皮育生　王銀平

隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，信用社信貸業(yè)務(wù)的拓展，一些信貸領(lǐng)域的法律問(wèn)題隨著衍生而出，為防范信貸風(fēng)險(xiǎn)，良性發(fā)展信用社信貸業(yè)務(wù)，筆者現(xiàn)就有關(guān)抵押擔(dān)保法律問(wèn)題進(jìn)行分析探討，便于農(nóng)信系統(tǒng)同仁們?cè)谛刨J操作中予以關(guān)注并加以防范。

一、優(yōu)先權(quán)對(duì)抵押權(quán)的限制問(wèn)題

優(yōu)先權(quán)，是指法律直接規(guī)定的特種債權(quán)的債權(quán)人對(duì)特定物享有的優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。我國(guó)《擔(dān)保法》和《物權(quán)法》規(guī)定，抵押權(quán)的優(yōu)先受償權(quán)，但法律同時(shí)也規(guī)定了其他一般優(yōu)先權(quán)和特別優(yōu)先權(quán)對(duì)抵押權(quán)的限制。

（一）建筑工程承包人的優(yōu)先受償權(quán)先于抵押權(quán)。在目前來(lái)看，我們農(nóng)信社抵押擔(dān)保貸款絕大部分是房地產(chǎn)抵押，以土地使用權(quán)抵押擔(dān)保為多，特別是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的個(gè)人。

《合同法》第286條規(guī)定：“發(fā)包人未按照約定支付價(jià)款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價(jià)款。發(fā)包人逾期不支付的，除按照建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價(jià)、拍賣(mài)的以外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價(jià)，也可以申請(qǐng)人民法院將該工程依法拍賣(mài)，建設(shè)工程的價(jià)款就該工程折價(jià)或者拍賣(mài)的價(jià)款優(yōu)先受償”?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》進(jìn)一步明確：“一、人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)合同法》第二百八十六條的規(guī)定，認(rèn)定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。二、消費(fèi)者交付購(gòu)買(mǎi)商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買(mǎi)受人。三、建設(shè)工程價(jià)款包括承包人為建設(shè)工程應(yīng)當(dāng)支付的工作人員報(bào)酬、材料款等實(shí)際支出的費(fèi)用，不包括承包人因發(fā)包人違約所造成的損失。四、建設(shè)工程承包人行使優(yōu)先權(quán)的期限為六個(gè)月，自建設(shè)工程峻工之日或者建設(shè)工程合同約定的峻工之日起計(jì)算”。國(guó)家的產(chǎn)法旨意，是為了平衡建設(shè)工程承包人和發(fā)包人的關(guān)系，制約發(fā)包人拖欠承包人工程款的行為，保障建筑工人的勞動(dòng)收入，維護(hù)消費(fèi)者和勞動(dòng)者等社會(huì)弱勢(shì)群體的利益。但另一方面，在建筑工程開(kāi)發(fā)過(guò)程中開(kāi)發(fā)人所需資金的主要提供者的金融機(jī)構(gòu)，其利益卻被忽略了，金融機(jī)構(gòu)的抵押權(quán)受到了巨大的沖擊，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)性貸款的風(fēng)險(xiǎn)明顯增高。

為此，我們應(yīng)采取新對(duì)策，避免和化解風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)格審查制度，對(duì)抵押人提供的抵押房產(chǎn)，查明其建設(shè)工程款項(xiàng)的支付情況，必要時(shí)應(yīng)取得承包人出具的建設(shè)工程款己付清的證明。也可以直接貸款給承包人進(jìn)行工程建設(shè)，同時(shí)由發(fā)包人提供房產(chǎn)擔(dān)保，并承擔(dān)連帶責(zé)任。發(fā)包人為了獲得開(kāi)發(fā)資金，承包人為了獲得工程項(xiàng)目，為這一措施的推行提供了可能。我們還可以采取更簡(jiǎn)便的辦法，在貸款給發(fā)包人之前，要求該工程的承包人書(shū)面聲明放棄行使工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)，否則，不發(fā)放貸款。承包人為了獲得工程項(xiàng)目，也會(huì)愿意聲明放棄行使工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)。

（二）抵押人欠稅時(shí)，稅收優(yōu)先于抵押權(quán)。一般情況下，抵押權(quán)優(yōu)先于稅收，稅收只優(yōu)先于無(wú)擔(dān)保債權(quán)。但在抵押人欠稅的情況下，稅收的優(yōu)先權(quán)就會(huì)升位?！抖愂照魇展芾矸ā返?5條規(guī)定：“納稅人欠繳的稅款發(fā)生在納稅人以其財(cái)產(chǎn)設(shè)定抵押、質(zhì)押或者納稅人的財(cái)產(chǎn)被留置之前的，稅收應(yīng)當(dāng)先于抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)、留置權(quán)執(zhí)行”。“稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)對(duì)納稅人欠繳稅款的情況定期予以公告”。第46條規(guī)定：“納稅人有欠稅情形而以其財(cái)產(chǎn)設(shè)定抵押、質(zhì)押的，應(yīng)當(dāng)向抵押權(quán)人、質(zhì)權(quán)人說(shuō)明其欠稅情況，抵押權(quán)人、質(zhì)權(quán)人可以請(qǐng)求稅務(wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)的欠稅情況”。因此，提醒我們?cè)诤炗喌盅簱?dān)保合同時(shí)，應(yīng)根據(jù)以上規(guī)定，查明抵押人是否欠稅，或者請(qǐng)求稅務(wù)機(jī)關(guān)提供抵押人是否欠稅的書(shū)面證明，以防范因抵押人欠稅給抵押權(quán)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。

二、商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人未告知買(mǎi)受人，又將該房抵押給第三人，該抵押權(quán)的效力問(wèn)題

商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人未告知買(mǎi)受人，又將該房抵押給第三人的情況，主要發(fā)生在一些不良發(fā)展商銷(xiāo)售商品房的過(guò)程中。最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第8條規(guī)定，發(fā)生上述情況，“導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無(wú)法取得房屋的買(mǎi)受人可以請(qǐng)求解除合同、返還己付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任?！苯忉屩粚?duì)買(mǎi)受人無(wú)法取得房屋時(shí)如何處理作出規(guī)定，但并沒(méi)有規(guī)定出賣(mài)人將該房抵押給第三人的行為有效。因?yàn)橘I(mǎi)受人還依法享有抵押合同的撤銷(xiāo)權(quán)和房屋所有權(quán)的請(qǐng)求權(quán)，以及交付全部或者大部分房款前提下的優(yōu)先權(quán)。

（一）出賣(mài)人與第三人就該房簽訂的抵押合同，或者無(wú)效，或者可申請(qǐng)撤銷(xiāo)。為了維護(hù)交易的安全性、穩(wěn)定性，《民法通則》第57條規(guī)定：“民事法律行為從成立時(shí)起具有法律約束力。行為人非依法律規(guī)定或者取得對(duì)方同意，不得擅自變更或者解除?！背鲑u(mài)人與買(mǎi)受人訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同在先，雙方的民事行為己成立并具有法律約束力。出賣(mài)人在未告知買(mǎi)受人的情形下，又將該房抵押給第三人，這是對(duì)先成立的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的擅自變更或者解除。如果買(mǎi)受人不同意變更或者解除，則出賣(mài)人將該房抵押給第三人的行為，因違反《民法通則》第57條強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)當(dāng)是無(wú)效的。但是，由于房產(chǎn)所有權(quán)實(shí)行登記過(guò)戶制度，如果出賣(mài)人將該房抵押給第三人時(shí)，買(mǎi)受人尚未經(jīng)過(guò)登記過(guò)戶取得該房所有權(quán)，而第三人又沒(méi)有與出賣(mài)人惡意串通，且不是重復(fù)抵押，也沒(méi)有其他無(wú)效的情形，一般不宜認(rèn)定抵押行為無(wú)效。在此情況下，買(mǎi)受人可以該抵押行為不公平且損害了自己的利益為由，申請(qǐng)人民法院撤銷(xiāo)該抵押行為。

（二）買(mǎi)受人可以請(qǐng)求獲得該房屋的所有權(quán)。按照《合同法》第8條、44條、60條、107條、110條的規(guī)定，合同當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。因此，買(mǎi)受人可以依據(jù)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的約定，要求出賣(mài)人繼續(xù)履行合同，依法將買(mǎi)受人所購(gòu)買(mǎi)的商品房登記過(guò)戶，交付給買(mǎi)受人。如果出現(xiàn)事實(shí)上不能履行的情況（該房被拍賣(mài)、作價(jià)出賣(mài)、抵押權(quán)己優(yōu)先受償?shù)龋促I(mǎi)受人無(wú)法取得該房的所有權(quán)，購(gòu)買(mǎi)商品房的目的不能實(shí)現(xiàn)時(shí)，則適用前述司法解釋。

（三）在交付全部或者大部分（50%以上）房款前提下，買(mǎi)受人獲得房屋所有權(quán)的請(qǐng)求權(quán)優(yōu)先于第三人的抵押權(quán)。《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》第一條規(guī)定：“建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。”第二條又規(guī)定：“消費(fèi)者交付購(gòu)買(mǎi)商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買(mǎi)受人。”從順序上看，在交付全部或者大部分房款后，買(mǎi)受人獲得房屋所有權(quán)的請(qǐng)求權(quán)優(yōu)先于建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)，而建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)又優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。因此，在交付全部或者大部分房款后，買(mǎi)受人獲得房屋所有權(quán)的請(qǐng)求權(quán)，自然優(yōu)先于第三人的抵押權(quán)。對(duì)于這種情形，銀行應(yīng)特別注意。因?yàn)樯唐贩抠I(mǎi)賣(mài)合同訂立且買(mǎi)受人又交付全部或者大部分房款后，出賣(mài)人未告知買(mǎi)受人，又將該房抵押給第三人（一般為金融機(jī)構(gòu)）的行為。只能發(fā)生在買(mǎi)受人不使用金融機(jī)構(gòu)按揭貸款而一次性或者分次支付購(gòu)房款的情況下，在沒(méi)有將所有權(quán)登記過(guò)戶給買(mǎi)受人之前，出賣(mài)人利用其初始登記所有權(quán)人的特殊身份，才可以又將該房抵押給第三人。如果買(mǎi)受人使用金融機(jī)構(gòu)按揭貸款購(gòu)房，則不可能發(fā)生，因?yàn)樵趯⑺?gòu)房屋抵押給按揭貸款金融機(jī)構(gòu)以前，買(mǎi)受人不可能交付全部或者大部分（50%以上）房款，而買(mǎi)受人將所購(gòu)房屋抵押給按揭貸款金融機(jī)構(gòu)以后，出賣(mài)人不可能又將該房重復(fù)抵押給第三人。

為防范此類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)，我們今后若發(fā)生此類(lèi)信貸業(yè)務(wù)，在辦理房地產(chǎn)抵押貸款時(shí)，可以在抵押房產(chǎn)所在地對(duì)抵押房產(chǎn)的位置、產(chǎn)權(quán)、抵押等相關(guān)情況進(jìn)行公示，避免出賣(mài)人在設(shè)定抵押時(shí)對(duì)買(mǎi)受人和金融機(jī)構(gòu)（第三人）的欺詐行為，保障我們抵押權(quán)的安全。

三、關(guān)于公司董事、經(jīng)理以公司資產(chǎn)為本公司的股東或者其他個(gè)人債務(wù)提供擔(dān)保的效力問(wèn)題

《公司法》第60條第三項(xiàng)規(guī)定：“董事、經(jīng)理不得以公司資產(chǎn)為本公司的股東或者其他個(gè)人債務(wù)提供擔(dān)保。”該規(guī)定設(shè)立的用意：一是防止公司股東以“擔(dān)?！睘槊?，抽逃公司注冊(cè)資本，維護(hù)公司資本的確定性、維持性、不變性三項(xiàng)基本原則，保護(hù)公司其他股東和債權(quán)人的利益；二是因?yàn)楣镜膿?dān)保行為多為無(wú)償行為，不僅與公司的營(yíng)利目的不相符，而且有可能增加公司的負(fù)債風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)公司、債權(quán)人和社會(huì)都不利；三是防止董事、經(jīng)理以權(quán)謀私，保護(hù)公司及其債權(quán)人的利益。該條款使用了“不得”進(jìn)行表述，顯然屬于強(qiáng)制性的條款。依據(jù)《合同法》第52條規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同無(wú)效。為了具體落實(shí)《公司法》第60條的規(guī)定，最高人民法院《關(guān)于適用中華人民共和國(guó)擔(dān)保法若干問(wèn)題的解釋》第4條規(guī)定：“董事、經(jīng)理違反《中華人民共和國(guó)公司法》第六十條的規(guī)定，以公司資產(chǎn)為本公司的股東或者其他個(gè)人債務(wù)提供擔(dān)保的，擔(dān)保合同無(wú)效。除債權(quán)人知道或者應(yīng)當(dāng)知道的外，債務(wù)人、擔(dān)保人應(yīng)當(dāng)對(duì)債權(quán)人的損失承擔(dān)連帶賠償責(zé)任?！钡盅簱?dān)保合同無(wú)效的法律后果是，債權(quán)人在抵押擔(dān)保合同中享有的物權(quán)己不能成立，抵押權(quán)喪失。各方分擔(dān)的責(zé)任為締約過(guò)失責(zé)任，屬于普通債務(wù)，債權(quán)人無(wú)權(quán)在抵押人指定的財(cái)產(chǎn)上獲得優(yōu)先賠償。

在如今企業(yè)之間相互擔(dān)保比較普遍的情況下，上述規(guī)定對(duì)我們農(nóng)信社來(lái)說(shuō)，顯然是不利的。因此，應(yīng)引起我們高度重視，謹(jǐn)慎應(yīng)對(duì)。對(duì)非債務(wù)人提供的借款擔(dān)保，我們應(yīng)認(rèn)真審查擔(dān)保人與債務(wù)人的產(chǎn)權(quán)關(guān)系，防止出現(xiàn)公司為本公司股東擔(dān)保的情況發(fā)生。事實(shí)上，我們?cè)诠緸楸竟竟蓶|擔(dān)保這方面己明顯提高了警惕，但是，對(duì)公司為其他個(gè)人債務(wù)擔(dān)保方面，卻還沒(méi)有做到足夠的謹(jǐn)慎。特別需要提醒的是，我們?cè)谵k理個(gè)人住房貸款、個(gè)人消費(fèi)貸款等個(gè)人貸款業(yè)務(wù)的擔(dān)保手續(xù)時(shí)，更要注意以上規(guī)定，避免發(fā)生擔(dān)保合同無(wú)效的情況。千萬(wàn)不要認(rèn)為這些貸款金額較小，風(fēng)險(xiǎn)不大，而放松要求。如因我們不夠謹(jǐn)慎，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司為借款人的連帶責(zé)任擔(dān)保因違反《公司法》而無(wú)效，又遇到房地價(jià)大幅下跌，借款人抵押房地產(chǎn)資產(chǎn)嚴(yán)重縮水時(shí)，我們的損失就不會(huì)是小數(shù)了。當(dāng)然，我們也不能因有風(fēng)險(xiǎn)而駐足不前，重在謹(jǐn)慎防范。因此，我們必須解決個(gè)人信貸業(yè)務(wù)發(fā)展與避免風(fēng)險(xiǎn)的矛盾。除了在辦理?yè)?dān)保業(yè)務(wù)過(guò)程中從嚴(yán)審查把關(guān)，執(zhí)行《公司法》的規(guī)定外，在與公司簽訂為個(gè)人貸款提供擔(dān)保的合同時(shí)，要求公司提交其公司章程或者股東會(huì)的授權(quán)擔(dān)保證明，以避免風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。