○王亞紅

（鄭州大學旅游管理學院 河南 鄭州 450001）

房地產(chǎn)業(yè)關聯(lián)度高、帶動力強，是區(qū)域乃至國民經(jīng)濟發(fā)展的“晴雨表”，其波動尤其是非常態(tài)的危機波動不僅危及地區(qū)經(jīng)濟，甚至對整個國民經(jīng)濟也會造成災難性的影響。對房地產(chǎn)市場風險的準確把握是政府制定區(qū)域和產(chǎn)業(yè)政策的基礎。而且，區(qū)域房地產(chǎn)市場與區(qū)域金融環(huán)境密切相關，東南亞金融危機、美國次貸危機都是非常典型的例子。在房地產(chǎn)業(yè)對G D P的貢獻值不斷增加的背景下，在國際、國內(nèi)經(jīng)濟環(huán)境持續(xù)惡化情況下，保持房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定對區(qū)域乃至全國經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展意義重大。

一、國內(nèi)外研究現(xiàn)狀評述

國外學者與本課題相關的研究成果主要集中在以下幾個方面：其一，關于風險管理。強調(diào)狹義風險管理的美國學說，重點在風險的處理上，如威廉姆斯（Williams．C．Arther）和漢斯（HeinsRichardM）等；英國風險管理學說側重于對經(jīng)濟的控制和處理程序，如邁克爾（2000）等。其二，關于經(jīng)濟預警。以法國為代表的“經(jīng)濟恐慌學派”；以日本和德國為代表的“警告指數(shù)學派”；以美國為代表的“經(jīng)濟指數(shù)學派；以經(jīng)合組織為代表的多指標監(jiān)測系統(tǒng)。當今最受重視的預警理論是由Kaminsky，Lizoondo與Reinhart于1997年創(chuàng)建的KLR信號分析法。其三，關于房地產(chǎn)市場風險。房地產(chǎn)業(yè)周期含房地產(chǎn)周期本身的研究（Mueller，1999；Hendershott，1997等）和房地產(chǎn)周期對宏觀經(jīng) 濟影響 （Brown，1984；Hekman，1985等）。 房 價 預 測（Quigley，1995；Pace，Barry，2000；Kelley，2005；Gouriéroux，Laferrère，2009等）。房地產(chǎn)市場評估方法：收益還原法（野口悠紀雄，1989；中尾宏，1996等）；數(shù)據(jù)比較法；層次分析法（T.L.Saaty提出）。房地產(chǎn)泡沫及其形成機理預期（Blanchard and Watson，1982等）、銀行信用（Richard Herring，2002等）、信息不對稱（Allen，Morris and Postlewaite，1993等）。上述很多理論和方法已經(jīng)比較成熟，對區(qū)域房地產(chǎn)市場風險管理的研究及實踐有重要借鑒意義。但是，西方國家房地產(chǎn)制度和房地產(chǎn)市場已經(jīng)相對成熟和完善，而我國房地產(chǎn)市場起步較晚，這些理論的具體運用還有待進一步研究。

國內(nèi)相關研究成果主要集中在以下幾個方面：第一，關于經(jīng)濟預警。我國關于經(jīng)濟預警的研究經(jīng)歷了兩個階段，1988年以前以引入西方經(jīng)濟發(fā)展理論和波動的周期理論為主；1988年后自主研究階段（袁興林等，1988；顧海兵，1992，1993等）。第二，關于房地產(chǎn)預警。指數(shù)預警法，中房指數(shù)、國房指數(shù)、上房50指數(shù)、武房指數(shù)、北京30指數(shù)等；統(tǒng)計預警法（趙黎明等，1999；郭峰等，2006，2008等）；模型預警法（胡健穎等，2006；余凱，2008等）；模擬預警法（丁烈云等，2000；C h e n，2009等）。第三，關于房地產(chǎn)市場風險及其管理。多從微觀角度如企業(yè)投資角度研究，涉及宏觀的主要集中于對房地產(chǎn)市場泡沫的研究，泡沫論（呂宗澤，2010；吳敬璉，2011等）；局部過熱論（蕭灼基，2005；葉劍平，2005；王曉國，2003等）。總體上，我國區(qū)域房地產(chǎn)市場預警預報的理論研究還處在起步階段，建立合理可行的區(qū)域房地產(chǎn)預警系統(tǒng)成為學者和整個行業(yè)關注的熱點，但還存在以下不足和有待深入研究的方面：現(xiàn)有房地產(chǎn)市場風險管理及風險測度、評價多從微觀財務分析入手，鮮有從宏觀角度研究房地產(chǎn)市場風險的。對房地產(chǎn)宏觀市場風險的研究多集中于市場是否存在泡沫等，沒有從影響房地產(chǎn)市場風險的各個因數(shù)來定量分析其市場風險及風險程度。過多關注房地產(chǎn)項目風險的識別、評估及規(guī)避研究，缺乏區(qū)域房地產(chǎn)市場風險產(chǎn)生的基礎、根源等研究。本研究試圖從市場風險監(jiān)測、預警體系的構建入手，以房地產(chǎn)市場風險體系的實證性監(jiān)測、預警結論為突破口，通過對當前和未來一定時期內(nèi)的風險狀況、面臨的主要問題及其程度、主要影響因素、未來發(fā)展態(tài)勢等內(nèi)容的分析和評價，明確不同時期房地產(chǎn)市場風險管理的目標和側重點，并以此為依據(jù)構建符合房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)實的風險管理策略體系。

二、房地產(chǎn)市場風險監(jiān)測預警的內(nèi)涵

房地產(chǎn)市場風險。本研究認為，在短近期，房地產(chǎn)供給過剩與短缺，以及可能出現(xiàn)的各種突發(fā)性事件所引發(fā)的市場風險都會通過交易價格和交易量的波動直接表現(xiàn)出來，所以從價格和交易量來對房地產(chǎn)市場風險狀況進行監(jiān)測可以很好的把握短期內(nèi)區(qū)域房地產(chǎn)市場風險狀況。從年度或更長的時段來看，房地產(chǎn)市場風險主要體現(xiàn)在房地產(chǎn)供給和需求的變動及供求平衡問題。

房地產(chǎn)市場風險的監(jiān)測預警的內(nèi)涵。指為了避免房地產(chǎn)市場震蕩及其帶來的一系列經(jīng)濟、社會問題，從房地產(chǎn)供求格局及其未來變動趨勢出發(fā)，著重對房地產(chǎn)價格和市場交易狀況及后果所進行的預測、評價和報警。通過動態(tài)監(jiān)測預警，對當前及未來一定時期內(nèi)房地產(chǎn)市場風險的宏觀態(tài)勢給出正確評價和科學預警，促使政府及相關部門預先擬定對策，提前采取必要的控制行為，以消除或緩解警情，維護房地產(chǎn)市場的良性運行狀態(tài)。

三、監(jiān)測預警體系的構建

1、監(jiān)測預警的內(nèi)容

主要圍繞房地產(chǎn)市場運行風險系統(tǒng)展開：房地產(chǎn)市場供給風險子系統(tǒng)——包括房地產(chǎn)開發(fā)投資增長率與G D P增長數(shù)率比值，房地產(chǎn)開發(fā)投資額與全社會固定資產(chǎn)投資額比值、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款增長率與全社會企業(yè)貸款增長率，房地產(chǎn)企業(yè)自有資金與房地產(chǎn)開發(fā)投資總額比值等指標的分析；房地市場需求風險子系統(tǒng)——主要圍繞影響房地產(chǎn)需求的影響因素如人均可支配收入水平、經(jīng)濟增長率、人均住房面積等；房地產(chǎn)交易風險子系統(tǒng)——主要分析商品房銷售面積與商品房竣工面積比值，商品房空置率，房價收入比，商品房價升幅與G D P增幅的比值等。

監(jiān)測預警的手段：確定各指標值的風險底線及其區(qū)間→進行數(shù)據(jù)的收集、匯總→期初對監(jiān)測指標進行預測→對照確定的風險標準預測房地產(chǎn)市場風險程度并報警→期末將監(jiān)測指標觀測值與確定的風險標準進行對比→對房地產(chǎn)市場風險程度進行評價并報警。

2、風險區(qū)間、警度區(qū)間的劃分

要對區(qū)域房地產(chǎn)市場風險情況進行監(jiān)測預警，首先要確定監(jiān)測預警目標的標準，即確定市場風險的臨界值，關鍵在于確定無風險區(qū)間或安全區(qū)間。無風險區(qū)間的確定首先要與經(jīng)濟理論和已經(jīng)有的定性認識一致。確定無風險區(qū)間的思路是客觀分析與主體調(diào)查相結合。按照人民大學顧海兵教授的研究，客觀分析主要依據(jù)指標的歷史數(shù)據(jù)，根據(jù)多數(shù)原則、半數(shù)原則、少數(shù)原則、均數(shù)原則、眾數(shù)原則、人數(shù)原則、負數(shù)原則、參數(shù)原則風險或安全臨界線的選擇。主體調(diào)查法確定臨界線的關鍵在于調(diào)查對象的選擇，不同的調(diào)查對象由于其相關知識、經(jīng)驗、分析判斷能力和水平的差異對同一問題可能產(chǎn)生完全不同的看法，為確保調(diào)查結果的客觀性，采用該方法確定臨界線時要關注調(diào)查對象的廣泛性。

本研究認為，鑒于房地產(chǎn)市場風險狀況的判斷是依據(jù)指標市場供給風險子系統(tǒng)、市場需求風險子系統(tǒng)和市場交易風險子系統(tǒng)構成的指標體系，可以運用擴散指數(shù)法來判斷區(qū)域市場風險水平和程度。

若在t期內(nèi)，風險指標個數(shù)等于指標總個數(shù)，則D I t=100%；

若在t期內(nèi)，風險指標個數(shù)等于0，即全部指標均處于正常范圍，無風險，則D I t=0；

若在t期內(nèi)，風險指標個數(shù)與無風險指標個數(shù)相等，則D I t=50%。

總體市場風險程度和等級依風險指標的個數(shù)和等級確定。

也可以采用標準化方法，對各指標的風險程度打分，用加權平均求出風險值，再根據(jù)風險值的高低判斷風險水平和等級。將房地產(chǎn)市場風險劃分為五種類型，由低到高分別是無風險、輕度風險、中度風險、重度風險與危機，分別對應無警區(qū)間、輕警區(qū)間、中警區(qū)間、重警區(qū)間和巨警區(qū)間，對應的警度分別為無警警度、輕警警度、中警警度、重警警度和巨警警度。

安全度和警度區(qū)間的劃分采用百分制，并設定不同的符號與之對應。具體解釋如下：

無風險（無警警度）：風險值綜合評價得分60分以下；

輕度風險（輕警警度）：風險值綜合評價得分達到60～69分

中度風險（中警警度）：風險值綜合評價得分達到70～79分

重度風險（重警警度）：風險值綜合評價得分達到80～89分

危機（巨警警度）：風險值綜合評價得分90分以上

對以上風險類型、警度類型的具體含義說明如下：

無風險：用綠色信號燈表示，指區(qū)域房地產(chǎn)市場供給、需求、價格與交易量變動均在合理區(qū)間，表明房地產(chǎn)市場運行處于較好狀態(tài)，利于或者促進經(jīng)濟發(fā)展與社會穩(wěn)定，即風險值綜合評價對應分值在60分以下的狀態(tài)。

輕度風險（輕警警度）：用藍色信號燈表示，指房地產(chǎn)市場供給、需求、價格與交易量變動構成的指標體系中超過50%的指標值本身或其變動水平超過合理區(qū)間，對房地產(chǎn)市場的運行、區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展或社會穩(wěn)定存在輕度的負面、消極影響，即風險值綜合評價對應分值在60—69分之間的狀態(tài)。

中度風險（中警警度）：以黃色信號燈表示，指房地產(chǎn)市場供給、需求、價格與交易量變動構成的指標體系中超過50%的指標值本身或其變動水平超過合理區(qū)間達一定程度，對房地產(chǎn)市場的運行、區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展或社會穩(wěn)定存在較大的負面、消極影響，應該引起關注的狀態(tài)，即風險值綜合評價對應分值在70—79分之間的狀態(tài)。

重度不安全（重警警度）：用粉紅色信號燈表示，指房地產(chǎn)市場供給、需求、價格與交易量變動構成的指標體系中超過50%的指標值本身或其變動水平嚴重偏離合理區(qū)間，房地產(chǎn)市場的運行、區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展或社會穩(wěn)定已經(jīng)受到嚴重影響，即風險值綜合評價對應分值在80—89分之間的狀態(tài)。

危機（巨警警度）：用紅色信號燈表示，房地產(chǎn)市場供給、需求、價格與交易量變動構成的指標體系中超過50%的指標值本身或其變動水平遠遠偏離合理區(qū)間，房地產(chǎn)市場的運行、區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展或社會穩(wěn)定已經(jīng)受到巨大影響，即風險值綜合評價對應分值在90分以上的狀態(tài)。

四、區(qū)域房地產(chǎn)市場監(jiān)測預警的實證研究構架

區(qū)域房地產(chǎn)市場監(jiān)測預警主要分兩步完成：第一步，要首先根據(jù)搜集的數(shù)據(jù)及前面介紹的風險區(qū)間、警度區(qū)間的劃分方法、原則來確定具體指標的安全區(qū)間和警度區(qū)間，然后利用各指標的歷史值及其未來環(huán)境的可能變化預測各指標期初預測值，根據(jù)預測結果對照風險區(qū)間、警度區(qū)間得出各指標的打分值，經(jīng)過加權處理后得到近短期房地產(chǎn)市場的監(jiān)測預警結果并預報風險度和警度水平；到期末再根據(jù)各指標的觀測值計算其得分值，然后對照風險區(qū)間和警度區(qū)間來對本期的風險程度進行評價，并對比預警結果評價預警準確度，如果預警結果與評估結果一致，可以采用該方法對區(qū)域房地產(chǎn)市場展開監(jiān)測預警。

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