劉海英

房產(chǎn)稅，又稱房屋稅，是國家以房產(chǎn)作為課稅對象向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。對房產(chǎn)征稅的目的是運(yùn)用稅收杠桿，加強(qiáng)對房產(chǎn)的管理，提高房產(chǎn)使用效率，控制固定資產(chǎn)投資規(guī)模和配合國家房產(chǎn)政策的調(diào)整，合理調(diào)節(jié)房產(chǎn)所有人和經(jīng)營人的收入。為了在抵制房價(jià)的同時(shí)建立和健全我國現(xiàn)行的房產(chǎn)稅制，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康、有序的發(fā)展，我國逐步推進(jìn)了房產(chǎn)稅改革。

1 房產(chǎn)稅的發(fā)展

1.1 房產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)中的作用

2003年以來，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展逐漸脫離實(shí)體經(jīng)濟(jì)屬性，財(cái)富效應(yīng)逐漸演化成為資產(chǎn)泡沫，房地產(chǎn)以資產(chǎn)屬性為主，房價(jià)上漲的上升通道逐漸開啟，1998-2003年全國商品住房每平方米的價(jià)格只增加了343元。而到了2004年全面實(shí)施“促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展”的18號文，每平方米的房價(jià)就比上年暴漲了352元。這其中房價(jià)的推手還有2003年央行發(fā)布的《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》。前者以提高貸款門檻使得中小房地產(chǎn)企業(yè)被大企業(yè)吞并，加劇了行業(yè)壟斷性，減少了房地產(chǎn)的供應(yīng)；后者是國有地地使用權(quán)要以公開的招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓方式進(jìn)行而使得地價(jià)大幅上升，形成全社會漲價(jià)預(yù)期，共同造就了房價(jià)大漲的神話。

房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)發(fā)展的消極作用逐漸凸顯。房價(jià)過快上漲，導(dǎo)致城市家庭被動(dòng)儲蓄，儲蓄率居高不下，消費(fèi)受到抑制；通過地方融資平臺與銀行系統(tǒng)，吸引大量金融資本進(jìn)入房地產(chǎn)，實(shí)體經(jīng)濟(jì)的資本被分流的同時(shí)增加了地方政府財(cái)政風(fēng)險(xiǎn)與商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致城市生活成本高，產(chǎn)業(yè)升級與轉(zhuǎn)型所需人才外流，城市化進(jìn)程受阻；房地產(chǎn)投資替代社會養(yǎng)老保險(xiǎn)，導(dǎo)致城市收入差距拉大，政府未來的養(yǎng)老保險(xiǎn)壓力增加。

1.2 我國房產(chǎn)稅的現(xiàn)狀

2011年，中央經(jīng)濟(jì)工作會議明確提出，要堅(jiān)持房產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，促進(jìn)房價(jià)合理回歸，加快普通商品住房的建設(shè)，擴(kuò)大有效供給，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。同時(shí)，會議著重強(qiáng)調(diào)要繼續(xù)推進(jìn)“房產(chǎn)稅的改革”，而已經(jīng)在上海、重慶兩地試行的房地稅征收工作將有可能會在其他城市陸續(xù)跟進(jìn)，掀起新的一輪的稅制改革。正確分析上海、重慶試點(diǎn)房產(chǎn)稅制的特點(diǎn)及影響，有利于把握房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢，了解國民經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行去向；同時(shí)也有利于房地產(chǎn)市場的長遠(yuǎn)健康發(fā)展，為進(jìn)一步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革提供借鑒經(jīng)驗(yàn)，房產(chǎn)稅與百姓的生活也越來越近。

但是事與愿違，房產(chǎn)稅試點(diǎn)收效甚微、調(diào)節(jié)作用比較有限。主要原因有：第一：改革試點(diǎn)的房產(chǎn)稅征收對象，即稅源受限。第二：“限購、限貸”等樓市收緊政策同步進(jìn)行導(dǎo)致房產(chǎn)稅試點(diǎn)城市效果不明顯。第三：房地稅牽涉不同群體的利益，推進(jìn)很難。房產(chǎn)稅的的征收對象是房屋，個(gè)人擁有的房產(chǎn)越多，繳納的稅金也越高。第四：房產(chǎn)稅對房價(jià)調(diào)節(jié)的作用預(yù)期過高。導(dǎo)致了房產(chǎn)稅不太理想的發(fā)展現(xiàn)狀。

2 房產(chǎn)稅的改革

我國房產(chǎn)稅改革還處于起步階段，存在著比較多的問題。經(jīng)過對試點(diǎn)的分析和對國際經(jīng)驗(yàn)的借鑒，我們不難發(fā)現(xiàn)我國現(xiàn)行房產(chǎn)稅的弊端主要有征稅范圍小，征收對象少，稅種較多且定義混亂，征收不夠規(guī)范，透明度不夠高，估價(jià)體系不夠合理等。我國房產(chǎn)稅的改革發(fā)展方向，主要是根據(jù)我國國情改善上述問題。下面將逐一進(jìn)行分析與探索。

2.1 擴(kuò)大征收范圍，增加征收對象

（1）擴(kuò)大征收范圍

上海、重慶作為我國大范圍征收房產(chǎn)稅的第一步，有其相應(yīng)的局限性。試點(diǎn)沒有在全國范圍內(nèi)進(jìn)行，極易導(dǎo)致非試點(diǎn)地區(qū)房價(jià)的快速上漲；炒房資金很可能流向中西經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)的大中型城市，導(dǎo)致房價(jià)飚高、城市經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)發(fā)展不匹配等問題。但是如果現(xiàn)在就對這部分地區(qū)征收房產(chǎn)稅，又可能致使他們的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展緩慢，住宅消費(fèi)滯后。因此，改革后，房產(chǎn)稅在擴(kuò)大征收范圍的同時(shí)，應(yīng)根據(jù)地區(qū)差異制定具體的征收標(biāo)準(zhǔn)，納稅人為所有在中華人民共和國境內(nèi)擁有房屋產(chǎn)權(quán)的單位和個(gè)人。

（2）增加征收對象，拓寬稅基

目前我國房產(chǎn)稅以增量征收為主，主要針對新購商品房和少量的存量房產(chǎn)（獨(dú)棟別墅和高檔商品房），沒有對所有購房者征稅。從發(fā)展的趨勢看，同時(shí)征收存量房與增量房的房產(chǎn)稅是必經(jīng)之道。由于所有的增量都會變成存量，而存量中一部分已納稅，一部分卻不納稅，會造成極大的不公平現(xiàn)象，這也將打亂房產(chǎn)市場的價(jià)格體系。上海、重慶試點(diǎn)的增量開征可以為房產(chǎn)稅的改革積累經(jīng)驗(yàn)，在條件成熟時(shí)存量房也將成為征稅對象。

2.2 稅種定義的規(guī)范化

隨著物業(yè)價(jià)格的變化，新稅種的征收額度也將隨著市場波動(dòng)。由于征收依據(jù)發(fā)生變化，合并后的新稅種將不再叫做“房產(chǎn)稅”，其性質(zhì)類似于國外推行的物業(yè)稅，因此可能被叫做“物業(yè)稅”或“房地產(chǎn)稅”，其征收范圍也將最終覆蓋個(gè)人住宅。隨著兩稅的合并，房屋和土地都將成為新稅種的稅基，即在計(jì)稅中，除了將參照房屋價(jià)值之外，土地價(jià)值也將納入其中。 同時(shí)，可以一起歸并的還有如契稅、耕地占用稅以及在房地產(chǎn)環(huán)節(jié)出現(xiàn)的行政性收費(fèi)等重復(fù)性稅種。另外，也可以取消如營業(yè)稅、土地增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加以及行政審批類收費(fèi)等房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)，減輕房地產(chǎn)交易負(fù)擔(dān)，抵制其價(jià)格。

2.3 改變計(jì)稅依據(jù)、調(diào)整稅率

現(xiàn)行房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)是房產(chǎn)的價(jià)值和房租收入，采用租金為計(jì)稅依據(jù)的，稅負(fù)明顯高于按房屋價(jià)值計(jì)算的稅負(fù)，而且我國現(xiàn)行營業(yè)稅已有對租金征稅的規(guī)定，再按租金征稅有可能造成重復(fù)征稅。因此，改革后的房產(chǎn)稅采用了房產(chǎn)的評估價(jià)值為計(jì)稅依據(jù)。改革后的房產(chǎn)稅將采用幅度比例稅率，稅負(fù)與以前大體持平。實(shí)行幅度稅率可以便于地方根據(jù)本地實(shí)際靈活確定適用稅率。

3 房產(chǎn)稅對市場的影響

房產(chǎn)稅從短期來看，能對高漲的房地產(chǎn)價(jià)格起到威懾作用。但從長期來看，影響房地產(chǎn)價(jià)格的主要因素在于供求關(guān)系和后市預(yù)期，遏制高房價(jià)不能寄希望于房產(chǎn)稅“一劍封喉”，樓市調(diào)控仍需繼續(xù)打“組合拳”。房產(chǎn)稅對房價(jià)的影響取決于最終稅率。但從目前來看，上海和重慶出臺的方案并不是十分嚴(yán)格，因此在需求沒有大幅減少的情況下，目前出臺的房產(chǎn)稅對房價(jià)影響幅度很有限。

對個(gè)人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)開征房產(chǎn)稅前后，持有人如果要繳納房產(chǎn)稅，會比沒有開征前多繳納房產(chǎn)稅，也相當(dāng)于增加了持有人的持有成本，在這樣高風(fēng)險(xiǎn)的情況下，加上如果通過貸款買房的話，還要承擔(dān)貸款利息，對房產(chǎn)持有人炒房現(xiàn)象的打壓應(yīng)該是會有非常明顯的效果。另外，在開征房產(chǎn)稅之后，國家將比不開征之前多取得稅收收入，這一部分多出來的稅收收入其實(shí)就是持有人減少的持有收益，將房地產(chǎn)市場上的投機(jī)收益部分的轉(zhuǎn)移到國家稅收中，既平抑了房價(jià)，又增加了財(cái)政收入，看起來應(yīng)該是一種比較好的對房地產(chǎn)市場采用稅收杠桿調(diào)控的策略。

我國房地產(chǎn)改革還處于起步階段。作為國家財(cái)政政策的一部分，其調(diào)整改變的影響廣泛而深遠(yuǎn)，覆蓋房地產(chǎn)市場發(fā)展規(guī)劃、土地資源開發(fā)與保護(hù)，甚至關(guān)系到社會經(jīng)濟(jì)的促進(jìn)與發(fā)展，因而是一個(gè)秩序漸進(jìn)的過程。雖然本文提出了許多改革的方案，但是根據(jù)目前中國在太成熟的體系，大規(guī)模推行房產(chǎn)稅還為時(shí)尚時(shí)早。明年，房產(chǎn)稅試點(diǎn)還會有所增加，首先要為房產(chǎn)稅的改革打好扎實(shí)的基礎(chǔ)，從試點(diǎn)探索適合我國國情的方案，培養(yǎng)相關(guān)技術(shù)人才，建立完備的信息系統(tǒng)和征收制度