周 煜

(山東大學(xué)法學(xué)院，山東濟(jì)南 250010)

一、引 言

2014年，中國的改革進(jìn)入深水區(qū)，其中，養(yǎng)老制度改革成為了改革進(jìn)程中的重點(diǎn)攻堅(jiān)領(lǐng)域。去年，國務(wù)院發(fā)布了《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》，提出了一系列配合383改革方案的養(yǎng)老改革措施。在這一系列討論之中，如何拓寬養(yǎng)老金的來源途徑成為了重點(diǎn)關(guān)注的問題。今年的政府工作報(bào)告中更是提出了市場化的養(yǎng)老改革方向。在這一過程中，曾被廣泛關(guān)注的“以房養(yǎng)老”模式，再次進(jìn)入了人們的視野。

以房養(yǎng)老，是通過將附著于房屋上的諸多權(quán)益轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金流，而將這一部分現(xiàn)金流作為養(yǎng)老金來源而實(shí)現(xiàn)養(yǎng)老目標(biāo)的模式和金融工具。這一養(yǎng)老思路起源于荷蘭，后在各個(gè)國家得以借鑒和推廣?，F(xiàn)今，美國憑借其成熟的金融市場和政策法規(guī)，成為施行這一模式最為成熟的國家。根據(jù)美國退休人員協(xié)會(huì)的統(tǒng)計(jì)，在近20年的時(shí)間中，有超過66萬戶居民辦理了使用房產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行養(yǎng)老的業(yè)務(wù)。相關(guān)業(yè)務(wù)的高峰出現(xiàn)在2008年金融危機(jī)之后，僅2009年就有114639人辦理該項(xiàng)業(yè)務(wù)①這里的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)是根據(jù)美國退休協(xié)會(huì)的官方統(tǒng)計(jì)得出，參考的是經(jīng)過銀行途徑的辦理業(yè)務(wù)量。因?yàn)閷?shí)際上還存在著民間的隱形數(shù)據(jù)，所以實(shí)際數(shù)額比這個(gè)要大。數(shù)據(jù)來源:http://www.aarp.org/。。由于該項(xiàng)業(yè)務(wù)使得借款人在生前獲得現(xiàn)金借款后，在其有生之年不需要進(jìn)行任何現(xiàn)金的償還，因此被很多美國居民當(dāng)作獲得現(xiàn)金流的有效手段。

美國的“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品發(fā)展最為成熟、適用最為廣泛，對(duì)其的借鑒在某種程度上有利于國內(nèi)以房養(yǎng)老問題的討論和實(shí)踐。國內(nèi)的“以房養(yǎng)老”曾有過實(shí)踐，但皆以失敗告終。當(dāng)在深化改革的關(guān)口再次提出這一養(yǎng)老產(chǎn)品的實(shí)踐方案時(shí)，應(yīng)該怎樣在充分考慮我國國情和適應(yīng)度的前提下，借鑒外國成熟經(jīng)驗(yàn)是值得思考的問題。

雖然國內(nèi)所討論的“以房養(yǎng)老”大多指的是房屋反向抵押貸款，但本文意圖從更廣闊的層面介紹和討論以房養(yǎng)老的模式，將符合“以房養(yǎng)老”模式的產(chǎn)品及發(fā)展都進(jìn)行一定程度的介紹，囊括了“使用不動(dòng)產(chǎn)養(yǎng)老”的諸多模式，但以突出反向抵押貸款為重，從而為更好地理解制度和討論制度的運(yùn)行奠定基礎(chǔ)。

二、美國“以房養(yǎng)老”模式的演化

美國以房養(yǎng)老模式經(jīng)歷了由簡單到復(fù)雜，由小范圍試行到大范圍推廣，由各州不同到基本統(tǒng)一又各有特色的過程，在這一過程中，衍生出了很多產(chǎn)品。

(一)售后回租(Sale－Leaseback)

在售后回租交易條款下，老年人的房屋售賣給買方的同時(shí)，買方將這一房產(chǎn)返租給賣方的老年人。這一制度的思路來源于商業(yè)中為了擴(kuò)大現(xiàn)金流和流動(dòng)資本的實(shí)踐。抵押資產(chǎn)是不可能將資產(chǎn)價(jià)值完全變現(xiàn)的，而在售后回租情況下是可以的。當(dāng)貸款利率和現(xiàn)金流折損成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于租金時(shí)，售后返租無疑具有一定的實(shí)惠性［1］。上世紀(jì)70年代，美國人正是借鑒了這一商業(yè)上的思路，開發(fā)了售后回租交易條款制度，在這一條款下，作為賣方的老年人，可以享有終生的房屋占有使用權(quán)或者約定確定期限的房屋占有使用權(quán)，其身份由房屋的所有者變成了租賃債務(wù)人，同時(shí)得到一筆相當(dāng)于房屋價(jià)值的現(xiàn)金。同時(shí)，其附著于房屋上的物業(yè)稅、房屋保險(xiǎn)、維修及保養(yǎng)成本負(fù)擔(dān)等也會(huì)歸于買方承擔(dān)，除非雙方約定。

這一思路是根據(jù)上世紀(jì)70年代美國老年人的養(yǎng)老需求開發(fā)的。他們很難通過其他途徑獲得養(yǎng)老金及支付附著于房屋上的物業(yè)稅、房屋保險(xiǎn)、維修及保養(yǎng)等費(fèi)用，而要在日常所需和維護(hù)房屋狀況的兩難境地中做出選擇。而這種選擇往往會(huì)傾向于維持日常生活，因此沒有足夠的資金來保持和修繕房屋，造成房屋本身質(zhì)量的下降，從而導(dǎo)致居住環(huán)境的惡劣。在這樣的情況下，對(duì)這一制度的支持者認(rèn)為，售后回租產(chǎn)品的加入，很好地解決了以上的問題［2］。

在美國的實(shí)踐中，比較著名的項(xiàng)目是“格萊尼美”(Grannie Mae)。在這一計(jì)劃條款下，老年人將房屋賣給自己的子女或者孫子女，然后回租，用賣房的錢來供自己生活開支。另外一個(gè)項(xiàng)目是Fouratt高級(jí)公民權(quán)益計(jì)劃(Fouratt Senior Citizen Equity Plan)。這個(gè)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)了回購與延遲年金的契合。在這一項(xiàng)目計(jì)劃下，首先老年人將房屋所有權(quán)過戶給買家，買家同時(shí)給老年人開具一個(gè)期票(promissory note)，這個(gè)期票將提供月供款給老年人，期票的期限一般略大于老人的預(yù)計(jì)剩余壽命或者規(guī)定期限為10年。當(dāng)10年后，如果老年人依然生存，則采取年金方式支付，直到去世［3］。

(二)反向抵押年金計(jì)劃(Reverse Annuity Mortgage)

反向抵押年金計(jì)劃也是一種在上世紀(jì)70年代在美國興起的資產(chǎn)養(yǎng)老模式。在這一計(jì)劃下，老年人向金融機(jī)構(gòu)貸款購買年金計(jì)劃，以房屋上附著的權(quán)益作為擔(dān)保。這一貸款是浮動(dòng)低息氣球貸款(balloon mortgage)，老年人每月收獲的數(shù)額是年金支付原始額減去月化利息額。直到法定事由或約定事由出現(xiàn)，才支付本金，這些事由包括老人(房屋所有者)的去世、房屋出售或者到了約定的還款期等。

這一制度的實(shí)施具有諸多意義:首先，可以促使不動(dòng)產(chǎn)積極變現(xiàn)，使得價(jià)值高昂的家庭財(cái)產(chǎn)得以從“凝固”狀態(tài)中釋放出來，形成穩(wěn)定的現(xiàn)金流，從而將老年人的不動(dòng)產(chǎn)在不失去居住的情況下轉(zhuǎn)為現(xiàn)實(shí)的消費(fèi)能力，可以投資其他收益率更好的項(xiàng)目。其次，可以提高老年人的生活質(zhì)量。大部分的老年人退休后，失去了原先穩(wěn)定且相對(duì)較高的收入，但他們的消費(fèi)水平受制于客觀物價(jià)和社會(huì)消費(fèi)水平卻不會(huì)降低太多，并且由于疾病、護(hù)理、保健等額外剛性需求的存在，消費(fèi)水平可能還會(huì)更高。盡管他們擁有價(jià)值不菲的不動(dòng)產(chǎn)，卻因?yàn)檫@些不動(dòng)產(chǎn)為安身之所，無法通過出售變現(xiàn)，反向抵押年金計(jì)劃無疑是一個(gè)很好的選擇。最后，作為一種住宅類金融產(chǎn)品，可以豐富金融產(chǎn)品種類，并對(duì)傳統(tǒng)產(chǎn)品的補(bǔ)充是一個(gè)很好的嘗試。

反向抵押年金計(jì)劃雖然看起來是很有前景的，但是其與售后回租一樣也并沒有在美國大規(guī)模地得以開展。實(shí)踐中，CRS計(jì)劃是為數(shù)不多的提供反向抵押年金計(jì)劃的項(xiàng)目。第一地產(chǎn)(Homefirst)是泛美集團(tuán)(Transamerica Corporation)的一家下屬公司，曾在多個(gè)州實(shí)施反向抵押年金貸款計(jì)劃。其終身年金計(jì)劃一般是由兩個(gè)部分組成:約定期限的由反向抵押帶來的每月固定現(xiàn)金流，向大都會(huì)人壽保險(xiǎn)公司(Metropolitan Life Insurance Company)代表計(jì)劃參與者購買的延遲終身年金計(jì)劃(deferred annuity)。后面的年金計(jì)劃的起始給付期是緊接反向抵押現(xiàn)金流期限結(jié)束的日期，這樣就實(shí)現(xiàn)了終身的反向抵押年金計(jì)劃。另外，在這一計(jì)劃中，并不考慮計(jì)劃參與者是否還在這個(gè)房屋里面居住。

但是CRS計(jì)劃卻在上世紀(jì)90年代連續(xù)遭遇了三起集體訴訟，最終案件合并，加州最高法院通過司法委員會(huì)協(xié)調(diào)程序得以解決。但是正是因?yàn)檫@些實(shí)際運(yùn)行中出現(xiàn)的問題，在財(cái)政自由組織(Financial Freedom)看來，終身的反向抵押年金計(jì)劃不再是熱衷的選擇，取而代之的是其他計(jì)劃。

(三)反向抵押貸款(Reverse Mortgage)

如前文所述，反向抵押貸款是最為復(fù)雜也是最為成熟的以房養(yǎng)老模式，并最終成為了在美國現(xiàn)實(shí)中使用最多的一種模式。在上世紀(jì)90年代初，整個(gè)美國僅有不到200家金融機(jī)構(gòu)發(fā)放反向房屋抵押貸款，而到了2002年，這個(gè)數(shù)字已經(jīng)攀升至15000家左右，目前仍在不斷增加中。自1989年起到2002年底，美國申請(qǐng)反向房屋抵押貸款計(jì)劃成交數(shù)已超過70000筆。就發(fā)行量而言，美國聯(lián)邦政府為了鼓勵(lì)退休老人利用反向房屋抵押貸款獲得養(yǎng)老資金，以減輕政府財(cái)政的負(fù)擔(dān)，也推出了多項(xiàng)措施以來鼓勵(lì)反向房屋抵押貸款的發(fā)展，并不斷修正住宅權(quán)益轉(zhuǎn)換抵押貸款的相關(guān)實(shí)施方式。這樣以來，由最初1987年的成交2500筆，至2006年，這個(gè)數(shù)字已經(jīng)成為了275000筆［4］。反向房屋抵押貸款成為美國老年人退休金的重要來源，成為了除去“三支柱”的資金養(yǎng)老方式外的資產(chǎn)權(quán)益養(yǎng)老的重要方式。

其與反向抵押年金計(jì)劃的區(qū)別在于，反向抵押年金計(jì)劃是抵押與年金的結(jié)合，是兩個(gè)過程，房屋抵押換取的現(xiàn)金專門用于向指定的機(jī)構(gòu)購買年金計(jì)劃，最終現(xiàn)金流的支付來源于年金計(jì)劃，而住房抵押貸款卻是將房屋直接抵押換取現(xiàn)金流，來源于對(duì)房屋價(jià)值的直接耗損，并不必然用來購買年金。在這樣的模式下，以擁有住房的老年居民為放款對(duì)象，以房產(chǎn)作為抵押，在居住期間無需償還，在貸款者死亡、賣房或者永久搬出住房時(shí)到期，以出售住房所得資金歸還貸款本金、利息和各種費(fèi)用。對(duì)于抵押權(quán)人來說(一般是銀行)，其利潤的來源在于現(xiàn)金流或一次性給付的終值(future value)與在未來時(shí)間點(diǎn)上房屋的價(jià)值的差額。這一過程是通過在未來時(shí)間點(diǎn)上，銀行通過變賣房屋或者要求房屋繼承者支付等額房屋價(jià)值款來實(shí)現(xiàn)的。

反向抵押貸款是作為現(xiàn)行的比較成熟和市場份額最大的“以房養(yǎng)老”模式產(chǎn)品，其發(fā)展較為完全，下面將重點(diǎn)介紹這一模式的后續(xù)發(fā)展和狀況。

三、美國反向抵押貸款模式

反向抵押貸款是“以房養(yǎng)老”模式中最為復(fù)雜也是最為成熟的產(chǎn)品，是我國現(xiàn)階段制度借鑒的重點(diǎn)。在美國聯(lián)邦法律規(guī)定的層面上，以住宅權(quán)益轉(zhuǎn)換抵押貸款為例，其所依據(jù)之法律規(guī)定為美國法典第12部§1715z－20以及美國聯(lián)邦法規(guī)施行細(xì)則第24部§206中的規(guī)范;其余非住宅權(quán)益轉(zhuǎn)換為反向房屋抵押貸款，則是遵循美國法典第15部§1648以及美國聯(lián)邦法規(guī)施行細(xì)則第12部 §226.33之規(guī)定。

(一)住宅權(quán)益轉(zhuǎn)換抵押貸款保險(xiǎn)計(jì)劃(HECM)

美國法典第12部§1715z－20的計(jì)劃，是住宅權(quán)益轉(zhuǎn)換抵押貸款保險(xiǎn)計(jì)劃(Home Equity Conversion Mort-gage) ，簡稱HECM 計(jì)劃①相關(guān)內(nèi)容在美國法典(U.S.C)的“商業(yè)和貿(mào)易”(Title 15 － COMMERCE AND TRADE)一章中，參見:15 U.S.C.§1715z－20。。這一計(jì)劃是在1987 年，由美國房屋與都市發(fā)展部( Department of Housing and Urban Development，HUD)推出，由房屋與都市發(fā)展部及其下級(jí)機(jī)關(guān)聯(lián)邦住宅管理署( Federal Housing Administration，F(xiàn)HA)負(fù)責(zé)執(zhí)行。前者負(fù)責(zé)住宅權(quán)益抵押貸款之內(nèi)容修改與設(shè)計(jì); 后者負(fù)責(zé)營運(yùn)，如申請(qǐng)案件之審核、收取保費(fèi)以及管理保險(xiǎn)基金等。法典第12 部§ 1715z －20 條文包括10 個(gè)小節(jié): 發(fā)行貸款目的; 關(guān)于住宅權(quán)益轉(zhuǎn)換抵押貸款之定義; 保險(xiǎn)機(jī)構(gòu); 申請(qǐng)人的適格要件; 抵押權(quán)人之揭露義務(wù); 提供給抵押人強(qiáng)制咨詢服務(wù); 保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)的限制; 執(zhí)行機(jī)關(guān)應(yīng)行注意事項(xiàng); 防止房屋所有權(quán)人違約之保障; 關(guān)于咨詢商業(yè)機(jī)構(gòu)以及消費(fèi)者保護(hù)的融資。

HECM住房反向抵押貸款人應(yīng)具備以下要件:(1)申請(qǐng)者年齡至少62周歲;(2)直接擁有這棟房屋或者已經(jīng)支付了購房款的相當(dāng)大的部分;(3)將此棟房屋作為主要的居住房屋;(4)不出現(xiàn)任何聯(lián)邦法上的偷逃稅款行為;(5)參加對(duì)政策信息的說明會(huì)或培訓(xùn)，這些活動(dòng)應(yīng)是被HUD所獲準(zhǔn)的咨詢機(jī)構(gòu)舉辦。同時(shí)，對(duì)房屋除必須滿足FHA規(guī)定的所有必要條件外，還有以下規(guī)定:(1)房屋中僅有一個(gè)家庭，或者有2－4人居住，借款者是其中一人并擁有這棟房屋;(2)或者是被住房和城市發(fā)展局認(rèn)可的公寓項(xiàng)目;(3)或者是自建住宅并且滿足FHA規(guī)定。最后，HECM貸款必須是第一順位貸款②具體內(nèi)容請(qǐng)參照美國《住房與社區(qū)發(fā)展法案》(The Housing and Community Development Act of 1987)，Section 593 of P.L.105－276。。

HECM住宅權(quán)益反向抵押貸款的給付方式有多種，其中最主要的是Tenure和Term方式，這兩種方式的給付固定期限比較固定，一般是按月份為單位。無固定期限的，或稱以借款人之壽命為貸款給付期間之方式(Tenure)，只要房屋的所有者還對(duì)房屋享有控制和處分的權(quán)利，那么就可以一直獲取穩(wěn)定的現(xiàn)金收入，除非去世、出售房產(chǎn)或合同約定的情況出現(xiàn)，才停止支付;另一種是固定期限的(Term)，在這種模式下，具有固定的支付期間。除了上述的兩種方式，HECM還有其他的方式可供選擇。

信用限額方式(Line of Credit)是這其中最為常見的方式。這種方式以賬戶信用額為限，老年人可以在專業(yè)人士的指導(dǎo)下或者自己根據(jù)不同年份的資金需求，個(gè)性化的每年或一定時(shí)間的資金領(lǐng)取數(shù)額，每個(gè)月可以數(shù)額不相同(根據(jù)不同州的規(guī)定，有最低領(lǐng)取限額的要求)。已領(lǐng)取的數(shù)額需計(jì)算利息，未領(lǐng)取之部分不計(jì)算利息而且每個(gè)月會(huì)隨利率而適度增加。賬戶中金額利率的計(jì)算方式是一年期國債利率加上借款人邊際率(the lender’s margin)，這一數(shù)值基本維持在5%，最后再加0.5%。這種給付方式對(duì)于暫時(shí)手頭并不缺錢，但是擔(dān)心未來會(huì)有短時(shí)間大筆支出(如醫(yī)療等需求)的老年人提供了一種很好的以房養(yǎng)老模式，同時(shí)也為有理財(cái)需求的老年人提供了個(gè)性化定制的可能。

將信用限額方式(Line of Credit)和傳統(tǒng)的以借款人之壽命為貸款給付期間之方式(Tenure)結(jié)合起來，就形成了修正的以借款人之壽命為貸款給付期間之方式(Modified Tenure)，而與固定期間之給付(Term)結(jié)合起來就形成了修正的固定期限給付(Modified Term)。這兩種方式既有按月支付資金的穩(wěn)定性，同時(shí)又有了信用限額方式的靈活性。其主要原理是，將每個(gè)月都要領(lǐng)取的金額適當(dāng)減少，從而積聚起來，再根據(jù)賬戶預(yù)期信用額予以資金補(bǔ)充。當(dāng)發(fā)生急需大筆數(shù)額資金的突發(fā)事件時(shí)，可以將這些積聚的資金一次性提取。這樣既保證了每個(gè)月穩(wěn)定的收入，又能確保在突發(fā)事件時(shí)能有一定的資金保證。根據(jù)反向抵押的規(guī)定，當(dāng)老年人長期離開抵押居所時(shí)，一般指12個(gè)月以上，可以視為對(duì)反向抵押條款的背離，所以可以行使抵押權(quán)，因?yàn)榻】祮栴}并不能作為豁免理由。又因?yàn)榕馁u房屋償還反向抵押貸款后所剩余之金額，或許僅有少許、更甚者是一文不剩，所以在這樣的情況下，對(duì)于抱病在身的老年人而言，無疑是雪上加霜。在這樣的情況下，這兩個(gè)調(diào)整后的計(jì)劃，無疑對(duì)老年人的權(quán)利是一種保障③12 U.S.C.1715z－20;24 CFR Part 206。。

根據(jù)美國的實(shí)踐和慣例，在除去計(jì)劃本身需要承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)因素外，老年參與者還需要承擔(dān)一定的成本，這些成本包括:資產(chǎn)估價(jià)費(fèi)、信用評(píng)價(jià)費(fèi)、貸款開辦費(fèi)用、洪災(zāi)保險(xiǎn)、手續(xù)費(fèi)、房屋抵押貸款保險(xiǎn)服務(wù)費(fèi)等①24 CFR §203(b)。。

(二)所有權(quán)人反向房屋抵押貸款(Home-Keeper Reverse Mortgage)

這一反向貸款計(jì)劃是由美國聯(lián)邦國民抵押貸款協(xié)會(huì)(“房利美”)提供的。從1996年起，房利美開始提供自己定制的反向房屋抵押計(jì)劃。此計(jì)劃與上述計(jì)劃的區(qū)別在于，并沒有由FHA提供的保險(xiǎn)，在這樣的情況下，負(fù)責(zé)保障的可以是其他商業(yè)保險(xiǎn)公司。

合格的參與人必須滿足如下條件:1.屆滿62周歲;2.所擁有的房屋上無負(fù)擔(dān)或者可以通過反向抵押貸款或其他資金來源償付其上所附著的負(fù)擔(dān);3.此房屋當(dāng)做主要的居住場所;4.參與經(jīng)過房利美授權(quán)的咨詢課程②24 CFR §203.18。。此項(xiàng)貸款的利率逐月浮動(dòng)，根據(jù)的基本利率是美聯(lián)儲(chǔ)的基本存款利率。但是在整個(gè)過程之中，調(diào)整的幅度不能大于12%③24 CFR §203.19。。與上述計(jì)劃基本一致，在房屋所有人去世、遷居、出售房屋或其他對(duì)權(quán)益的讓與，都會(huì)視為要求償付反向抵押貸款的事由。

在償付方式上，可以是無固定期限(Tenure)、信用限額(Line of Credit)或者兩者的結(jié)合。Home-Keeper計(jì)劃允許當(dāng)事人將款項(xiàng)用于房屋的購買。如果老年人想要購買更好的房屋以來頤養(yǎng)天年，可以先支付首付(down payment)，然后利用反向抵押貸款償付后來的房屋按揭。

老年計(jì)劃參與者在反向抵押貸款期間，必須盡到良好的房屋狀況維持義務(wù)和購買房屋自然災(zāi)害保險(xiǎn)。否則，可以視為要求償付反向抵押貸款的事由成立。

(三)現(xiàn)金賬戶反向房屋抵押貸款(Cash Account Reverse Mortgage)

這一計(jì)劃是由老齡財(cái)富自由基金公司(Financial Freedom Senior Funding Corporation)所提供的。目前，該公司是美國市場上唯一一家自行設(shè)計(jì)、提供反向抵押貸款產(chǎn)品的私營公司。貸款的最大限額是700，000美元，又被稱為“大額貸款”(Jumbo Loan)。相對(duì)于前兩種計(jì)劃，這是一種自由度較高，定位較為高端的計(jì)劃。一般是在財(cái)富聚集區(qū)或者房屋價(jià)格比較高的地區(qū)施行。

在這個(gè)計(jì)劃下，參與人必須滿足:年滿62周歲和至少擁有的房屋價(jià)值在75，000美元。其提供的給付方式是開放性的信用限額給付(open-end line)，這就意味著借款人在簽訂反向抵押貸款合約后，如果選擇總額給付(lump-sum)，可以一次性得到數(shù)額較大的資金，如果用這筆資金購買年金計(jì)劃(如Hartford人壽保險(xiǎn)公司的年金)，從而把房產(chǎn)價(jià)值轉(zhuǎn)換為按月支付的年金［5］。這種方式的一個(gè)好處就是即使住房出售以后也能按月得到固定收入。財(cái)務(wù)自由貸款還有一個(gè)房產(chǎn)價(jià)值分享?xiàng)l款，借款人可以保留一定比例的房產(chǎn)(最高可以達(dá)到房產(chǎn)價(jià)值的80%)，后代可以繼承這部分房產(chǎn)。如果選擇自由現(xiàn)金流提取，最少提取額為每個(gè)月500美元。未利用的信用部分每年以5%的速度增長。

除了伊利諾伊州和馬里蘭州等少數(shù)不需要交納費(fèi)用的州外，每月的服務(wù)費(fèi)自動(dòng)加入貸款之中。利率一般執(zhí)行當(dāng)期6個(gè)月倫敦銀行間拆借利率(LIBOR)上浮5個(gè)百分點(diǎn)。每半年調(diào)整一次利率，但是不能超過6%的漲幅。在2001年和2003年分別設(shè)計(jì)了兩種產(chǎn)品:標(biāo)準(zhǔn)現(xiàn)金賬戶(Stander Cash Account)和零點(diǎn)現(xiàn)金賬戶(Zero Point Cash Account)。在標(biāo)準(zhǔn)現(xiàn)金賬戶計(jì)劃下，手續(xù)費(fèi)是對(duì)于不足500，000美元的部分收2%，對(duì)于超過500，000不足1，000，000的部分收1.5%，對(duì)于超過1，000，000的部分收1%。對(duì)于零點(diǎn)現(xiàn)金賬戶是無貸款手續(xù)費(fèi)用的，其也是第一款沒有手續(xù)費(fèi)的反向抵押貸款產(chǎn)品。但要求房屋的評(píng)估價(jià)值至少達(dá)到450，000美元。另外，其交易費(fèi)用(closing costs)不能超過3，500 美元［6］。

(四)高級(jí)權(quán)益反向抵押計(jì)劃(Senior Equity Reverse Mortgage)

在2006年年底，西雅圖抵押公司下屬的美洲反向抵押貸款公司，推出了高級(jí)權(quán)益反向抵押計(jì)劃。2007年，美洲銀行(Bank of America)參與了這一反向抵押計(jì)劃。

與上述的反向抵押計(jì)劃具有很多的相似性，其也要求參與者年滿62周歲和擁有獨(dú)立無負(fù)擔(dān)房屋。其設(shè)計(jì)的初衷是針對(duì)房屋價(jià)值較大的老年參與者的。參與者可以選擇一次性給付(lump sum)，月付(monthly installments)，信用限額給付(line of credit)或者以上幾種的結(jié)合［7］。其中，可以按月支付，這是與上述的現(xiàn)金賬戶具有不同的。利率維持在當(dāng)期6個(gè)月倫敦銀行間拆借利率(LIBOR)上浮2.95個(gè)百分點(diǎn)。針對(duì)不同的計(jì)劃參與者可以采取不同的利率，但都不得高于18%。參與者要支付相當(dāng)于房屋價(jià)值1%的手續(xù)費(fèi)，但是不超過10，000美元。每月還需支付25美元的服務(wù)費(fèi)。高級(jí)權(quán)益反向抵押計(jì)劃同樣可以用作購買第二套房屋。

四、啟示與借鑒

在美國的實(shí)踐中，售后回租(sale-leaseback)并沒有很好地開展。最大的問題是“談判問題”，包括談判成本和談判地位的平等性問題。這是由于這一條款內(nèi)容眾多，涉及很多環(huán)節(jié)，無疑造成了風(fēng)險(xiǎn)的存在。另一方面，退休后的老年人對(duì)產(chǎn)權(quán)價(jià)格的瞬息萬變不可能如行業(yè)人員明晰，而對(duì)于房屋仍由老年人占有，買方少了很多對(duì)房屋固有缺陷足夠了解的機(jī)會(huì)［8］。所以這會(huì)造成信息不對(duì)稱和道德風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于老年群體來說，親自處理這些事物有時(shí)顯得力不從心，這就要聘請(qǐng)專業(yè)的評(píng)估人員和律師參與，這也會(huì)加大交易的成本。這就要求我們注意，對(duì)于民間具有社會(huì)保障性質(zhì)的售后回租與商業(yè)環(huán)境中的產(chǎn)品是存在很大差異的。這表現(xiàn)在我國的制度環(huán)境下，并不存在很廣泛的諸如資產(chǎn)證券化等可以將不動(dòng)產(chǎn)變現(xiàn)的途徑，在買房接手房產(chǎn)的所有權(quán)后，要不斷地以資金流出的方式實(shí)現(xiàn)參與者養(yǎng)老的需求，而這些資產(chǎn)是無法進(jìn)行變現(xiàn)和開發(fā)的，另一方面，使用權(quán)也不在買方的手中。這種交易之所以能夠?qū)崿F(xiàn)，完全是建立在買方預(yù)期房屋會(huì)長期增值的前提之下，這顯然是一個(gè)很大的風(fēng)險(xiǎn)因素。

對(duì)于反向抵押年金和反向貸款來說，這一模式彌補(bǔ)了房屋返租可能存在的諸多問題，但是其仍然有很大的風(fēng)險(xiǎn)存在。主要表現(xiàn)在對(duì)于較早年齡退休或提前退休的計(jì)劃參與者，面臨著利率浮動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)。原始現(xiàn)金流是合同已經(jīng)約定好的，但是利率卻是浮動(dòng)的，當(dāng)某個(gè)月的原始現(xiàn)金流不能超過利息時(shí)，就會(huì)出現(xiàn)凈值(Net Value)負(fù)值。而一旦出現(xiàn)凈值負(fù)值，這一計(jì)劃其實(shí)就沒有了繼續(xù)存在的必要。提前退休者，因?yàn)槠渚嚯x平均壽命的間隔還很長，所以其領(lǐng)取年金的期間就要長，這樣一來，每次的支付額就不會(huì)很大，而利息是一定的，這就決定了差額很小。這帶來了兩方面的問題，一方面出現(xiàn)負(fù)值的幾率會(huì)很大，這樣影響政策的初衷;另一方面，如果站在老年人的角度思考，對(duì)于一個(gè)退休了想頤享天年的老人，將自己價(jià)值不菲的房屋抵押出去而獲得數(shù)額并不高的額外資金，在心理上不會(huì)是一個(gè)舒服的選擇［9］。這就降低了產(chǎn)品對(duì)早年退休者的吸引力和實(shí)用度。

而在對(duì)壽命的預(yù)期方面，則存在著截然相反的兩種風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于房屋所有人來說，其壽命越長得到的利益越大，所以其風(fēng)險(xiǎn)在于壽命短于預(yù)期［10］。美國政府和國會(huì)對(duì)反向抵押年金計(jì)劃進(jìn)行了一定的改進(jìn)，分別提供了固定期限年金(Certain Option)和現(xiàn)金返還年金計(jì)劃(Cash Refund Option)，以提供更多的選擇。在固定期限年金下，即使房屋所有者死亡，其繼承人或者指定的人員，還是可以按月領(lǐng)取規(guī)定年金，直到預(yù)期期限屆滿。在現(xiàn)金返還年金計(jì)劃下，當(dāng)房屋所有人死亡，但是領(lǐng)取的金額未達(dá)到折算后的預(yù)期總額時(shí)，可以領(lǐng)取在那個(gè)時(shí)刻的剩余年金現(xiàn)值，并一次性支付(lump-sum)。而對(duì)于年金發(fā)放機(jī)構(gòu)來說，在無固定期限年金下，老年人的壽命越短，其得到的利益越大，所以其承擔(dān)的是長壽風(fēng)險(xiǎn)(longevity risk)或死亡率風(fēng)險(xiǎn)(mortality risk)。與上述的原理恰好相反。其規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的方法一般是購買保險(xiǎn)。對(duì)于達(dá)到預(yù)期壽命而仍然存活的老年人，其今后支付的年金將由保險(xiǎn)公司承擔(dān)或者保險(xiǎn)公司成為共同支付方。這些都是值得注意的方面。在制度進(jìn)入中國的過程中，還可能面臨很多傳統(tǒng)文化因素和制度銜接方面的風(fēng)險(xiǎn)，如70 年的產(chǎn)權(quán)期限和中國人傳統(tǒng)的遺產(chǎn)動(dòng)機(jī)等①關(guān)于遺產(chǎn)動(dòng)機(jī)的問題，國內(nèi)已經(jīng)有所研究，在制度經(jīng)濟(jì)學(xué)的層面上指明了風(fēng)險(xiǎn)和激勵(lì)的存在。參見:陳健，黃少安.遺產(chǎn)動(dòng)機(jī)與財(cái)富效應(yīng)的權(quán)衡［J］.經(jīng)濟(jì)研究，2013(9):56－70.。

隨著國務(wù)院《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》出臺(tái)和今年的政府工作報(bào)告中再次對(duì)養(yǎng)老問題的關(guān)注，加之多地已經(jīng)規(guī)劃的“以房養(yǎng)老”嘗試，多借鑒已經(jīng)制度成熟的國家的經(jīng)驗(yàn)，又結(jié)合自身實(shí)踐，設(shè)計(jì)出符合中國自身特點(diǎn)的制度來是這一進(jìn)程的基礎(chǔ)。盡管這一制度整體上是大有可為的，但仍需注意到可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)問題，另外在很多細(xì)致層面上還應(yīng)該有更深入的研究和實(shí)踐。只有這樣，才能真正開辟出一條適應(yīng)于我國的成熟的“以房養(yǎng)老”制度路徑。

［1］AARP.Understanding Senior Housing into the Next Century:Survey of Consumer Preferences，Concerns，and Needs［R］.Washingtion DC:AARP，1996:35－40.

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