陳 曉 敏

意大利不動產(chǎn)登記制度研究

陳 曉 敏*

在意大利法律實踐中，不動產(chǎn)登記制度甚至超越了法律傳統(tǒng)和邏輯理論的重要性，直接制約著物權(quán)變動模式的立法選擇。意大利不動產(chǎn)登記制度體現(xiàn)了大陸法系兩種主要登記制度類型的融合：它在法國模式的基礎(chǔ)上形成和發(fā)展起來，確立了物權(quán)變動的意思主義原則和登記的對抗效力，以及對登記實行形式審查，不動產(chǎn)登記簿采人的編成主義體例等規(guī)則，之后又受到德國法律理論和實踐的深刻影響。但這種影響仍主要體現(xiàn)在微觀制度層面，滲入到以法國模式為樣本確立的登記制度體系內(nèi)部，在共通互補(bǔ)之處融合，在彼此排斥之處替代。前者如對不動產(chǎn)登記公信力的有限承認(rèn)、登記機(jī)構(gòu)受行政機(jī)構(gòu)和司法機(jī)構(gòu)雙重管轄等；后者主要體現(xiàn)為不動產(chǎn)登記簿向物的編成主義的改革，但是最終囿于現(xiàn)實條件未能實現(xiàn)。

不動產(chǎn)登記；物權(quán)變動；登記對抗主義

大陸法系國家基于不同的物權(quán)變動理論，形成了兩種主要的不動產(chǎn)登記制度類型：法國模式與德國模式。前者采用物權(quán)變動的意思主義原則，賦予不動產(chǎn)登記對抗第三人的效力；后者確立了物權(quán)變動的形式主義原則，登記作為不動產(chǎn)物權(quán)變動的生效要件，具有設(shè)權(quán)效力。

這兩種不動產(chǎn)登記制度的分野不僅體現(xiàn)在法律原理層面，也體現(xiàn)在技術(shù)操作層面。例如，法國模式中，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)隸屬于行政體系，對登記實行形式審查，不動產(chǎn)登記簿采人的編成主義，間接公示不動產(chǎn)上的權(quán)利變動狀況；而在德國模式中，登記機(jī)構(gòu)不僅對登記申請進(jìn)行形式審查，還對當(dāng)事人合意的真實性及其行為能力進(jìn)行審查，該審查被置于司法體系的掌控之下，不動產(chǎn)登記簿采取物的編成主義，直接公示不動產(chǎn)權(quán)利變動狀況。

意大利不動產(chǎn)登記制度則處在這兩種模式之間，先后受到兩者的影響。它總體上是在法國模式的基礎(chǔ)上形成和發(fā)展起來，無論是在法律效力方面確立登記對抗主義原則，還是在技術(shù)層面采用人的編成主義方法，都彰顯了法國模式的特色；同時，它又是一個更為錯綜復(fù)雜的體系。這一方面體現(xiàn)在，意大利境內(nèi)不同登記制度模式的并存，除采用法國式不動產(chǎn)登記制度外，奧地利式的不動產(chǎn)登記制度在意大利境內(nèi)一些省份仍然沿用至今；另一方面也體現(xiàn)在，意大利自1865年民法典確立法國登記制度模式時，就已經(jīng)開始越來越多地受到德國法學(xué)理論和實踐的深刻影響，并在1942年民法典的不動產(chǎn)登記規(guī)范中體現(xiàn)出來。但這種影響仍主要是在微觀制度層面，不涉及基本原則和規(guī)則的選擇，而是滲入到以法國模式為樣本確立的登記制度體系內(nèi)部，在共通互補(bǔ)之處融合，在彼此排斥之處替代。前者如對不動產(chǎn)登記公信力的有限承認(rèn)、登記機(jī)構(gòu)受行政機(jī)構(gòu)和司法機(jī)構(gòu)雙重管轄等；后者則主要體現(xiàn)為不動產(chǎn)登記簿向物的編成主義的改革，盡管此點最終囿于現(xiàn)實條件未能實現(xiàn)。

一、不動產(chǎn)登記的效力基礎(chǔ)：物權(quán)變動模式

登記作為不動產(chǎn)物權(quán)公示的主要工具，應(yīng)當(dāng)被賦予怎樣的法律效力是不動產(chǎn)登記制度的一個核心問題，對整個登記制度的面貌和機(jī)理的形成具有重要意義：若登記僅具有對抗第三人效力，不影響當(dāng)事人之間的法律關(guān)系，則不構(gòu)成當(dāng)事人的強(qiáng)制義務(wù)，登記主管機(jī)構(gòu)無須對登記客體進(jìn)行實質(zhì)審查，登記不產(chǎn)生公信力；反之，登記構(gòu)成當(dāng)事人之間實體法律關(guān)系的實質(zhì)要素，不僅登記成為當(dāng)事人的義務(wù)，而且登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)對登記涉及的實體法律關(guān)系的真實性和合法性進(jìn)行實質(zhì)審查，并賦予登記以公信力。簡言之，登記對抗模式相對于登記設(shè)權(quán)模式在程序上更加簡便靈活，但其代價則是登記效力的減弱：登記不具有公信力，不能作為證明當(dāng)事人之間實體法律關(guān)系真實合法的證據(jù)使用。而登記應(yīng)當(dāng)被賦予怎樣的效力，是作為設(shè)權(quán)要件還是對抗要件，根本上取決于民法中物權(quán)變動模式的選取。

（一）對物權(quán)變動意思主義的繼受和向形式主義轉(zhuǎn)變的努力

意大利不動產(chǎn)登記制度總體上是在法國模式的基礎(chǔ)上形成和發(fā)展起來的。①法國早在1789年的一項法律中就引入了不動產(chǎn)登記制度，但之后1804年法國民法典在個人主義和意思主義至上的思想席卷下，確認(rèn)僅當(dāng)事人的合意就足以產(chǎn)生物權(quán)變動的效力，幾乎完全廢除了不動產(chǎn)登記制度，直到1855年才通過特別法重新確立起這一制度。意大利1865年民法典追隨法國模式，確立了物權(quán)變動的意思主義原則和不動產(chǎn)登記對抗第三人的效力。②不動產(chǎn)物權(quán)變動的公示是近代才發(fā)展起來的制度。常常存在一種誤解，將羅馬法上的曼兮帕蓄或者擬訴棄權(quán)作為最早的公示形式。它們作為不動產(chǎn)物權(quán)的取得方式，反映為一種要式行為或者莊嚴(yán)程式，客觀上導(dǎo)致了一種公示效果，但這些形式最初出現(xiàn)并非是出于保護(hù)交易安全的目的，而是因為羅馬人不擅長抽象思維，需要借助物權(quán)變動的客體，即被轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)的外部標(biāo)志或者其組成部分的實際轉(zhuǎn)移，來體現(xiàn)和反映該不動產(chǎn)上所有權(quán)或者其他物權(quán)的轉(zhuǎn)移。羅馬法上的這兩種不動產(chǎn)物權(quán)變動形式都是服務(wù)于物權(quán)變動本身，而沒有或者不以保護(hù)交易安全為目的。因此就不能將其看作是物權(quán)變動的公示手段。參見Luigi Ferri，Pietro Zanelli，Della trascrizione，in Commentario del codice civile Scialoja-Branca，a cura di Francesco Galgano，Bologna，Roma，1995，p. 2.民法典的編纂者一方面參考了其統(tǒng)一之前各公國的立法，另一方面借鑒法國和比利時在19世紀(jì)中葉先后頒布的抵押法典，制定了不動產(chǎn)登記制度規(guī)范。③Cfr. Gaetano Petrelli，L’autenticità del titolo della trascrizione nell’evoluzione storica e nel diritto comparato，in Rivista di diritto civile，05/2007，p. 602.

但是，該不動產(chǎn)登記制度存在許多疏漏或者體系不協(xié)調(diào)之處。例如，對應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀姆汕樾我?guī)定不完備，不動產(chǎn)登記缺乏連續(xù)性，保障登記真實性的制度欠缺等。這些缺陷損耗了登記對于物權(quán)公示和保障交易安全的作用，加劇了交易混亂狀況。為解決這些問題，意大利在1942年新民法典頒布之前，針對不動產(chǎn)登記制度進(jìn)行了數(shù)次立法改革。

尤其在物權(quán)變動模式的選取上，物權(quán)變動的意思主義原則在法律邏輯和實踐應(yīng)用中都存在不少問題。④這種使債權(quán)合同直接產(chǎn)生物權(quán)效力的制度結(jié)構(gòu)是在近代才出現(xiàn)的。盡管在之前的法律實踐中，通過當(dāng)事人合意直接實現(xiàn)物權(quán)轉(zhuǎn)移的做法已經(jīng)產(chǎn)生，并在商業(yè)貿(mào)易中得到發(fā)展，但是直到法國民法典頒布之前，正式法上都不存在這種能夠直接產(chǎn)生物權(quán)效力的合同制度。參見Francesco Gazzoni，La trascrizione immobiliare，tomo primo，Milano：Giuffrè，1998，p. 2.例如，應(yīng)當(dāng)怎樣解釋同一行為能夠同時在合同當(dāng)事人之間，以及對合同以外的第三人產(chǎn)生效力？換言之，一個行為如何能夠同時產(chǎn)生債權(quán)效力與物權(quán)效力？更嚴(yán)重的是，在實踐中它難以避免物的多重轉(zhuǎn)讓情形發(fā)生。對于那些深諳羅馬法精神的意大利學(xué)者而言，物權(quán)變動的意思主義原則無疑是缺乏根基的。

因此，在1865年民法典頒布之后，學(xué)者們對于這一模式的抵制和重新回到羅馬法軌道上的努力從未間斷。①意大利關(guān)于物權(quán)變動和不動產(chǎn)登記制度的歷次改革方案，無論是立法機(jī)關(guān)還是學(xué)者草案的方向都旨在修正或者廢除物權(quán)變動的意思主義原則，重新回歸到羅馬法上的物權(quán)變動模式。關(guān)于意大利1942年民法典制定之前登記制度改革的內(nèi)容，參見Francesco Gazzoni，La trascrizione immobiliare，tomo primo，Milano：Giuffrè，1998，p. 15 ss.其中，尤其值得提到的是學(xué)者夏洛亞（Vittorio Scialoja）1910年的建議草案，明確提出要回歸到羅馬法區(qū)分取得名義與取得方式的兩階段物權(quán)變動模式。這一建議被立法機(jī)關(guān)提出的新民法典草案采用，規(guī)定以物權(quán)變動為內(nèi)容的文件若未登記將不產(chǎn)生任何取得、變更或消滅所有權(quán)或其他物權(quán)的效力。同時，關(guān)于物權(quán)變動以及不動產(chǎn)登記的效力，民法典草案總體上采用的是奧地利模式，即保留了羅馬法物權(quán)變動的兩個階段：取得名義與取得方式之間的密切聯(lián)系，依此處理存在有效登記情形中的權(quán)利瑕疵問題，以實現(xiàn)交易的便捷與確定性之間的平衡。

（二）1942年民法典：對意思主義的維持

然而，新民法典最終并沒有采用學(xué)者或者立法機(jī)關(guān)提出的這一系列改革方案，仍然保留了舊民法典確立的物權(quán)變動模式。1942年民法典第1376條規(guī)定，“在以特定物所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓、物權(quán)的設(shè)立或轉(zhuǎn)讓或以其他權(quán)利的轉(zhuǎn)讓為標(biāo)的的契約中，依據(jù)當(dāng)事人合法達(dá)成的合意，發(fā)生所有權(quán)或其他權(quán)利的轉(zhuǎn)讓和取得”。

對于這一模式的選擇，意大利司法部長在他的報告中主要從法技術(shù)層面闡述了其理由：②Cfr. Francesco Gazzoni，La trascrizione immobiliare，tomo primo，Milano：Giuffrè，1998，p. 19.不采用德國模式的原因主要是，意大利尚不具備建立起一套完備的、有序的地籍冊制度體系的條件。而如果缺乏這一體系，采用德國公示公信原則對所有權(quán)人利益保護(hù)將是十分危險的；不采用奧地利模式的理由則在于，立法者認(rèn)為登記作為物權(quán)變動生效要件與意大利傳統(tǒng)習(xí)慣不符，廢除物權(quán)變動的意思主義原則將帶來法律邏輯和實踐上的顯著不便，它們并不因為新的物權(quán)變動模式的優(yōu)點而被消除。

二、不動產(chǎn)登記的性質(zhì)與效力體現(xiàn)

依據(jù)物權(quán)變動的意思主義原則，不動產(chǎn)登記僅具有對抗第三人的效力。因此，登記的效力主要涉及的是與第三人的外部關(guān)系，對于當(dāng)事人之間的法律關(guān)系不具有意義。它既不是發(fā)生物權(quán)變動的生效要件，也不能作為當(dāng)事人實體法律關(guān)系的確權(quán)依據(jù)，即不動產(chǎn)登記不具有證據(jù)效力。

（一）不動產(chǎn)登記的性質(zhì)

關(guān)于不動產(chǎn)登記的性質(zhì)，意大利學(xué)者沒有形成一致的共識。多數(shù)學(xué)者主張它是一個事實行為。意大利最高法院早在1957年的一項判決中也將其定性為事實行為。其理由在于：

首先，依據(jù)民法典第2666條的規(guī)定，不僅與該不動產(chǎn)相關(guān)的當(dāng)事人可以申請登記，任何其他人也都可以申請登記，并且該登記對全部人都發(fā)生效力。不論是誰申請不動產(chǎn)登記，該登記的法律效力都不取決于申請人的意愿，而是依據(jù)法律的規(guī)定產(chǎn)生。③Cfr. Cass. 23 ottobre 1957，n. 4077，in Giust. Civ.，1958，I，p. 715.因此，不動產(chǎn)登記是依據(jù)法律規(guī)定發(fā)生效力，不能被歸結(jié)于特定當(dāng)事人意思表示的結(jié)果。④Cfr. Giovanni Giacobbe，Lezioni di diritto privato，Torino，2006，p. 590.

其次，登記也不能被視為是登記主管人員的意思表示，因為他們只是依照法律規(guī)定履行其職責(zé)，使登記申請人的申請行為以及申請登記的文件與法律規(guī)定相符合，而不是一種自由裁量，因此也不是一種表意行為。換言之，登記主管人員只是事實上參與到不動產(chǎn)登記程序中，他們的行為只是申請人實現(xiàn)不動產(chǎn)登記的一個中介。

盡管在不動產(chǎn)登記的整個過程中，無論是程序的發(fā)起還是終止都離不開意思表示行為，但這些意思表示對于不動產(chǎn)的登記效力而言并不重要，因為后者直接依賴于法律規(guī)定發(fā)生效力。因此，不動產(chǎn)登記只是一種事實行為，而不是法律行為。

但是也有權(quán)威學(xué)者認(rèn)為，登記尚不構(gòu)成一個法律事實，僅僅是一種不具有法律意義的單純事實。①Cfr. T. Rava，Circolazione giuridica e rappresentazione indiretta，Milano，1953，p. 20.這種觀點主張，不動產(chǎn)登記不會對當(dāng)事人之間的實質(zhì)法律關(guān)系發(fā)生影響。依據(jù)物權(quán)變動的意思主義原則，合同自有效成立之時就已經(jīng)產(chǎn)生物權(quán)效力，登記并沒有增加或者改變這種效力。換言之，不動產(chǎn)登記僅僅是保存當(dāng)事人法律行為產(chǎn)生的法律效力，而不會產(chǎn)生或創(chuàng)造新的法律效力。因此，它不屬于法律事實，而只是一種單純事實。這種極端的觀點在意大利遭受到許多批評。多數(shù)學(xué)者認(rèn)為登記并非不產(chǎn)生法律效力，它會對當(dāng)事人外部法律關(guān)系產(chǎn)生影響。②Cfr. Salvatore Pugliatti，La trascrizioen. La pubbulicità in generale，nel Trattato di diritto civile e commerciale，diretto da A. Cicu e F. Messineo，XIV-I，t. I，Milano，1957，p. 176.盡管它可能因具體情形不同而呈現(xiàn)出不同的效力，但這種效力始終存在。而且，雖然登記不構(gòu)成不動產(chǎn)物權(quán)取得的成立或生效要件，權(quán)利受讓人在登記之前就已經(jīng)完整地取得該不動產(chǎn)物權(quán)，但是在發(fā)生一物二賣或者其它權(quán)利沖突情形時，登記對于確定物權(quán)由何者取得具有重要意義。因此，它對權(quán)利取得效力具有完善和補(bǔ)充作用。不動產(chǎn)登記作為法律事實，雖然不構(gòu)成物權(quán)取得的實質(zhì)要件，但它影響到實體權(quán)利的分配，在發(fā)生權(quán)利沖突情形時成為確定物權(quán)歸屬的重要標(biāo)準(zhǔn)。因此，不動產(chǎn)登記并非是沒有法律意義的單純事實，否則法律也不用如此大費周章地去規(guī)范它。

（二）不動產(chǎn)登記的典型效力

1.對抗第三人的效力

依照意大利法的規(guī)定，不動產(chǎn)登記實行法定主義，只有法律規(guī)定需要登記的文件才應(yīng)當(dāng)?shù)怯?。③以法律文件作為登記的直接客體是意大利所屬的法國法系登記制度的特色。依據(jù)登記客體的差別，可以區(qū)分兩種登記制度：契據(jù)登記與權(quán)利登記，前者為法國法系國家所采，其公示的對象是特定的法律文件，而不考慮實體法律關(guān)系的真實性和合法性；后者為德國法系國家采用，其公示的對象是權(quán)利，并賦予其以公信力。相對于法國法的不動產(chǎn)登記制度，意大利法中登記客體的范圍則更為寬泛。參見Gaetano Petrelli，L’autenticità del titolo della trascrizione nell’evoluzione storica e nel diritto comparato，in Rivista di diritto civile，2007，n. 5，p. 613.需要登記的文件主要有兩大類：涉及物權(quán)變動的文件；④民法典第2643條規(guī)定：“下列文件必須以登記方式進(jìn)行公示：1）轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)所有權(quán)的契約；2）設(shè)立、轉(zhuǎn)讓或者變更不動產(chǎn)用益權(quán)、地上權(quán)、永佃土地所有權(quán)人和永佃權(quán)人的權(quán)利的契約；3）設(shè)立前述各項權(quán)利共有的契約；4）設(shè)立或者變更地役權(quán)、不動產(chǎn)上使用權(quán)、居住權(quán)的契約；5）放棄上述各項所涉諸權(quán)利的生前文件；6）強(qiáng)制性實施轉(zhuǎn)移不動產(chǎn)所有權(quán)或者不動產(chǎn)他物權(quán)的決定，但是在為第三買受人利益解除不動產(chǎn)上抵押程序中進(jìn)行銷售的情況除外；7）解除土地永佃權(quán)的文件和判決；8）超過9年存續(xù)期的不動產(chǎn)租賃契約；9）解除或者轉(zhuǎn)讓期間尚未屆滿的、有效期超過3年的租賃的文件和判決；10）當(dāng)公司或者社團(tuán)的存續(xù)期超過9年或者期間未定時，以不動產(chǎn)使用權(quán)或者其他不動產(chǎn)物權(quán)出資的公司契約和參股契約；11）產(chǎn)生前項規(guī)定效力的設(shè)立聯(lián)合體的文件；12）不動產(chǎn)典質(zhì)契約；13）以前述各項規(guī)定的權(quán)利爭議為標(biāo)的的和解；14）有關(guān)前述各項規(guī)定的權(quán)利之一的設(shè)立、轉(zhuǎn)讓或者變更的判決?！笨梢钥吹剑鳛榈怯浛腕w的不僅包括產(chǎn)生物權(quán)變動效力的合同，也包括那些在不動產(chǎn)上設(shè)立對人權(quán)的法律文件。如該條第8項規(guī)定的超過9年存續(xù)期限的不動產(chǎn)租賃契約；第10項規(guī)定的公司或者社團(tuán)存續(xù)期間超過9年或者期間未定，以不動產(chǎn)使用權(quán)或者其他不動產(chǎn)物權(quán)出資的公司契約和參股契約；第11項規(guī)定的產(chǎn)生前項效力的設(shè)立聯(lián)合體的文件，無論其期限長短都需要登記。盡管這類契約不產(chǎn)生物權(quán)關(guān)系，但或者因為其較長的存續(xù)期間，或者因為對不動產(chǎn)物權(quán)人的權(quán)利行使造成了嚴(yán)重的影響，對其直接用益不動產(chǎn)構(gòu)成了嚴(yán)重阻礙，出于保護(hù)受讓人的目的，應(yīng)當(dāng)使其在取得該不動產(chǎn)時知曉其上存在的權(quán)利負(fù)擔(dān)。與不動產(chǎn)相關(guān)的訴訟請求。⑤1865年民法典僅規(guī)定了一種應(yīng)登記的訴訟請求的情形，但是之后通過特別法發(fā)展形成了許多其它適用不動產(chǎn)登記制度的訴訟請求情形。1942年民法典將這些通過特別法發(fā)展形成的制度也納入進(jìn)來，用兩個條文分別列舉規(guī)定了與登記文件相關(guān)的訴訟請求的登記以及其它應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀脑V訟請求和文件。第2652條規(guī)定與登記文件相關(guān)的訴訟請求的登記，具體包括：1）解除契約、請求繼承人或受遺贈人依照遺囑決定的清償方式履行負(fù)擔(dān)、受贈人不履行其負(fù)擔(dān)時撤銷贈與的訴訟請求，申請因顯失公平而撤銷或乘人之危而廢除、撤銷贈與及債權(quán)人以放棄繼承人的名義和順序接受遺產(chǎn)的訴訟請求；2）要求按照特定形式履行締約義務(wù)的訴訟請求；3）要求對包含應(yīng)當(dāng)進(jìn)行登記的文件的私證書中的簽名進(jìn)行司法認(rèn)證的訴訟請求；4）有關(guān)核查登記文件是否虛假的訴訟請求；5）撤銷實施完畢，對給債權(quán)人造成損害的應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀男袨榈脑V訟請求；6）有關(guān)宣布登記行為無效或者撤銷登記行為的訴訟請求，以及對登記的效力提出異議的訴訟請求；7）否定死因取得的依據(jù)的訴訟請求；8）因損害特留份而要求減少贈與和遺囑指定份額的訴訟請求；9）對應(yīng)當(dāng)進(jìn)行登記的判決提起的撤銷之訴及第三人就上述判決提出的異議。第2653條規(guī)定其它應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀脑V訟請求和文件：1）要求返還不動產(chǎn)所有權(quán)或者返還對不動產(chǎn)享有的他物權(quán)的訴訟請求以及核查這些權(quán)利的訴訟請求；2）收回永佃權(quán)的訴訟請求；3）不動產(chǎn)買賣中買回的訴訟請求和聲明；4）分割嫁資不動產(chǎn)及解除夫妻對不動產(chǎn)共有關(guān)系的訴訟請求；5）中斷依時效取得不動產(chǎn)所有權(quán)的訴訟請求。兩者公示的目的略有不同：前者服務(wù)于解決從同一主體處取得同一或者彼此排斥的物權(quán)而產(chǎn)生的沖突，典型的如一物多賣引起的權(quán)利爭議；后者則是為對抗從被判決其權(quán)利無效的主體那里取得爭議財產(chǎn)的權(quán)利人，避免有權(quán)的主體因訴訟時效經(jīng)過而導(dǎo)致權(quán)利喪失。但是兩者的共同特征是都具有對抗第三人的效力。

現(xiàn)行民法典第2644條專門規(guī)定了不動產(chǎn)登記的對抗效力。該條第1款規(guī)定：

登記對于那些已經(jīng)對從前權(quán)利人處取得的諸權(quán)利做了登記或者抵押登記的人，不產(chǎn)生對抗效力。這兩個條款從不同角度對登記在先，權(quán)利優(yōu)先規(guī)則做了規(guī)定，即對于兩個內(nèi)容彼此排斥的登記，依照時間順序，在前的登記具有優(yōu)先效力。在登記對抗主義模式下，登記盡管對當(dāng)事人之間的內(nèi)部關(guān)系不發(fā)生影響，但是在不動產(chǎn)物權(quán)變動的外部關(guān)系中，可以補(bǔ)充和完善權(quán)利受讓人所取得權(quán)利的效力，防止和避免之后因任何第三人的行為而喪失其權(quán)利的可能。

這樣，登記就成為一個有效的沖突解決工具。解決從同一主體處取得不相容權(quán)利的多個受讓人之間的利益沖突成為不動產(chǎn)登記制度最典型的功能。①Cfr. Francesco Gazzoni，Manuale di diritto privato，Napoli，2009，p. 294.換言之，就登記制度的效力而言，意大利法學(xué)理論和司法實踐處理的重點是一物二賣引發(fā)的糾紛，或者其它對同一不動產(chǎn)上不相容物權(quán)的處分行為導(dǎo)致的爭議和沖突。

2.不具有公信力

意大利法沒有賦予不動產(chǎn)登記以公信力，即登記不具有修復(fù)權(quán)利瑕疵的效力。有瑕疵的物權(quán)即使登記后也仍然是無效或者可撤銷的。因此，意大利法中，物權(quán)變動的結(jié)果與原因行為的效力是緊密聯(lián)系的。這一點不同于德國法通過無因性原則阻斷二者效力聯(lián)系的規(guī)則。但是，為保護(hù)善意第三人的利益，現(xiàn)行民法典也允許一些例外情形，如在經(jīng)過一定期間之后，登記可以對抗之后宣告該法律行為無效或者被撤銷的判決效力，以保存善意第三人在該瑕疵行為之后取得的物權(quán)。②這些例外情形包括：1）有關(guān)宣布登記行為無效或撤銷，以及對登記效力提出異議的訴訟請求（民法典第2652條第6項）；2）否定死因取得依據(jù)的訴訟請求（民法典第2652條第7項）；3）因損害特留份而要求減少贈與和遺囑指定份額的訴訟請求（民法典第2652條第8項）。這一點體現(xiàn)了對法國模式與德國模式的融合。

3.登記與善意

登記制度通過保護(hù)第三人的信賴實現(xiàn)交易安全保護(hù)目的。因此，對第三人信賴的保護(hù)成為登記制度的倫理基礎(chǔ)。

登記制度對第三人信賴的保護(hù)是抽象保護(hù)，而非具體保護(hù)。例如，在交易第三人明知物權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移，仍與物的原所有權(quán)人交易，并在前買受人登記之前進(jìn)行了登記的情形，該第三人對原權(quán)利人擁有不動產(chǎn)所有權(quán)的權(quán)屬狀況并不存在信賴，但他依然能夠依據(jù)登記制度的規(guī)則取得其所有權(quán)。反之，即使第三人是善意的，若其他買受人先進(jìn)行了登記，他仍然喪失所取得的權(quán)利。因此，在不動產(chǎn)登記制度中，第三人的主觀善意與否通常來說不具有重要意義。但是，為了避免他人與出賣人惡意串通，濫用登記制度損害先買受人的利益，意大利在司法實踐中也允許先買受人向惡意的后買受人提起損害賠償之訴。但這只是使后買受人承擔(dān)損害賠償責(zé)任，后買受人的惡意并不影響其登記的法律后果，沒有減損其法律效力。簡言之，登記的惡意僅對于損害賠償有意義，不影響物權(quán)變動的結(jié)果。

（三）不動產(chǎn)登記的其他效力

又是一年盤點時。跟往年不同的是，這個歲尾，既是一個慣用的時間節(jié)點，又是一個嶄新的歷史起點——黨的十八屆三中全會吹響了全面深化改革的號角。站在新起點回望過去的一年，相信所有水利人都感觸良多，在為這一年的艱辛努力感動、為這一年的豐碩成果欣慰的同時，更增添了進(jìn)一步深化水利改革的信心和決心。

登記對抗第三人是不動產(chǎn)登記最典型的效力。除此以外，意大利法中也規(guī)定了一些具有不同法律效力的不動產(chǎn)登記制度。它們主要體現(xiàn)為兩種：

1.設(shè)權(quán)效力

具有設(shè)權(quán)效力的登記，即登記構(gòu)成不動產(chǎn)物權(quán)變更的實質(zhì)要件之一。意大利法中最典型的就是短期時效取得登記以及抵押登記制度。

現(xiàn)行民法典第1159條規(guī)定了短期時效取得制度，即在善意取得的情形，通過10年時效取得物的所有權(quán)的制度。①意大利民法典第1159條規(guī)定：“依相應(yīng)的所有權(quán)轉(zhuǎn)移證書和合法的轉(zhuǎn)移所有權(quán)登記的效力，自非所有權(quán)人處善意取得不動產(chǎn)的人，可以自所有權(quán)登記之日起經(jīng)過10年完成時效取得?！痹谠撝贫戎?，登記與權(quán)利證書以及主體的善意共同構(gòu)成取得該物權(quán)的實質(zhì)要件。

不動產(chǎn)抵押的設(shè)立也以登記為要件。民法典第2808條第2款規(guī)定，抵押權(quán)可以在債務(wù)人或者第三人的財產(chǎn)上設(shè)立，并通過在不動產(chǎn)登記簿上進(jìn)行抵押登記而設(shè)立。由于抵押權(quán)的設(shè)立在登記后才發(fā)生效力，不同于其他不動產(chǎn)物權(quán)登記的效力，因此，二者適用不同的登記簿分開進(jìn)行公示。

2.純粹的公示效力

純粹的公示效力是指不動產(chǎn)登記本身不產(chǎn)生任何法律效力，對物權(quán)變動的結(jié)果也不產(chǎn)生任何影響，僅僅是使第三人知曉不動產(chǎn)上的物權(quán)變動狀況。這類登記包括分割不動產(chǎn)的登記（民法典第2646條）、接受遺產(chǎn)的登記（民法典第2648條）、確認(rèn)時效取得判決的登記（民法典第2651條）等。其中，最典型的就是因時效取得或者因訴訟時效經(jīng)過而喪失權(quán)利的登記。

在意大利法中，登記主要是適用于不動產(chǎn)物權(quán)的繼受取得，而不適用于原始取得情形。1865年民法典就沒有規(guī)定對原始取得不動產(chǎn)物權(quán)的登記。因為在原始取得情形，權(quán)利人無須履行登記手續(xù)就已經(jīng)取得不動產(chǎn)物權(quán)，并且該權(quán)利能夠?qū)谷我獾谌耍嚓P(guān)的判決也僅僅是對一個既成事實的確認(rèn)。但是，出于登記的完整性和連續(xù)性考慮，避免第三人因登記的不完整而遭受損害，1942年民法典規(guī)定了對不動產(chǎn)物權(quán)原始取得情形的登記。與繼受取得不動產(chǎn)物權(quán)的登記不同的是，這種情形下，不動產(chǎn)登記僅僅具有純粹的公示效力，對當(dāng)事人的實體權(quán)利不產(chǎn)生影響，后者即使未經(jīng)登記也同樣可以對抗第三人。

三、不動產(chǎn)登記簿

不動產(chǎn)登記是一個綜合性的制度，它不僅與物權(quán)變動的基本原理相聯(lián)系，也涉及技術(shù)層面的實現(xiàn)問題，是一個復(fù)雜的、具有較強(qiáng)技術(shù)性規(guī)范特征的制度。在1942年頒布的意大利現(xiàn)行民法典中，不動產(chǎn)登記制度不是規(guī)定在物權(quán)法編，而是被放在最后一編關(guān)于權(quán)利保護(hù)的規(guī)定之中，囊括了各種程序法、實體法甚至公法內(nèi)容的規(guī)范，這種混雜或者位置的靠后并不是因為不動產(chǎn)登記制度無關(guān)緊要，而恰恰是因為它在整個民法體系中占據(jù)的重要地位。不動產(chǎn)登記制度不僅是連接債權(quán)與物權(quán)關(guān)系的紐帶，而且與繼承制度相聯(lián)系，對于幾乎整個民法制度或者民事權(quán)利的實現(xiàn)都具有關(guān)鍵意義。

不動產(chǎn)登記簿作為不動產(chǎn)登記的具體載體，是實現(xiàn)不動產(chǎn)權(quán)利公示的主要技術(shù)手段。關(guān)于不動產(chǎn)登記簿的效力，意大利民法典第2676條規(guī)定，在不動產(chǎn)登記的保管人發(fā)給的登記簿、復(fù)印件或證明有差異的情況下，登記簿的效力優(yōu)先。

（一）概況：不動產(chǎn)登記簿與地籍冊兩套體系

在意大利，不動產(chǎn)的登記公示與地籍管理分屬兩個系統(tǒng)。前者由不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)提供相關(guān)服務(wù)，后者則由國土部下屬部門管轄。

地籍冊是存在于不動產(chǎn)登記簿之外的另外一套不動產(chǎn)登記系統(tǒng)。它包括兩種具體的類別：土地登記簿和房屋登記簿。②Cfr. Francesco Gazzoni，Manuale di diritto privato，Napoli，2009，p. 300. Francesco Galgano，Diritto civile e commerciale，volume quarto，Padova，2004，p. 296.地籍冊記載的內(nèi)容與不動產(chǎn)登記簿不同，基本不涉及不動產(chǎn)上的權(quán)利流轉(zhuǎn)情況。這套登記體系主要是服務(wù)于稅收目的，同時也輔助實現(xiàn)城鎮(zhèn)規(guī)劃和統(tǒng)計功能。由于在意大利沒有展開完善的和經(jīng)常性的統(tǒng)計和普查工作，地籍冊對地區(qū)的不動產(chǎn)權(quán)利狀況的記錄存在許多疏漏，這阻礙了將地籍冊改造為依照物的編成主義構(gòu)建不動產(chǎn)登記簿體系的努力。盡管如此，地籍冊還是可以作為證明不動產(chǎn)所有權(quán)的輔助證據(jù)。①Cfr. Francesco Gazzoni，Manuale di diritto privato，Napoli，2009，p. 301.

（二）人的編成主義

不動產(chǎn)登記簿的編排主要存在兩種方式：物的編成主義和人的編成主義。前者是指以物為標(biāo)準(zhǔn)，依照不動產(chǎn)編輯登記簿。登記簿的每一頁以一項不動產(chǎn)為抬頭，記載其物理狀況、法律性質(zhì)及其權(quán)利變動狀況等。后者則是依照主體標(biāo)準(zhǔn)編排，以主體為依據(jù)，將申請登記的文件同時記載在雙方當(dāng)事人的登記項下，通過公示主體間的法律關(guān)系間接反映不動產(chǎn)上的權(quán)利變動狀況。因此，物的編成主義又被稱為直接公示方式，人的編成主義也被稱為間接公示方式。

意大利不動產(chǎn)登記簿采用的是后一種編排方式，即人的編成主義。②意大利境內(nèi)也存在一些之前歸屬于奧匈帝國，一戰(zhàn)后才被劃歸意大利的省份。這些地區(qū)至今仍然保留了奧地利式的登記制度模式，即登記具有設(shè)權(quán)效力，不動產(chǎn)登記簿的編排上采用物的編成主義體例。參見Francesco Galgano，Diritto privato，Padova，1992，p. 864.其不動產(chǎn)登記簿由總登記簿和特別登記簿兩部分組成。

在受理登記申請之后，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)有義務(wù)首先將登記申請書的內(nèi)容記載在總登記簿中?？偟怯洸镜男问绞俏ㄒ坏?，任何類型的登記都應(yīng)當(dāng)首先記載在總登記簿中?？偟怯洸揪哂幸粋€重要的作用，即確定不動產(chǎn)物權(quán)變動公示的時間。因為登記官是依照申請人提交申請及相關(guān)文件的時間排序的。總登記簿應(yīng)當(dāng)載明序號、申請日期并附上申請?zhí)枴⑻峤蝗撕蜕暾埲?、?quán)利證書、登記申請書申請的內(nèi)容，以及實施登記的人員。

此外，登記申請書的內(nèi)容依照其類型還應(yīng)當(dāng)被記載在相關(guān)的特別登記簿中。因為總登記簿記載的只是總括性質(zhì)的內(nèi)容，是對登記申請書內(nèi)容的原文復(fù)制；只有特別登記簿才是對相關(guān)文件真正的、法律意義上的公示。③Cfr. Luigi Ferri，Pietro Zanelli，Della trascrizione，nel Commentario del codice civile Scialoja-Branca，acura di Francesco Galgano，libro sesto，Tutela dei diritti art. 2643-2696，Bologna，Roma，1995，p. 488.依照登記的類別，主要存在三種類型的特別登記簿：1）用于一般不動產(chǎn)登記的登記簿；2）用于不動產(chǎn)抵押登記的登記簿；3）用于注明的登記簿。特別登記簿采用總登記簿的序號依序排列，同時也建立了姓名索引，依照姓的字母順序排列以方便查詢。

特別登記簿每頁抬頭以人名標(biāo)注，每頁劃分為兩個區(qū)塊：一個區(qū)塊是權(quán)利受讓人取得權(quán)利的登記；另一區(qū)塊是出讓或喪失權(quán)利主體的登記。當(dāng)一項不動產(chǎn)被轉(zhuǎn)讓或者發(fā)生其它物權(quán)變動情形，在不動產(chǎn)登記簿上會同時在合同雙方當(dāng)事人名下都記載該物權(quán)變動。因此，要了解某一不動產(chǎn)上的權(quán)利狀況，就不能依照不動產(chǎn)查找，而只能從主體入手查閱登記簿。

（三）不動產(chǎn)登記簿的改革

人的編成主義體例對于不動產(chǎn)登記簿的查詢具有顯著的不便。為完整了解該不動產(chǎn)的權(quán)利變動狀況，查詢?nèi)吮仨氁茏屑?xì)查閱不動產(chǎn)上的每一個所有權(quán)人或者他物權(quán)人。例如，甲要將某一塊土地賣給乙，乙為了確定甲是否該土地的所有權(quán)人，就可以在不動產(chǎn)的登記簿上按照姓名索引查找甲的名字，在其登記項下的有利于該主體的區(qū)塊查看是否有取得該土地所有權(quán)的記載，并向上查詢該不動產(chǎn)之前的所有權(quán)人，一直追溯到該土地原始取得的權(quán)利人，了解不動產(chǎn)權(quán)利取得登記是否連續(xù)，以及是否有沖突權(quán)利存在；而如果乙要確定甲是否將該土地轉(zhuǎn)讓給他人或者進(jìn)行了抵押，還必須在登記簿的不利于他的區(qū)塊中查詢是否有相關(guān)記錄。即使這樣，也仍然存在漏掉某一個物權(quán)人的可能，而為此承擔(dān)交易風(fēng)險。因此，改革不動產(chǎn)登記簿體系的方案也不斷被提出。

前述學(xué)者夏洛亞的改革方案中也涉及對不動產(chǎn)登記簿的改革。他建議以地籍冊為基礎(chǔ)建立不動產(chǎn)登記簿的目錄和索引，逐步形成能夠直接反映不動產(chǎn)上權(quán)利變動狀況的公示體系。①Cfr. Salvatore Pugliatti，La trascrizione. La pubbulicità in generale，nel Trattato di diritto civile e commerciale，diretto da A. Cicu e F. Messineo，XIV，t. II，Milano，1989，p. 224.但是，由于當(dāng)時意大利境內(nèi)并不存在統(tǒng)一的地籍冊體系，各個地區(qū)既存的地籍冊始于不同年代，依照不同的公示原則和編排標(biāo)準(zhǔn)制作，彼此差異巨大。意大利曾出臺了一系列法律旨在實現(xiàn)地籍冊的統(tǒng)一，但由于牽涉面廣，并非短期內(nèi)能夠達(dá)到，以及與之伴隨的成本問題，立法者最終沒能擺脫人的編成主義體例。1942年民法典仍舊保留了舊民法典的不動產(chǎn)登記簿制度。

此外，意大利司法部和財政部于1985聯(lián)合發(fā)布了一項法規(guī)，旨在推動實行不動產(chǎn)登記的信息化改革。信息化工具的引入和推廣使不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的工作量大大減輕，也使得市場主體的信息查詢更加便捷，但這場改革并沒有改變之前依照主體標(biāo)準(zhǔn)的登記編排方式。②Cfr. Andrea Torrente，Piero Schlesinger，Manuale di diritto privato，a cura di Franco Anelli e Carlo Granelli，Milano，2007，p. 1286.物的編成主義的采用仍有賴于各個地區(qū)地籍冊體系的統(tǒng)一和完善。

（四）登記的連續(xù)性原則

通過對意大利不動產(chǎn)登記簿編排體例的描述可以看到，這樣一種登記制度是十分復(fù)雜的。如果存在任何一個斷裂，對特定不動產(chǎn)物權(quán)整個變動的描述就很難實現(xiàn)。因此，登記的連續(xù)性成為登記制度一個十分重要的原則。然而，相對于德國法系登記具有設(shè)權(quán)效力的模式，意大利法中不動產(chǎn)登記的效力要弱很多。尤其是在不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同雙方當(dāng)事人之間，登記對其權(quán)利影響甚微。而且，登記并非法律規(guī)定的強(qiáng)制義務(wù)，當(dāng)事人可能忽略登記，或者為節(jié)省登記費用而逃避登記。為保障不動產(chǎn)登記的完整性，使交易第三人通過查詢不動產(chǎn)登記簿就能夠清晰掌握該不動產(chǎn)上的權(quán)利變動，意大利法主要做了兩個方面的規(guī)定：

第一，規(guī)定公證機(jī)構(gòu)或者其他相關(guān)機(jī)構(gòu)的登記義務(wù)。依據(jù)意大利法的規(guī)定，登記對于當(dāng)事人而言并不構(gòu)成一項義務(wù)，而僅僅是一項負(fù)擔(dān)。但是，如果當(dāng)事人一方希望自己的權(quán)利獲得完全的保障，避免因第三人的登記而喪失其權(quán)利，則需要承擔(dān)登記的負(fù)擔(dān)。因此，登記是當(dāng)事人為保障自身利益而承擔(dān)的一項負(fù)擔(dān)。③在意大利，除法律特別規(guī)定以外，不動產(chǎn)權(quán)利變動登記通常是由權(quán)利受讓人申請。盡管物權(quán)變動登記不是法律規(guī)定的強(qiáng)制義務(wù)，權(quán)利受讓人即使未進(jìn)行登記，并不影響權(quán)利變動的發(fā)生以及合法性，但是它之所以被作為一項由權(quán)利受讓人承擔(dān)的負(fù)擔(dān)，是因為它構(gòu)成后者取得的權(quán)利受到法律完全保障的一個前提。受讓人對不動產(chǎn)權(quán)利變動登記之后，其所取得的物權(quán)就具有了對抗任意第三人之效力，從而可以消除因與他人權(quán)利沖突而喪失權(quán)利之虞。否則，權(quán)利受讓人就須承擔(dān)相應(yīng)的不利后果。然而，對于公共機(jī)構(gòu)而言，情形則有所不同。民法典第2671條規(guī)定，受理制作或者認(rèn)證應(yīng)當(dāng)進(jìn)行登記的文件的公證人或其他公共事務(wù)官員，有義務(wù)在最短時間內(nèi)完成文件的登記，否則，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)因延遲登記的損害賠償責(zé)任。在這里，法律將這一義務(wù)加諸相關(guān)公共事務(wù)官員，使其承擔(dān)處理登記事宜的義務(wù)。

第二，民法典第2650條確立了登記的連續(xù)性原則。該條規(guī)定，取得不動產(chǎn)的行為應(yīng)當(dāng)?shù)怯洠惹暗娜〉眯袨槲吹怯浀?，后取得者登記的續(xù)展不產(chǎn)生效力。該規(guī)定旨在保障不動產(chǎn)變動登記的連續(xù)性。但是，當(dāng)?shù)怯浀倪B續(xù)性被破壞時，之后的登記并非完全不產(chǎn)生任何法律效力。依照第2650條第2款的規(guī)定，如果之后登記恢復(fù)連續(xù)性，即對之前未登記的物權(quán)變動進(jìn)行了登記，則在它之后的登記就獲得了完全的法律效力。

此外，民法典第2666條還規(guī)定，由任何人進(jìn)行的登記，對所有的利害關(guān)系人產(chǎn)生效力。

然而，僅僅憑借這些立法措施仍然不能完全保障不動產(chǎn)登記的完整性。因為依據(jù)意大利法律規(guī)定，登記僅僅適用于繼受取得情形。不動產(chǎn)物權(quán)的原始取得，尤其是時效取得被排除在登記范圍之外，這就可能導(dǎo)致交易風(fēng)險。例如一項不動產(chǎn)之前已經(jīng)為他人時效取得，而轉(zhuǎn)讓人事后重新占有該不動產(chǎn)并轉(zhuǎn)讓給他人，在這種情形下，受讓人即使在交易之前已經(jīng)查閱了不動產(chǎn)登記簿，也仍然不能排除其權(quán)利可能被追奪的風(fēng)險。

原始取得情形被排除在登記領(lǐng)域之外是因為與繼受取得情形不同。在繼受取得情形，不動產(chǎn)物權(quán)的取得不僅取決于當(dāng)事人之間法律行為的有效性，也取決于之前轉(zhuǎn)讓同一不動產(chǎn)的法律行為的效力；而在從羅馬法一直到意大利現(xiàn)代法的法律傳統(tǒng)中，原始取得，尤其是時效取得是基于持續(xù)占有事實以及法律規(guī)定發(fā)生效力，不需要其它外在的因素證明其合法性。而且，原始取得一旦形成，就同時對當(dāng)事人和第三人產(chǎn)生效力。物上所有其它與之不兼容的物權(quán)都消滅。因此，它一旦形成就打破了物上存續(xù)的權(quán)利變動的鏈條，終結(jié)該鏈條同時又開啟一個新的鏈條?；谠既〉玫倪@些特征，意大利1865年民法典完全未規(guī)定對不動產(chǎn)原始取得的登記，登記制度僅適用于繼受取得情形。

1942年民法典編纂過程中，物權(quán)法立法委員會提出的草案曾試圖將登記制度引入到原始取得情形，提出一個原則：確認(rèn)時效取得的判決不損害第三人在該判決公示之前從原權(quán)利人處取得的權(quán)利。但是這一規(guī)定顛覆了自羅馬法以來確立的關(guān)于原始取得的基本原則，對其效力施加諸多限制而受到學(xué)者詬病，最終被舍棄。1942年民法典雖然規(guī)定了對時效取得確認(rèn)判決的登記（民法典第2651條），但該登記僅具有純粹公示意義，方便第三人能了解不動產(chǎn)上的權(quán)利變動，不登記并不會影響權(quán)利狀態(tài)，通過時效取得的權(quán)利直接可以對抗第三人。

（五）注明

除登記外，注明也是不動產(chǎn)公示的一種形式，體現(xiàn)為在其他公示形式的頁邊記載的內(nèi)容。它只是一種輔助的公示形式，以已經(jīng)存在一種主要的公示形式為前提。①Cfr. Luigi Ferri，Pietro Zanelli，Della trascrizione，in Commentario del codice civile Scialoja-Branca，acura di Francesco Galgano，Bologna，Roma，1995，p. 369.注明具有阻擋相關(guān)文件登記效力的作用，避免事實上已經(jīng)不再發(fā)生權(quán)利轉(zhuǎn)讓的后果產(chǎn)生。因此，注明對實現(xiàn)登記的連續(xù)性也具有重要意義。

適用于注明的情形主要包括三類：

第一，訴訟請求的注明。民法典第2654條的規(guī)定，若一項訴訟請求涉及的是已登記的文件，則應(yīng)當(dāng)在該文件登記的頁邊注明該訴訟請求。此外，民法典也規(guī)定了對訴訟請求的登記。訴訟請求的注明與前者不同，它的客體并不是訴訟請求，而是該訴訟請求的登記，即它是對訴訟請求公示本身的再公示。

第二，確認(rèn)登記文件無效、撤銷、解除等的文件的注明。民法典第2655條規(guī)定，當(dāng)?shù)怯浀奈募恍紵o效、撤銷、解除、取消、廢除或者附加的解除條件成就時，均應(yīng)當(dāng)在文件的登記的空白處加以注明。否則，之后確認(rèn)判決的登記不發(fā)生效力。

第三，附買回條件的買賣合同中關(guān)于買回約定的注明。

四、不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的義務(wù)與責(zé)任

意大利不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)經(jīng)歷了從私營機(jī)構(gòu)到行政機(jī)關(guān)代理機(jī)構(gòu)的身份轉(zhuǎn)換。②對于這種身份的轉(zhuǎn)換，也有意大利學(xué)者提出批評，認(rèn)為將不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)納入到官僚行政體系中，使其處于科層制約束之下，喪失了專業(yè)性和自由裁量的特征。參見Salvatore Pugliatti，La trascrizione，nel Tratt. di dir. civ. e comm. diretto da Cicu e Messineo，Milano，1989，p. 393，nota 107.

不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)現(xiàn)今是作為行政機(jī)關(guān)的代理機(jī)構(gòu)提供不動產(chǎn)登記以及查詢服務(wù)，同時隸屬于司法部和財政部管理。依據(jù)意大利1985年關(guān)于不動產(chǎn)登記的特別法的規(guī)定，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在履行其職責(zé)以及民法典規(guī)定的義務(wù)方面受司法部監(jiān)管，其它方面則由財政部管理。不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的雇員主要是從國家財政部或者財政局的行政人員中選任。①Cfr. S. Pugliatti，La trascrizione，nel Tratt. di dir. civ. e comm. diretto da Cicu e Messineo，Milano，1989，p. 214，215.這體現(xiàn)了意大利不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的雙重性質(zhì)：機(jī)構(gòu)人員編制隸屬于行政體系，其職務(wù)活動處于司法裁判權(quán)的掌控之下。

（一）不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的義務(wù)

1.不動產(chǎn)登記審查——形式審查主義

不動產(chǎn)登記的實現(xiàn)應(yīng)當(dāng)首先由私主體向登記機(jī)構(gòu)提出申請。民法典第2663條規(guī)定，登記應(yīng)當(dāng)在不動產(chǎn)所在地的不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行。申請人提交不動產(chǎn)登記申請之后，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的主要義務(wù)或者職責(zé)是審查申請登記的文件是否符合法律規(guī)定的形式，以及申請登記的客體是否屬于法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀那樾巍?/p>

關(guān)于不動產(chǎn)登記審查，意大利實行的是形式審查主義。依據(jù)民法典的規(guī)定，登記機(jī)構(gòu)不審查登記申請文件的有效性或者其實際法律效力，而僅僅審查申請登記事項是否屬于法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀姆秶?，以及申請登記的文件形式是否符合法律?guī)定，即是否屬于民法典第2657條規(guī)定的判決、公證書或有簽字的司法認(rèn)證的私證書等形式。當(dāng)?shù)怯浬暾垥蜋?quán)利證書不是以清晰可懂的文字寫成的，或者登記申請書和權(quán)利證書不符合法律規(guī)定的形式，或者未按照法律規(guī)定的正式手續(xù)提交的，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)均可以拒絕接受登記申請書和權(quán)利證書。

由于主管機(jī)關(guān)僅僅對登記文件依照法律規(guī)定進(jìn)行形式審查，而不審查其實質(zhì)合法性，一個難以避免的問題就是不實登記或者虛偽登記現(xiàn)象的發(fā)生。為解決這一問題，意大利主要是通過引入第三方專業(yè)權(quán)威機(jī)構(gòu)，通過司法機(jī)關(guān)、公證機(jī)構(gòu)等的相關(guān)程序?qū)嶓w法律關(guān)系進(jìn)行審查，尤其是將不動產(chǎn)登記制度與公證制度聯(lián)系起來，以保障登記內(nèi)容的真實性與合法性?；谶@一目的，法律規(guī)定當(dāng)事人申請登記的文件形式只能是判決書、公證書或者有簽字的經(jīng)過司法認(rèn)證的私證書。依據(jù)這一規(guī)定，能夠進(jìn)行登記的文件必須由權(quán)威機(jī)關(guān)頒發(fā)或者是經(jīng)過公證、認(rèn)證的文件。

2.及時完成不動產(chǎn)登記

不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不得拒絕和拖延當(dāng)事人合法的登記請求，否則，登記請求人可以向保管人工作所在地的基層法院提起訴訟。依據(jù)1983年一項特別法的規(guī)定，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在故意或者有重大過失情形下，應(yīng)當(dāng)對因拒絕或遲延登記所導(dǎo)致的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。

當(dāng)不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)對當(dāng)事人提交的文件是否可以登記存在疑問時，可以應(yīng)當(dāng)事人要求做附保留的登記。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)自登記后30日內(nèi)向不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)所在地的基層法院提起訴訟，否則，當(dāng)事人在規(guī)定期限內(nèi)未提起訴訟，或者該訴訟請求被法院最終裁判所拒絕，則異議登記失效。

3.不動產(chǎn)登記簿的保管與公示

為保障不動產(chǎn)登記簿的公共信用，意大利法對不動產(chǎn)登記簿規(guī)定了嚴(yán)格的保管制度。依據(jù)民法典第2680條的規(guī)定，登記機(jī)構(gòu)所在地法院院長或法官應(yīng)當(dāng)在登記簿每一頁上蓋章，以使之有效，在紀(jì)要上要注明登記簿的總頁數(shù)和簽字的日期。登記簿應(yīng)當(dāng)連續(xù)記載，字詞的刪除應(yīng)當(dāng)經(jīng)保管人同意。每天結(jié)束時，登記機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人應(yīng)當(dāng)在總登記簿內(nèi)載明注明的權(quán)利證書的數(shù)量并簽字。

不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)為不動產(chǎn)登記簿的查詢提供方便，無權(quán)拒絕他人查詢登記簿的請求。此外，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向任何索要登記和注明的復(fù)印件或者未進(jìn)行登記的證明的人提供證明。在法律規(guī)定的范圍和時間內(nèi)，應(yīng)當(dāng)允許對其登記簿進(jìn)行查驗。

（二）不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的責(zé)任

不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)除了和其它行政機(jī)構(gòu)一樣需要承擔(dān)行政責(zé)任和刑事責(zé)任外，還需要對其雇員職務(wù)行為導(dǎo)致他人的損害承擔(dān)民事賠償責(zé)任。

1942年民法典起初對保管人規(guī)定了相當(dāng)嚴(yán)苛的責(zé)任。依據(jù)民法典第2675條的規(guī)定，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)需要對其雇員在履行登記職責(zé)過程中的任何疏忽、遺漏，甚至是輕過失造成的錯誤導(dǎo)致的損害承擔(dān)賠償責(zé)任。因為最初的不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)并非是行政機(jī)構(gòu)，而是承擔(dān)公共事務(wù)的私營機(jī)構(gòu)。不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的雇員由國家發(fā)放薪俸，這在一定程度上抵消和補(bǔ)償了不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)對其所從事活動承擔(dān)的風(fēng)險和責(zé)任。但是，自1973年開始，國家不再對登記機(jī)構(gòu)的雇員發(fā)放薪俸，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)必須以自己的財產(chǎn)承擔(dān)全部責(zé)任。同時，相對于其他國家雇員在其職務(wù)活動中僅對故意和重大過失導(dǎo)致?lián)p害承擔(dān)賠償責(zé)任的情形，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)卻必須要對輕過失導(dǎo)致的損害也承擔(dān)賠償責(zé)任。這種權(quán)責(zé)失衡顯然使不動產(chǎn)的登記機(jī)構(gòu)處于十分不利的地位，不動產(chǎn)登記制度體系也因此陷入危機(jī)。①Cfr. Luigi Ferri，Pietro Zanelli，Della trascrizione，nel Commentario del codice civile Scialoja-Branca，acura di Francesco Galgano，libro sesto，Tutela dei diritti art. 2643-2696，Bologna，Roma，1995，p. 473.

為重新恢復(fù)不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)權(quán)利、義務(wù)與責(zé)任的平衡，1983年出臺的一項法律將其與國家雇員的地位并列，規(guī)定不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的損害賠償責(zé)任由國家雇員責(zé)任的法律規(guī)定進(jìn)行規(guī)范。②Cfr. La legge 10 gennaio 1983，n. 22.不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不再以自己的名義，而是作為行政機(jī)關(guān)的代理機(jī)構(gòu)提供相關(guān)服務(wù)。伴隨著不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)法律身份的根本轉(zhuǎn)變，自1865年民法典確立的不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的責(zé)任制度也經(jīng)歷了顯著的變化，主要體現(xiàn)在兩個方面：

第一，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)變?yōu)橐勒諊夜蛦T責(zé)任的標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān)民法損害賠償責(zé)任。

第二，由不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)從以自己的名義獨立承擔(dān)民事責(zé)任轉(zhuǎn)變?yōu)閲页袚?dān)間接責(zé)任。1983年的特別法明確規(guī)定，財政部應(yīng)當(dāng)對不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的職務(wù)行為造成的損害承擔(dān)責(zé)任。而在登記機(jī)構(gòu)與財政部的內(nèi)部關(guān)系中，即雇員與雇主的關(guān)系之間，前者則須向后者承擔(dān)相應(yīng)的合同責(zé)任。

五、可能的啟示

盡管意大利與我國立法選擇了不同的物權(quán)變動模式，這決定了二者在不動產(chǎn)登記制度上的一些根本區(qū)別，但意大利不動產(chǎn)登記體系的構(gòu)建和立法發(fā)展至少在以下幾個方面可以為我國統(tǒng)一不動產(chǎn)登記制度的構(gòu)建具有啟示意義：

第一，不動產(chǎn)登記體系的基礎(chǔ)性作用，即物權(quán)變動效力模式的選擇必須以不動產(chǎn)登記體系為基礎(chǔ)?？疾煲獯罄粍赢a(chǎn)登記制度的建構(gòu)，可以看到，不動產(chǎn)登記體系的現(xiàn)實狀況成為立法者選擇物權(quán)變動模式時的一個重要考量因素，它甚至超越了法律傳統(tǒng)和邏輯理論的重要性，這本身就說明了不動產(chǎn)登記體系作為實現(xiàn)物權(quán)變動效力的硬件支撐的重要性。

對于我國目前正在建立的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度體系，同樣也應(yīng)區(qū)分具體情形，采用不同的物權(quán)變動模式和登記效力模式。例如，我國《物權(quán)法》就沒有對集體土地上設(shè)定的物權(quán)強(qiáng)制采用登記要件主義模式。因為采用登記要件主義的物權(quán)變動模式的一個基本前提就是，已經(jīng)建成完善的不動產(chǎn)登記體系。③參見高圣平：《不動產(chǎn)統(tǒng)一登記視野下的農(nóng)村房屋登記：困境與出路》，載《當(dāng)代法學(xué)》2014年第2期。鑒于目前我國農(nóng)村地區(qū)并沒有完整的不動產(chǎn)登記系統(tǒng)，并且這一基礎(chǔ)設(shè)施也不可能在短時間內(nèi)搭建完畢，如果強(qiáng)行要求農(nóng)村不動產(chǎn)物權(quán)以登記作為公示方法，就會使大量的物權(quán)喪失存在基礎(chǔ)，造成法律物權(quán)與事實物權(quán)不符的狀況普遍存在。因此，在法律政策放開農(nóng)村宅基地和房屋的自由流轉(zhuǎn)，并且建立起完善的農(nóng)村不動產(chǎn)登記體系之前，不應(yīng)當(dāng)強(qiáng)制農(nóng)村房屋的登記效力模式與城市房屋一致。

第二，與不動產(chǎn)登記效力的相對弱化相適應(yīng)，意大利法規(guī)定登記機(jī)關(guān)對登記申請實行形式審查，并通過引入公證制度來保障登記內(nèi)容的真實性。在我國物權(quán)法起草過程中，關(guān)于登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)負(fù)擔(dān)實質(zhì)審查義務(wù)還是形式審查義務(wù)，一直存在很大的爭議?！段餀?quán)法》最終回避了這一問題，對登記機(jī)關(guān)的審查義務(wù)沒有明確是實質(zhì)審查還是形式審查。從目前我國的現(xiàn)狀來看，登記機(jī)關(guān)根本無法對所有基于不動產(chǎn)物權(quán)變動的申請進(jìn)行包括現(xiàn)場勘驗、審查相關(guān)合同文本效力等在內(nèi)的實質(zhì)審查。實質(zhì)審查義務(wù)必定將在很大程度上增加登記成本，對交易顯然不利，從而造成登記制度與其價值目標(biāo)的內(nèi)在沖突。①參見朱巖：《形式審查抑或?qū)嵸|(zhì)審查——論不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的審查義務(wù)》，載《法學(xué)雜志》2006年第6期。因此，登記機(jī)關(guān)原則上只能夠承擔(dān)形式審查義務(wù)。除了已有的異議登記和更正登記等制度之外，如何在形式審查制度下保證登記的真實性呢？意大利法中相關(guān)制度的建構(gòu)，比如引入第三方機(jī)構(gòu)，尤其是將登記制度與公證制度聯(lián)系起來，將實質(zhì)審查義務(wù)轉(zhuǎn)移給第三方專業(yè)權(quán)威機(jī)構(gòu)來完成，更有利于實現(xiàn)登記制度的效率和功能，這一點對于我們的制度構(gòu)建不乏借鑒意義。

第三，在登記體系建構(gòu)中，應(yīng)當(dāng)將盡可能多的不動產(chǎn)物權(quán)變動情形納入到登記范圍之內(nèi)，保持登記的連續(xù)性，更完整地反映不動產(chǎn)上物權(quán)變動狀況。意大利法中不動產(chǎn)登記的客體廣泛，不僅包括涉及物權(quán)變動的文件，還包括不動產(chǎn)相關(guān)的訴訟請求。此外，意大利法還通過確立登記的連續(xù)性原則、將公證機(jī)構(gòu)等公共機(jī)關(guān)納入登記義務(wù)主體、將原始取得情形也納入登記范圍等方式，最大限度地實現(xiàn)不動產(chǎn)登記的完整性，使登記簿能夠真實反映不動產(chǎn)上的權(quán)利變動狀況，保障不動產(chǎn)登記制度功能的有效發(fā)揮，這些都應(yīng)當(dāng)為我國立法所借鑒。

（責(zé)任編輯：婁愛華）

On Italian Real Property Registration System

Chen Xiaomin

In the practice of Italian laws，the real property registration is playing an important role in legislative options of the real property transfer more than it could be in the legal tradition and logical theory. Italian real property registration demonstrates a fusion of two main registrations of civil law. It was established and developed on the base of French mode which validates the concensualism of real property transfer and opposing effect after registration in real right transfer，as well as the formal examination and compilation style of indexing by subjects in the registration. In its development，it was also deeply affected by German legal practices. This effect mainly happened in the micro institutions of registration system based on the French mode-covering in the common as well as replacing in the difference. For instance，the convergence happened in the institutions of the limited confirm of public faith of real property registration and dual regulation system under which registration agency is regulated by administrative agency and judicial agency. Meanwhile，the replacement happened in the institution of compilation of real property registration in which a reform of indexing by objects rather than subjects was tryed，but failed finally for the reason of reality limitation.

Real property registration system；Transfer of real property rights；Opposing effect after registration in real property transfer

D926

A

2095-7076(2014)04-0042-12

*中南財經(jīng)政法大學(xué)法學(xué)院講師，法學(xué)博士。

本文是國家社會科學(xué)基金青年項目“民法原因理論研究”（項目編號：12CFX059）的階段性成果。