì)最為發(fā)達(dá)，以大城市居多，而大城市的集聚效應(yīng)主要吸引的是年輕人，使得該區(qū)域老年人購房的需求拉動效應(yīng)并不明顯。

綜上，本文提出如下政策建議：

第一，針對人口年齡結(jié)構(gòu)緩慢變化的趨勢，從模型控制變量影響角度出發(fā)，建議通過逐步轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式，削弱地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展對土地財(cái)政的依賴。目前可行的措施宜為穩(wěn)妥推進(jìn)房產(chǎn)稅等財(cái)稅制度改革，減少地方政府出于對土地出讓金渴求的托市動機(jī)?？紤]到各變量對不同區(qū)域影響程度不同的特點(diǎn)，國家的房地產(chǎn)調(diào)控政策也應(yīng)因地制宜，避免采取一刀切的做法。

第二，隨著老齡人口數(shù)量的增多和家庭規(guī)模的小型化發(fā)展，我國房地產(chǎn)市場將進(jìn)一步呈現(xiàn)出數(shù)量需求在地理區(qū)域上的不平衡性和不同年齡階段家庭對房產(chǎn)個(gè)性化、差異化的需求特征?；诖?，建議通過產(chǎn)業(yè)政策調(diào)整和盤活二手房市場，促進(jìn)各地房地產(chǎn)市場穩(wěn)定平衡發(fā)展。目前可行的政策措施為堅(jiān)定不移地以統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展思路來引導(dǎo)未來我國的城鎮(zhèn)化建設(shè)，引導(dǎo)青壯年人群在地域上的合理流動，避免對部分大城市在房地產(chǎn)需求上產(chǎn)生過度集中的壓力；同時(shí)，考慮通過減低稅費(fèi)和便利市場信息溝通等手段搞活二手房市場，以存量住房調(diào)劑來滿足不同年齡階段人群的不同需求，平抑增量住房需求，實(shí)現(xiàn)資源的充分利用，抑制房地產(chǎn)泡沫。

第三，各人口變量滯后期的影響大于當(dāng)期影響，說明人口老齡化所導(dǎo)致的房價(jià)波動滯后于人口老齡化進(jìn)程，而國家政策效應(yīng)又總是滯后于房價(jià)波動。因此，為防止人口老齡化對我國房地產(chǎn)市場可能造成的沖擊，應(yīng)該敏銳察覺當(dāng)前的老齡化進(jìn)程，本著對房地產(chǎn)市場標(biāo)本兼治的原則，著眼于影響房地產(chǎn)市場的長期變動因素，對人口老齡化所產(chǎn)生的房地產(chǎn)價(jià)格波動效應(yīng)作前瞻性預(yù)測，預(yù)見性地進(jìn)行政策調(diào)整。

注釋：

①東部地區(qū)包括北京、天津、河北、遼寧、上海、江蘇、浙江、福建、山東、廣東和廣西；中部地區(qū)包括山西、內(nèi)蒙古、吉林、黑龍江、安徽、江西、河南、湖北和湖南；西部地區(qū)包括重慶、四川、貴州、云南、陜西、甘肅、青海、寧夏和新疆。

②城市化率根據(jù)公式城市化率=城鎮(zhèn)人口數(shù)/總?cè)丝跀?shù)×100%計(jì)算。根據(jù)中國統(tǒng)計(jì)年鑒（各年）的數(shù)據(jù)計(jì)算，西部各省平均城市化率為43.63%，中部為49.36%，東部為64.29%，全國為51.27%。

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［責(zé)任編輯：余志虎］

Population Aging and Housing Price—Based on the Analysis of the Panel Data at Provincial-level in China

ZOU Jin
（School of Economics，Sichuan University，Chengdu 610065，China）

The paper makes an analysis on the impact of changes in the age structure of China’s population on housing prices and their regional differences based on the panel data at provincial-level from the year of 2002 to 2011.The results show that the house price fluctuations caused by the aging lag behind the aging process，and each age group has a positive impact on housing prices，but the explanatory power of different age group varies in different regions.The results are also empirically tested.The paper be?lieves that the results can be explained by improvement of housing needs of our residents，lack of investment channels，smaller family members and urban agglomeration effects，etc.，and the forward-looking policies should be taken to deal with them.

population ageing；housing price；regional effect

F293.3

A

1007-5097（2014）07-0048-05

10.3969/j.issn.1007-5097.2014.07.010

2013-12-20

教育部人文社會科學(xué)研究青年基金項(xiàng)目（13XJC790007）

鄒瑾（1981-），女，四川自貢人，講師，博士，研究方向：房地產(chǎn)金融，老齡化經(jīng)濟(jì)學(xué)。