趙凱

（河南世通建設(shè)工程有限公司，河南 鄭州 450000）

房地產(chǎn)業(yè)項目風(fēng)險管理分析及應(yīng)對策略

趙凱

（河南世通建設(shè)工程有限公司，河南 鄭州 450000）

面對日益激烈的市場需求，如何完善房地產(chǎn)業(yè)項目的管理制度以及如何在風(fēng)險下尋求更好的生存之道并獲得最快的發(fā)展已經(jīng)成為房地產(chǎn)業(yè)關(guān)注和探討的焦點話題。本文通過對房地產(chǎn)業(yè)項目特點的闡述，分析和探討了有關(guān)房地產(chǎn)業(yè)項目的風(fēng)險和應(yīng)對風(fēng)險的有效措施。

房地產(chǎn)業(yè)；項目風(fēng)險管理；應(yīng)對策略

1 項目特點

盡管房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟效益非常大，并且在我國各行盈利排名中處于第二的位置，略低于金融業(yè)，但房地產(chǎn)業(yè)項目存在的風(fēng)險也是相當(dāng)大的。在房地產(chǎn)項目開發(fā)的過程中存在很多不可預(yù)知的風(fēng)險，這些不可預(yù)知風(fēng)險的存在嚴(yán)重地威脅著整個房地產(chǎn)業(yè)項目的成敗。因此，獲益有多大，風(fēng)險就有多大。房地產(chǎn)業(yè)項目的特點有很多，現(xiàn)分別闡述如下。

1.1 開發(fā)時間長、涉及內(nèi)容廣

作為房地產(chǎn)業(yè)項目，它具有非常長的開發(fā)時間，一般為三年至五年，也有的開發(fā)項目需要十幾年。房地產(chǎn)項目在開發(fā)期間會涉及多方面的內(nèi)容，例如：各政府單位、項目的設(shè)計、施工技術(shù)、安裝工藝、制造工藝等。

1.2 房地產(chǎn)業(yè)項目具有不易管理的特點

房地產(chǎn)項目的開發(fā)過程，會受到很多方面的影響和限制。由于這些方方面面影響因素的存在，使得房地產(chǎn)商必須要建立和健全科學(xué)、合理的管理制度和管理體系，以實現(xiàn)對項目整個開發(fā)過程的有效管理。

1.3 房地產(chǎn)業(yè)項目具有稅目多、稅負(fù)重的特點

房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)過程中會涉及很多有關(guān)的稅目和稅金問題，包括項目所得稅、房地產(chǎn)稅、土地利用稅、土地增值稅以及營業(yè)稅等。對我國房地產(chǎn)商的市場調(diào)查中顯示，房地產(chǎn)業(yè)的平均稅負(fù)保持在13.4%。

1.4 房地產(chǎn)業(yè)項目需要進行相關(guān)的評定

房地產(chǎn)項目開發(fā)的過程中，需要對投資獲益等情況進行相關(guān)的評定，同時，也要嚴(yán)格要求項目建設(shè)的期限、最大投資數(shù)目以及開發(fā)項目的質(zhì)量評定等。

2 開發(fā)過程中存在的風(fēng)險

2.1 資金不足

作為資金需求量非常之大的房產(chǎn)業(yè)項目，它在整個開發(fā)過程中的任一個階段都需要充足的資金作為基礎(chǔ)。土地購買時的資金投入是房地產(chǎn)業(yè)項目中最基礎(chǔ)、最重要的投資過程。這些年來，伴隨著房地開發(fā)業(yè)的不斷炒作，很多地區(qū)的土地購買都需要巨大數(shù)額的資金投入，并且這巨大數(shù)額的資金一般都來源于自有資金的投入。由于各種不可預(yù)料的影響因素越來越多，使得房地產(chǎn)項目在開發(fā)的過程中會遇到很多不確定的風(fēng)險，這些風(fēng)險的出現(xiàn)很容易造成融資的中斷，最終造成開發(fā)項目的運營危機甚至失敗。

當(dāng)房地產(chǎn)項目步入開發(fā)階段時，會存在以下幾方面的風(fēng)險：第一，自有資金完全無法維持項目開發(fā)所需要的巨額資金，這就需要額外資金的投入來支撐項目的開發(fā)，長期下來，會使得房地產(chǎn)業(yè)項目負(fù)債累累。現(xiàn)今，我國房地產(chǎn)事業(yè)的平均負(fù)債率大約為70%，巨額負(fù)債也將會給項目的開發(fā)帶來很大的風(fēng)險。第二，因為房地產(chǎn)業(yè)項目具有投資大、開發(fā)時間長的特點，這樣資金周轉(zhuǎn)不靈、流動資金少等情況就會相繼出現(xiàn)，使得房地產(chǎn)業(yè)項目面臨著很大的風(fēng)險。第三，由于資金調(diào)控政策的出臺，導(dǎo)致企業(yè)借貸難上加難，項目的開發(fā)也將會因為資金的中斷而無法進行，造成巨大的損失。

2.2 管理不當(dāng)

在房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)過程中，由于管理不當(dāng)而出現(xiàn)的風(fēng)險主要體現(xiàn)在兩個方面：一方面，在房地產(chǎn)項目開發(fā)前出現(xiàn)判斷和決策不當(dāng)?shù)那闆r，給項目造成一定的風(fēng)險。在進行項目開發(fā)前，會因為對相關(guān)開發(fā)項目的內(nèi)容、開發(fā)項目的條件、開發(fā)項目的環(huán)境等掌握不當(dāng)而對項目的確定和立頂做出錯誤的判斷及決策。房地產(chǎn)業(yè)項目是不可重復(fù)的，如果出現(xiàn)判斷和決策上的失誤，是不可挽回的，所以正確的判斷和決策直接關(guān)系著房地產(chǎn)項目開發(fā)的順利進行。另一方面，在房地產(chǎn)項目開發(fā)的過程中，會面臨著對資金投入的管理是否合理的風(fēng)險。房地產(chǎn)開發(fā)項目時間過長，因此在項目的開發(fā)期間會出現(xiàn)很多變更，例如：設(shè)計方案的改變、所需材料的變動和項目的施工質(zhì)量等，這些情況的出現(xiàn)會導(dǎo)致預(yù)算和實際相差很大；在房地產(chǎn)項目的開發(fā)過程中，企業(yè)忽略了與其他單位的交流、互動，使其對項目的開發(fā)未進行科學(xué)、合理的管理和控制，造成一定的風(fēng)險。

2.3 納稅不合理

稅收不合理對房地產(chǎn)項目開發(fā)造成的風(fēng)險主要體現(xiàn)在兩個方面：一方面，未合理、有效地應(yīng)用稅收政策而造成的風(fēng)險。所謂的稅收政策風(fēng)險主要是指房地產(chǎn)商在進行項目開發(fā)和運營的過程中，沒有對稅收政策進行合理地運用，最終造成利潤的損失。稅收政策風(fēng)險由稅收政策選擇風(fēng)險和稅收政策變化風(fēng)險兩部分組成。稅收政策選擇風(fēng)險是指對稅收政策未進行正確的選擇而出現(xiàn)的風(fēng)險，每個國家和每個地區(qū)對稅收實施的政策有所不同，納稅人會因為對稅收政策理解錯誤或未進行深入的了解而造成稅收政策選擇的風(fēng)險；稅收政策變化風(fēng)險是指由于稅收政策發(fā)生相應(yīng)的變動而出現(xiàn)的風(fēng)險，很多稅收政策會為了順應(yīng)經(jīng)濟的發(fā)展情況、經(jīng)營條件的改變等逐步進行改進，這樣就會造成稅收政策變化的風(fēng)險。另一方面，由于工作人員核算不正確而造成的錯誤納稅風(fēng)險。工作人員在納稅核算的過程中會因為出現(xiàn)核算錯誤而帶來風(fēng)險。主要是因為稅收政策的不同核算的能力不同、以及對納稅的管理和控制等，影響核算結(jié)果出現(xiàn)錯誤。例如：因為錯誤地分析所得稅的相關(guān)信息，導(dǎo)致項目竣工后出現(xiàn)所交稅不合理的情況；在完工清算時，有些項目發(fā)票并沒有回收，使得工程納稅資金較多，而一部分投資不能被扣除。

3 應(yīng)對措施

3.1 開發(fā)前要合理判斷、慎重決策

房地產(chǎn)商需要在房地產(chǎn)項目開發(fā)前對各方面因素進行仔細(xì)的分析和探討，這些因素主要包括項目是否可行、工程項目相關(guān)政策、項目開發(fā)的條件和環(huán)境、項目開發(fā)的規(guī)劃等。同時，對開發(fā)階段所需要的資金做好合理的預(yù)算，以保證做出合理的判斷和決策，減小項目開發(fā)前存在的風(fēng)險。在未拿到土地承包權(quán)時，可以做好工程的分析和規(guī)劃、施工圖紙的設(shè)計、施工工期的合理預(yù)算等工作，這樣，當(dāng)?shù)玫酵恋爻邪鼨?quán)后就能夠立即進行施工，不僅提高了項目開發(fā)的進度，還在很大程度上解決了資金周轉(zhuǎn)不靈、資金利用率低等問題。

3.2 擴展融資途徑

在房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中，不能僅僅只依靠某單一途徑的資金來源，這樣會面臨較很大的風(fēng)險。為了擴展融資的途徑，改善資金周轉(zhuǎn)能力，減小風(fēng)險的出現(xiàn)，可從以下幾方面著手：第一，房地產(chǎn)商為了更快地使項目投資得到回收，并減少負(fù)債率和投入的資金，可以利用低價占有市場的手段來促進銷售能力。第二，通過自然融資的方式來獲取更多的流動資金。第三，可以利用房地產(chǎn)信托投資、委托貸款、股權(quán)投資等手段來擴展融資途徑，保證房地產(chǎn)業(yè)順利進行。

3.3 合理管理和控制資金投入

房地產(chǎn)商要在企業(yè)內(nèi)部建立系統(tǒng)化、規(guī)范化、現(xiàn)代化、有效化的投資管理體系，對資金的投入進行合理的管理和控制，避免無效投資現(xiàn)象的出現(xiàn)。企業(yè)還可以通過對貸款和投資結(jié)算等信息進行深入的分析和研究，以保證投資結(jié)算的正確度和資金投入的合理性。

3.4 深入了解不斷變更的稅收政策

企業(yè)在房地產(chǎn)項目開發(fā)的每個階段都要時刻重視稅收政策的變更動向，隨時掌握最新的稅收政策，并按照最新稅收政策和實際項目開發(fā)情況規(guī)范財務(wù)核算。企業(yè)在進行納稅規(guī)劃的過程中，要全方面分析規(guī)劃的風(fēng)險性程度，最后確定科學(xué)、合理的規(guī)劃。企業(yè)還要對稅收核算人員進行規(guī)范的培訓(xùn)，完善他們的綜合素質(zhì)和專業(yè)知識水平，防止因為核算錯誤對房地產(chǎn)項目開發(fā)造成風(fēng)險。

4 結(jié)語

在房地產(chǎn)項目的開發(fā)過程中會遇到很多形式不同、程度不同的風(fēng)險，房地產(chǎn)商一定要未雨綢繆，掌握各種風(fēng)險可能出現(xiàn)的情況，創(chuàng)建合理、有效的管理制度，及早避免各種風(fēng)險的出現(xiàn)，最終達到使房地產(chǎn)業(yè)項目順利進行的目的。

[1]姚發(fā)坤.房地產(chǎn)經(jīng)濟課程實踐性教學(xué)探研[J].廣東培正學(xué)院學(xué)報，2007，3.

[2]劉麗.高職院校“訂單式”人才培養(yǎng)模式下課程體系構(gòu)建研究——以房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)為例[J].國土資源高等職業(yè)教育研究，2011（Z1）.

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