◎ 陳支農(nóng)（淮安市工貿(mào)資產(chǎn)管理有限公司，淮安223005）

對“以房養(yǎng)老”及其相關問題的認識

◎ 陳支農(nóng)（淮安市工貿(mào)資產(chǎn)管理有限公司，淮安223005）

近年來，老齡化加劇致養(yǎng)老問題日益突出。國務院將“開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點”作為完善養(yǎng)老服務業(yè)投融資政策的一項舉措，引發(fā)了全社會對“以房養(yǎng)老”話題的關注。

由于我國目前所面臨的產(chǎn)權(quán)制度房屋處置以及傳統(tǒng)觀念等問題，給住房反向抵押貸款的推行帶來了阻礙。

只有通過市場檢驗，提出整改措施，進而制定出一個比較完善的以房養(yǎng)老機制和體系。

日前，國務院印發(fā)《關于加快發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)的若干意見》（以下簡稱《意見》），將?開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點‰作為完善養(yǎng)老服務業(yè)投融資政策的一項舉措，旨在發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)中逐漸利用社會力量，發(fā)揮市場配置資源的基礎性作用，并以此減輕政府壓力，為養(yǎng)老引來具有持續(xù)性的長期資金，增加養(yǎng)老金的多元化籌集渠道。

然而，盡管有千億元級別的市場空間，但我國目前所面臨的產(chǎn)權(quán)制度、房屋處置以及觀念挑戰(zhàn)等風險，給住房反向抵押貸款的推行帶來了阻礙，這種養(yǎng)老模式尚無法形成獨立的養(yǎng)老模式和大量的產(chǎn)品需求。尤其是今后必然出現(xiàn)的大量房屋處置工作，將對金融機構(gòu)挑戰(zhàn)更大。因此，試點除總結(jié)相關經(jīng)驗外，關鍵是要試出有哪些問題和障礙，是否有可持續(xù)性，并據(jù)此進行相關配套制度改革。

1 問題與現(xiàn)狀：老齡化加劇和社會保障不足導致養(yǎng)老矛盾突出

?最美不過夕陽紅，溫馨又從容‰每當電視片中出現(xiàn)這優(yōu)美的旋律，恬靜的畫面時，往往讓人們對退休以后的生活充滿了美好遐想。如今，許多大中城市人口平均壽命超過80歲，?壽比南山‰正在成為中國人的現(xiàn)實之時，晚年生活能否?福如東海‰則考問著每一個人。有調(diào)查顯示，按現(xiàn)在的物價水平測算，退休后30年只吃盒飯也要100萬元。而按現(xiàn)行企業(yè)職工養(yǎng)老保險制度，2013年全國企業(yè)職工平均退休金為每月1893元，養(yǎng)老金替代率為45%，這意味著企業(yè)職工退休后的收入不足退休前的一半，僅靠社保養(yǎng)老顯然難以維持現(xiàn)有生活水準。如果社會基本養(yǎng)老保險僅僅是一個基礎性的養(yǎng)老保障途徑，那么?福如東?！肟抗拆B(yǎng)老金養(yǎng)老顯然是不行的。何況養(yǎng)老金確有缺口。

對于?跑步‰進入老齡化社會的中國而言，養(yǎng)老金缺口日益加大、養(yǎng)老服務和產(chǎn)品供給不足、城鄉(xiāng)區(qū)域發(fā)展不平衡等問題已成為老年人實現(xiàn)?老有所養(yǎng)，老有所依‰的絆腳石。伴隨著中國?銀發(fā)潮‰的到來，如何才能老有所養(yǎng)、老有所依？人到老年靠什么途徑確保幸福、快樂而有尊嚴？養(yǎng)老資金的盡早籌備因此越來越受到更多的關注。

2 內(nèi)涵與意義：“以房養(yǎng)老”最終成長為一種商業(yè)化的補充養(yǎng)老工具

2013年9月13日，國務院頒發(fā)的《意見》，就我國養(yǎng)老服務業(yè)發(fā)展的總體要求、主要任務、政策措施和組織領導做出戰(zhàn)略部署。而?以房養(yǎng)老‰試點方案將由保監(jiān)會牽頭，會同民政部等部門，計劃于2014年一季度出臺,具體操作辦法和實施細則。《意見》的發(fā)布將更深層次激發(fā)國民對養(yǎng)老問題的緊迫感。其中明確提及的?開展住房反向抵押養(yǎng)老保險試點‰，為實現(xiàn)?老年人及其家庭提供相應的資產(chǎn)安全轉(zhuǎn)移保障，推動形成比較穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場環(huán)境，盤活養(yǎng)老家庭的社會資源‰的目標具有積極意義。

2.1 何為“以房養(yǎng)老”？

?老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險‰，也叫?住房反向按揭‰，相當于住房抵押消費貸款，即老人將付清貸款的房子抵押給保險公司等金融機構(gòu)，金融機構(gòu)綜合考慮房主年齡、健康狀況、預期壽命、房產(chǎn)若干年后價值等因素，定期發(fā)給房主一定數(shù)額的養(yǎng)老金用于養(yǎng)老，或者由房主自主決定將養(yǎng)老金直接購買保險公司的養(yǎng)老保險產(chǎn)品（包括養(yǎng)老社區(qū)的入住資格等），待房主去世后，房產(chǎn)要么歸金融機構(gòu)所有，要么由房主家人按金融機構(gòu)約定的住房抵押消費貸款利率向金融機構(gòu)贖回。

以金融養(yǎng)老、以房養(yǎng)老的方式，在國外較為普遍。?倒按揭‰式的養(yǎng)老保險方式，發(fā)源于上世紀八十年代的美國，是增加養(yǎng)老資金來源的金融創(chuàng)新產(chǎn)品。近30年來，這種住房逆抵押貸款以房養(yǎng)老的形式，在美國、加拿大、英國、新加坡等國均取得一定程度的進展，同時也承受了全球金融危機帶來的風險。美國目前在合格的潛在人群中，大約有2%~3%的家庭選擇了反向按揭。而中國假設有1%，那么這一市場的規(guī)模將是1300億元。隨著老齡化程度的加深和觀念的改變，該業(yè)務的市場空間將會進一步加大。

2.2 讓存量不動產(chǎn)緩釋現(xiàn)金壓力

目前我國的養(yǎng)老主要是以子女贍養(yǎng)、退休金和社保金構(gòu)成。伴隨?4+2+1‰家庭模式的逐步普及，年輕人承擔的家庭責任越來越大，贍養(yǎng)老人面臨的經(jīng)濟壓力也逐步成為一個社會問題。創(chuàng)新養(yǎng)老體制機制，已是大勢所趨?！兑庖姟氛切乱粚谜y(tǒng)籌穩(wěn)增長、調(diào)結(jié)構(gòu)、促改革，采取的應對人口老齡化、滿足老年人多樣化多層次養(yǎng)老服務需求，同時填補服務業(yè)發(fā)展短板、拉動消費、擴大就業(yè)的一舉多得之策。

按照改革路線圖，到2020年我國將全面建成?以居家為基礎、社區(qū)為依托、機構(gòu)為支撐，功能完善、規(guī)模適度、覆蓋城鄉(xiāng)‰的養(yǎng)老服務體系。如果?以房養(yǎng)老‰模式能夠在我國如期順利推進，最重要的作用就是盤活了老年人存量的不動產(chǎn)資產(chǎn)，改變老年人有資產(chǎn)沒現(xiàn)金的局面，直接滿足其現(xiàn)實的養(yǎng)老保障需求，同時帶動商業(yè)養(yǎng)老保險市場發(fā)展，提高老年人的收入水平和消費能力，最終成長為一種商業(yè)化的補充養(yǎng)老工具。

3 問題與癥結(jié)：“以房養(yǎng)老”目前面臨的現(xiàn)實障礙

每個人都將老去，但時至今日，中國巨大的老齡化壓力和社會養(yǎng)老保障缺口，也推動著一度在局部城市試點的?以房養(yǎng)老‰模式進入倒計時階段。國務院的《意見》明確提出為解決當前養(yǎng)老服務業(yè)發(fā)展面臨的?融資難‰、?運營難‰等難題，?鼓勵探索開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點‰，這是國務院首次明確?以房養(yǎng)老‰模式。但目前來看，對房產(chǎn)反向抵押并非一片歡呼，這個看似多贏的辦法也意外遭遇了公眾的質(zhì)疑，甚至反感。

3.1 房產(chǎn)反向抵押多方顧慮重重

一方面老百姓提出疑問：?我年輕的時候拼命工作給銀行還房貸，到老了房子歸自己了，再抵押給銀行換點養(yǎng)老錢，原來我這輩子的使命就是給銀行掙一套房‰ ？?那沒房的人怎么辦？這是要讓每個人手里都非得攥著一套房子嗎？‰?房子押給銀行、保險公司，每月從銀行保險公司借?養(yǎng)老金ê，可要是我一不小心活過了貸款期限，房子歸銀行了，那我歸誰？‰

另一方面銀行和保險公司也擔心。此次?以房養(yǎng)老‰的反向按揭，和正向按揭恰恰相反，隨著時間的推移，老人領取的養(yǎng)老金額越多，金融機構(gòu)風險越高。?房價漲了還好辦，房價跌了怎么辦？‰?中國的土地使用權(quán)只有70年，有的只有40年或50年，到時候政府會不會把房子收回了？‰?這種房子產(chǎn)權(quán)不清晰，老人去世后，子女再糾纏，不搬出去怎么辦？‰

3.2 難以確定的“倒按揭”利率

如何確定?倒按揭‰利率也是難題，貸款額少，老人不樂意；貸款期長，機構(gòu)又可能吃虧。根據(jù)部分地區(qū)前期試點辦法，貸款額度通常按照房屋評估價的70%做一個抵押率，按此每月給客戶支付養(yǎng)老金。但事實上，這一業(yè)務的成交量很少，各方積極性均不高。即使是有房老人也心存顧慮，不敢輕易把房產(chǎn)抵押出去。

目前似乎沒有多少城市確切調(diào)查出有房老人的數(shù)量和占比，到底多少有房老人樂意將自有房產(chǎn)抵押給金融機構(gòu)以換取養(yǎng)老金，或?qū)B(yǎng)老金用于購買保險公司養(yǎng)老保險（包括養(yǎng)老社區(qū)的入住資格等）準確的調(diào)查結(jié)果也不得而知。

3.3 “以房養(yǎng)老”銀行保險并不積極介入

作為?以房養(yǎng)老‰模式的重要參與者以及資金主要來源方，銀行和保險的重要性不言而喻。有調(diào)查顯示，作為以盈利為目標的企業(yè)，銀行、保險目前并無太大動力介入這個存有潛在風險的公益性項目。?倒按揭‰的計算也非常復雜，牽涉到房地產(chǎn)評估、利率確定、人的壽命預期等多個因素，所以，這種業(yè)務在國內(nèi)開展還具有較大的技術難度。這就提醒我們，一方面要強調(diào)銀行應主動承擔社會責任，另一方面也要看到穩(wěn)定、安全的資金回報，是銀行保險持續(xù)開展?逆按揭‰業(yè)務的動力所在?！兑庖姟窂娬{(diào)了政府托底的作用，即金融介入需要政府等相關部門的保駕護航，特別是在一些房地產(chǎn)市場尚不成熟、價格波動較大的地區(qū)，政府需要完善相應的法律、法規(guī)，解決金融在?逆按揭‰業(yè)務中存在的技術難題，同時予以相應的財政補貼傾斜。但這些問題的解決和措施的完善不是一朝一夕的事。

4 解決與展望：“以房養(yǎng)老”亟需解決的主要問題

4.1 培植“好的養(yǎng)老產(chǎn)品”是關鍵

?以房養(yǎng)老‰的主體是擁有房產(chǎn)的老年人，房產(chǎn)成為老年人進入商業(yè)養(yǎng)老院的通行證。反之，商業(yè)養(yǎng)老社區(qū)的品質(zhì)如何又將是老人自己決定是否選擇?以房養(yǎng)老‰、入住商業(yè)養(yǎng)老社區(qū)的重要因素。近年來，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)吸引保險、醫(yī)療、地產(chǎn)等資本大鱷參與其中。但和商業(yè)化的住宅不同，大多數(shù)養(yǎng)老社區(qū)沒有產(chǎn)權(quán)，有的只是使用權(quán)，消費者購買養(yǎng)老地產(chǎn)不僅是購買養(yǎng)老社區(qū)的居住使用權(quán)，更是購買與養(yǎng)老相適應的各類服務。參與者看來，一位六七十歲的老人未必需要70年的房屋產(chǎn)權(quán)，建議土地主管部門推出專門針對養(yǎng)老地產(chǎn)的土地使用權(quán)限，諸如20年、30年的土地出讓期限，以區(qū)別于住宅、商業(yè)和公建住房，這類住房的價格更為經(jīng)濟，有限的資金可以重點用于提高養(yǎng)老服務品質(zhì)上。

對養(yǎng)老市場供應商來說，好的養(yǎng)老產(chǎn)品包括養(yǎng)老社區(qū)建設至關重要，這離不開政策的扶持。根據(jù)此次《意見》，各地要促進醫(yī)療衛(wèi)生資源進入養(yǎng)老機構(gòu)、社區(qū)和居民家庭，并且衛(wèi)生管理部門要支持有條件的養(yǎng)老機構(gòu)設置醫(yī)療機構(gòu)，二級以上綜合醫(yī)院應當開設老年病科，增加老年病床數(shù)量，做好老年慢性病防治和康復護理。而具有一定品質(zhì)的醫(yī)療機構(gòu)入駐商業(yè)養(yǎng)老機構(gòu)，是老年人群選擇商業(yè)養(yǎng)老社區(qū)的首要考慮因素。

4.2 “以房養(yǎng)老”需嚴密的制度設計

?以房養(yǎng)老‰不僅是一個單純的經(jīng)濟問題，它關乎民生中最基本的衣食住行，也是當前需要攻克的社會難題。以房養(yǎng)老涉及房地產(chǎn)、金融、社保、行政管理多個領域，在很大程度上帶有準公共品的性質(zhì)，沒有政策和法律依據(jù)，操作可能就會陷入被動之中。

與此同時，退休后的生命鏈也已成為新的市場熱點。除了保險公司不斷創(chuàng)新養(yǎng)老保險產(chǎn)品外，形形色色的機構(gòu)正在涌入銀發(fā)產(chǎn)業(yè)。政府此時出臺以房養(yǎng)老的方案，更多的意義在于提供一種導向，一種養(yǎng)老模式的創(chuàng)新，是政府對未來發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的探索，是一種政策性的嘗試。目前即便在歐美，以房養(yǎng)老也不是主流，占比非常小。

從現(xiàn)實來看，我國房價還處于持續(xù)上漲的不穩(wěn)定狀態(tài)，老百姓更愿意將房屋出租獲得租金，比起倒按揭，房屋的產(chǎn)權(quán)還在自己手中。?以房養(yǎng)老‰對金融機構(gòu)來說也是個極具風險的挑戰(zhàn)，對人的壽命、利率等方面的評估確定都是需要逐步完善的過程，不能一蹴而就。同時，房地產(chǎn)評估市場相對不成熟，也沒有相應的法律制度，只能靠條例、意見等來規(guī)范，在技術操作上比較困難。

當然，以房養(yǎng)老并非強制性的社保政策，只是老年人在領取社保體系提供的養(yǎng)老金之外，再通過?以房養(yǎng)老‰提升晚年生活品質(zhì)的另一種選擇。政府明確?以房養(yǎng)老‰的試點后，即意味著很多問題有待市場的檢驗，通過發(fā)現(xiàn)問題、提出整改措施，進而制定一個比較完善的以房養(yǎng)老體系。價值評估、產(chǎn)權(quán)歸屬以及金融風險防范，無疑將是試點中的重要內(nèi)容，人們對此滿懷期待。

【參考資料】

1、以房養(yǎng)老對接基地養(yǎng)老的房產(chǎn)置換模式研究.王穎.《浙江大學學報》2013.05.24.

2、以房養(yǎng)老，查望而不可及.楊婕妤.《中國證券期貨》2013.06.25.

3、養(yǎng)老不動產(chǎn)如何實現(xiàn)“三贏” .劉小微.《金融時報》2013. 08.28.11.

4、以房養(yǎng)老：緩解“有資產(chǎn)沒現(xiàn)金”壓力.方華.《金融時報》2013. 09.16.02.

5、“以房養(yǎng)老”：銀行角色如何擔當. 楊洋.《金融時報》2013. 09.23.04.

6、以房養(yǎng)老模式研究.易禮.《山西財經(jīng)大學學報》2013.03.03.

7、“以房養(yǎng)老”試點需破解哪些難題李文龍.張末冬.《金融時報》2013. 09.17.02.

8、“有尊嚴”地養(yǎng)老：挑戰(zhàn)傳統(tǒng)倫理觀.方華.《金融時報》2013. 09.18.12.