羅勝

【摘 要】土地的開發(fā)形式是多樣的，隨著土地管理政策的不斷調(diào)整，土地一級開發(fā)的發(fā)展速度較快。但是在發(fā)展中出現(xiàn)一些問題，對土地一級開發(fā)在提出了新的要求，導(dǎo)致城市化發(fā)展和耕地保護之間的矛盾突出，甚至引發(fā)經(jīng)濟糾紛，因此對土地一級開發(fā)成本進行核算至關(guān)重要。本文將對土地一級開發(fā)成本核算的知識點進行分析，對一級開發(fā)項目的成本核算進行全面的解析。

【關(guān)鍵詞】土地一級開發(fā)；成本核算；項目內(nèi)容

土地是人類生存和發(fā)展的物質(zhì)基礎(chǔ)，也是社會生產(chǎn)的勞動資料，基于土地管理的重要性，需要政府及社會公民合理利用土地。但是當前土地一級開發(fā)過程中存在認識不足的問題，導(dǎo)致土地價格直線上升。從當前土地一級開發(fā)成本核算體系來看，土地的上市收入遠遠高于土地一級成本，導(dǎo)致土地一級開發(fā)成本管理不容樂觀。

一、土地一級開發(fā)成本的概述

所謂土地開發(fā)成本指的是實施土地一級管理開發(fā)過程中的全部費用。在土地開發(fā)過程中，由于配套設(shè)施比較多，不同設(shè)置的費用類型及計算方式呈現(xiàn)多樣性的趨勢。在核算開發(fā)區(qū)土地成本核算中，需要根據(jù)不同建設(shè)項目的實際需要，進行分類別式成本核算。

當前土地成本核算主要分為兩個類別，分別為直接成本和間接成本，直接成本指的是所有土地項目應(yīng)用的資金。間接成本包括直接成本并包含其他隱性的成本。直接成本分為：拆遷成本、前期工程成本、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)成本及征地成本。間接成本分為：銷售費用、實踐管理費用及財務(wù)管理費用。當前土地開發(fā)商都按照征收土地-平整土地-開發(fā)土地-銷售土地-的手段進行管理。部分開發(fā)商受到某些機構(gòu)的委托，在移交后會向委托機構(gòu)收取一定的開發(fā)費用。

二、土地一級開發(fā)成本管理存在的問題

近年來土地利用率逐漸提升，但由此給土地一級開發(fā)成本管理帶來一定的問題。以下將對當前土地一級開發(fā)成本管理存在的問題進行分析。

1.利潤分配單一

根據(jù)土地相關(guān)管理法規(guī)定，土地的儲備機構(gòu)主要負責(zé)實施土地開發(fā)的，由于儲備機構(gòu)選擇的招標方式是企業(yè)負責(zé)部門進行具體管理，必須將管理費用控制在一定的范圍內(nèi)。開發(fā)企業(yè)在初期規(guī)劃階段會考慮到用戶的選擇，由于用戶本身存在多購買的情況，開發(fā)企業(yè)會和當?shù)卣M行協(xié)商，按照住宅面積進行建設(shè)，因此存在加大面積的情況。因此評估公司、拆遷服務(wù)公司會惡意加大數(shù)量，由于利潤分配結(jié)構(gòu)單一，開發(fā)企業(yè)以委托公司業(yè)務(wù)為主，不能有效的進行監(jiān)督，會增加工程費用、監(jiān)理費等，導(dǎo)致成本管理不容樂觀。

2.成本差異大

土地一級開發(fā)項目在實施過程中必須經(jīng)過發(fā)改委的審核后方可實施，土地開發(fā)企業(yè)需要將成本估算值上報給上級部門，當前土地一級開發(fā)成本管理中，存在計劃成本和竣工后成本差異大的情況。除了是開發(fā)商沒有做好成本預(yù)算管理的原因，其次和發(fā)改委的調(diào)查和批復(fù)工作疏忽有一定的聯(lián)系。很多成本核算沒有結(jié)合市場發(fā)展前景，按照以往的工作進行批復(fù)，導(dǎo)致管理工作流于形式，成本差異越來越明顯。

3.考核機制不健全

土地一級成本管理需要通過相關(guān)考核機制的允許，當前由于政府考核機制不健全，導(dǎo)致成本差異大情況時有出現(xiàn)。部分開發(fā)商通過輿論引導(dǎo)或者負面宣傳肆意抬高房價，導(dǎo)致房價只漲不跌，從中獲取經(jīng)濟利益。但是由于水漲船高，部分拆遷用戶的期望補償金和實際補償金存在差距，拒絕拆遷，加大成本。由于考核機制的制約，造成地方經(jīng)濟落后，土地資源在開發(fā)過程中需要增加開發(fā)程序，造成房價上漲。

4.管理流程不合理

在土地開發(fā)過程中對土地管理有嚴格的規(guī)范，除了政府對重大項目及國有資源有一定的支配權(quán)，其他部門均沒有支配權(quán)。當前在土地一級開發(fā)中，部分企業(yè)是政府授權(quán)可以盡興開發(fā)的開發(fā)商，很多企業(yè)是國有企業(yè)，有的是為了承擔土地的所有權(quán)而專門成立的開發(fā)企業(yè)，本質(zhì)上不具備房地產(chǎn)企業(yè)的資質(zhì)，在執(zhí)行過程中導(dǎo)致管理流程不合理，管理體系和實踐體系存在一定的差距。

三、土地一級開發(fā)項目成本核算

土地開發(fā)通常有兩種情況，其一是企業(yè)為了開發(fā)商品房或者出租房，建設(shè)的自備場地。其次是企業(yè)為了銷售，有償轉(zhuǎn)讓已經(jīng)開發(fā)的土地。為了保證土地資源的合理利用，需要重視成本核算過程，建立完善的核算體系。具體操作程序如下。

1.土地開發(fā)費用的分配

企業(yè)在土地開發(fā)過程中，需要對各項成本支出進行計算，除了能直接開發(fā)的土地外，其他土地都需要進行嚴格的審核，包括：開發(fā)成本、土地核算及土地開發(fā)等程序，不同的土地類型需要按照開發(fā)程序進行開發(fā)，例如自用地開發(fā)，商品性土地開發(fā)等，需要企業(yè)按照自身選擇的成本核算方式對賬目進行檢查，對各項開發(fā)費用的明細進行核算。在開發(fā)過程涉及到配套設(shè)施的管理和分配，配套設(shè)施自身存在“移動性”，可以和土地開發(fā)同步進行也可以不同步進行。同步進行配套設(shè)施的開發(fā)，能夠分清受益對象，考慮到有關(guān)成本的核算的對象，將開發(fā)成本-土地開發(fā)-銀行貸款等進行統(tǒng)一管理。在竣工階段按照受益對象的受益情況進行合理的分配。不同步進行配套設(shè)施的開發(fā)，可以通過開發(fā)成本、配套設(shè)施開發(fā)等相關(guān)程序收集賬戶，等到竣工時，轉(zhuǎn)入開發(fā)成本-土地開發(fā)中。

2.完工后土地開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)

完工后需要根據(jù)項目需求，采用不同的成本結(jié)構(gòu)。首先土地開發(fā)后，需要將“開發(fā)成本-商品性土地開發(fā)成本”賬戶轉(zhuǎn)入“開發(fā)商品-土地”賬戶中。開發(fā)后的土地需要直接用于本企業(yè)商品房建設(shè)中，用于本企業(yè)房屋開發(fā)中，當企業(yè)將土地投入應(yīng)用時，需要將土地的開發(fā)成本轉(zhuǎn)入房屋開發(fā)成本，將結(jié)轉(zhuǎn)費用計入房屋開發(fā)成本中，采用分項結(jié)轉(zhuǎn)法或者歸類集中結(jié)轉(zhuǎn)法。兩者之間存在根本性的差異，分項結(jié)算是指土地開發(fā)過程中支出的各項費用，需要按照成本項目分類法將其轉(zhuǎn)入相關(guān)房屋開發(fā)成本中。歸類集中結(jié)轉(zhuǎn)法指的是將土地各種開發(fā)費用進行合并管理，歸納為基礎(chǔ)設(shè)施管理費和土地拆遷費。凡是與土地征用、開發(fā)及銷售過程中相關(guān)的費用，都需要轉(zhuǎn)入相關(guān)房屋開發(fā)成本中，包括：前期工程費用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用等，需要對核算類型進行細致的調(diào)查，保證核算體系的嚴謹性。

3.減少預(yù)算成本和實際成本的差異

土地一級開發(fā)和簡單的房地產(chǎn)開發(fā)類型存在一定的差距，一級開發(fā)不涉及到任何私有財產(chǎn)，土地是歸國家所有，開發(fā)企業(yè)不能隨意銷售剩余的房子，需要在政府的安排下進行，由于土地一級開發(fā)是企業(yè)代替政府的一種行為，需要一級土地開發(fā)商重視和政府的合作，在政府的安排下進行，不能讓政府為難，其次為了提升開發(fā)企業(yè)工作的有效性，需要建立一體化的成本控制體系，開發(fā)企業(yè)需要根據(jù)相關(guān)條例，對成本進行正確的預(yù)測，建立安裝成本管理制度和專項管理制度。

4.需要完善土地開發(fā)成本核算制度

受開發(fā)企業(yè)相關(guān)管理政策的影響，需要對成本預(yù)測、戰(zhàn)略管理及成本體系進行適當?shù)恼{(diào)整，根據(jù)土地一級開發(fā)成本明細，對成本內(nèi)容進行收集和管理。在細化成本控制指標中，需要對一項成本費進行分層管理，將管理指標落實到不同部門身上，將成本核算管理責(zé)任落實到個人身上。必要時建立一級成本考核制度，采用定性或者定量計算的原則，對責(zé)任中心的管理費用進行考核，對總的業(yè)績進行系統(tǒng)的評價。

最終需要對核算項目進行總結(jié)，建立不同等級的核算體系，將土地征用及拆線補償費納入考慮范圍內(nèi)，包括：勞動力安置、前期工程費用、基礎(chǔ)設(shè)施費用、公共配套設(shè)施等。對建筑物內(nèi)部的供水、供電、通訊及照明等費用進行核算，保證整個核算體系的完善性。

四、結(jié)束語

土地一級開發(fā)涵蓋范圍廣，種類豐富，不僅僅是單純的土地開發(fā)，更需要對基礎(chǔ)設(shè)施、相關(guān)管理費用等進行綜合的考核。由于土地一級開發(fā)規(guī)模大、工期長需要針對土地成本管理存在的問題進行分析，選取最佳方法對土地經(jīng)費進行核算，保證核算體系的完善性。

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