任鳳輝

（長(zhǎng)春工程學(xué)院，長(zhǎng)春 130021）

吉林省廉租房政策實(shí)施效果、存在問(wèn)題及對(duì)策

任鳳輝

（長(zhǎng)春工程學(xué)院，長(zhǎng)春 130021）

立足于吉林省廉租房政策實(shí)施效果的全面調(diào)查數(shù)據(jù)，概述了吉林省廉租房政策實(shí)施效果，以獨(dú)特的視角深入分析了廉租房政策推行過(guò)程中出現(xiàn)的一些亟需解決的共性問(wèn)題，提出了針對(duì)性的解決對(duì)策。

廉租房;政策效果;按份共有產(chǎn)權(quán)

一、吉林省廉租房政策實(shí)施效果概述

吉林省的住房保障政策自2006年起步，2008年全面鋪開(kāi)。吉林是全國(guó)棚改大省，到2012年底，全省改造各類棚戶區(qū)147萬(wàn)戶、9 435萬(wàn)平方米，441萬(wàn)人受益，其中改造城市棚戶區(qū)6 734．2萬(wàn)平方米。新增廉租住房1 152．8萬(wàn)平方米、25．1萬(wàn)套，完成投資166．69億元。此外，開(kāi)工建設(shè)公共租賃住房76.4萬(wàn)平方米、1．26萬(wàn)套，完成投資14．63億元（目前尚未開(kāi)始分配），加上其他保障性住房，共解決700萬(wàn)人口住房難題，占全省人口總數(shù)的四分之一。其中廉租房建設(shè)和分配成效顯著，對(duì)于解決最低收入群體的住房問(wèn)題，實(shí)現(xiàn)“住有所居”的基本公民權(quán)利和政府的基本公共職能，維護(hù)社會(huì)和諧穩(wěn)定起到了不可替代的作用。

目前吉林省政府提供的廉租房一般有兩種，一種是完全政府產(chǎn)權(quán)的廉租房，主要針對(duì)各地區(qū)城鎮(zhèn)最低收入（以領(lǐng)取低保補(bǔ)貼為主要經(jīng)濟(jì)來(lái)源）無(wú)房家庭，入住家庭僅需繳納必要的物業(yè)費(fèi)用即可;一種是實(shí)行按份共有產(chǎn)權(quán)機(jī)制的廉租房，各地區(qū)根據(jù)地方實(shí)際情況分別執(zhí)行符合條件的家庭最低購(gòu)買(mǎi)45－60%不等的自有產(chǎn)權(quán)獲得入住權(quán)，入住三年后可以逐步購(gòu)買(mǎi)剩余的政府產(chǎn)權(quán)部分，對(duì)于未購(gòu)買(mǎi)部分的產(chǎn)權(quán)面積，繳納相應(yīng)額度的廉租房租金。目前全省范圍內(nèi)入住廉租房的居民中約有75%左右的住戶已經(jīng)擁有或部分擁有廉租房自有產(chǎn)權(quán)，另25%的最低收入家庭獲得了政府完全產(chǎn)權(quán)的廉租房保障，低保家庭和低收入無(wú)房家庭居住條件明顯改善，廉租房保障政策的實(shí)施效果顯著。

二、廉租房政策推行過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題

經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的運(yùn)行，廉租房政策在展現(xiàn)出顯著的社會(huì)保障效果的同時(shí)也出現(xiàn)了一些共性的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。目前亟待解決的問(wèn)題如下：

（一）完全政府產(chǎn)權(quán)的廉租房形成福利固化且后續(xù)維養(yǎng)支出龐大

對(duì)于完全政府產(chǎn)權(quán)的廉租房，由于不收取任何費(fèi)用就能入住，也未明確設(shè)定租賃期，只要符合條件，就可以無(wú)限居住下去;一些住戶產(chǎn)生了“政府能對(duì)他們的生活全盤(pán)負(fù)責(zé)”的想法，依賴性強(qiáng)，屬于居民個(gè)人需要負(fù)責(zé)的事情（如居民家中燈泡或水龍頭損壞）往往也傾向于找政府主管部門(mén)人員要求解決;另外入住廉租房的居民多為鰥寡孤獨(dú)、老弱病殘等，本身在就業(yè)方面嚴(yán)重弱勢(shì);而政府對(duì)廉租房入住群體的收入情況進(jìn)行年審制，不符合條件的目前主要采取強(qiáng)制清退的手段，且政府不能為廉租房居民提供合適的就業(yè)途徑和環(huán)境，致使一些有一定勞動(dòng)能力的廉租房居民也放棄參加勞動(dòng)或就業(yè)賺錢(qián)，形成惡性循環(huán)，即他們不工作，出現(xiàn)了完全“等政府養(yǎng)”的心態(tài)和習(xí)慣。這顯然對(duì)于政府的廉租房建設(shè)資金循環(huán)構(gòu)成非常大的壓力，不利于廉租房的周轉(zhuǎn)使用或廉租房建設(shè)資金的循環(huán)利用且廉租房后續(xù)維養(yǎng)支出龐大，對(duì)政府財(cái)政形成較大負(fù)擔(dān)。

（二）物業(yè)費(fèi)收繳困難，物業(yè)管理薄弱

吉林省各地區(qū)的廉租房入住居民都存在收入低、生活來(lái)源有限的問(wèn)題，繳納基本的衛(wèi)生費(fèi)都不能做到及時(shí)足額，而當(dāng)物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)相對(duì)較高甚至與同區(qū)域的商品住宅小區(qū)居民物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)相同時(shí)，廉租房居民往往感覺(jué)所獲得的物業(yè)服務(wù)內(nèi)容得不償失，因此出現(xiàn)拒繳的情況且拒繳比較普遍，但出現(xiàn)公共區(qū)域衛(wèi)生問(wèn)題或物業(yè)項(xiàng)目缺失問(wèn)題會(huì)表示不滿，也希望政府能提供更多的生活幫助，包括在精神生活方面和住區(qū)環(huán)境建設(shè)方面的要求。而物業(yè)公司因?yàn)闊o(wú)法足額及時(shí)收取物業(yè)費(fèi)，往往直接采取棄管或半棄管的方式對(duì)待，進(jìn)而形成惡性循環(huán)。

（三）廉租房質(zhì)量問(wèn)題相對(duì)較多且普遍存在

由于投資不足，售價(jià)偏低，開(kāi)發(fā)商建設(shè)態(tài)度消極導(dǎo)致房屋質(zhì)量問(wèn)題（特別是2010年以前建造的廉租房質(zhì)量問(wèn)題）相對(duì)較多且較普遍，如戶型設(shè)計(jì)不人性（最小房間僅4平米）、墻體開(kāi)裂、墻皮剝落、門(mén)框開(kāi)裂、頂樓漏雨、底層發(fā)霉長(zhǎng)毛、隔音差等情況廣泛存在，問(wèn)題之普遍及嚴(yán)重程度甚至使保障房的存在合理性受到質(zhì)疑。

（四）廉租房普遍存在交通不便或生活配套不全的情況

廉租房大多建設(shè)在城市邊郊地帶或商品房項(xiàng)目的邊角地帶，居民出行和日常購(gòu)物非常不方便，這對(duì)于那些殘障人士尤其困難。廉租房區(qū)域的市政街路和住區(qū)內(nèi)部街路都存在修建不完善，破損嚴(yán)重，長(zhǎng)期不修理或入住后長(zhǎng)時(shí)間道路不通的情況，高容積率、低綠化率造成廉租房住區(qū)環(huán)境單調(diào)，居住擁擠。個(gè)別居民反映了治安隱患的存在，居住人口混雜，居民整體素質(zhì)偏低，治安情況差，廉租房群體因此被邊緣化的趨向已經(jīng)顯現(xiàn)。

（五）廉租房的按份共有產(chǎn)權(quán)制度存在運(yùn)行隱患

目前我省各地區(qū)廉租房“按份共有產(chǎn)權(quán)”的出售價(jià)格一般在2 000元/平方米左右，最高的吉林市達(dá)到2 800元/平方米，即使僅購(gòu)買(mǎi)60%的部分產(chǎn)權(quán)，一般總價(jià)也在6至8萬(wàn)元甚至更高。購(gòu)買(mǎi)部分廉租房產(chǎn)權(quán)直接導(dǎo)致許多低收入居民為獲得入住權(quán)花光了他們所有的積蓄，一些居民因此負(fù)債累累，對(duì)后續(xù)生活造成較大的影響。這些所謂“交錢(qián)入住”的居民表現(xiàn)出更多的不滿，主要集中在對(duì)房屋價(jià)格和房屋質(zhì)量方面，他們一般會(huì)同周邊的商品住宅小區(qū)作對(duì)比，物業(yè)費(fèi)收繳和物業(yè)服務(wù)的滿意度較差，對(duì)住區(qū)環(huán)境配套的不滿度更高。個(gè)別居民反映廉租房定價(jià)偏高，且不同住區(qū)、不同時(shí)段分配的廉租房?jī)r(jià)格有較大的反差，認(rèn)為存在不公平因素。

此外，按份共有產(chǎn)權(quán)政策規(guī)定居民在入住三年后可以逐步購(gòu)買(mǎi)剩余部分產(chǎn)權(quán)以獲得完全產(chǎn)權(quán)住宅且可以上市交易。但對(duì)于入住三年后是否打算購(gòu)買(mǎi)現(xiàn)有住宅剩余部分的產(chǎn)權(quán)，多數(shù)居民態(tài)度曖昧猶豫，一些居民明確表示寧愿選擇交納租金（租金標(biāo)準(zhǔn)非常低，每平米每月不足1元），也不會(huì)購(gòu)買(mǎi)剩余部分的產(chǎn)權(quán)，他們的理由是“反正是自己住，也不打算賣(mài)掉，剩余產(chǎn)權(quán)不急買(mǎi)”;也有部分居民覺(jué)得三年內(nèi)不可能還完債務(wù)，更無(wú)力購(gòu)買(mǎi)剩余產(chǎn)權(quán)，僅有少數(shù)居民考慮如果有錢(qián)，打算購(gòu)買(mǎi)剩余產(chǎn)權(quán)，將房子賣(mài)掉，再選擇其他區(qū)域的商品房居住。因此，三年后政府產(chǎn)權(quán)部分的出售和資金回籠也將成為待解決的問(wèn)題，直接關(guān)系到“廉租房帶房退出保障范圍”的預(yù)期管理目標(biāo)能否實(shí)現(xiàn)的問(wèn)題。

三、解決廉租房政策問(wèn)題的對(duì)策

（一）政府不能將“廉租房”和“孤苦人員安置所”、“養(yǎng)老院”等混為一談

我國(guó)古代就有專門(mén)收養(yǎng)鰥寡孤獨(dú)的窮人和乞丐的場(chǎng)所，如養(yǎng)濟(jì)院和育嬰堂、安濟(jì)坊、居養(yǎng)院、福田院、漏澤園等都為古代的福利慈善機(jī)構(gòu)。這類福利慈善機(jī)構(gòu)一般由政府出資修建，同時(shí)也鼓勵(lì)有產(chǎn)階層以私人名義捐修。這類機(jī)構(gòu)不但解決入住人員的居住問(wèn)題，同時(shí)也包管他們的衣食用度，屬于慈善機(jī)構(gòu)性質(zhì)，與當(dāng)前推行的住房保障制度存在本質(zhì)的差別。因此，政府應(yīng)該專門(mén)修建提供公益性的“安置所”和“養(yǎng)老院”來(lái)解決鰥寡孤獨(dú)和沒(méi)有親友照料的殘障人士。公益性的“安置所”和“養(yǎng)老院”入住人士屬于社會(huì)最底層收入群體，這部分群體人數(shù)有限，幾乎沒(méi)有收入來(lái)源（低保補(bǔ)貼不能算作是個(gè)人收入來(lái)源）且?guī)缀鯖](méi)有就業(yè)能力，完全依賴社會(huì)福利機(jī)制生存。因此他們的生活和居住問(wèn)題應(yīng)全部由政府負(fù)責(zé)，政府可以為他們適當(dāng)提供適合的勞動(dòng)就業(yè)崗位使其可能獲取一定收入。

（二）應(yīng)該還原廉租房的住房保障性質(zhì)，即滿足城市低收入（而非最低收入）群體的住房困難問(wèn)題

廉租房是為滿足城市低收入群體的住房困難問(wèn)題而提供的，入住群體不應(yīng)是“最低收入”群體，而應(yīng)該是有一定的經(jīng)濟(jì)來(lái)源，但購(gòu)買(mǎi)商品住宅存在困難，租住公租房也存在較大經(jīng)濟(jì)壓力的低收入群體。廉租房的房租必須收取，可以“廉”，但必須“租”。目前吉林省執(zhí)行的廉租房每月每平米不足1元的費(fèi)用收取標(biāo)準(zhǔn)甚至不能滿足房屋正常維養(yǎng)的需要，不符合租金的固有性質(zhì)，不能稱之為“廉租房租金”。

廉租房入住群體可以從收入水平上分為兩部分，一部分可以設(shè)定為家庭人均月收入低于所屬區(qū)域上年度人均月收入的40%的家庭，這部分家庭可以申請(qǐng)入住完全政府產(chǎn)權(quán)的廉租房，房租的收取額度應(yīng)該能夠滿足房屋的正常維修養(yǎng)護(hù)需要甚至小有盈余。該部分居民收入情況實(shí)行年審制，一旦收入水平提高到人均月收入超過(guò)所屬區(qū)域上年度人均月收入的40%的水平，則開(kāi)始按照“按份共有產(chǎn)權(quán)”制度進(jìn)行管理;另一部分為家庭人均月收入高于所屬地區(qū)上年度人均月收入水平的40%但低于60%，這部分家庭可以申請(qǐng)廉租房產(chǎn)權(quán)“按份共有”。

（三）“按份共有產(chǎn)權(quán)”制度是廉租房政策推行的一項(xiàng)創(chuàng)舉，有其存在的基礎(chǔ)和必要性，但在執(zhí)行過(guò)程中應(yīng)該更靈活

首先實(shí)行“按份共有產(chǎn)權(quán)”制度的廉租房必須嚴(yán)格控制出售價(jià)格一定是成本價(jià)，且推行過(guò)程不能實(shí)行“一刀切”政策，即提出一個(gè)比例，如50%或60%，要求所有入住者必須繳納相應(yīng)比例的房款，而應(yīng)該提出一個(gè)最低比例，如20%或30%，要求入住者最低需要繳納該比例的房款才能入住，也可以一次性繳納更高比例的房款。對(duì)于未繳納房款部分面積，要在入住同時(shí)收取“廉租房租金”。租金的水平應(yīng)該比照同期銀行定期存款利率并體現(xiàn)一定的政策優(yōu)惠。

例如某單元建筑面積50平方米，單價(jià)1 800元/平米，入住者繳納了40%的房款即36 000元，則剩余30平米的時(shí)點(diǎn)房款應(yīng)該是54 000元，按照現(xiàn)時(shí)銀行定期存款年利率3．3%計(jì)算，年息應(yīng)為1 782元，則每月平均額為148．50元，可以考慮將廉租房租金定為該數(shù)值或該數(shù)值的一定比例（如針對(duì)收入相對(duì)偏低家庭適當(dāng)核減）。并且規(guī)定該租金水平隨銀行同期存款利率的變動(dòng)而浮動(dòng)調(diào)整，每年初核定執(zhí)行。后續(xù)購(gòu)買(mǎi)剩余產(chǎn)權(quán)時(shí)原規(guī)定的住宅單價(jià)不變，未購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)權(quán)部分租金的收取僅針對(duì)未購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)權(quán)部分的面積比照上述方法核算。

規(guī)定入住后居民可以隨時(shí)購(gòu)買(mǎi)剩余產(chǎn)權(quán)，未獲得全部產(chǎn)權(quán)前不得空置或出租，期間再購(gòu)買(mǎi)其他住房時(shí)必須辦理退出手續(xù)，如為完全產(chǎn)權(quán)房出售時(shí)政府按照原價(jià)回購(gòu)，并按同期利率和折舊率支付房屋相應(yīng)的收益;部分產(chǎn)權(quán)政府按照個(gè)人持有比例回購(gòu)，方式同上，政府與個(gè)人共同分享房產(chǎn)增值收益。規(guī)定廉租房居民獲得完全產(chǎn)權(quán)三年后方可上市交易，售賣(mài)人在交易環(huán)節(jié)可以獲得相對(duì)較低或減免稅費(fèi)等優(yōu)惠。

對(duì)于入住三年后拒絕購(gòu)買(mǎi)后續(xù)政府產(chǎn)權(quán)的家庭，根據(jù)其收入提高情況逐步提高租金水平。收入水平超過(guò)所屬區(qū)域上年度人均月收入的60%但未達(dá)到區(qū)域平均水平階段，可以針對(duì)未購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)權(quán)部分的面積按照公租房租金標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，達(dá)到所屬區(qū)域上年度人均月收入的，可以針對(duì)未購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)權(quán)部分的面積按照市場(chǎng)租金標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。這樣做一方面可以刺激入住者初期盡可能多購(gòu)買(mǎi)自有產(chǎn)權(quán)份額，以后年度也會(huì)在有了積蓄的情況下積極購(gòu)買(mǎi)剩余部分產(chǎn)權(quán)。從而達(dá)到最終“帶房退出”的目的，促使廉租房建設(shè)在資金上能夠逐漸步入良性循環(huán)。

（四）廉租房也應(yīng)收取物管費(fèi)，取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)相對(duì)偏低，考慮廉租房住戶的承受能力

為避免廉租房住戶邊緣化和物業(yè)“隱性”棄管的現(xiàn)象出現(xiàn)，對(duì)于商品住宅小區(qū)中配建的廉租房，也應(yīng)收取物業(yè)管理費(fèi)。廉租房物業(yè)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該比照同區(qū)域住宅小區(qū)略降一籌，所提供的物業(yè)服務(wù)應(yīng)該是最基礎(chǔ)的，滿足根本生活和精神需要的項(xiàng)目。物業(yè)費(fèi)的收取可以考慮與租金合并收取扣劃的方式，以滿足物業(yè)管理部門(mén)的基本運(yùn)營(yíng)成本要求，避免住戶拒繳情況的發(fā)生。物業(yè)公司應(yīng)定期公布所提供的物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和工作業(yè)績(jī)，達(dá)到及時(shí)溝通，取得理解的效果，這樣也可以避免廉租房住戶不滿或住區(qū)內(nèi)矛盾激化。

相信隨著廉租房區(qū)域住戶整體收入水平的提高和物業(yè)收費(fèi)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，政府再適度給予開(kāi)發(fā)商在土地政策和融資政策方面的一定優(yōu)惠和支持，后續(xù)廉租房開(kāi)發(fā)建設(shè)和質(zhì)量問(wèn)題也必將迎刃而解。

［1］ 上海社會(huì)科學(xué)院房地產(chǎn)研究中心．上海市房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)．中國(guó)住房保障制度構(gòu)建與供給方式［M］．上海：上海社會(huì)科學(xué)院出版社，2012．

［2］ 江澤林．城鎮(zhèn)住房保障理論與實(shí)踐［M］．北京：中國(guó)建筑工業(yè)出版社，2012．

［3］ 劉桂芝．地方政府公共政策執(zhí)行偏離的修正路徑研究：以長(zhǎng)春市“按份共有”廉租房政策為例［J］．天津大學(xué)學(xué)報(bào)：社會(huì)科學(xué)版，2013（6）：16－17．

Jilin low-rent housing policy implementation results，problems and countermeasures

REN Feng－h(huán)ui
（Changchun Institute of Technology，Changchun130012，China）

This article is based on comprehensive survey data of Jilin Province's policy implementation effect about low-cost housing，an overview of the implementation of the policy effects of low-rent housing，Jilin Province，with a unique perspective depth analysis needed to solve some common problems of low-rent housing policy occurred during the implementation of proposed targeted countermeasures．

low-rent houses;effect of policy;according to copies of property

F293．3

A

1009-8976（2014）02-0033-03

10．3969/j．issn．1009-8976．2014．02．010

2014－03－08

吉林省教育廳“十二五”規(guī)劃項(xiàng)目（項(xiàng)目編號(hào)：0112320110023）

任鳳輝（1971—），女（漢），吉林長(zhǎng)春，副教授主要研究房地產(chǎn)管理。