傅 樵

改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，房地產(chǎn)業(yè)作為關(guān)乎國(guó)計(jì)民生的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)也實(shí)現(xiàn)了跨越式發(fā)展，成為推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要?jiǎng)恿Α５?，近年?lái)，高昂的房?jī)r(jià)成為制約城鄉(xiāng)群眾改善住房條件的重要障礙，也成為我國(guó)深化經(jīng)濟(jì)體制改革的重要內(nèi)容。近期，國(guó)家陸續(xù)出臺(tái)了一系列調(diào)控房市、房?jī)r(jià)的稅收政策，雖然取得了一定成效，但仍存在許多問(wèn)題。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，房?jī)r(jià)是市場(chǎng)機(jī)制運(yùn)作的產(chǎn)物，除繼續(xù)完善市場(chǎng)機(jī)制，更有效地發(fā)揮市場(chǎng)在房產(chǎn)資源與房產(chǎn)資本配置中的基礎(chǔ)性作用外，國(guó)家還可通過(guò)房產(chǎn)稅這一調(diào)控房產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)杠桿，加強(qiáng)政府對(duì)房市的有力干預(yù)，提升國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管能力，對(duì)房產(chǎn)價(jià)格形成有效調(diào)控的機(jī)制，最終實(shí)現(xiàn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)、健康、科學(xué)發(fā)展。

房產(chǎn)稅是當(dāng)代國(guó)家稅收體系中的基本稅種，與地產(chǎn)稅共同構(gòu)成房地產(chǎn)稅收的基本系統(tǒng)。在世界主要發(fā)達(dá)國(guó)家，房產(chǎn)稅收入占國(guó)家財(cái)政收入的比重相當(dāng)高，并成為地方財(cái)政收入和維持地方政府正常運(yùn)轉(zhuǎn)的主要收入來(lái)源。然而，我國(guó)的房產(chǎn)稅征收長(zhǎng)期存在著重視地產(chǎn)稅而忽視房產(chǎn)稅的現(xiàn)象，現(xiàn)行房產(chǎn)稅制度也無(wú)法與國(guó)際接軌，導(dǎo)致房產(chǎn)稅在國(guó)家稅收收入中的比重嚴(yán)重偏低，無(wú)法發(fā)揮房產(chǎn)稅充實(shí)地方財(cái)政的基礎(chǔ)作用。房產(chǎn)稅收入偏低說(shuō)明國(guó)家對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管還不到位，尚沒(méi)有能力通過(guò)房產(chǎn)稅這一經(jīng)濟(jì)杠桿對(duì)房產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行有效管控。雖然通過(guò)征收地產(chǎn)稅也可以對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行有效干預(yù)，但從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，通過(guò)房產(chǎn)稅來(lái)調(diào)控房?jī)r(jià)要比地產(chǎn)稅更直接，更有效。因?yàn)榉慨a(chǎn)稅是直接針對(duì)房產(chǎn)價(jià)值征收的財(cái)產(chǎn)稅，房?jī)r(jià)越高，繳稅越多，其稅率、稅額與房?jī)r(jià)直接相關(guān)。所以，擴(kuò)大房產(chǎn)稅的征收范圍，加強(qiáng)房產(chǎn)稅的監(jiān)管應(yīng)是今后我國(guó)房產(chǎn)稅制度改革的方向。

因此，在當(dāng)前我國(guó)繼續(xù)深化經(jīng)濟(jì)體制改革并加快推進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式轉(zhuǎn)變的大背景下，厘清房產(chǎn)稅的歷史脈絡(luò)，探尋房產(chǎn)稅征收的理論依據(jù)，分析我國(guó)房產(chǎn)稅制度的現(xiàn)狀、問(wèn)題與推進(jìn)前景，并拿出切實(shí)可行的推進(jìn)方案，對(duì)推動(dòng)當(dāng)前的房地產(chǎn)稅收制度改革，加強(qiáng)國(guó)家對(duì)房市、房?jī)r(jià)的有效干預(yù)，具有重要意義。

一、房產(chǎn)稅在我國(guó)發(fā)展的歷史脈絡(luò)

以房屋為征稅對(duì)象在我國(guó)有著悠久的歷史。但是，房產(chǎn)稅僅在某些特殊時(shí)期作為增加國(guó)家財(cái)政收入的特殊手段而采用，卻沒(méi)有成為我國(guó)歷史上的主要傳統(tǒng)稅種。現(xiàn)代意義上的房產(chǎn)稅實(shí)際是近代以來(lái)我國(guó)向西方學(xué)習(xí)的產(chǎn)物，主要是受西方土地國(guó)有思想及其國(guó)家稅收體系的影響。中國(guó)自清末開(kāi)始籌議征收房產(chǎn)稅，但直到北洋政府時(shí)期才付諸實(shí)施，后經(jīng)南京國(guó)民政府不斷完善，房產(chǎn)稅逐漸成為我國(guó)現(xiàn)代稅收體系中的一個(gè)基本稅種。新中國(guó)保留了房產(chǎn)稅這一稅種，但直到改革開(kāi)放以后，房產(chǎn)稅的征收才逐步走上正軌。

1.中國(guó)古代的房產(chǎn)稅

對(duì)居民房屋征稅在我國(guó)有著悠久的歷史。有學(xué)者認(rèn)為夏代的“貢”便是一種針對(duì)土地和房產(chǎn)征收的財(cái)產(chǎn)稅。據(jù)漆亮亮分析，《周禮》“掌斂廛布于泉府”的記載即是周代征收房產(chǎn)稅的直接證據(jù)?！扳堋痹诠糯侵赋鞘衅矫窬幼〉姆康兀扳懿肌眲t是對(duì)城郭居民住房征收的一種賦稅[1]。周代的“廛布”是不是我國(guó)房產(chǎn)稅的真正起源，對(duì)此尚無(wú)定論。唐德宗建中四年(783年)戶(hù)部侍郎趙贊認(rèn)為“常平”收入不能滿(mǎn)足當(dāng)時(shí)軍費(fèi)急需，建議“稅屋間架”。《舊唐書(shū)》記載“間架稅”的征稅標(biāo)準(zhǔn)為“上等每間兩千，中等一千，下等五百”?！疤拼摹伴g架稅”開(kāi)征一年后便由于百姓激烈反對(duì)而作罷，但唐代的“間架稅”確實(shí)是一種房產(chǎn)稅，或許可以作為我國(guó)房產(chǎn)稅的真正起源。隨后，五代時(shí)期針對(duì)城鎮(zhèn)居民開(kāi)征過(guò)“屋稅”，顯然也是一種房產(chǎn)稅。此后，宋、元、明、清各朝雖屢有開(kāi)征“間架稅”的動(dòng)議，但并未付諸實(shí)施。

2.晚清西方房產(chǎn)稅制度與思想的輸入

鴉片戰(zhàn)爭(zhēng)后，西方列強(qiáng)陸續(xù)在中國(guó)沿海沿江地區(qū)建立了一批租借地。西方列強(qiáng)在租界內(nèi)以充實(shí)捕房經(jīng)費(fèi)為由，對(duì)居民房屋強(qiáng)征房捐。這是現(xiàn)代意義上的房產(chǎn)稅在中國(guó)的真正起源。此后，太平天國(guó)在其占領(lǐng)地區(qū)也曾開(kāi)征過(guò)房捐。1901年，清廷為賠付“庚子賠款”也曾動(dòng)議開(kāi)征房捐，后因擔(dān)心激起人民的強(qiáng)烈反抗而作罷。但太平天國(guó)和清廷的房捐不過(guò)是我國(guó)傳統(tǒng)“間架稅”的歷史翻版，其征收的理論依據(jù)與現(xiàn)代房產(chǎn)稅并不是同一個(gè)概念。

近代房產(chǎn)稅的思想來(lái)源是西方的土地國(guó)有思想。中國(guó)現(xiàn)代意義上的房產(chǎn)稅是近代以來(lái)中國(guó)向西方學(xué)習(xí)的結(jié)果，具體來(lái)說(shuō)是西方的土地國(guó)有思想傳入中國(guó)并為孫中山等資產(chǎn)階級(jí)革命派接受的結(jié)果。西方的資產(chǎn)階級(jí)理論家早在18世紀(jì)末便提出了土地國(guó)有的相關(guān)理論。19世紀(jì)時(shí)，土地國(guó)有思想開(kāi)始在歐美廣泛傳播。1848年，約翰·穆勒在《經(jīng)濟(jì)學(xué)原理》中要求對(duì)全國(guó)的土地進(jìn)行估價(jià)，土地的現(xiàn)有價(jià)值歸地主所有，以后隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展而自然增加的土地價(jià)值以賦稅的形式交給國(guó)家。此后，亨利·喬治也在《進(jìn)步與貧困》中建議，國(guó)家應(yīng)當(dāng)取消其他一切形式的賦稅，因?yàn)橹徽魇胀恋囟惥涂梢詽M(mǎn)足國(guó)家財(cái)政收入的需要。

據(jù)王宏斌先生考證，西方的土地國(guó)有思想在19世紀(jì)末通過(guò)加拿大傳教士馬林傳到了中國(guó)，對(duì)孫中山產(chǎn)生了重要影響，并成為孫中山“節(jié)制資本，平均地權(quán)”的民生主義的主要思想來(lái)源[2]。不僅資產(chǎn)階級(jí)革命派，資產(chǎn)階級(jí)維新派也意識(shí)到征收房產(chǎn)稅是導(dǎo)致西方國(guó)富民強(qiáng)的重要原因。1898年維新變法期間，戶(hù)部仿照租界的做法，要求各省登記清查都會(huì)、市鎮(zhèn)的店鋪數(shù)量，并擬定了《房捐章程》，但后因維新變法中途夭折而未付諸實(shí)施。

3.民國(guó)房產(chǎn)稅的開(kāi)征與不斷完善

我國(guó)房產(chǎn)稅的征收雖有悠久的歷史，但自唐代出現(xiàn)后并未得到長(zhǎng)時(shí)間的推行，宋、元、明、清各朝實(shí)際并未征收房產(chǎn)稅，房產(chǎn)稅沒(méi)有成為我國(guó)歷史上的主要傳統(tǒng)稅種。民國(guó)成立后，在西方國(guó)有土地思想及孫中山“平均地權(quán)、節(jié)制資本”的民生思想的影響下，民國(guó)政府才開(kāi)始效仿西方國(guó)家實(shí)際征收現(xiàn)代意義上的房產(chǎn)稅。1913年11月22日，北洋政府頒布《劃分國(guó)家稅地方稅法(草案)》，將房捐和即將開(kāi)征的房屋稅劃歸地方稅一類(lèi)。1915年，北洋政府財(cái)政部出臺(tái)《房稅條例(草案)》，將全國(guó)各地針對(duì)房屋征收的名目繁多的稅種統(tǒng)一為房稅。1917年，北洋政府財(cái)政部正式出臺(tái)《房捐章程》，并開(kāi)始在北平試行。北洋政府的房產(chǎn)稅具有這樣幾個(gè)特征：首先，只在都會(huì)、省會(huì)、繁盛城鎮(zhèn)設(shè)有巡警的地方征收，房產(chǎn)稅所得作為巡警維持地方治安的日常開(kāi)銷(xiāo)；其次，征稅對(duì)象涉及商用房屋和民用住房?jī)深?lèi)，并且以房屋的租價(jià)為計(jì)稅依據(jù)；最后，規(guī)定了免征對(duì)象，國(guó)有、公用、公益用房以及其他弱勢(shì)群體用房可以免征。北洋政府的房產(chǎn)稅制度已具備現(xiàn)代房產(chǎn)稅體制的雛形。

南京國(guó)民政府基本繼承了北京政府的房產(chǎn)稅制度，并不斷加以完善。1927年7月，南京政府中執(zhí)委通過(guò)《劃分國(guó)家收入地方收入暫行標(biāo)準(zhǔn)案》，繼續(xù)將房捐劃入地方收入一類(lèi)。1928年，國(guó)民政府《劃分國(guó)家收入地方收入標(biāo)準(zhǔn)案》也將房捐列入地方收入。1930年，國(guó)民政府開(kāi)始將房捐作為省、市縣三級(jí)稅收，初步提高了房產(chǎn)稅征收的行政檔次。1941年，國(guó)民政府財(cái)政部公布《房捐征收通則》，要求把過(guò)去以房屋名義征收的各種捐稅一律統(tǒng)一為房捐，征收地區(qū)僅限于市、鎮(zhèn)戶(hù)數(shù)超過(guò)300戶(hù)的地區(qū)，并分別以房?jī)r(jià)和租價(jià)為依據(jù)向房產(chǎn)主人和承租者征收房捐，國(guó)用、公用、慈善、宗教以及貧民草屋可以免征或減征房捐。此后，國(guó)民政府的房捐條例雖屢有調(diào)整，但基本規(guī)定變動(dòng)不大。值得一提的是，國(guó)民政府還在一些地區(qū)針對(duì)土地改良物試點(diǎn)征稅，這種征稅方法較房產(chǎn)稅雖無(wú)本質(zhì)不同，但反映了在西方土地國(guó)有思想影響下，中國(guó)已開(kāi)始在征稅思想和征稅理論上注意與國(guó)際通行的做法接軌。

二、我國(guó)房產(chǎn)稅制度的現(xiàn)狀與問(wèn)題

新中國(guó)成立后，1949年底召開(kāi)了第一屆全國(guó)稅務(wù)工作會(huì)議，將房產(chǎn)稅做為一個(gè)基本稅種保留了下來(lái)，并擬定了全國(guó)統(tǒng)一的房產(chǎn)稅制度。1956年社會(huì)主義改造完成后，絕大多數(shù)房產(chǎn)收歸國(guó)家或集體所有，房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)和典租也被嚴(yán)格禁止，在國(guó)家稅收體系中雖保留了房產(chǎn)稅之名，但實(shí)際征收的范圍相當(dāng)狹小，房產(chǎn)稅名存實(shí)亡。

1978年十一屆三中全會(huì)以后，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制改革和對(duì)外開(kāi)放的逐漸深入，開(kāi)始對(duì)20世紀(jì)50年代確立的房產(chǎn)稅制度進(jìn)行改革，并于80年代后期開(kāi)始對(duì)國(guó)內(nèi)單位和個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅。1986年國(guó)務(wù)院出臺(tái)《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》，規(guī)定在城市、縣城和建制鎮(zhèn)征收房產(chǎn)稅，以房產(chǎn)原值扣除適當(dāng)比例產(chǎn)生的余值或租金收入作為計(jì)稅依據(jù)，稅率為余值的1.2%和租金收入的12%，國(guó)家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、事業(yè)單位、軍隊(duì)用房以及宗教、公園、個(gè)人自用等非盈利性房產(chǎn)，可以免征。此條例僅適用于國(guó)內(nèi)企業(yè)及個(gè)人，外企及外國(guó)人繳納房產(chǎn)稅的有關(guān)規(guī)定仍然沿用50年代初的相關(guān)政策。

20世紀(jì)80年代出臺(tái)的房產(chǎn)稅政策基本沿用至今。由于以房產(chǎn)原值作為計(jì)稅依據(jù)，原值的估價(jià)隨著經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展已經(jīng)普遍偏低，而且征收范圍僅限于經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的城鎮(zhèn)，加之將居民自住房屋排除在征稅對(duì)象之外，又規(guī)定了很多諸如保護(hù)弱勢(shì)群體的免征事項(xiàng)，導(dǎo)致房產(chǎn)稅收入占我國(guó)稅收收入的比重長(zhǎng)期偏低。據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局稅收科學(xué)研究所劉佐統(tǒng)計(jì)，1993年我國(guó)房產(chǎn)稅收入為49億元，2004年達(dá)到366億元，十年左右增長(zhǎng)幅度超過(guò)6倍[3]。近年來(lái)，房產(chǎn)稅收入隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮而明顯增加，但房產(chǎn)稅收入的增長(zhǎng)幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)滯后于我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度。

進(jìn)入21世紀(jì)后，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展和社會(huì)的不斷進(jìn)步，房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了前所未有的繁榮景象。目前，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為拉動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)。隨著我國(guó)加入世界貿(mào)易組織及中國(guó)參與國(guó)際經(jīng)濟(jì)與貿(mào)易的廣度與深度不斷增加，外資企業(yè)、外國(guó)人在中國(guó)的房產(chǎn)也日益增多。原有的房產(chǎn)稅制度與房地產(chǎn)業(yè)飛速發(fā)展的現(xiàn)實(shí)、市場(chǎng)體制的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和國(guó)際主流的房產(chǎn)稅政策脫節(jié)，有越來(lái)越多的問(wèn)題暴露出來(lái)。

1.與房產(chǎn)相關(guān)的稅種過(guò)多，稅種結(jié)構(gòu)不合理

房產(chǎn)稅作為房地產(chǎn)稅收的一種，在國(guó)外通行的做法中，一般會(huì)包括契稅、耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅等納稅內(nèi)容。但在我國(guó)，與房地產(chǎn)有關(guān)的納稅名目竟多達(dá)14種，房產(chǎn)稅僅作為其中的一個(gè)具體稅種，主體性不強(qiáng)，重要性也沒(méi)有受到應(yīng)有的重視，更無(wú)法與國(guó)際通行的以房產(chǎn)稅統(tǒng)一各種房地產(chǎn)稅收的做法接軌。

2.房產(chǎn)稅與其他稅種重復(fù)設(shè)置，對(duì)內(nèi)對(duì)外實(shí)行兩套稅制

我國(guó)當(dāng)前推行的與房地產(chǎn)有關(guān)的稅種中，房產(chǎn)稅與契稅、城市土地使用費(fèi)、土地增值稅以及與房產(chǎn)有關(guān)的營(yíng)業(yè)稅、所得稅等往往重復(fù)設(shè)置，在一定程度上加重了納稅主體的負(fù)擔(dān)，也導(dǎo)致有些稅種在納稅依據(jù)上有失公平，這與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制要求公平競(jìng)爭(zhēng)的特點(diǎn)不相吻合。此外，我國(guó)針對(duì)國(guó)內(nèi)單位及個(gè)人和外國(guó)企業(yè)及外國(guó)人施行了兩套不同的稅制，國(guó)內(nèi)企業(yè)實(shí)行的是20世紀(jì)80年代中期的房產(chǎn)稅制度，而針對(duì)外國(guó)企業(yè)及個(gè)人實(shí)行的仍然是20世紀(jì)50年代的房產(chǎn)稅制度。內(nèi)外制度不統(tǒng)一說(shuō)明我國(guó)現(xiàn)行的房產(chǎn)稅制度與國(guó)際主流的做法不兼容，無(wú)法接軌，嚴(yán)重影響了我國(guó)的外資利用和房地產(chǎn)業(yè)的對(duì)外開(kāi)放，無(wú)論對(duì)外企還是內(nèi)企，都易造成不公平的問(wèn)題。

3.房產(chǎn)稅制度與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制不適應(yīng)，制約了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展

20世紀(jì)80年代的房產(chǎn)稅制度是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型初期的產(chǎn)物。目前，隨著我國(guó)改革的不斷深入和入世成功，中國(guó)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境不斷成熟，現(xiàn)行房產(chǎn)稅制度的某些規(guī)定無(wú)法適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)尤其是房地產(chǎn)市場(chǎng)飛速發(fā)展的現(xiàn)狀，更不能充分發(fā)揮房產(chǎn)稅調(diào)節(jié)房產(chǎn)、房市和房?jī)r(jià)的經(jīng)濟(jì)杠桿作用。

4.稅權(quán)過(guò)于集中

房產(chǎn)稅在中國(guó)名義上屬于地方稅種，但實(shí)際上從房產(chǎn)稅的立法權(quán)到房產(chǎn)稅制度的構(gòu)成要素的調(diào)整權(quán)都集中在中央。這導(dǎo)致地方政府無(wú)法結(jié)合本地房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的現(xiàn)狀因地制宜地調(diào)整房產(chǎn)稅制度的征收對(duì)象、納稅者、征稅依據(jù)、納稅率和免征條款等房產(chǎn)稅基本要素，不利于地方政府通過(guò)調(diào)整房產(chǎn)稅來(lái)增加財(cái)政收入并調(diào)控本地房地產(chǎn)市場(chǎng)，更不利于房?jī)r(jià)的穩(wěn)定和降低。

5.計(jì)稅依據(jù)與國(guó)際通行做法不兼容

現(xiàn)行房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)是房產(chǎn)的原值，而有些老房的原值是以20世紀(jì)80年代的水平核定的，這與國(guó)際通行的以房產(chǎn)現(xiàn)值為計(jì)稅依據(jù)的做法不同，導(dǎo)致房產(chǎn)稅收入無(wú)法隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展導(dǎo)致的房產(chǎn)增值而相應(yīng)增加，嚴(yán)重制約了我國(guó)房產(chǎn)稅收入的增長(zhǎng)，更無(wú)法充分發(fā)揮房產(chǎn)稅調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)杠桿作用，最重要的是這一規(guī)定加重了新購(gòu)房產(chǎn)的納稅負(fù)擔(dān)，而相應(yīng)減輕了老房的納稅額，有失社會(huì)公平。另外，現(xiàn)行房產(chǎn)稅對(duì)個(gè)人購(gòu)房貸款的利息也要征稅，而購(gòu)房貸款的利息已經(jīng)超越了房?jī)r(jià)本身，并不是房產(chǎn)實(shí)際價(jià)值的組成部分。

6.稅率偏高，且存在稅負(fù)不公平現(xiàn)象

例如，以租金為計(jì)稅依據(jù)規(guī)定的房產(chǎn)稅稅率為12%，城市房產(chǎn)稅的稅率更是高達(dá)18%，這些都是20世紀(jì)80年代初，在房產(chǎn)公有制時(shí)代為限制租房收入過(guò)高而制定的稅收政策，與今天鼓勵(lì)租房和以市場(chǎng)調(diào)節(jié)房租收入的體制無(wú)法適應(yīng)。另外，土地增值稅的最高稅率適用60%的上限是1993年為抑制房產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱、限制房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)過(guò)高制定的政策。但這一規(guī)定在今天恰恰成了房?jī)r(jià)過(guò)高的推手，且存在明顯的不公平。

此外，目前的房產(chǎn)稅政策對(duì)流通性房產(chǎn)征稅偏高，對(duì)自用性房產(chǎn)征稅偏低，既不利于房產(chǎn)交易規(guī)模的擴(kuò)大，也不利于居民既有房產(chǎn)的合理利用，導(dǎo)致出現(xiàn)大量屯房、炒房和房屋空置現(xiàn)象。

三、我國(guó)房產(chǎn)稅改革的路徑與前景展望

1.房產(chǎn)稅改革的路徑

房產(chǎn)稅本應(yīng)是我國(guó)房地產(chǎn)稅收的主要組成部分，也應(yīng)成為地方財(cái)政收入的主要來(lái)源。但是，在我國(guó)現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收體系中存在重視地產(chǎn)稅而忽視房產(chǎn)稅的問(wèn)題，導(dǎo)致房產(chǎn)稅收入占國(guó)家稅收收入的比重偏低，造成房產(chǎn)稅調(diào)節(jié)房市和房?jī)r(jià)的重要作用無(wú)法得到充分發(fā)揮。近年來(lái)，隨著我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，現(xiàn)行的房產(chǎn)稅制度與房產(chǎn)市場(chǎng)、國(guó)家轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的步伐以及國(guó)際通行的房產(chǎn)稅政策的矛盾越來(lái)越突出。筆者贊同楊英法先生的觀(guān)點(diǎn)：“矛盾不斷被解決，事物才能不斷向前發(fā)展；出現(xiàn)矛盾而得不到解決，就會(huì)使事物限于停滯、倒退?！盵4]。因此，要破解我國(guó)當(dāng)前的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迷局，加強(qiáng)國(guó)家對(duì)房市、房?jī)r(jià)的有效干預(yù)，加快推進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式的轉(zhuǎn)變，就必須改革我國(guó)當(dāng)前的房產(chǎn)稅制度。

第一，將房產(chǎn)稅作為地方稅，使其與國(guó)際接軌。在世界主要發(fā)達(dá)國(guó)家，房產(chǎn)稅一般作為地方稅種，構(gòu)成地方財(cái)政收入的主要來(lái)源。例如，美國(guó)的房產(chǎn)稅收入便占到地方財(cái)政收入的50%以上。我國(guó)可以借鑒西方國(guó)家的房產(chǎn)稅制度，在房產(chǎn)稅立法權(quán)和調(diào)整權(quán)上向地方政府適當(dāng)傾斜，讓地方政府結(jié)合當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際情況因地制宜地制定本地房產(chǎn)稅的納稅范圍、繳稅主體、計(jì)稅依據(jù)、稅率和免征對(duì)象，提高地方政府房產(chǎn)稅征收和監(jiān)管的積極性，為地方財(cái)政提供長(zhǎng)久、穩(wěn)定的收入渠道，實(shí)現(xiàn)地方經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。

第二，擴(kuò)大房產(chǎn)稅的征收范圍，增加房產(chǎn)稅在稅收收入中的比重。目前，我國(guó)房產(chǎn)稅主要是針對(duì)新購(gòu)住房征收，對(duì)社會(huì)上的存量房、囤積房以及老房的房產(chǎn)稅征收過(guò)于寬松，形成了對(duì)既得利益群體的無(wú)形保護(hù)，有失社會(huì)公平。要破解我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)面對(duì)的迷局，關(guān)鍵是要針對(duì)大量的空置房和多房產(chǎn)群體征稅，這樣才能有效調(diào)控房產(chǎn)資源，加速房產(chǎn)交易和流通，并增加政府的房產(chǎn)稅收入，最終促進(jìn)社會(huì)公平。

第三，房產(chǎn)稅的稅率設(shè)計(jì)要考慮地區(qū)差異，并富有彈性。當(dāng)前，我國(guó)房產(chǎn)稅的稅率設(shè)計(jì)不夠科學(xué)，稅率設(shè)計(jì)不合理，既不利于房產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展，也無(wú)法有效控抑房產(chǎn)投機(jī)行為。我國(guó)各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平有差距，房產(chǎn)稅的設(shè)計(jì)應(yīng)當(dāng)體現(xiàn)這種差異性，并要為經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)的房產(chǎn)增值留足未來(lái)的征稅空間，盡量實(shí)行富有彈性的累進(jìn)稅制，以充分發(fā)揮房產(chǎn)稅在增加地方財(cái)政收入、調(diào)節(jié)社會(huì)貧富差距、調(diào)控房產(chǎn)市場(chǎng)和改善地方財(cái)政收入結(jié)構(gòu)中的重要作用。

第四，建立科學(xué)的計(jì)稅依據(jù)，以房產(chǎn)現(xiàn)值作為征稅依據(jù)，并對(duì)房產(chǎn)的增值征稅。目前，我國(guó)的房產(chǎn)稅不僅征收范圍非常有限，而且計(jì)稅依據(jù)也不夠科學(xué)。國(guó)際通行的做法是以房產(chǎn)的現(xiàn)值作為征稅依據(jù)，而我國(guó)的房產(chǎn)稅是以房產(chǎn)的原值作為征稅依據(jù)，這種計(jì)稅依據(jù)有利于保護(hù)既有住房者的利益，而無(wú)形中加大了新購(gòu)住房的納稅率，并且無(wú)法對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展導(dǎo)致的房產(chǎn)增值部分征稅。所以，我國(guó)今后的房產(chǎn)稅制度應(yīng)當(dāng)設(shè)定科學(xué)、合理的計(jì)稅依據(jù)，以房產(chǎn)的現(xiàn)值征稅，并對(duì)房產(chǎn)隨經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生的增值部分設(shè)定累進(jìn)稅率，以增加房產(chǎn)稅的稅收收入，加強(qiáng)房產(chǎn)稅征收的公正性與合理性。

此外，推進(jìn)房產(chǎn)稅制度改革還需要不斷完善配套的制度建設(shè)，尤其需要健全我國(guó)的產(chǎn)權(quán)登記制度、財(cái)產(chǎn)登記制度和財(cái)產(chǎn)評(píng)估制度，為我國(guó)的房產(chǎn)稅征收提供可靠的計(jì)稅依據(jù)和監(jiān)督管理平臺(tái)。例如，臧秀清等建議，我國(guó)應(yīng)當(dāng)“借鑒國(guó)際通行做法建立和完善房地產(chǎn)評(píng)估制度，這樣可以建立一種稅收收入隨著房地產(chǎn)價(jià)格和一般物價(jià)上漲而增長(zhǎng)的機(jī)制。”[5]

2.房產(chǎn)稅在我國(guó)的前景展望

房產(chǎn)稅在西方發(fā)達(dá)國(guó)家是房地產(chǎn)稅收體系中的主體稅種，房產(chǎn)稅收入也是其地方財(cái)政收入的主要來(lái)源。在發(fā)達(dá)國(guó)家，房產(chǎn)稅具有增加國(guó)家財(cái)政收入、調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格、合理配置土地資源、限制房市投機(jī)和刺激房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要作用，其收入完全由地方財(cái)政截留，主要用于投資教育、改善民生等地方性支出，體現(xiàn)了極大的社會(huì)公正性。在世界范圍內(nèi)還存在這樣一個(gè)現(xiàn)象，國(guó)家的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平越高，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)越合理、越高端，房產(chǎn)稅占國(guó)家財(cái)政收入的比重也會(huì)越高。魏勇認(rèn)為：“任何國(guó)家發(fā)展到一定的階段都要征收房產(chǎn)稅，都要把房產(chǎn)稅的收入作為地方政府財(cái)政收入的主體?！盵6]當(dāng)前，經(jīng)過(guò)30年的改革開(kāi)放，我國(guó)的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展已經(jīng)取得了舉世矚目的偉大成就，正處于深化經(jīng)濟(jì)體制改革、加快推進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變和全面構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)以實(shí)現(xiàn)中華民族偉大復(fù)興之“中國(guó)夢(mèng)”的關(guān)鍵時(shí)期?？梢哉f(shuō)，我國(guó)開(kāi)征房產(chǎn)稅的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、體制條件已經(jīng)基本成熟。近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，成為推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要?jiǎng)恿Γ渤霈F(xiàn)了土地資源浪費(fèi)、人地矛盾突出、房地產(chǎn)價(jià)格虛高、制約產(chǎn)業(yè)升級(jí)以及全民囤房、炒房的社會(huì)病態(tài)。在這一背景下，開(kāi)征房產(chǎn)稅的呼聲也越來(lái)越高，房產(chǎn)稅對(duì)于破解我國(guó)當(dāng)前的房地產(chǎn)業(yè)迷局和加快推進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式的轉(zhuǎn)變具有不可替代的重要作用。因此，可以說(shuō)，房產(chǎn)稅在我國(guó)有著極其廣闊的推進(jìn)前景。

一是房產(chǎn)稅可以刺激房產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，顯著增加地方財(cái)政收入。房產(chǎn)稅以單位和居民的房產(chǎn)數(shù)量和房產(chǎn)現(xiàn)值為計(jì)稅依據(jù)。這就意味著其房產(chǎn)越多，需要繳納的房產(chǎn)稅就會(huì)越多，需要付出的成本也會(huì)越高。在這種情況下，單位和個(gè)人一般不會(huì)愿意把多余的房產(chǎn)長(zhǎng)期置于自己名下，而會(huì)選擇適當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)將手中的房產(chǎn)迅速出手，這就會(huì)增加房產(chǎn)交易的數(shù)量和頻率，加速房產(chǎn)的市場(chǎng)流通，并大大增加地方政府的財(cái)政收入。

二是房產(chǎn)稅可以合理配置土地資源，防止土地資源浪費(fèi)。當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展在一定程度上造成了對(duì)耕地資源的嚴(yán)重浪費(fèi)，有些地區(qū)的人地矛盾甚至因房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)而變得異常尖銳。開(kāi)征房產(chǎn)稅可以有效提高土地價(jià)格，也意味著土地閑置需要付出更多的成本，從而提高土地的開(kāi)發(fā)利用效率，并加速土地的市場(chǎng)流通，最終對(duì)現(xiàn)有城市土地和耕地資源起到很好的保護(hù)作用。

三是房產(chǎn)稅是政府調(diào)控房市的有力杠桿，可以有效調(diào)控房產(chǎn)價(jià)格。當(dāng)前我國(guó)房產(chǎn)稅開(kāi)征范圍偏小的現(xiàn)實(shí)制約了國(guó)家通過(guò)房產(chǎn)稅干預(yù)房市和房?jī)r(jià)的能力的發(fā)揮，無(wú)法有效調(diào)控樓市價(jià)格。通過(guò)開(kāi)征房產(chǎn)稅，政府可以通過(guò)調(diào)整房產(chǎn)稅的納稅對(duì)象、計(jì)稅依據(jù)、稅率以及免征條款來(lái)全面干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)，并有效調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格，尤其在房?jī)r(jià)虛高的今天，房產(chǎn)稅完全可以成為政府有效控抑房?jī)r(jià)虛高的經(jīng)濟(jì)杠桿。

四是房產(chǎn)稅可以有效打擊房產(chǎn)投機(jī)。當(dāng)前導(dǎo)致房?jī)r(jià)虛高的一個(gè)重要原因是我國(guó)出現(xiàn)了全民炒房、囤房的社會(huì)病態(tài)。調(diào)整房產(chǎn)稅可以極大提高炒房、囤房的成本支出，甚至可以通過(guò)提高稅率使炒房、囤房的成本支出無(wú)限接近甚至超過(guò)其預(yù)期收益，從而加大炒房、囤房的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，最終實(shí)現(xiàn)對(duì)房產(chǎn)投機(jī)的有效控制。

五是通過(guò)調(diào)整房產(chǎn)稅，政府可以有效調(diào)控社會(huì)用工，增加就業(yè)率。通過(guò)納稅對(duì)象、計(jì)稅依據(jù)、稅率和免征條款的調(diào)整實(shí)現(xiàn)對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效調(diào)控，政府可以通過(guò)變通、調(diào)整房地產(chǎn)稅的構(gòu)成要素刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，并進(jìn)而刺激建筑、鋼材、水泥、裝修、安裝等行業(yè)的發(fā)展，從而實(shí)現(xiàn)社會(huì)用工規(guī)模的擴(kuò)大，并有效推動(dòng)城鄉(xiāng)居民就業(yè)規(guī)模的擴(kuò)大。

六是征收房產(chǎn)稅可以有效控制房市規(guī)模，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式的轉(zhuǎn)變。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展吸收、容納了大量社會(huì)資源，但房地產(chǎn)業(yè)屬于擴(kuò)大投資、消耗資源的粗放式經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式。通過(guò)征收房產(chǎn)稅可以有效控制房市規(guī)模，降低房產(chǎn)投資的收益率，從而將我國(guó)有限的土地、資金、人才等資源轉(zhuǎn)移到產(chǎn)業(yè)升級(jí)和加快推進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式轉(zhuǎn)變的軌道上來(lái)，最終實(shí)現(xiàn)以產(chǎn)業(yè)的升級(jí)換代來(lái)促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康、穩(wěn)定、科學(xué)、可持續(xù)發(fā)展。