朱偉超

東莞理工學(xué)院城市學(xué)院（523419）

指標(biāo)分析法分析東莞市房地產(chǎn)泡沫情況

朱偉超

東莞理工學(xué)院城市學(xué)院（523419）

搜集2011～2013年東莞房地產(chǎn)市場的相關(guān)數(shù)據(jù)，運(yùn)用指標(biāo)分析法，計(jì)算相應(yīng)的評價指標(biāo)，分析判斷2011～2013年東莞房地產(chǎn)市場的泡沫程度，為今后東莞房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢的分析判斷、政府決策、房地產(chǎn)開發(fā)商的開發(fā)投資以及消費(fèi)者的購房消費(fèi)提供參考。

指標(biāo)分析法；東莞房地產(chǎn)泡沫；房價收入比

所謂房地產(chǎn)泡沫，是指由于人們在投機(jī)獲利的預(yù)期下狂熱爭購房地產(chǎn)而引起的房地產(chǎn)價格持續(xù)大幅度異常上升，或房地產(chǎn)總市值中被過度需求拉高的部分,大大超過了真實(shí)需求決定的實(shí)際總市值,其中超過的部分就是房地產(chǎn)泡沫。即由于虛擬需求的過度膨脹導(dǎo)致價格水平相對于理論價格的非平穩(wěn)性上漲。[1]未來一兩年東莞房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行中是否存在泡沫以及泡沫的程度已經(jīng)成為當(dāng)前政府、經(jīng)濟(jì)界人士、消費(fèi)者、房地產(chǎn)開發(fā)商共同關(guān)心的問題。

這里采用指標(biāo)分析法，通過收集2011～2013年東莞房地產(chǎn)市場相關(guān)數(shù)據(jù)，計(jì)算出房地產(chǎn)投資增產(chǎn)率/GDP增產(chǎn)率、房地產(chǎn)投資總額/固定資產(chǎn)投資總額、商品房施工面積/商品房竣工面積、房價收入比4個房地產(chǎn)泡沫的評價指標(biāo)，判斷2011～2013年東莞房地產(chǎn)市場的泡沫程度，為今后東莞房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢的分析判斷、政府決策、房地產(chǎn)開發(fā)商的開發(fā)投資以及消費(fèi)者的購房消費(fèi)提供參考。

1 房地產(chǎn)市場泡沫的評價指標(biāo)

判斷是否存在房地產(chǎn)泡沫以及泡沫程度有多大，需要運(yùn)用不同的指標(biāo)，從不同方面綜合評價。判斷房地產(chǎn)市場是否存在泡沫有以下主要指標(biāo):

1.1 房地產(chǎn)投資增產(chǎn)率/GDP增產(chǎn)率

該指標(biāo)是測量房地產(chǎn)相對實(shí)體經(jīng)濟(jì)增長速度的動態(tài)相對指標(biāo)，反映房地產(chǎn)泡沫發(fā)展的趨勢。指標(biāo)值越大，房地產(chǎn)泡沫的程度就越大。警戒線定為2，超過2時說明房地產(chǎn)業(yè)存在泡沫現(xiàn)象。

1.2 房地產(chǎn)投資總額/固定資產(chǎn)投資總額

房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會固定資產(chǎn)投資總額的比重是衡量房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展持久性、穩(wěn)定性的重要指標(biāo)，是反映投資結(jié)構(gòu)是否合理的基礎(chǔ)指標(biāo)，同時也是衡量房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)模與國民經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)總量關(guān)系的主要指標(biāo)之一。

1.3 商品房施工面積/商品房竣工面積

施工面積一般為竣工面積的3±0.5倍，反映了未來1～2年現(xiàn)房的供應(yīng)量，若其值小于2.5倍，會出現(xiàn)供應(yīng)短缺，若大于3.5倍，未來供應(yīng)量將會放大。該比值越大，說明泡沫越大。[3]

1.4 房價收入比

房價收入比是房地產(chǎn)價格與居民平均家庭年收入的比值,反映了居民家庭對住房的支付能力，比值越高，支付能力就越低。在發(fā)達(dá)國家，房價收入比在1.8～5.5之間；發(fā)展中國家，一般在4～6之間。因此，如果房價收入比大于6，則反映了當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場存在一定程度的泡沫。

2 東莞房地產(chǎn)泡沫程度分析

根據(jù)2011～2013年東莞房地產(chǎn)市場的相關(guān)數(shù)據(jù)，計(jì)算出房地產(chǎn)投資增產(chǎn)率/GDP增產(chǎn)率、房地產(chǎn)投資總額/固定資產(chǎn)投資總額、商品房施工面積/商品房竣工面積、房價收入比4個評價指標(biāo)的數(shù)值,按照以上的評價標(biāo)準(zhǔn)，分析東莞房地產(chǎn)市場的泡沫程度。

2.1 房地產(chǎn)投資增長率/GDP增長率

表1 2011～2013年東莞房地產(chǎn)投資增長、GDP增長情況

從表1可見，近3年來該指標(biāo)只有2012年為0.16，遠(yuǎn)小于警戒線2，其余年份都大于警戒線2，該指標(biāo)近3年平均值2.17，大于2，說明東莞的房地產(chǎn)市場存在一定的泡沫現(xiàn)象。

2.2 房地產(chǎn)投資總額/固定資產(chǎn)投資總額

表2 2011～2013年東莞房地產(chǎn)投資、固定資產(chǎn)投資數(shù)據(jù)

一般來講,在發(fā)達(dá)國家，房地產(chǎn)投資額占固定資產(chǎn)投資總額的比重在20%～25%屬于正常范圍，超過這一區(qū)間則表明房地產(chǎn)投資有過旺傾向。作為一個發(fā)展中經(jīng)濟(jì)體,中國的房地產(chǎn)投資需求較為旺盛，因而在評價我國房地產(chǎn)泡沫時，可將該比重適當(dāng)提高。

從表2可以看出，該指標(biāo)近3年的平均值為34.2%，說明東莞的房地產(chǎn)市場投資存在過熱的現(xiàn)象，并存在一定程度的泡沫成分。

2.3 商品房施工面積/商品房竣工面積

表3 2011～2013年東莞房屋施工面積和房屋竣工面積(萬m2)

從表3可以看出，2011～2013年該指標(biāo)全部遠(yuǎn)超出3.5這一上限,到了2013年,更是高達(dá)10.71。由此可以看出，東莞的房地產(chǎn)市場存在比較嚴(yán)重的泡沫，并且在未來2～3年泡沫有增大的風(fēng)險。

2.4 房價收入比

根據(jù)東莞2013年普通住宅條件的第二個條件:單套住房建筑面積在144 m2以下(含)，大三房一般120 m2左右,大二房一般90 m2左右，小二房一般70 m2左右,將房價分為144 m2、120 m2、90 m2、70 m2四類進(jìn)行對比。

資料來源:2011～2013年《東莞市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報》，東莞市統(tǒng)計(jì)調(diào)查信息網(wǎng)。

從表4可見,如果按照144m2和120m2計(jì)算房價,則2011～2013年的房價收入比都大于6,而按照90m2和70m2計(jì)算房價，2011～2013年的房價收入比都小于6，處于合理的安全區(qū)。由該指標(biāo)來看90 m2和70m2的住房，東莞的房地產(chǎn)市場不存在泡沫,一般東莞城市家庭具有購買90m2及以下面積住房的支付能力。由該指標(biāo)來看120m2的改善型住房,東莞的房地產(chǎn)市場存在一定的泡沫成分，一般東莞城市家庭購買120m2的改善型住房時支付能力不足，壓力較大。由該指標(biāo)來看144m2以上面積的非普通住房，東莞的房地產(chǎn)市場存在比較嚴(yán)重的泡沫成分，一般東莞城市家庭購買144m2以上面積的非普通住房時支付能力嚴(yán)重不足，極為困難。

表4 2011年～2013年東莞的房價收入比

3 結(jié)論

從4個評價指標(biāo)來看，只有商品房施工面積/商品房竣工面積指標(biāo)最需引起關(guān)注，該指標(biāo)反映了近3年東莞的房地產(chǎn)市場存在比較嚴(yán)重的泡沫，特別是2013年泡沫最為嚴(yán)重,并且在未來2～3年泡沫有增大的風(fēng)險。其他3個指標(biāo)均反映出東莞的房地產(chǎn)市場投資存在過熱現(xiàn)象，存在一定程度的泡沫。總體上來看，東莞房價相對珠三角廣州、深圳一線城市來說，比較理性和穩(wěn)定，但存在的泡沫成分不可忽視。今后政府相關(guān)部門需進(jìn)行合理的引導(dǎo)，同時要善于借助市場的力量,一方面穩(wěn)定市場預(yù)期，另一方面防止泡沫無限擴(kuò)大。

[1]鮑小飛.房地產(chǎn)市場泡沫的形成與預(yù)警[D].上海.復(fù)旦大學(xué)，2005.

[2]李光照.基于指標(biāo)分析法的房地產(chǎn)市場泡沫分析方法研究,經(jīng)濟(jì)研究導(dǎo)刊[J].2010(7).

[3]鄭國營.運(yùn)用指標(biāo)法分析中山房地產(chǎn)市場的泡沫程度[J].網(wǎng)絡(luò)財(cái)務(wù),2010(9).