郭 飛，馬 琳

（哈爾濱市勘察測繪研究院，黑龍江 哈爾濱150010）

為加強哈爾濱市城市規(guī)劃的批后管理，完善城市規(guī)劃管理制度，規(guī)范哈爾濱市建設(shè)工程規(guī)劃驗收文件，哈爾濱市城鄉(xiāng)規(guī)劃局根據(jù)《中華人民共和國城市規(guī)劃法》第38條、《哈爾濱市城市規(guī)劃管理條例》第51條規(guī)定，參照有關(guān)規(guī)范的相關(guān)內(nèi)容，學習其它城市的經(jīng)驗，制作了《哈爾濱市建設(shè)工程規(guī)劃驗收合格證》。

哈爾濱市已取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》的建設(shè)項目竣工后，建設(shè)單位領(lǐng)取《竣工測量通知單》，送交市勘察測繪研究院進行驗收測量并制圖，對符合驗收條件的建設(shè)工程由哈爾濱市城鄉(xiāng)規(guī)劃局核發(fā)《建設(shè)項目竣工規(guī)劃驗收合格證》。

1 驗收測量的基本要求

依據(jù)《城市測量規(guī)范》（CJJ／T8－2011）要求出具竣工測繪文件及附圖，將建設(shè)工程竣工測繪文件及附圖作為規(guī)劃核實的依據(jù)。核實工作細分為整體核實和分棟核實2種方式:整體核實，是指對建設(shè)工程按照《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》許可建設(shè)規(guī)模予以一次性核實；分棟核實，是指對建設(shè)工程在《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》許可建設(shè)規(guī)模內(nèi)分批次核實；原則上以整體核實為主，分棟核實累計面積誤差按整體核實標準計算。

建設(shè)工程竣工規(guī)劃核實測繪圖應(yīng)標明規(guī)劃許可內(nèi)容與實測內(nèi)容對照表（許可所有內(nèi)容都應(yīng)予以測繪，并標注明確）。包括建筑物間距不符值表、建筑物高度對照表、建筑面積對照表，建筑面積對照表應(yīng)標明總建筑面積（分別給出地上建筑面積和地下建筑面積）、每棟建筑面積，按《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》附件、附圖中不同使用功能分類統(tǒng)計建筑面積，包括每棟樓中公建的建筑面積、住宅的建筑面積、公益性服務(wù)設(shè)施的建筑面積等。

2 驗收測量的主要內(nèi)容

2.1 建筑物平面位置圖

建筑物平面位置圖測落地上的建筑物主體，包括所有落地的立面裝飾構(gòu)件。竣工建筑之間的間距、竣工建筑至用地紅線的距離及竣工建筑至周邊建筑間距的標注位置應(yīng)與《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》附圖所標注的位置一致，并必須標注它們之間的最小間距，實測間距與規(guī)劃間距差小于1m時為不合格。

2.2 建筑物高度圖

建筑物高度圖應(yīng)標注:女兒墻至室內(nèi)一層地面的高度；設(shè)備間，樓梯間至室內(nèi)一層地面的高度；室內(nèi)一層地面至自然地面的高度；地下室凈高。坡屋頂建筑物應(yīng)標注房脊與房檐至室內(nèi)一層地面的高度。樓頂裝飾物不表示，縮進樓層逐層表示，女兒墻通透的測落至欄桿下方的實墻體。實測高度與《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》附圖相比較，如不符值超過1m，則為不合格。

2.3 地下室圖

地下室圖測落地下室平面位置，標注地下室細部尺寸、間距及凈高，核實有無超建。

2.4 建筑面積圖

建筑面積可以扣除外墻裝飾層和抹灰層所占的面積，要求建設(shè)單位提供由建設(shè)單位、施工單位、監(jiān)理單位共同確認的關(guān)于裝飾層和抹灰層厚度的情況說明，并將此說明作為建筑面積圖附件，如提供虛假信息，由建設(shè)單位承擔一切責任，在建筑面積圖中計算出其所對應(yīng)的面積并進行說明。

對于同一個項目的地上、地下面積及不同建筑性質(zhì)間的建筑面積應(yīng)分別對應(yīng)計算并比對，不能相互平衡。

整體建筑的建筑面積誤差超出1%，且600m2和單棟建筑的建筑面積誤差超出2%，并且300m2為不合格。

3 新版《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》中應(yīng)注意的問題

哈爾濱市2014年7月1日當天及以后審批的建筑工程在驗收測量計算建筑面積時，將按《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》（GB／T50353－2013）執(zhí)行，新規(guī)范較《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》（GB／T50353－2005）變化較大，建設(shè)單位應(yīng)從以下幾個方面加以注意:

1）窗臺與室內(nèi)樓的地面高差在0.45m以下，且結(jié)構(gòu)凈高在2.10m及以上的凸（飄）窗，應(yīng)按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算，按1／2面積計算。

2）在主體結(jié)構(gòu)內(nèi)的陽臺，應(yīng)按其結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算全面積；在主體結(jié)構(gòu)外的陽臺，應(yīng)按其結(jié)構(gòu)底板水平投影的1／2面積計算。

3）有頂蓋的采光井應(yīng)按一層計算面積，且結(jié)構(gòu)凈高在2.10m及以上的應(yīng)計算全面積；結(jié)構(gòu)凈高在2.10m以下的，應(yīng)按照1／2面積計算。

4）對于建筑物內(nèi)的設(shè)備層、管道層、避難層等有結(jié)構(gòu)層的樓層，結(jié)構(gòu)層高在2.20m及以上的，應(yīng)計算全面積；結(jié)構(gòu)層高在2.20m及以下的，應(yīng)計算1／2面積。

5）地下室出入口的外墻外側(cè)坡道有頂蓋的部位，應(yīng)按其外墻結(jié)構(gòu)外圍水平面積的1／2計算面積。頂蓋以設(shè)計圖紙為準，對后增加及建設(shè)單位自行增加的頂蓋等，不計算建筑面積。

6）無柱雨篷，其結(jié)構(gòu)板不跨層，且出挑寬度大于或等于2.10m時，應(yīng)按其結(jié)構(gòu)板的水平投影面積的1／2計算建筑面積。有柱雨篷，沒有出挑寬度的限制，也不受跨越層數(shù)的限制，均按1／2計算建筑面積。

7）建筑物外墻的外側(cè)保溫隔熱層計算建筑面積。當建筑物外已計算建筑面積的構(gòu)件（如陽臺、室外走廊、門斗、落地櫥窗等部件）有保溫隔熱層時，其保溫隔熱層不再計算建筑面積。外墻是斜面者按樓面樓板處的外墻外邊線長度乘以保溫材料的凈厚度計算。外墻外保溫以沿高度方向滿鋪為準，某層外墻外保溫鋪設(shè)高度未達到全部高度時（不包括陽臺、室外走廊、門斗、落地櫥窗、雨篷、飄窗等），不計算建筑面積。建筑外墻的外保溫構(gòu)成如圖1所示。

圖1 建筑外墻外保溫構(gòu)成

3 結(jié)束語

規(guī)劃驗收測量是對建設(shè)工程能否達到規(guī)劃審批對建筑工程、配套設(shè)施及城市環(huán)境的要求，能否安全有效地投入使用，作出核準，是以規(guī)避風險為主要目的的事前監(jiān)督核準行為。為規(guī)劃管理部門在城市建設(shè)中提供了準確、可靠的建筑工程規(guī)劃竣工驗收資料，有效地幫助規(guī)劃管理部門對建筑工程進行規(guī)劃審批與監(jiān)督管理，確保規(guī)劃目標的實現(xiàn)，同時，對違法建設(shè)單位起到了警示，也推動了房地產(chǎn)市場的規(guī)范化發(fā)展。

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