肖婕

【摘 要】我國房地產市場在經歷了前幾年價格的飛速上漲之后，政府接連出臺措施限制房地產市場的過速發(fā)展和價格的過快上漲，各種限購政策、限貸政策隨之出臺，“國十條”、“國五條”使得樓市跌入“冰點”，隨之出現的就是政府的各種救市動作，隨著各地取消限購限貸政策之后，各地房價會隨之反彈，繼續(xù)出現價格的飛速上漲嗎？本文從目前房地產市場的現狀出發(fā)，分析限貸政策取消之后未來房價的走勢，以及如何更好的完善房地產市場的健康和諧發(fā)展。

【關鍵詞】限貸政策；限購政策；改善型需求

隨著各地房地產市場限貸政策的取消，很多買房人可能擔心房地產價格會上漲，但是以各地房地產市場限貸取消后的現實情況來看，房價并沒有想象中的上漲，房市也沒有得到太大的刺激，漲價可能只是虛晃一槍，優(yōu)惠仍唱市場主角。

目前只有北上廣深四個一線城市仍執(zhí)行限購政策，這四個城市具有一定的特殊性，由于無法估算這四個城市投資性住房的多少，政府就無法較為準確的判斷這四個城市真實的住房狀況，所以就不敢草率的放棄“限購”。那么對于不同的城市來說，一二線城市的房價很多都超出了普通百姓的購買能力，三四線城市普遍存在房地產供給大于需求，除非中央銀行大量的釋放貨幣，單憑取消限貸政策，可能改變不了市場的現有格局。

針對濟南來說，取消限貸后的房貸新政為：（1）二套房房貸放松：首套房貸款還清后，二套普通住房執(zhí)行首套房的貸款政策。（2）三套房的限貸令取消。（3）針對外地人的限貸令取消。（4）鼓勵銀行業(yè)金融機構發(fā)行住房抵押貸款。

但是從九、十月份的房地產市場銷售情況來看，量價都比去年同期出現萎縮的跡象。所以，現階段，這些單純性的刺激住房需求的舉動，只是在阻止房價的下跌趨勢，其中不排除某些城市出現短暫的樓市回暖景象，但在住房刺激政策用盡之后，房價可能會持續(xù)下跌。短期內出現房地產回暖的可能原因主要有以下幾個方面。

一、限貸政策取消，釋放改善型需求

隨著經濟的不斷發(fā)展，很多在多年前買了小戶型的家庭，隨著年齡步入中年，收入不斷增加，需要改善住房條件，限貸政策的取消，就使得這部分人群得以增加和實現購買行為。隨著目前單獨二胎政策的放開，想要第二個孩子的家庭不在少數，也會隨之產生改善住房的需求，在自己具備一定購買力的前提下，通過銀行貸款政策的支持，最終轉化成實際的住房需求，據市場調查顯示，這部分需求會增加25%～30%的可購房人群，可能使得房地產成交量觸底反彈，房價“止跌”，對于穩(wěn)定房地產市場預期及健康發(fā)展有一定的積極作用。但是，此部分購買不可能使房地產市場出現大幅的持續(xù)上漲的行情。

二、多套房需求和外地購房者增加市場活力

由于之前二套房、三套房的限制購買，有多套房購買需求的消費者消費需求受到壓制，“限購”和“限貸”政策的取消，使得有這部分需求的消費者得以購房。其一，之前由于有過房貸的消費者由于限貸政策，購買二套房需要支付60%的首付，而限貸政策取消后，只要第一套房貸還清之后，第二套房只需要30%的首付，這就使得信用狀況良好，收入穩(wěn)定的部分消費者實現購房行為。其二，對于三套房限購取消之后，對于某些經濟實力雄厚的消費者來說，購買三套房甚至多套房成為可能?，F在存在著很多外地跟隨子女的外地人，這些人多數剛剛退休，有一定的積蓄，限購政策取消之前，他們由于沒有當地交稅證明無法購房，政策取消之后，就可以購房。這些都在一定程度上能都起到”救市”的作用，但是要維持市場的長期健康發(fā)展，還遠遠不夠。

三、投資者投資風險偏好的改變

目前，對于想買房投資的投資者來說，他們不會盲目投資，而是持觀望態(tài)度，或者更多的是短期內放棄購房投資，因為從目前的房租價格來看，普遍低于眾多銀行理財產品的收益，再加上房產稅的預期，所以他們會選擇將資金購買理財產品而不是買房投資，甚至有些手里有房的投資者會選擇出售房屋，這些都會給房地產市場價格的下行打開通道。

四、貨幣政策不會出現大的改變

政府已經明確宣布，不會出臺全面刺激經濟增長的貨幣政策。雖然央行企圖增加基礎貨幣供給降低資金的價格，但是目前資金的供給和需求方都很謹慎，作為銀行來說，由于房地產市場低迷的狀態(tài)，再加上國外先前的案例，銀行也會審慎的處理住房貸款需求，優(yōu)質客戶的數量畢竟是有限的，所以在貨幣政策大方向不變的前提下，住房市場不可能有大幅度的上漲空間。

取消限購、限貸政策，既不能刺激房價回升到之前反復上漲的階段，又不能期待房地產投資和消費成為我國經濟高速增長的中堅力量，但是健康的房地產市場又是我國經濟發(fā)展不可缺少的支柱。所以，只有通過全面深化改革，加快經濟結構的調整，讓市場在資源配置中發(fā)揮決定性作用，去除行政化，更多的用市場經濟手段來調節(jié)房地產市場，運用符合市場經濟規(guī)律的長效調控機制去取代臨時性的行政調控手段，才能更好的發(fā)展房地產市場，更好的讓房地產市場為我國經濟服務。

參考文獻：

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[3]林江.樓市低迷與加快房地產稅立法并不矛盾.羊城晚報，2014.11.4