張薇

（南開大學，天津 300071）

違法建筑的占有權益及其拆除補償論

張薇

（南開大學，天津 300071）

我國現(xiàn)行法對違法建筑的拆除補償持否定態(tài)度，但違法建筑人對違法建筑應享有占有權益。應當根據(jù)違法建筑的不同類型對其拆除補償作出相應規(guī)定。出于對公民信賴利益的保護，拆除歷史遺留的違法建筑應當按照市值予以補償；基于“對人補償”理念以及對公民信賴利益的保護，拆除實質性違法建筑應當予以適當補償；出于對公民住宅權的保障，拆除居住用途的違法建筑，應當先進行安置并給予適當補償。

違法建筑；拆除補償；占有權益

違法建筑影響城鄉(xiāng)規(guī)劃，存在安全隱患。違法建筑不僅影響城鄉(xiāng)整體規(guī)劃，甚至還存在安全隱患，威脅人們的生命財產(chǎn)安全，違法建筑的拆除問題是我國現(xiàn)代化進程中必須面對的一個難題。而拆除補償問題則是違法建筑拆除問題的核心，如何在權衡各方利益的基礎上設計比較合理的法律制度是減少違法建筑拆除糾紛的關鍵所在。鑒此，本文在分析違法建筑的概念及類型的基礎上，試對此問題進行研探。

一、違法建筑的概念界定與類型分析

現(xiàn)實生活中，因所依據(jù)的法律規(guī)定不同違法建筑的范圍有所區(qū)別；同時，違法建筑也因其產(chǎn)生原因、違法程度以及用途等的不同而存在一定的差異。明晰違法建筑的概念有利于明確違法建筑的判斷標準，區(qū)分違法建筑與合法建筑；對違法建筑進行類型化分析，有利于對違法建筑及其拆除補償進行類型化處理。

（一）違法建筑的概念界定：廣義說與狹義說

“違法建筑”一詞被頻繁提及，但我國現(xiàn)行法并沒有對“違法建筑”作出明確的概念界定。早期法律規(guī)定中多用“違章建筑”一詞，如1980年《國務院批準中央氣象局關于保護氣象臺站觀測環(huán)境的通知》以及1988年的《關于房屋所有權登記工作中對違章建筑處理的原則》中均是使用了“違章建筑”一詞。之后，1990年的《城市規(guī)劃法》出現(xiàn)了首次出現(xiàn)了“違法建筑”一詞①《城市規(guī)劃法》第40條規(guī)定，城市規(guī)劃區(qū)內，未取得建設工程規(guī)劃許可證或者違反建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進行建設，嚴重影響城市規(guī)劃的，由縣級以上地方人民政府城市規(guī)劃行政主管部門責令停止建設，限期拆除或者沒收違法建筑物、構筑物或者其他設施。。此后“違法建筑”與“違章建筑”兩詞一度在法律規(guī)定中交替使用。迄今，“違法建筑”一詞逐漸取代了“違章建筑”。

如何理解“違法建筑”這一概念，理論與實務界有兩種不同的觀點，即狹義的和廣義的違法建筑。廣義的違法建筑是指違反法律法規(guī)，未取得政府主管部門的許可而擅自建造的建筑物或構筑物。廣義說認為“違法建筑”中的“法”包括法律、行政法規(guī)、部門規(guī)章、地方性法規(guī)以及地方政府規(guī)章。如謝在全先生認為，違章建筑系指違反建筑法令，不能取得建筑執(zhí)照，致無從辦理所有權登記之建筑物[1]。

狹義的違法建筑則僅指違反法律、行政法規(guī)的規(guī)定而建造的建筑物或構筑物[2]。王澤鑒先生就認為，違章建筑系指建筑法適用地區(qū)內，未經(jīng)申請當?shù)刂鞴芙ㄖC關審查許可并發(fā)給執(zhí)照，而擅自建造的建筑物[3]。柳經(jīng)緯教授認為，違法建筑是指違反建筑法、規(guī)劃法的規(guī)定,未取得建設工程規(guī)劃許可證等進行建設而完成的建筑物，不包括違反其他法律法規(guī)的規(guī)定而建成的建筑[4]。

筆者認為，我國法律之所以未對違法建筑的概念及“法”的外延作出明確規(guī)定，主要基于以下兩方面的考慮：一是法律和行政法規(guī)的法律位階較高，僅應對某一事項作出原則性的規(guī)定，更為具體的、操作性的規(guī)定一般由下位法規(guī)定；二是我國幅員遼闊，各地在經(jīng)濟發(fā)展、社會環(huán)境、自然地理等方面存在著較大的差異，各地的城鄉(xiāng)規(guī)劃不同，如果僅根據(jù)法律和行政法規(guī)的標準來界定違法建筑的范疇，難免因“一刀切”而與當?shù)貙嶋H情況不相符合。在司法實踐中，各地一般是根據(jù)上位法的規(guī)定以及自身的實際情況制定地方性法規(guī)或地方政府規(guī)章，以此為依據(jù)對違法建筑進行處理。因此，筆者認為判斷建筑物是否違法的標準應當包括各地的地方性法規(guī)和地方政府規(guī)章，廣義的違法建筑的概念更符合實際情況，更具有可操性。

（二）違法建筑的類型

雖然法律對于違法建筑的概念未予以明確規(guī)定，但是地方政府在對違法建筑進行治理時一般會進行列舉式規(guī)定。例如《?？谑腥嗣翊泶髸瘴瘑T會關于整治違法建筑的決定》、《浙江省違法建筑處置規(guī)定》第十條都對違法建筑進行列舉。

通過梳理現(xiàn)行法對違法建筑類型的規(guī)定，本文將違法建筑分為：程序性違法建筑與實質性違法建筑，歷史遺留的違法建筑與現(xiàn)實的違法建筑，以及居住用途的違法建筑與非居住用途的違法建筑。

1.程序性違法建筑與實質性違法建筑

根據(jù)違法建筑違反的是實體法規(guī)定還是程序法規(guī)定，可以將違法建筑分為程序性違法建筑和實質性違法建筑。程序性違法建筑是指違法建筑沒有依法辦理審批手續(xù)，獲得規(guī)劃許可或建設許可，而建筑本身并未違反法律的禁止性規(guī)定，可以通過補辦審批手續(xù)而成為合法建筑。其特點是：第一，未辦理相關手續(xù)，存在程序上的瑕疵；第二，未違反城鄉(xiāng)規(guī)劃或其他法律禁止性規(guī)定，不危害公共利益和他人的合法權益；第三，可以通過補辦相關手續(xù)進行補正。

實質性違法建筑是指建筑本身違反了法律禁止性規(guī)定，無法通過合法的程序獲得規(guī)劃許可和建設許可。其特點是：第一，未辦理相關手續(xù)獲得許可，或者辦理了相關手續(xù)但未按照許可內容進行建設；第二，違反了法律的禁止性規(guī)定，損害了公共利益和他人的合法權益；第三，不能通過程序補正變?yōu)楹戏ńㄖ?/p>

2.歷史遺留的違法建筑與現(xiàn)實的違法建筑

不同時期，法律對建造建筑物的規(guī)定并不相同。因此，對于歷史遺留的違法建筑和其他違法建筑應當區(qū)別對待。

歷史遺留的違法建筑，是指在建筑管制規(guī)范性文件出臺以前已經(jīng)存在的建筑。其特點是：第一，該建筑建造時相關建筑管制規(guī)范性文件尚未出臺，不屬于違法建筑；第二，根據(jù)現(xiàn)行《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》等相關法律法規(guī)的規(guī)定，該建筑現(xiàn)在屬于違法建筑。

現(xiàn)實的違法建筑，是指除歷史遺留的違法建筑以外的違法建筑。與歷史遺留的違法建筑相比，其特點是具有先天違法性，即不存在歷史原因，自建造之日起就違法。

3.居住用途的違法建筑和非居住用途的違法建筑

根據(jù)違法建筑人建造該建筑的初衷以及該違法建筑的現(xiàn)有用途，可以將違法建筑分為居住用途的違法建筑和非居住用途的違法建筑。這里所指居住用途的違法建筑，是指違法建筑人出于居住的目的建造，目前仍用于居住的建筑。其特點是：第一，該建筑是違法建筑；第二，該建筑是出于居住的目的建造的；第三，該建筑現(xiàn)在仍用于居住。非居住用途的違法建筑，是指為居住以外的目的而建造的建筑。

二、違法建筑是否享有權益的理論紛爭與評說

（一）違法建筑是否享有權益的理論紛爭

“違法性”是違法建筑的突出特征，因此違法建筑人是否對違法建筑物享有權益是一個存在頗多爭議的問題，目前主要有不動產(chǎn)所有權說、動產(chǎn)所有權說、使用權說、占有說四種不同的觀點。

1.不動產(chǎn)所有權說

不動產(chǎn)所有權說認為，違法建筑是不動產(chǎn)，建筑行為的違法并不阻卻建筑人對違法建筑物享有有一定瑕疵的所有權[5]。支持不動產(chǎn)所有權說的理由主要有兩個：一是私法具有獨立性，違反公法上的規(guī)范不應當一概認定為私法上的違法。二是違法建筑是依附于土地或者已有不動產(chǎn)的建筑物或構筑物，因依附于另一不動產(chǎn)而仍然具有不動產(chǎn)的性質，并在其上成立不動產(chǎn)所有權[6]。

不動產(chǎn)所有權說的提出受到了理論界和實務界的質疑。根據(jù)《物權法》的規(guī)定，只有通過登記和合法建造的事實行為才能設立不動產(chǎn)所有權，而違法建筑不能通過登記設立所有權，其建造行為又是違法的，因此違法建筑不具有不動產(chǎn)所有權。在理論上，現(xiàn)代民法理論普遍認為“不自由或者不完全的所有權就不是所有權”，因此認為違法建筑人對違法建筑享有瑕疵所有權的觀點是值得商榷的。

2.動產(chǎn)所有權說

動產(chǎn)所有權說認為，違法建筑是客觀存在的有價值的物，如果沒有所有權，就成為了無主物，其存在容易引發(fā)爭奪、哄搶等行為的發(fā)生，任何具有價值的物都應該成立所有權。違法建筑不能進行不動產(chǎn)登記，也不能根據(jù)“合法建造”的事實行為取得不動產(chǎn)所有權，但建筑人對違法建筑的原材料享有所有權,即對該違法建筑享有動產(chǎn)所有權。

筆者認為，該說認為構成違法建筑的建筑材料應受法律保護，具有一定的合理性。但是建筑材料經(jīng)過建造行為被整合成一個違法建筑，已不再是單純的動產(chǎn)，只承認違法建筑人對建筑材料享有所有權，難以保護違法建筑人對整個違法建筑所享有的權益。

3.使用權說

使用權說認為，違法建筑人建造違法建筑是為了使用,他人不得侵犯其對違法建筑的占有與使用，違法建筑人雖然對違法建筑不享有所有權，但是應當享有使用權。但使用權是所有權的四項全能之一，無法脫離所有權獨立存在，因此該說并不具備法理基礎。

4.占有說

占有說認為，違法建筑因其違法性不能產(chǎn)生任何權利，違法建筑人只享有占有利益。《民法通則》第72條規(guī)定“財產(chǎn)所有權的取得不得違反法律規(guī)定”，因此違法建筑人不能取得所有權。違法建筑人對違法建筑物是一種事實上的管理與控制，即占有。違法建筑人的占有利益應當受到法律的保護，除執(zhí)法機關依法處理之外，禁止他人侵犯違法建筑人對違法建筑的占有[7]。

（二） 違法建筑人對違法建筑應享有占有權益

違法建筑人對建筑材料享有動產(chǎn)所有權，這是沒有任何爭議的。但是，建筑材料的歸屬并不是違法建筑權屬確定的關鍵，只有明確違法建筑這一整體的權屬問題，才能真正解決違法建筑拆除的補償問題。所有權是自由的、完整的，不存在有瑕疵的所有權；在實踐中如果認定違法建筑人享有所有權，則會變相鼓勵此種行為的發(fā)生，因此不能認定違法建筑人享有不動產(chǎn)所有權。而由于違法建筑本身是不動產(chǎn)，因此僅考慮違法建筑這一整體，并不存在動產(chǎn)所有權。而使用權是所有權的一項權能，不能獨立于所有權而存在。因而筆者認為不動產(chǎn)所有權說、動產(chǎn)所有權說、使用權說都不能準確揭示違法建筑人基于違法建筑享有何種權益。

占有是占有人對物事實上的控制和支配，不要求占有人對物的控制有據(jù)為己有的意思，只要存在對物客觀上的控制狀態(tài)就可以構成占有[8]。占有不僅可以基于所有權、他物權而產(chǎn)生，也可以基于某種缺乏權利依據(jù)的行為或單純的自然事實而發(fā)生。實踐中違法建筑在違法建筑人的實際控制與管領之下，已經(jīng)形成了一種占有的事實狀態(tài)。

社會可持續(xù)發(fā)展要求最大限度地利用財產(chǎn)資源，從純粹的財產(chǎn)歸屬主義到財產(chǎn)歸屬主義和財產(chǎn)利用主義并存是現(xiàn)代物權法的發(fā)展趨勢，而占有就是調整財產(chǎn)利用關系的重要制度。占有權是表述財產(chǎn)利用權利的一種事實，一旦占有人占有了財產(chǎn)，任何人均不能以占有財產(chǎn)者不是所有人為由妨礙或侵害他人財產(chǎn)。

雖然我國現(xiàn)行法將占有定性為一種事實而非權利，但筆者認為違法建筑人對違法建筑享有的占有權益應受到法律保護，主要有如下理由：第一，違法建筑人基于占有違法建筑的事實，有利用該違法建筑進行使用、收益的權利，這些基于占有享有的權益應當受到法律保護；第二，違法建筑人建造違法建筑耗費了大量的人力、物力和財力，違法建筑人所要求的合理回報必須依靠違法建筑而實現(xiàn)，違法建筑上凝結的違法建筑人已經(jīng)付出和應該得到的一切是違法建筑人的占有權益，應當?shù)玫匠姓J和保護；第三，違法建筑由于違背社會公共利益、違反公法規(guī)定而受到公法限制，但違法建筑上存在的權益屬于私法保護的范圍，不應將其排除在法律保護之外；第四，基于“無權益即無責任”原則的考慮，如果不承認違法建筑人享有占有權益，那么違法建筑人就違法建筑不享有法律保護的權益，同時也不承擔法律上的責任，一旦發(fā)生因違法建筑致人損害的情況時被侵權人將因為找不到相應的責任人而得不到應有的賠償和救濟。鑒此，違法建筑人因違反公法中的法律規(guī)定而應當受到相應的懲處，但是其私法上對占有物的占有權益應當?shù)玫椒傻目隙ê捅Ｗo。

三、對拆除違法建筑是否予以補償?shù)默F(xiàn)行法規(guī)定與評析

實務部門嚴格依法行政，與學術界對拆除違法建筑是否應當予以補償存在理論紛爭形成了鮮明對比。因此，考察現(xiàn)行法的具體規(guī)定就顯得尤為重要。遺憾的是，我國《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《土地管理法》以及各地的地方法規(guī)大多對拆除違法建筑不予補償做出了肯定規(guī)定。

（一） 現(xiàn)行法對拆除違法建筑是否予以補償?shù)囊?guī)定

1.現(xiàn)行法對拆除違法建筑不予補償?shù)囊?guī)定

現(xiàn)行法大多規(guī)定拆除違法建筑不予補償。無論是拆除一般領域的違法建筑，還是特殊領域的違法建筑，都不予補償，唯一的差別在于拆除一般領域的違法建筑時可以并處罰款，而拆除特殊領域的違法建筑時必須并處罰款。對于居住用途的違法建筑也只是要求落實保障后再行拆除，對于補償與否的規(guī)定與非居住用途的違法建筑并無差異。

現(xiàn)行法規(guī)定無法采取改正措施消除影響的實質性違法建筑限期拆除、不予補償，可以并處罰款。例如《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第64條規(guī)定，對正在建設的違法建筑，尚可采取改正措施消除影響的，限期改正，處罰款；無法采取改正措施消除影響的，限期拆除，可以并處罰款。

河道管理范圍、廣播電視設施保護范圍等特殊領域內的實質性違法建筑必須拆除、不予補償，并處罰款。《水法》第65條規(guī)定，在河道管理范圍內建設妨礙行洪的建筑物、構筑物的，限期拆除違法建筑物、構筑物，恢復原狀；逾期不拆除、不恢復原狀的，強行拆除，所需費用由違法單位或者個人負擔，并處罰款?！稄V播電視設施保護條例》第20條也有類似的規(guī)定。

對于居住用途的實質性違法建筑，除了規(guī)定在違法建筑當事人具有城鎮(zhèn)廉租住房、經(jīng)濟適用住房申請資格，而未獲保障或者未落實過渡措施前暫緩拆除外，并未對是否補償作出特殊規(guī)定，因而仍然適用《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的規(guī)定，不予補償，可以并處罰款①《浙江省違法建筑處置規(guī)定》第20條規(guī)定：“具有城鎮(zhèn)廉租住房、經(jīng)濟適用住房申請資格的違法建筑當事人，其違法建筑拆除后無房居住或者住房面積低于本地住房困難標準的，應當將其納入城鎮(zhèn)廉租住房、經(jīng)濟適用住房、公共租賃住房等保障范圍予以保障；在未獲保障或者未落實過渡措施前，對其違法建筑暫緩拆除。鄉(xiāng)村違法建筑可以暫緩拆除的情形，由設區(qū)的市或者縣（市）人民政府作出具體規(guī)定?！薄?/p>

2.現(xiàn)行法對拆除違法建筑予以補償?shù)囊?guī)定

現(xiàn)行法對拆除現(xiàn)實的實質性違法建筑堅定地采取不予補償?shù)囊?guī)定，但各地方在具體實踐中考慮到歷史遺留的違法建筑并不具有先天違法性，一些地方性法規(guī)規(guī)定了拆除歷史遺留的違法建筑予以補償。如《深圳市人大常委會關于農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定》第12條規(guī)定，“位于原農(nóng)村非農(nóng)建設用地紅線內或者位于原農(nóng)村非農(nóng)建設用地紅線外但建設行為發(fā)生于農(nóng)村城市化之前且由原村民或者原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織興建的，依法拆遷時，給予適當補貼。”

（二）現(xiàn)行立法評析

《廣播電視設施保護條例》 （2000）、《水法》 （2002）、《土地管理法》 （2004）、《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》 （2008）等法律，以及《國有土地上房屋征收與補償條例》 （2011）等行政法規(guī)都對拆除違法建筑作出了不予補償，并且可以要求一般領域的違法建筑人承擔法律責任，必須要求特殊領域的違法建筑人承擔法律責任的規(guī)定。從中可以看出拆除違法建筑不予補償是立法者的價值選擇，立法者作出這種價值選擇背后的法理是“一個人不應當從他的違法行為中獲利”。違法建筑的產(chǎn)生本質上是違法行為實施的結果，因此違法建筑不屬于合法的民事權益，不受法律保護。

各地的地方性法規(guī)、地方政府規(guī)章與上位法保持一致，對拆除現(xiàn)實的違法建筑都規(guī)定不予補償。與此同時，為了保護違法建筑人的利益以及更好地落實拆除違法建筑的工作，各地區(qū)分對待歷史遺留的違法建筑和現(xiàn)實的違法建筑，對歷史遺留的違法建筑予以一定的補償。為了保障違法建筑人基本居住等生活需要，對具有城鎮(zhèn)廉租住房、經(jīng)濟適用住房申請資格的違法建筑人，未獲保障或者未落實過渡措施前暫緩拆除違法建筑。這是各地在遵循上位法的基礎上，根據(jù)自身的具體情況和實踐經(jīng)驗作出的更為具體、更加兼顧法律與情理的現(xiàn)實選擇。

從效力位階來看，雖然有些地方的地方性法規(guī)和地方政府規(guī)章區(qū)分了歷史遺留的違法建筑和現(xiàn)實的違法建筑，并且規(guī)定了拆除歷史遺留的違法建筑予以補償。但是法律、行政法規(guī)等效力位階較高的法都對拆除違法建筑持不予補償?shù)膽B(tài)度，這不僅使得下位法對歷史遺留的違法建筑進行補償師出無名，更使得實踐中各地對違法建筑人的保護標準不一。

四、保護占有權益基礎上的違法建筑應然補償分析

現(xiàn)行法律規(guī)定拆除現(xiàn)實的違法建筑不予補償，有些地方性法規(guī)、規(guī)章規(guī)定拆除歷史遺留的違法建筑予以一定補償。總體來看拆除違法建筑不予補償是現(xiàn)行法的主基調，然而拆除違法建筑損害了違法建筑人的占有權益，因而筆者認為拆除違法建筑應予補償。

（一）違法建筑拆除補償?shù)幕驹瓌t

1.類型化處理原則

違法建筑物產(chǎn)生的原因和社會背景各有不同，違法建筑有程序性違法建筑與實質性違法建筑、歷史遺留的違法建筑與現(xiàn)實的違法建筑、居住用途的違法建筑與非居住用途的違法建筑等不同的分類。在進行違法建筑拆除時應當將具體的違法建筑進行類型化劃分，再針對不同類型的違法建筑分別采取不同的處理方式和補償方式。

2.保護占有權益原則

違法建筑人通過建造行為將自己的資金、建筑材料、勞動等轉移到違法建筑上，因而違法建筑凝聚了違法建筑人的付出，同時違法建筑人期待的回報只能通過違法建筑實現(xiàn)，違法建筑人對違法建筑享有當然的占有權益。因而拆除違法建筑時必須對違法建筑人的占有權益進行補償。

（二）違法建筑類型化的應然補償分析

違法建筑人對于違法建筑享有占有權益，占有具有保護現(xiàn)實存在的狀態(tài)不受第三人侵犯，從而保護法律秩序穩(wěn)定的保護功能，政府或者他人非經(jīng)合法的法律程序不得對違法建筑進行拆除，因此非法拆除違法建筑的行為是侵犯違法建筑人占有權益的侵權行為，違法建筑人可以依法維護自身的合法權益。而對于合法拆除違法建筑的補償，除了考慮違法建筑人的占有權益外，還需具體分析不同類型的違法建筑，區(qū)別對待。

1.拆除歷史遺留的違法建筑應予補償

歷史遺留建筑不具有先天違法性，即在建造時以及建造之后的一段相當長的時間里該建筑并不是違法建筑，其存在具有合理性、合法性，因此違法建筑人根據(jù)當時的法律已經(jīng)取得了房屋所有權。隨著城鄉(xiāng)規(guī)劃的變動、法律的逐漸完善，相關法律的出臺導致該建筑不符合現(xiàn)行法律的要求。在私法領域，法不禁止即允許，公民基于對國家法律和相關制度的信賴建造房屋，在當時是合法行為，其依法取得的權利應當受到保障。因而基于目前城鄉(xiāng)規(guī)劃的需要以及現(xiàn)行法律的規(guī)定對歷史遺留建筑進行拆除，須按照房屋的市值進行補償。

2.拆除程序性違法建筑應予補償

程序性違法建筑不危害社會公共利益和他人的合法權益，具有可補正性。為了實現(xiàn)物的利用價值，防止社會資源和財富的浪費，對于這類違法建筑不應進行拆除，應該鼓勵違法建筑人通過辦理相關手續(xù)對其程序瑕疵進行補正，同時對其之前未辦理手續(xù)就進行建造的違法行為進行行政處罰。因此出于其他原因拆除程序性違法建筑時，考慮到這類建筑上凝聚了建筑材料和人工勞動，具有一定的價值，并且沒有質量問題，能夠通過程序補正獲得合法的房屋所有權這一情況，在對其進行行政處罰的同時須按照市值對其進行補償。

3.拆除實質性違法建筑應予適當補償?

實質性違法建筑與城鄉(xiāng)規(guī)劃等社會公共利益、他人合法權益相對立，應予拆除。我國目前的法律規(guī)定對這類違法建筑是必須拆除且不進行補償。筆者認為，基于現(xiàn)代法上的“對人補償”理念以及為了防止實踐中類似“成都唐福珍自焚案”這樣的強制拆遷沖突與悲劇發(fā)生，在拆除實質性違法建筑時應當作出適當?shù)难a償。

（1）域外法規(guī)定與借鑒。我國臺灣學者認為“臺灣地區(qū)違章建筑之存在，部分系出于政府長期未嚴格執(zhí)法所致，人民對此違法狀態(tài)多少產(chǎn)生一定之信賴”，[9]因此基于信賴保護，可以考慮以一定時間為基準，對“舊有違章建筑”予以適當補償。結合我國的現(xiàn)實情況看，我國目前違法建筑大量存在且屢禁不止的情況與政府長期執(zhí)法不嚴使得人們對于違法狀態(tài)產(chǎn)生了一定的信賴有關；同時，也與房價居高不下、政府提供的保障性住房長期供不應求，人們?yōu)榻鉀Q自身居住問題而違法建房有關。因此，對于實質性違法建筑拆除進行補償可以借鑒德國和我國臺灣地區(qū)的做法，在考慮違法建筑的形成原因等因素的情況下按照拆除合法建筑賠償額的一定比例進行補償。

（2）拆除居住用途的違法建筑在進行安置的同時應予適當補償。對于居住用途的違法建筑，在按照拆除合法建筑賠償額的一定比例進行補償?shù)耐瑫r應考慮違法建筑人的住宅社會保障權。住宅社會保障權是公民的一項基本權利，是指社會保障法中作為基本生存條件的住宅權，即任何人及其家庭,在任何地方,都有通過合法途徑得到適當住宅的權利?！盵10]公民為了實現(xiàn)自身的住宅權而違反法律的規(guī)定建造房屋是無可厚非的。在處理這類實質性違法建筑上我國臺灣地區(qū)以及印度的做法具有借鑒意義。臺灣在“都市更新”過程中處置貧民自建棚屋的做法是：對于弱勢貧民存在一定時期的“違章建筑”，拆遷時都要予以賠償與安置。而在印度，新移民蓋棚戶的，只要有證據(jù)證明其在該地居住了一段時間（一般為四五年），就有不受驅逐的居住權，并且在因公益或商業(yè)開發(fā)要拆除的時候能夠獲得補償安置[11]。鑒此，對于居住用途的違法建筑，應當在進行安置以及適當補償后進行拆除。

五、結語

違法建筑的拆除補償問題是違法建筑處理中的核心問題，明確違法建筑的性質及違法建筑人所享有的占有權益是正確解決這一問題的基礎。同時應該對違法建筑進行分類處理，針對不同類型的違法建筑，在考慮其產(chǎn)生原因、違法程度、違法人主觀過錯以及保護違法建筑人合法權益等的基礎上分別提出相應的解決措施和補償標準。

[1]謝在全.民法物權論[M].北京：中國政法大學出版社，1999.1.

[2]韓蘇冬.論違章建筑[J].廣西政法管理干部學院學報.2008，(4):88-91.

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The Possession Interests and Compensation for Demolition of Illegal Buildings

ZHANGWei
（Nankai University,Tianjin,300071）

China’s existing laws hold a negative attitude on the compensation for the demolition of illegal buildings,but the possession interests of possessors of illegal buildings should be protected.The provision of compensation for demolition of illegal buildings should be enacted based on the type of illegal buildings.To protect citizens’reliance interests,possessors of demolished historical illegal buildings should be compensated according to the market value of the building;according to the compensation for the people theory and the protection for reliance interest of the citizens,possessors of demolished of substantive illegal buildings should be compensated in accordance with a certain compensation;in order to protect citizens’dwelling rights,one of citizens’fundamental rights,possessors of demolished residential illegal buildings should be resettled in advance and compensated appropriately.

illegal buildings;compensation for demolition;possession interests

D923.2

A

2095-1140（2014）05-0072-07

（責任編輯：王道春）

2014-05-28

張 薇（1990- ），女，浙江嘉興人，南開大學法學院2013級碩士研究生，主要從事物權法研究。