◎ 楊 卡

住房緊張問題甚至從城市起源以來即開始困擾人類生活，芒福德[1]指出，羅馬的解體是城市過度發(fā)展的最終結(jié)果，因?yàn)槌鞘羞^度發(fā)展會引起功能喪失以及經(jīng)濟(jì)因素和社會因素的失控，而這些因素都是羅馬繼續(xù)存在所必不可少的。的確，城市自身的本性使得幾千年前的羅馬和現(xiàn)今的大都市具有可比性，人口過度聚集、房價(jià)房租過高、居住環(huán)境惡化等問題在幾千年前后同樣存在，并同樣禁錮城市的生存與健康。

近代以來，住房緊張問題更成為城市過度擴(kuò)張受到土地資源約束和集聚不經(jīng)濟(jì)影響的最突出表現(xiàn)。工業(yè)革命時(shí)期的產(chǎn)業(yè)大發(fā)展帶來了人口向城市空間的大規(guī)模聚集，城市快速成長同時(shí)也產(chǎn)生了無序、混亂和破壞的問題，其中居住、住房問題尤為突出?！肮I(yè)主義，19世紀(jì)的主要創(chuàng)造力，產(chǎn)生了迄今從未有過的極端惡化的城市環(huán)境；因?yàn)?，即使是統(tǒng)治階級的聚居區(qū)也被污染，而且也非常擁擠”[1]。芒福德和恩格斯[2]都在他們的著作中詳細(xì)描述了當(dāng)時(shí)工人的惡劣居住條件：住宅狹小、混亂和擁擠，環(huán)境污染、設(shè)施貧乏、衛(wèi)生條件低下。芒福德和恩格斯作為兩個不同領(lǐng)域的學(xué)者，同樣洞察到當(dāng)時(shí)大都市成長的破壞性，尤其是城市聚集和工業(yè)化大發(fā)展初期底層工人居住狀況的不堪。

工業(yè)革命之后的很長一段時(shí)期內(nèi)，一些西方城市致力于針對環(huán)境、衛(wèi)生改良的設(shè)施、技術(shù)、治理政策創(chuàng)新，并在城市規(guī)劃和建設(shè)上取得一定成就，為城市居住環(huán)境的改善做出了重要貢獻(xiàn)。即便如此，住房問題仍然伴隨現(xiàn)代城市發(fā)展的整個過程，在中西方城市都尚未得到有效根除?，F(xiàn)階段中國大都市的住房緊張問題，一方面延續(xù)了歷史上住房問題的既有內(nèi)涵——主要包括住房空間狹小、配套設(shè)施不良和居住環(huán)境惡化的問題，另一方面又體現(xiàn)了時(shí)代性的特點(diǎn)——北京、上海等超大城市的住房緊張問題更為嚴(yán)重，住房緊張程度在空間和社會上顯著分異。

一、住房緊張問題的主要表現(xiàn)

（一）超大城市住房尤為緊張

現(xiàn)階段，城市住房問題是困擾我國政府管理和人民生活的重要問題，基于城市土地資源供應(yīng)稀缺、住房市場進(jìn)入門檻較高等原因，住房分配中的市場失靈現(xiàn)象突出，因此政府介入和政策調(diào)節(jié)顯得至關(guān)重要。值得注意的是，政府規(guī)制和住房保障政策效果初步顯現(xiàn)：房貸利率調(diào)節(jié)、保障房供應(yīng)、一線城市限購、鼓勵普通商品房供應(yīng)等組合政策作用下，各地住房上漲的趨勢顯著放緩。即便如此，房價(jià)遠(yuǎn)高于市民預(yù)期的狀況尚未根本扭轉(zhuǎn)，尤其是北京、上海、廣州、深圳等一線城市的房價(jià)仍然與居民收入水平和購買水平差距較大。

對比來看，城市住房緊張問題在大城市尤為突出。第六次人口普查數(shù)據(jù)顯示，北京市和上海市城市居民中人均居住建筑面積在8m2及以下的戶數(shù)分別占14.97%和14.83%，遠(yuǎn)高于全國戶數(shù)比例9.42%，如圖1。北京市和上海市城市居民中人均居住面積在20m2及以下的戶數(shù)分別占38.45%和41.89%，廣州市人均居住面積在20m2及以下的戶數(shù)占37.42%，均高于全國的占比31.84%。按照我國現(xiàn)階段實(shí)現(xiàn)小康社會目標(biāo)要求，城鎮(zhèn)人均住房建筑面積要達(dá)到30m2。由此可見，北京、上海等超大城市的住房緊張局勢不容樂觀，與政府所設(shè)定的住房小康水平還有很大差距。

圖1 北京、上海、廣州與全國按人均建筑面積劃分的城市戶數(shù)比例

（二）住房緊張問題的社會群體差異顯著

住房是人們生存的最基本需求，而“居者有其屋”的目標(biāo)卻并非所有人都能在北京、上海等大都市實(shí)現(xiàn)。市場分配機(jī)制在追求效率和利潤時(shí)難以兼顧全體的、多層次的需求，這導(dǎo)致在住房需求旺盛的賣方市場上，利潤較高的高檔住房供應(yīng)充足，而利潤較低的小戶型、普通型住宅尤其緊缺，這在社會層面就體現(xiàn)為不同階層居民的居住狀況差異較大。中國大城市的住房問題也是社會學(xué)、經(jīng)濟(jì)學(xué)、地理學(xué)等多學(xué)科研究的焦點(diǎn)，近十年的研究比較集中于農(nóng)民工、外來人口、低收入群體、“夾心層”和青年教師群體的住房問題，這些群體面臨的困境有各自的特殊性，但都是住房緊張問題的主要載體，也因此成為學(xué)者們研究的重點(diǎn)。

近期有部分學(xué)者針對農(nóng)民工、外來人口的住房問題進(jìn)行研究，指出中國大城市農(nóng)民工的住房問題主要表現(xiàn)為住房供應(yīng)不足、相關(guān)配套設(shè)施落后、居住條件和環(huán)境不良等問題。其中，基本居住需求得不到滿足是城市農(nóng)民工所面臨的主要問題[3]，同時(shí)，農(nóng)民工群體的住房配套設(shè)施和居住環(huán)境不良問題也比較突出，朱東風(fēng)、吳立群[4]針對江蘇省農(nóng)民工的調(diào)查顯示，有18%的農(nóng)民工住房未安裝水、電設(shè)施，40%以上的房屋沒有設(shè)置廚房和衛(wèi)生間，76%的住房沒有配備空調(diào)，46%的農(nóng)民工對當(dāng)前的住房狀況表示不滿?！俺侵写濉弊鳛橥鈦砣丝诤娃r(nóng)民工的主要居住空間，其治理和拆遷使得農(nóng)民工等流動人口居住成本加大，另一方面，城市邊緣不斷向遠(yuǎn)郊區(qū)擴(kuò)展，也使得農(nóng)民工的居住成本、通勤成本快速上升，生活受到較大影響[5]。

上述以農(nóng)民工、流動人口和弱勢群體等為對象的住房緊張研究，彰顯了住房緊張的結(jié)構(gòu)性特征，也即住房緊張問題的嚴(yán)重性程度隨社會群體特征而變化。北京市2010年人口普查資料顯示，人均住房建筑面積的群體差異明顯，戶主是國家機(jī)關(guān)、黨群組織、企業(yè)、事業(yè)單位負(fù)責(zé)人的家庭住房較為寬裕，人均住房面積接近40平方米/人，戶主從事生產(chǎn)、運(yùn)輸設(shè)備操作的家庭住房最為緊張，人均建筑面積僅有20.23平方米/人，僅為前者的1/2，如圖2。

圖2 按戶主職業(yè)分的人均建筑面積

根據(jù)北京市2010年人口普查資料，對不同住房擁有水平的家庭戶統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)進(jìn)行整理，繪制住房分配的洛侖茲曲線，如圖3顯示，住房分配曲線和絕對平均曲線之間的差距較大，住房分配的不均衡性顯著。為了更準(zhǔn)確地了解住房分配的不均衡性特征，進(jìn)一步對洛侖茲曲線添加擬合趨勢線，經(jīng)過誤差比對，選擇誤差最小的5次曲線，公式如下：

根據(jù)積分公式計(jì)算擬合曲線與橫軸之間區(qū)域的面積（0.28），據(jù)此推算出住房分配曲線與完全平均曲線之間區(qū)域的面積（0.22），從而計(jì)算出北京市2010年的住房分配吉尼系數(shù)為0.44，處于0.4～0.5之間，顯示住房資源的分配差距偏大。

（三）住房緊張程度的城市空間分異突出

城市中、微觀的空間特征對住房供需和價(jià)格都構(gòu)成重大影響，中心城區(qū)過多的人口聚集與有限的土地、住房資源形成矛盾，住房供需失衡和住房緊張問題更加突出。從住房價(jià)格上來看，北京、上海等超大城市房價(jià)空間分布極度不平衡，在城市的核心區(qū)形成房價(jià)高峰，城市中心與邊緣房價(jià)懸殊，這種住房價(jià)格的不平衡正是住房供需空間不均衡的一種直觀映像，同時(shí)表達(dá)了住房緊張程度的空間分異。以北京市為例，東城區(qū)和西城區(qū)構(gòu)成的首都核心功能區(qū)人均建筑面積在8m2以下的戶數(shù)占19.55%，是全國平均占比的2倍，12m2及以下的戶數(shù)占30.2%，19m2及以下的占48.4%，是全國平均占比的1.5倍，即約有一半的人口居住在人均面積不足20m2的住房中。其中原東城區(qū)住房緊張狀況更為突出，人均建筑面積在8m2以下的戶數(shù)占22%，19m2及以下的占52.7%[6]。整體來看，如圖4，北京市的功能核心區(qū)住房最為緊張，其次為城市功能拓展區(qū)，城市發(fā)展新區(qū)的人均擁有住房水平最高。

上海市2010年人口普查數(shù)據(jù)分析結(jié)果顯示，人口最密集的黃浦區(qū)、盧灣區(qū)、靜安區(qū)和虹口區(qū)人均建筑面積在19m2以下的戶數(shù)分別占該區(qū)總戶數(shù)的65.6%、53.3%、47%和46.8%，遠(yuǎn)高于市轄區(qū)的平均值41.89%。其中，黃浦區(qū)有30.7%的城市戶人均居住面積低于或等于8m2，48.5%的城市戶人均居住面積未超過12m2[7]。

圖3 北京市2010年住房分配洛侖茲曲線

圖4 北京市各功能區(qū)按城市人均建筑面積劃分的戶數(shù)比例圖

（四）住房緊張與邊緣區(qū)空置問題并存

商品房空置率是衡量一個城市住房市場運(yùn)行的重要指標(biāo)，研究中一般將3%～10%之間的商品房空置率視作合理空置率①，過低則導(dǎo)致購房者和租房者尋找成本上升，過高則預(yù)示著商品房供應(yīng)的過剩，或引致住房市場的動蕩與失衡。

由城市的土地經(jīng)濟(jì)特征所決定，城市核心區(qū)土地供應(yīng)緊張，土地價(jià)格較高，因此商品房交易價(jià)格和租賃價(jià)格都遠(yuǎn)高于其他區(qū)域。與此類似，多核心城市的各級核心區(qū)域形成住房價(jià)格高峰，也成為大都市區(qū)中住房最緊張的區(qū)域，商品房的空置比例也很小。在北京市的住房需求空間結(jié)構(gòu)中，作為中心城區(qū)的東城、西城和作為文教設(shè)施齊全的海淀區(qū)住房需求旺盛，空置率很低。

在住房供應(yīng)方面，由于土地資源約束等原因，住房供應(yīng)也開始向外圍新城空間集中，根據(jù)《北京市房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)年鑒2011》數(shù)據(jù)計(jì)算，北京市2010年批準(zhǔn)銷售的住宅約有72.4%的面積集中在朝陽、通州、房山、順義和大興區(qū)，北京市區(qū)縣統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也顯示，2012年北京市商品房竣工面積中，功能核心區(qū)僅占4.5%，而功能拓展區(qū)和城市發(fā)展新區(qū)分別占44%和45%。與此相對應(yīng)的是，這些區(qū)域的住房需求雖然快速增加，但有相當(dāng)大比例的需求屬于未來需求，也即購房者考慮未來居住或者投資，而購房后未及時(shí)遷入該區(qū)域，這種個人決策行為累積起來引致都市邊緣區(qū)和快速開發(fā)區(qū)域的高住房空置率。

二、住房緊張的結(jié)構(gòu)性失衡根源分析

（一）商品房供需的結(jié)構(gòu)性失衡加劇住房緊張

依據(jù)消費(fèi)層次理論，居民的住房需求將隨其能力和認(rèn)識的變化而改變，尤其受居民收入水平和支付能力的影響。不同收入階層的居民在住房消費(fèi)需求、住房選擇偏好和購房方式上都有不同，城市居民住房消費(fèi)的分層化和差異化顯著。因此需要適時(shí)引導(dǎo)居民住房梯度消費(fèi)，根據(jù)自身經(jīng)濟(jì)能力選擇不同層次的住房，從而緩解住房緊張的社會影響。但住房梯度消費(fèi)需要完善和成熟的住房市場，尤其需要與需求相適應(yīng)的住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，而我國現(xiàn)有的住房市場不夠規(guī)范和成熟，在市場機(jī)制主導(dǎo)下的住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)與居民需求并不適應(yīng)。

圖5 2010年按區(qū)縣劃分商品房待售面積情況統(tǒng)計(jì)圖

大都市住房需求中，農(nóng)民工、低收入居民和新入職者對于中低檔住房、低總價(jià)住房需求強(qiáng)烈。而現(xiàn)有的住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)表現(xiàn)為：中高檔住宅供應(yīng)較多，小面積、低單價(jià)的住房供不應(yīng)求。開發(fā)商追逐利潤的訴求下，高開發(fā)利潤的商品房優(yōu)先被供應(yīng)，也優(yōu)先獲得土地、配套設(shè)施等資源配置。在大都市土地資源和商品房供應(yīng)短缺的情境中，中低檔商品房因資源配置和開發(fā)不足而尤為緊缺，從而造成中低收入家庭面臨更嚴(yán)重的住房供應(yīng)不足問題。

政府調(diào)節(jié)作為彌補(bǔ)市場缺陷的重要方式，主要通過保障性住房供應(yīng)和土地資源供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整來實(shí)現(xiàn)。以廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房等方式調(diào)節(jié)住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，容易給公共管理增加財(cái)政和工作負(fù)擔(dān)，居民購買機(jī)會的評價(jià)路徑選擇不當(dāng)也易引發(fā)政府失靈與尋租，尚需建設(shè)完善的法律法規(guī)體系和透明公開的政策程序。以土地資源供應(yīng)來調(diào)節(jié)住房市場結(jié)構(gòu)，主要表現(xiàn)在城市土地管理部門對不同類型商品房建設(shè)用地的控制上，例如近年來北京市不再供應(yīng)別墅類建設(shè)用地資源。

（二）城市公共資源與服務(wù)的空間配置失衡

從根源上看，城市住房供需的失衡與某些資源、信息和設(shè)施的空間聚集有關(guān)。以北京市為例，東城、西城和海淀的某些區(qū)域，匯聚了豐富的經(jīng)濟(jì)資源、政策優(yōu)勢和高水平的公共資源，除了能給企業(yè)和經(jīng)營活動帶來外部效應(yīng)之外，在長期的建設(shè)積累與制度原因作用下，形成了遠(yuǎn)高于其他區(qū)縣的教育、醫(yī)療、文化等設(shè)施水平，正因?yàn)槿绱耍@些區(qū)域不斷地吸引著居民和企業(yè)的入駐，成為整個城市增長中心的同時(shí)也面臨著最突出的住房緊張、擁堵等“城市病”問題。緣于基礎(chǔ)教育資源的富集，這些區(qū)域成為學(xué)齡兒童家長的首選，也因此成為人口遷居活動、房屋交易和租賃行為非?；钴S的區(qū)域，對于這些群體來說，公共資源和服務(wù)所帶來的正效應(yīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于因擁擠所產(chǎn)生的負(fù)效應(yīng)。

據(jù)北京市教育考試院公布信息統(tǒng)計(jì)，2013年北京市擁有示范性高中74所，其中東城區(qū)12所，西城區(qū)15所，海淀區(qū)11所，朝陽區(qū)7所，而相對應(yīng)的是大興、通州、順義、房山等外圍城區(qū)的示范性高中均不超過3所。另外，互聯(lián)網(wǎng)上所公認(rèn)的北京市10所重點(diǎn)小學(xué)全部位于西城區(qū)、東城區(qū)和海淀區(qū)。由此可見，北京市中心城區(qū)和外圍城區(qū)的基礎(chǔ)教育資源分布嚴(yán)重失衡。

在美國等發(fā)達(dá)國家，城市在郊區(qū)的公共資源和服務(wù)設(shè)施的建設(shè)并不低于中心城區(qū)，某些郊區(qū)的教育、醫(yī)療等公共資源的投入遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于中心區(qū)域，這也是導(dǎo)致大量人口向外圍遷移的重要原因。比如，1994年，紐約市在郊區(qū)政府平均每年為每個學(xué)生支出達(dá)9688美元，而中心城市為8205美元；郊區(qū)學(xué)校平均每名學(xué)生配備的圖書數(shù)量為20本，中心城市為9.4本。1996年，59%的郊區(qū)學(xué)生可上互聯(lián)網(wǎng)，中心城市的比例只有47%[8]。

表1 北京市2012年底各城市區(qū)域從業(yè)人數(shù)與常住人口對比情況表

（三）工作空間分布失衡

受集聚經(jīng)濟(jì)的長期積累因素的影響，北京市功能核心區(qū)和拓展區(qū)的產(chǎn)業(yè)聚集突出，各行業(yè)的從業(yè)人員眾多，而由于土地資源限制等原因未能形成與此相對應(yīng)的住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，因此導(dǎo)致城市空間中就業(yè)、工作空間格局與住房格局的不協(xié)調(diào)。如表1所示，北京市城鎮(zhèn)單位從業(yè)人員和第三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員的分布情況比較相似，均有1/4左右在東城、西城所構(gòu)成的城市功能核心區(qū)，約1/2從業(yè)人員在朝陽、豐臺、石景山和海淀區(qū)所構(gòu)成的城市功能拓展區(qū)就業(yè)，但受住房供應(yīng)的影響，人口分布格局與就業(yè)、工作空間分布格局有較大差異，在首都功能核心區(qū)常住的人口僅為1/10，在城市功能拓展區(qū)常住的人口比例也遠(yuǎn)小于在此就業(yè)的人口比例。工作空間分布的失衡緣于城市核心區(qū)資源、信息、服務(wù)等的富集，以及由此帶來的外部經(jīng)濟(jì)溢出，而這種結(jié)構(gòu)失衡也是導(dǎo)致北京、上海等大都市核心區(qū)住房過度緊張的重要原因。

圖6 住房緊張的主要根源與環(huán)境路徑分析圖

三、緩解住房緊張的主要路徑

如圖6所示，一方面，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)難以適應(yīng)伴隨社會分異而產(chǎn)生的住房需求結(jié)構(gòu)特征，導(dǎo)致住房供需在結(jié)構(gòu)上的不協(xié)調(diào)；另一方面，由于都市區(qū)空間異質(zhì)性突出，住房空間需求差異與土地資源固化的商品房土地供應(yīng)也產(chǎn)生了嚴(yán)重的不協(xié)調(diào)。如圖所示，在上述兩種不協(xié)調(diào)均加劇了大都市區(qū)住房緊張的局勢，反而言之，對住房緊張問題的解決，需要從住房供應(yīng)的多元化和空間供需的引導(dǎo)兩方面著手。

（一）促進(jìn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)多元化，調(diào)節(jié)供需結(jié)構(gòu)失衡問題

促進(jìn)住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的多元化是解決住房結(jié)構(gòu)性供需失衡的重要出路，這要求大都市區(qū)政府一方面在住房戶型結(jié)構(gòu)上通過行政或經(jīng)濟(jì)手段進(jìn)行調(diào)節(jié)，促進(jìn)滿足大眾需求的戶型供應(yīng)，另一方面通過住房供應(yīng)模式的創(chuàng)新，提高政策性住房供應(yīng)比例來更大程度上滿足低收入群體的住房需求。

如今，我國的保障性住房建設(shè)尚處于初期階段，相關(guān)法律法規(guī)和政府管理手段都不夠完善，保障房建設(shè)中難免出現(xiàn)一些弊端。首先，在政府主導(dǎo)的保障房建設(shè)中，若交由開發(fā)商配建，則開發(fā)商有可能抬高商品房的利潤來平衡保障房部分的損失，或者在招投標(biāo)中暗箱操作，在建設(shè)中出現(xiàn)設(shè)計(jì)低劣、偷工減料、配套設(shè)施不齊全等問題。其次，保障房住戶為了提高生活品質(zhì)，仍然會考慮商品房購買，而現(xiàn)有管理中缺乏完備有效的退出機(jī)制。因此，完善保障性住房的供應(yīng)模式和法律法規(guī)體系屬當(dāng)務(wù)之急，一套完善、有效、有序運(yùn)行的機(jī)制將對調(diào)節(jié)住房供需結(jié)構(gòu)至關(guān)重要。

（二）多種方式引導(dǎo)空間需求，促進(jìn)空間供需協(xié)調(diào)

如上所述，北京、上海等城市住房供需的空間失衡使得城市在某些空間上住房緊張局勢更加嚴(yán)峻，由于土地資源的硬性限制，很難通過增加核心區(qū)的住房供應(yīng)來解決這一矛盾，因此只能更多依靠政策和投資等措施引導(dǎo)住房需求向外圍空間轉(zhuǎn)移。

但是住房需求的空間引導(dǎo)絕不是簡單地在城市核心區(qū)之外建設(shè)大型居住區(qū)域，這種形式也已經(jīng)被實(shí)踐證明會帶來城市的長距離通勤、大運(yùn)量交通和居民時(shí)間與精力的大量消耗等問題。有效的途徑應(yīng)是通過城市職能的疏散帶動人口和居住需求的空間疏散，也即，城市政府通過城市空間結(jié)構(gòu)的引導(dǎo)，促進(jìn)城市就業(yè)空間的適當(dāng)均衡化發(fā)展，是緩解住房空間失衡和核心區(qū)房價(jià)過高的重要出路，政府需要合理引導(dǎo)城市核心區(qū)的某些功能向外圍疏散，促進(jìn)集聚中心的多極化發(fā)展，從而促進(jìn)產(chǎn)業(yè)和人口向外圍新城有序擴(kuò)散。

（三）提升外圍空間的吸引力，促進(jìn)住房供需的空間結(jié)構(gòu)優(yōu)化

如今，北京、上海等城市政府不斷嘗試將舊城區(qū)的人口、產(chǎn)業(yè)向外遷移，并通過拆遷補(bǔ)償、貨幣補(bǔ)貼等政策手段促進(jìn)舊城區(qū)居住地段的更新，從而解決中心城區(qū)住房過度緊張的問題。但這一過程中遇到的最大難題就是居民的意愿與政府的意愿相背離，除了留戀故居等原因之外，更重要的是都市外圍的服務(wù)和設(shè)施水平偏低。按照人口推拉學(xué)說的理論，人口的遷移方向與遷移速度取決于對某些推拉力量的作用，而這些力量來自于遷出地和遷入地對人口的有利因素與不利因素之間的對比。

的確，由北京等地的人口外遷實(shí)踐來看，“有形之手”的調(diào)控遇到阻滯，其根本原因在于“無形之手”的反推力。而此處的“無形之手”即是遷出地的有利因素對人口的巨大拉力，以及遷入地的不利因素對人口的巨大推力，而這些均與都市空間上資源配置的不均衡密切相關(guān)，尤其是公共服務(wù)設(shè)施的配置不均衡，以及由此產(chǎn)生的外部經(jīng)濟(jì)與集聚經(jīng)濟(jì)影響著居民的遷居意愿，也決定著城市社會空間格局的發(fā)展走向。因此，有必要深入研究增強(qiáng)遷入地拉力而減小其推力的制度路徑，探尋促進(jìn)大都市區(qū)空間上的公共服務(wù)與資源均衡的制度創(chuàng)新與改革模式，從而破解現(xiàn)今大都市的人口外遷與疏解難題，并對進(jìn)一步的城市空間優(yōu)化提供制度建議與政策出路。

注釋：

①由于各國統(tǒng)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的不同，這一指標(biāo)很難在不同國家城市間進(jìn)行對比。

②城鎮(zhèn)單位是指不包括私營單位和個體工商戶的獨(dú)立核算法人單位。

[1]芒福德.城市發(fā)展史[M].北京:中國建筑工業(yè)出版社,2005.

[2]恩格斯.《英國工人階級狀況》,選自《馬克思恩格斯全集》第二卷,北京:人民出版社,1957.

[3]彭震偉.改革城鄉(xiāng)土地制度,統(tǒng)籌解決農(nóng)民工住房問題[J].城市規(guī)劃,2012(3).

[4]朱東風(fēng),吳立群.半城市化中的農(nóng)民工住房問題與對策思考——以江蘇省為例[J].現(xiàn)代城市研究,2011(8).

[5]陽作軍.杭州解決城市農(nóng)民工住房問題的思考與探索[J].城市規(guī)劃,2012,36(3).

[6]北京市統(tǒng)計(jì)局.北京市2010年人口普查資料.北京:中國統(tǒng)計(jì)出版社,2012.

[7]上海市統(tǒng)計(jì)局.上海市2010年人口普查資料.北京:中國統(tǒng)計(jì)出版社,2012.

[8]趙秀池.北京市優(yōu)質(zhì)公共資源配置與人口疏解研究[J].人口研究,2011(4).