陳軍

（中國社會(huì)科學(xué)研究院，北京 100005）

基于利潤空間模型的保障房政策建議
——以北京市為例

陳軍

（中國社會(huì)科學(xué)研究院，北京 100005）

本文從住房供需關(guān)系入手，以適宜房價(jià)收入比為約束，運(yùn)用利潤空間擬合供需函數(shù)，模擬房屋交易最優(yōu)供給與價(jià)格，分析了北京市住房供應(yīng)現(xiàn)狀，并且核算了保障性住房受益群體的平均家庭總收入范圍。以2013年的北京市保障房供應(yīng)量，2011年的居住人口計(jì)算，若單依靠政府供應(yīng)保障性住房，僅解決戶籍內(nèi)人口的住房問題就需要至少10年，若考慮暫住人口要全面解決住房問題需要時(shí)間至少翻一番，所以政府增加房屋的有效供給成為當(dāng)下解決住房問題的關(guān)鍵。本文的建議是：北京市應(yīng)大量供應(yīng)保障性住房，暫時(shí)實(shí)施只租不售的住房政策，快速解決住房需求；在保障供給的前提下，為緩解資金壓力，可逐步出售廉租房，出售價(jià)格可基于利潤空間模型模擬，這樣能有效防止出現(xiàn)大量“夾心層”。住房總供給量越高，廉租房的交易價(jià)格與商品房的交易價(jià)格差距越小，當(dāng)二者相等時(shí)，政府無需再提供保障房，住房市場趨于穩(wěn)定。

利潤空間；保障性住房；受益群體；房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)

住房制度改革發(fā)展至今，我國基本構(gòu)建了住房供應(yīng)體系，初步形成了由“廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、政策性租賃房、住房公積金”組成的住房保障框架。北京市為了解決中低收入家庭住房困難問題，響應(yīng)國務(wù)院號(hào)召頒布了保障性住房相關(guān)條例，至今確立了以廉租房、公共租賃房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房為主題，配合定向安置房、危舊房和棚戶區(qū)改造為輔助形式的保障性住房制度體系。這一體系旨在對(duì)不同收入家庭實(shí)行不同的住房保障政策，最低收入家庭租賃有政府和單位提供的廉租房；中低收入家庭購買經(jīng)濟(jì)適用房；其他收入高的家庭購買商品住房?？此茋?yán)絲合縫的保障房制度體系中仍有大量中低收入者住房問題懸而未決，必須承認(rèn)我國的住房保障實(shí)施現(xiàn)狀與中央政府設(shè)計(jì)思路有較大差距。

本文根據(jù)以上問題展開，首先從供需關(guān)系分析北京市住房市場的現(xiàn)狀及存在問題，主要從住房需求、居民真實(shí)購房能力、平均房價(jià)、居民收入房價(jià)比、收入分配差距等方面分析北京地區(qū)保障房實(shí)施過程中存在的矛盾與難點(diǎn)。其次通過利潤空間模型，參考政策目標(biāo)模擬住房供需曲線、預(yù)估政策性住房收益群體，由此分析保障性住房的供應(yīng)政策。

一、北京市住房市場現(xiàn)狀

北京作為首都城市也是住房政策試點(diǎn)城市，房地產(chǎn)市場具有很強(qiáng)的代表性，所以研究北京市住房體系對(duì)我國其他城市有重要意義。這里從住房需求、居民購買力、房價(jià)收入比、分層收入狀況分析住房市場存在的問題。

1.北京市住房情況

北京市2011年常住人口為2018.6萬人，其中戶籍戶數(shù)為503.1萬戶，戶籍人口為1277.9萬人[1]。根據(jù)對(duì)5000戶城鎮(zhèn)居民家庭居住情況進(jìn)行調(diào)查，除私房與商品房之外，還有18.6%戶籍人口以租賃公房或私房為主，也就是說僅按照北京戶籍戶數(shù)計(jì)算，住房需求量為93.57萬套。2005年至2011年戶籍人口住房情況如圖1所示。

圖1 北京市住房情況

如圖1所示北京市戶籍人口的住房需求趨于穩(wěn)定，非自有住房率略有下降趨勢(shì)，說明住房問題沒有長效解決。

2.北京市住房供應(yīng)

住房供應(yīng)主要有住宅商品房和保障房兩種。2011年北京市商品房竣工面積為1316.1萬平方米，保障性安居工程的竣工面積為513.8萬平方米，其中經(jīng)濟(jì)適用房113.7萬平方米、限價(jià)房155.7萬平方米、公租房83.4萬平方米、定向安置房161萬平方米[2]。按照城鎮(zhèn)居民人均住房面積29.4平方米、平均每戶家庭人口2.7人計(jì)算，2011年北京市共供給住房約能滿足23.05萬戶家庭的住房需求。由此可見北京市房屋供給量不足為需求的1/4，房屋供給缺口至少75萬套，這并不包含暫住人口的需求。此處數(shù)據(jù)根據(jù)平均家庭人數(shù)與人均住宅面積計(jì)算，事實(shí)上房屋供給的套數(shù)肯定小于23萬戶，因?yàn)榘凑沾朔椒ê怂忝刻酌娣e應(yīng)為79.38平方米，但事實(shí)上商品房的供應(yīng)并不完全如此，很多商品房單套面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于此，所以住房供應(yīng)比例肯定小于1/4。

按照北京市現(xiàn)有人口及居住水平、非自有房屋居住比例等因素估算出區(qū)域內(nèi)房屋需求面積差額，根據(jù)分析數(shù)據(jù)可知北京市住房缺口很大，其中保障房數(shù)量只占其中很少一部分，雖然保障性住房供應(yīng)逐年增加，但從住宅市場的整體看看卻仍處于下降趨勢(shì)，這主要源于政府對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控以及保障房對(duì)商品房市場的擠出效應(yīng)。

據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，北京市暫住人口為825.8萬人，約占北京市戶籍人口的65%，這部分住房需求浮動(dòng)較大，但住房需求的數(shù)量也是不可忽略的[3]。同時(shí)截止2013年8月26日，北京保障性住房共通過35.72萬戶，其中經(jīng)濟(jì)適用房備案通過95183戶（占26.64%）、限價(jià)商品住房備案通過197040戶（占55.15%）、廉租房備案通過27904戶（占7.81%）、公共租賃住房備案通過37122戶（占10.39%）。由此可見近年來保障性住房總量覆蓋北京市7.1%的家庭，這與北京市中低人口收入人口比例差距較大，即北京市的住宅市場供需不平衡，住房供應(yīng)壓力大。

面對(duì)解決中低收入人群住房問題的巨大壓力，北京市政府文件規(guī)定，北京市住宅供地50%以上用來建設(shè)保障性住房，商品房用地必須配建30%以上的保障性住房。2013年全市計(jì)劃建設(shè)籌集各類保障性住房16萬套，其中公共租賃住房3萬套，其它經(jīng)適、限價(jià)及用于舊城區(qū)人口疏解、棚戶區(qū)改造等安置用房13萬套；全年竣工交用各類保障房7萬套，由此可見政府加大保障性住房建設(shè)。假如2013年政府能夠完成計(jì)劃內(nèi)容，假設(shè)房屋無差異，住房供給總量最高將達(dá)到23.3萬套，其中商品房占比70%，保障性住房7萬套，占30%。按照政府預(yù)期與實(shí)際缺口來看，政府最短需要3.5年時(shí)間即可滿足住房需求，但事實(shí)上恐怕不行。政府政策的目標(biāo)是增加房屋供給、降低房價(jià)，但市場反應(yīng)與政府預(yù)期相差較大，這主要源于保障性住房對(duì)住宅商品房存在擠出效應(yīng)。加之政府對(duì)商品房的調(diào)控政策，一方面會(huì)引發(fā)商品房住宅供應(yīng)數(shù)量下降，另一方面由于商品房價(jià)格的上漲、保障房供給不足會(huì)擴(kuò)大“夾心層”。其次是以上數(shù)據(jù)為核算北京市暫時(shí)居住的居民，但事實(shí)上北京市很多商品房被外來居住人口購買，且這一比例越大，政府完成政策目標(biāo)的時(shí)間越長。

3.北京市居民的購買能力

居民的購買力水平也是安居的重要影響因素，下面就從北京市房價(jià)水平與居民實(shí)際購買力兩方面分析房產(chǎn)市場的供應(yīng)現(xiàn)狀。首先，北京市的住宅銷售市場需求旺盛，銷售價(jià)格持續(xù)上漲，如圖2所示。

圖2 北京市近5年平均房價(jià)走勢(shì)圖

從國家實(shí)施城鎮(zhèn)化住房制度改革以來，2007-2008年進(jìn)入全面深度調(diào)整期，開發(fā)下行，建設(shè)步伐放緩，開發(fā)面積與市場供應(yīng)全面下降，市場觀望情緒濃厚，價(jià)格維穩(wěn)，但是仍高位運(yùn)行。2008年下半年價(jià)格略有下降，隨著2009年開發(fā)投資逐步回暖，房價(jià)也逐步增高，這主要因?yàn)槿藗冃薷牧朔績r(jià)預(yù)期，加之剛性需求強(qiáng)烈，房價(jià)出現(xiàn)了爆發(fā)性增長。在金融危機(jī)背景下，國家實(shí)施宏觀調(diào)控政策，通過土地儲(chǔ)備投資帶動(dòng)了房地產(chǎn)市場的繁榮，市場供給上漲，非自有住房率下降，簡單來說，國家一系列購房優(yōu)惠政策的實(shí)施，一定程度上滿足了消費(fèi)者住房的剛性與改善性需求。2010-2011年，由于政策性住房的大量供應(yīng)，對(duì)商品房市場產(chǎn)生了一定的擠出效應(yīng)，導(dǎo)致北京市平均交易價(jià)格平穩(wěn)擺動(dòng)。

北京市的平均價(jià)格處于上漲趨勢(shì)，從城市規(guī)劃區(qū)域來看，房價(jià)由中心至外圍逐漸減少，這反映了北京市房屋發(fā)展是由中心依次外推，四環(huán)內(nèi)的房價(jià)增速遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于平均增長速度，后續(xù)依次是四環(huán)至五環(huán)、五環(huán)至六環(huán)及外圍周邊的增長速度。房價(jià)由中心至外圍逐步降低，且差異明顯。具體數(shù)據(jù)如表1所示。

北京市房價(jià)區(qū)域差距明顯，中心區(qū)域房價(jià)是周邊最低房價(jià)的6倍有余，不同人群根據(jù)自己的實(shí)際購買能力在所承受區(qū)域內(nèi)購買房屋，這樣導(dǎo)致居民按收入層次分布，這與國外住房問題面臨相同的收入分配區(qū)域化問題。

表1 北京市近十年來各區(qū)房價(jià)表

圖3 房價(jià)、人均可支配收入、人均GDP的增長率及房價(jià)比

4.北京市居民房價(jià)收入比

住房壓力來源于房價(jià)與居民的可承受價(jià)格的差額，所以單方面分析房價(jià)趨勢(shì)不能完全說明問題。房價(jià)是否合理，國際上有一個(gè)通行的計(jì)算模式，即核算房價(jià)收入比是否合理?！胺績r(jià)收入比”是指一個(gè)地方每戶居民的平均房價(jià)與每戶居民的平均年收入之比。聯(lián)合國人居中心得出的“合理的住房價(jià)格”的房價(jià)收入比為3～6，世界銀行專家的說法為4～6。本文計(jì)算房價(jià)比公式如下：

房價(jià)比=平均房價(jià)（元/每平米）×人均住房面積

（平方米）÷人均家庭總收入（元）

上式中都使用平均值，而國際上一般使用中位值，介于我國收入差距較大，我國實(shí)際房價(jià)比要高于此公式合算的房價(jià)比[4]。一般來講房價(jià)比越低，居民購置自有住房越容易；房價(jià)比越高人們用現(xiàn)有收入購置自有住房的難度愈大。房價(jià)比也可以理解為居民現(xiàn)有收入不變的情況下購置自有住房的年限，也就是說按照國際慣例，居民4-6年可以使用現(xiàn)有收入購置自有住房。圖3顯示了近年來房價(jià)增長率、人均可支配收入增長率、人均GDP增長率與房價(jià)比，相關(guān)數(shù)據(jù)能夠更直接的表現(xiàn)居民對(duì)房價(jià)的可承受程度。

如圖3所示，北京市人均GDP增長率除2009年外其余都高于人均可支配收入實(shí)際增長率，這說明地區(qū)的經(jīng)濟(jì)增長速度要快于居民收入的增長速度，說明經(jīng)濟(jì)增長做大的蛋糕沒有及時(shí)惠及居民。另外，房價(jià)增長率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于居民人均可支配收入實(shí)際增長率，房價(jià)的過快增長不僅增加了居民購置房產(chǎn)的壓力，同樣也刺激了房地產(chǎn)市場的投機(jī)行為，容易催生房產(chǎn)泡沫，導(dǎo)致房價(jià)虛高。單從房價(jià)比的數(shù)值來看，北京市的房價(jià)比值一路攀升，除2004年與2005年尚且處于略高于國際合理范圍，后續(xù)幾年的數(shù)值快速攀升，2009年成為一個(gè)分水嶺，前期處于緩慢增長，后期就躍為新的高度。就2011年數(shù)據(jù)來看，居民將現(xiàn)有收入分文不動(dòng)也需要接近20年才能購置一套房屋，若除去居民的消費(fèi)性支出，將需要45年才能購買一套房屋，也就是說假設(shè)從20歲工作至退休也不能購買一套房屋，這樣的壓力可想而知。

5.北京市分段收入情況

北京的房價(jià)高是不爭的事實(shí)，大多數(shù)中低收入戶尚不足以自行購買房屋，那么房價(jià)相對(duì)中高收入者是否適宜呢？這就需要按不同收入層次分析各個(gè)收入者對(duì)的承受能力。從各層次收入來看，北京市收入差距較大，中低收入戶的收入水平均未達(dá)到全市平均水平，但這部分人群幾乎達(dá)到全市人口的80%左右，高收入戶收入遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其余家庭收入。從增長趨勢(shì)來看，收入越低的家庭增長率越低，高收入者的增長率最高，照此以往，收入差距會(huì)進(jìn)一步擴(kuò)大。那么對(duì)于高層收入戶來講房價(jià)是否在適宜范圍內(nèi)呢？若將不同收入層次的住房比作一比較，就能夠大致反映各收入階層的住房壓力。圖4顯示了近年來北京市不同收入層次家庭房價(jià)收入比的趨勢(shì)。

圖4 各收入階層的收入房價(jià)比

從北京市各收入階層的房價(jià)比來看，即使是高收入戶的房價(jià)比也高于國際上的合理住房比，也就是說北京市房價(jià)對(duì)于高收入戶來講也并非處于合理范圍。高收入戶尚且如此，低收入戶的壓力可想而知，從低收入戶的房價(jià)比來看，低收入者需要傾其40年所有積蓄才能在現(xiàn)有房價(jià)下購買一套自有房屋。總之對(duì)于北京所有居民來講，房價(jià)已經(jīng)高于幾乎所有家庭的合理承受范圍。

6.北京市房屋市場存在問題

在分析保障房供給之前，首要問題是為什么政府供給的保障性住房數(shù)量增加反而導(dǎo)致房價(jià)比攀高呢？近年來北京市的保障房數(shù)量逐步增加，根據(jù)國家政策導(dǎo)向，將會(huì)進(jìn)一步加大保障性住房數(shù)量。簡單思維來講，保障房供給增加，居民的購房壓力應(yīng)該減少，但圖3數(shù)據(jù)顯示北京市的房價(jià)比逐年攀升，居民購房壓力也隨之增加。為什么會(huì)出現(xiàn)如此矛盾呢？這主要源于兩個(gè)原因，其一是北京市的住宅需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于供給，數(shù)據(jù)顯示北京市的住房供給量不足需求量的1/4，我們可以認(rèn)為北京市住房市場處于供應(yīng)短缺階段。其二是北京市的保障性住房供應(yīng)對(duì)商品住宅供應(yīng)產(chǎn)生擠出效應(yīng)。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示商品住宅供應(yīng)有所減少，就2011年與2005年的住房供應(yīng)數(shù)據(jù)比較，兩年的住房總需求相差無幾（這里的需求僅限北京市戶籍急停的住房需求），其中保障性住房僅增加了158萬平方米，但住宅商品房卻減少了1525.3萬平方米，總供給量也減少了1367.3萬平方米。簡單來說2011年與2005年數(shù)據(jù)顯示保障性住房供給增加1萬平方米，住宅商品房卻減少了9.65萬平方米，由此可見保障房對(duì)商品房存在擠出效應(yīng)，雖然這兩者是否存在絕對(duì)相關(guān)關(guān)系還有待商榷，但兩者之間肯定顯性相關(guān)。單從商品住宅市場來看，供應(yīng)量減少住宅商品房價(jià)格必然增加。另外政府的保障性住房供給還有一個(gè)重要的作用，就是改變了住房需求者與住房供給者的市場預(yù)期，政府直接干預(yù)市場的強(qiáng)烈信號(hào)，使住房供給者預(yù)期需求量減少所以降低供給量，至少持觀望態(tài)度從而緩慢供給；住房需求者期待受惠于保障房政策或住宅商品房價(jià)格下降。但由于保障房的供給數(shù)量過少不足以彌補(bǔ)對(duì)住宅商品房的擠出量，反而導(dǎo)致住房總供給量減少，價(jià)格上漲。如此，房價(jià)上漲、保障房供給量有限導(dǎo)致未享受保障房的居民購房壓力增加，尤其是“夾心層”居民住房問題凸顯[6]。

二、利潤空間模型

1.利潤空間模型的研究方法

利潤空間模型認(rèn)為市場參與方在商品交易過程中存在利潤分配，在現(xiàn)有價(jià)格、成本、交易量、總需求量等數(shù)據(jù)建立利潤空間，以最優(yōu)交易量與價(jià)格為基準(zhǔn)分析現(xiàn)有市場的利潤空間分布。本文采用利潤空間模型分析北京市住宅房屋的現(xiàn)有價(jià)格與交易量所構(gòu)成的利潤空間分布，通過利潤空間分析北京市的最優(yōu)交易價(jià)格與交易量、廉租房供應(yīng)群體的收入?yún)^(qū)間、經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)群體的收入?yún)^(qū)間范圍。

住房市場的主要參與者為：政府、房產(chǎn)企業(yè)、居民。房屋不能等同于一般商品，安居不僅是居民的基本訴求也應(yīng)是政府的責(zé)任。參與三方在住宅市場中的目標(biāo)不同，假設(shè)政府參與房產(chǎn)市場調(diào)控的目標(biāo)是“居者有其屋”，居民是為了擁有居住或自住房屋，房產(chǎn)企業(yè)是為了追逐利潤。在此假設(shè)基礎(chǔ)上建立房屋供應(yīng)的利潤空間模型，如圖5所示。

圖中相關(guān)數(shù)據(jù)說明：T0為北京市房屋總需求量，此值可通過北京市非自有房屋家庭率估算，此值可視為已知量，但估值肯定小于實(shí)際需求量。T1為北京市房屋總供給量，即當(dāng)年房屋竣工面積，數(shù)據(jù)政府一般有所統(tǒng)計(jì)，視為已知量。P1為當(dāng)年平均房價(jià)，此值已知。P1c為單位面積的建設(shè)工程成本與房地產(chǎn)企業(yè)基本利潤之和，假設(shè)建安成本所占房價(jià)的比例系數(shù)為α，房地產(chǎn)企業(yè)一般利潤所占房價(jià)的比例系數(shù)為β，則P1c=Yα+βY×P1，其中建設(shè)工程費(fèi)Pc=aP1，假設(shè)政府參與建設(shè)保障性住房時(shí)土地因素不會(huì)增加房屋成本，那么在建設(shè)工程成本與企業(yè)利潤可控的情況下只有價(jià)格高于P1c時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)才會(huì)提供保障性房屋。P1c會(huì)隨著原料市場有所波動(dòng)，但一般認(rèn)為其占房價(jià)的比例基本穩(wěn)定，即P1c與P1存在顯性關(guān)系，若房屋市場為完全競爭市場，那均衡交易價(jià)格應(yīng)為P1c。也可認(rèn)為若房屋價(jià)格低于P1c，即使政府給予劃撥土地的優(yōu)惠，企業(yè)也不會(huì)參與保障性住房建設(shè)。

圖中由Y=P1，X=T1與數(shù)軸組成的空間為現(xiàn)有房價(jià)、交易量情況下房屋交易的利潤空間，其中P1c與P1之間屬于房屋交易中的由于政府土地收益與企業(yè)超額利潤所獲取的利潤空間。最優(yōu)交易平衡點(diǎn)為A，此時(shí)供給量為T0剛好滿足北京市房屋需求，能夠滿足政府居者有其屋的政策目標(biāo)，且PA=P1c=P1，此時(shí)政府土地收益與企業(yè)超額利潤為零，企業(yè)獲取行業(yè)一般利潤。圖中A點(diǎn)以左的曲線為房屋供應(yīng)曲線，以右的曲線為房屋需求曲線，從北京市場的相關(guān)數(shù)據(jù)分析，北京的房屋市場處于需求旺盛、供給不足的局面。為什么A點(diǎn)在Y=T0直線上且供給與需求曲線為軸對(duì)稱關(guān)系？這里包含兩個(gè)假設(shè)：其一是假設(shè)區(qū)域內(nèi)居民只想擁有一套自有房屋，其二是由于政府的介入，企業(yè)和居民的談判能力相當(dāng)，所以供給需求曲線為軸對(duì)稱圖形。因此存在關(guān)系式：，另外根據(jù)函數(shù)的性質(zhì)與已知數(shù)值求得供給需求曲線表達(dá)式如下：

上述函數(shù)中T0、T1、P1、α、β均是可度量的已知量。

確定了房地產(chǎn)市場的供給需求曲線之后，若假設(shè)政府能夠做到應(yīng)保盡保，那么廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房收益群體的收入應(yīng)如何讓劃分？在現(xiàn)有市場條件下市場最高房價(jià)可能會(huì)達(dá)到多少？根據(jù)利潤空間模型可知，Pe為現(xiàn)有市場條件下房價(jià)的最高值，Pec為市場最低成本，當(dāng)市場價(jià)格為Pec＜X＜P1c時(shí)，房屋的價(jià)格低于房地產(chǎn)的一般利潤，但高于最低成本，經(jīng)濟(jì)適用房與限價(jià)房的價(jià)格應(yīng)在此范圍內(nèi)，按照國際適宜房價(jià)比可估算出將房價(jià)對(duì)應(yīng)的居民收入范圍，即經(jīng)濟(jì)適用房與限價(jià)房的收益群體收入范圍。當(dāng)房價(jià)低于Pec時(shí)，企業(yè)無法在市場條件下供給房屋，須由政府補(bǔ)貼，即低于Pec對(duì)應(yīng)的收入水平的居民即使房屋以成本價(jià)格出售也無力購買，此時(shí)政府職能通過廉租房的方式解決這部分居民的住房問題。按照國際上公認(rèn)的國際住房比的范圍，本文選取最大上限6進(jìn)行核算對(duì)應(yīng)居民的收入，假設(shè)人均家庭總收入為R，人均住房面積為S，則，即存在如下關(guān)系式：

根據(jù)供求曲線計(jì)算如下：

由于房屋市場需求旺盛，所以成交價(jià)格沿著需求曲線移動(dòng)，當(dāng)供給量大時(shí)價(jià)格下降，當(dāng)供給量增加時(shí)價(jià)格下降。從圖5的房屋供應(yīng)的利潤空間模型中，交易量為T1時(shí)，均衡交易價(jià)格P1c與真實(shí)交易價(jià)格P1之間存在利潤差額，即圖中陰影部分。在交易量一定的情況下，這部分利潤差額越大，真實(shí)房價(jià)越高。這部分利潤差額實(shí)際是政府出讓土地的收益與房地產(chǎn)企業(yè)的超額利潤，也就是說高房價(jià)背后的利潤被政府與企業(yè)以不同的形式獲取。

2.實(shí)證研究

通過房屋供應(yīng)的利潤空間模型，能夠預(yù)計(jì)保障性住房受惠群體的收入范圍，為政府建設(shè)保障性住房數(shù)量提供依據(jù)。這里假設(shè)政府按照市場價(jià)格及居民對(duì)房價(jià)的適宜承受范圍和確定保障性住房的群體收入范圍，且能做到應(yīng)保盡保，即較低收入居民享受政府的廉租或公共租賃的保障性住房；較高收入水平的居民可通過購買經(jīng)濟(jì)適用房或限價(jià)房滿足住房需求，更高收入水平者可通過購買商品住房的解決住房問題。要合理解決房問題首先要科學(xué)劃分不同保障性住房政策對(duì)應(yīng)受益群體的收入水平，完善保障性住房內(nèi)部體系并良好銜接商品房市場。下面以北京市為例利用利潤空間模型預(yù)估保障性住房的受益群體的收入范圍。

表2 北京市住房市場相關(guān)數(shù)據(jù)

表2中α與β選取經(jīng)驗(yàn)值，真實(shí)值一般略小于經(jīng)驗(yàn)值。住房需求面積T0為表2中的估算值，僅包含北京市戶籍家庭住房需求面積，真實(shí)值應(yīng)大于T0。供給面積T1包含商品住宅供給面積與保障性住房供應(yīng)面積，但不包含二手房供應(yīng)面積，所以真實(shí)值應(yīng)略大。其余數(shù)據(jù)來源于北京統(tǒng)計(jì)年鑒。通過利潤空間模型核算相關(guān)數(shù)據(jù)如表3所示。

表3 通過利潤空間劃分保障性住房受益群體的收入范圍（單位：元）

如表3所示，按照利潤空間模型核算的保障性住房的需求群體，其收入范圍逐步升高，也就是說由于房價(jià)高于居民的適宜承受范圍，若要使所有居民的房價(jià)收入比都處于適宜范圍內(nèi)，政府應(yīng)提供更多的保障性住房。值得說明的是當(dāng)年預(yù)期最高房價(jià)Pe幾乎小于下一年平均房價(jià)，這是因?yàn)槊磕晷略龇课菪枨蟾?，房屋供給相對(duì)減少，導(dǎo)致房價(jià)升高。保障性住房的受益范圍大致涵蓋了哪些收入層次的居民呢？圖6將分層次家庭總收入與保障性住房需求群體的收入范圍作比較，可以更直觀的看出保障性住房應(yīng)覆蓋的群體范圍。

圖6 保障性住房受益群體平均家庭收入范圍

圖6數(shù)據(jù)顯示，若保持居民收入房價(jià)比在適宜范圍內(nèi)，做到居民購房壓力適、居者有其屋的政策目標(biāo)前提下：2005年政府只需為大部分低收入家庭提供適量的廉租房與公租房、較多的限價(jià)房與經(jīng)適房，在當(dāng)時(shí)的房價(jià)與收入情況下，大部分收入層次的居民都能夠通過購買商品住宅解決住房問題。2006-2008年需通過政府提供保障性住房滿足住房需求的居民越來越多，到2008年政府要為全部低收入家庭提供廉租房、公租房，且廉租房的需求增速高于經(jīng)濟(jì)適用房。2009年由于房價(jià)高速增長，低收入家庭，中低收入家庭、中等收入家庭都需要政府提供相應(yīng)的保障性住房才能在收入范圍內(nèi)滿足住房需求。2011年部分中上收入家庭也需要通過限價(jià)房與經(jīng)濟(jì)適用房的保障性住房形式來滿足住房需求。秦虹也曾表示廉租房是保障性住房政策體系的基礎(chǔ)[7]。這與本文的數(shù)據(jù)結(jié)果一致，政府需提供大量的公租房和廉租房才能根本解決住房低收入人群住房問題。另外，從2011年數(shù)據(jù)來看，北京市經(jīng)濟(jì)適用房與限價(jià)房的價(jià)格應(yīng)在7744.37～9358.36元/每平米之間，但2011年經(jīng)適房最高銷售價(jià)格為5000元/每平米，經(jīng)濟(jì)適用房價(jià)格偏低，致使開發(fā)商的利潤變薄、沒有積極性。另外由于保障性住房供應(yīng)不足，導(dǎo)致廉租房受益群體與經(jīng)濟(jì)適用房受益群體之間、經(jīng)濟(jì)適用房與商品房之間存在“夾心層”，即有部分居民既享受不到廉租房，又沒資格申請(qǐng)經(jīng)濟(jì)適用房，也買不起住宅商品房。

總之，房價(jià)居高不下的情況下若要維持適宜的房價(jià)收入比，那么越來越多的家庭需要政府提供住房保障。圖中保障性住房的受益群體范圍中廉租房、公租房的需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房，這主要源于利潤空間模型的假設(shè)條件，該模型假設(shè)限價(jià)房與經(jīng)適房的房價(jià)介于max(Pc、Pec)與P1c之間，這兩者之間的差額一般小于商品住宅的基本利潤，這里假設(shè)為10% P1，也就是說限價(jià)房或經(jīng)濟(jì)適用房是在政府的相關(guān)政策限制下由政府或企業(yè)提供，價(jià)格高于建安成本低于市場基本利潤的房屋，一般來說政府將這部分房屋的利潤控制在3%P1，若價(jià)格低于max(Pc、Pec)則企業(yè)不會(huì)提供房屋，政府提供經(jīng)適房不能夠自負(fù)盈虧若大量提供低于此價(jià)格的經(jīng)適房或限價(jià)房不利于快速解決大量居民住房問題也容易造成財(cái)政壓力，所以經(jīng)適房、限價(jià)房的價(jià)格浮動(dòng)范圍有限，對(duì)應(yīng)適宜房價(jià)比的收入范圍較小。

那么政府應(yīng)實(shí)施哪些政策以緩解住房供需矛盾與居民購房壓力呢？從利潤空間模型來看可以從降低房價(jià)、降低成本、提高收入、降低土地收益或超額利潤、增加保障房供應(yīng)等方面著手，使住房價(jià)格在居民的可承受范圍內(nèi)，保障性住房需求在政府的可執(zhí)行范圍之內(nèi)。其中房價(jià)每降低1%，保障性住房受益群體的收入范圍會(huì)降低1%；若建房工程成本或房地產(chǎn)企業(yè)基本利潤降低1%，保障性住房受益群體的收入范圍會(huì)降低1%；居民收入增加1%，保障性住房受益群體的收入范圍會(huì)降低1%；土地收益或超額利潤每減少1%，受益群體的收入范圍將降低1%；保障房供應(yīng)增加1%，房價(jià)僅會(huì)降低0.1%，所以受益群體的收入范圍將降低0.1%。從政策效果來看，增加住房供給量對(duì)受益群體收入范圍的影響最小。另外，由于我國中低收入者占人口比例較大，所以政策實(shí)施后期的效果會(huì)越來越明顯。

三、結(jié)論及政策建議

北京市住房市場處于供應(yīng)不足、需求旺盛的局面，房價(jià)攀高導(dǎo)致政府需供應(yīng)保障性住房的數(shù)量增加，實(shí)際保障住房的供應(yīng)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于利潤空間模型所預(yù)估的保障性住房需求的數(shù)量，以2013年的北京市保障房供應(yīng)量，2011年的居住人口計(jì)算，若單依靠政府供應(yīng)保障性住房，僅解決戶籍內(nèi)人口的住房問題就需要至少10年，所以政府增加房屋的有效供給成為當(dāng)下解決住房問題的關(guān)鍵。

從2011年數(shù)據(jù)來看，政府需將房價(jià)、建設(shè)工程成本、房地產(chǎn)企業(yè)基本利潤、居民收入、土地收益或超額利潤合計(jì)降低約42%，才可將保障性住房供應(yīng)受益群體限于中低入家庭與低收入家庭。其中房價(jià)受市場影響較大，政府強(qiáng)行控制的成果不明顯，且單方面降低房價(jià)還會(huì)影響商品住宅的供應(yīng)，模型數(shù)據(jù)顯示房價(jià)降低0.1%，商品住宅供應(yīng)將降低1%，其擠出效應(yīng)明顯，所以降低房價(jià)的同時(shí)要增加有效的住房供給才能避免由于擠出效應(yīng)造成房價(jià)劇烈波動(dòng)。建設(shè)工程成本降低幅度有限，且隨著材料成本有所漲幅，這里的降低是指降低建設(shè)工程成本占房價(jià)的比例。房地產(chǎn)企業(yè)市場基本利潤幾乎由市場決定，政府只能在有限范圍內(nèi)降低房地產(chǎn)企業(yè)提供的部分保障性住房的利潤率。提高居民收入是能夠較快促進(jìn)居民解決住房問題，政府可從稅收、社會(huì)福利方面提高居民的收入水平。土地收益由政府獲取與支配，數(shù)據(jù)顯示2011年北京市獲取土地出讓金1055.14億元，全市政策性住房完成投資746.1億元，比上年增長94.9%，其中住宅完成投資589.5億元，增長87.9%。由此可見政府的政策性住房投資逐年增加，但用于住宅的投資僅為土地出讓金56%，而發(fā)達(dá)國家在大力建設(shè)保障性房屋期間，土地獲取的收益獨(dú)立于財(cái)政，全部投入住房建設(shè)中，借鑒發(fā)達(dá)國家解決住房問題的經(jīng)驗(yàn)，我國應(yīng)加大政策性住房建設(shè)的投資，并成立獨(dú)立機(jī)構(gòu)獨(dú)立運(yùn)作住宅投資資金。

總之北京市應(yīng)調(diào)節(jié)市場大量投入廉租房與公租房建設(shè)，實(shí)施只租不售的保障房政策。政府應(yīng)從房價(jià)、建設(shè)工程成本、房地產(chǎn)企業(yè)基本利潤、居民收入、土地收益或超額利潤、增加有效供給多方面促進(jìn)房屋有效供給，其中應(yīng)以提高居民收入、降低企業(yè)超額利潤與合理利用土地收益為重點(diǎn)舉措。提高居民收入應(yīng)從稅收、福利角度增加居民的實(shí)際收入；通過開放市場、促進(jìn)競爭，降低企業(yè)超額利潤；土地出讓金可選擇減免以降低房價(jià)，或由專門機(jī)構(gòu)投入政策性住房建設(shè)，也可以兩者相結(jié)合，即收取部分出讓金投入政策性住房建設(shè)。促進(jìn)住房二級(jí)市場的開放，促進(jìn)存量住房交易，簡單來說政府應(yīng)開放市場、完善企業(yè)競爭機(jī)制從而促進(jìn)房屋供應(yīng)。住房供應(yīng)來源應(yīng)只限于政府的政策性住房與商品房，避免企業(yè)建設(shè)內(nèi)部房，杜絕一切住房交易壁壘，即居民要么通過政府申請(qǐng)獲得廉租房或者經(jīng)濟(jì)適用房，要么就需從市場上購買住宅商品房。

[1]北京統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng).http://www.bjstats.gov.cn/.

[2]北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì).http://www.bjjs.gov.cn/tabid/3565/ default.aspx.

[3]蔣彥鑫.北京35%住宅被外地人購買—以高端住宅為主 [N].新京報(bào)，2007-01-24.

[4]周義.房價(jià)收入比的修正及其實(shí)證 [J].統(tǒng)計(jì)與決策2013(11).

[5]北京統(tǒng)計(jì)局.2005-2011北京統(tǒng)計(jì)年鑒 [M].

[6]季雪.北京中低收入階層住房問題研究 [M].清華大學(xué)出版社，2010：24-25.

[7]秦虹.廉租房是保障性住房政策的基礎(chǔ) [J].經(jīng)濟(jì)觀察，2007(18).

（責(zé)任編輯：FMX）

The Affordable Housing Policy based on Profit Margins Model——For Example in Beijing

CHEN Jun
（The Chinese Academy of Social Sciences，Beijing 100005，China）

The thesis simulates the optimal supply and price of housing transaction using the function of Profit Margins Fitting under the appropriate constraint of housing price income ratio，analyses the current situation of housing supply in Beijing，and calculate the total family average revenue range of benefitting group from affordable housing.The data is based on the supply of affordable housing in 2013 and residence population in 2011.If government supply were the only way to satisfy the demand of affordable housing，there were at least ten years to deal with the housing problem for registered population，if the government also considered temporary residence population and solved housing problem comprehensively，time should be doubled.Therefore，effective supply of housing is the key to deal with housing problem nowadays.So，the conclusion is that，we need great amount supply of affordable housing，temporarily implement the housing policy of"only renting not selling"to solve the demand of housing rapidly.With the premise of guaranteeing supply，we can gradually sell the Low-rent housing to relieve the pressure of funding，which price can be simulated by Profit Margins Model，so as to avoid many"In-Betweens".The higher total amount of supply housing，the smaller transaction price gap between the Low-rent housing and the commercial housing，when the two equal to each other，government no need provide the affordable housing and the housing market becoming stability.

Profit space；Affordable housing；Benefit groups；Real estate economy

F293.3

A

1004-292X（2014）03-0055-07

2013-10-17

陳 軍（1975-），男，山東威海人，博士研究生，研究方向：國民經(jīng)濟(jì)、房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)。