楊再平

“研究建立住宅政策性金融機構(gòu)”是房地產(chǎn)領(lǐng)域的一項重大改革。據(jù)說有關(guān)部門已著手研究可行性方案。我認為可從以下八個方面去思考：

一是破解房地產(chǎn)市場特殊矛盾的出路。房產(chǎn)本身并非一般商品，如果任由高收入階層的生活與投資性購買而不斷推高房價，必然損害中低收入階層的利益，從而激化社會矛盾。世界各主要市場經(jīng)濟體都建有住宅政策性金融機構(gòu)。通過政府出資、發(fā)行債券、吸收儲蓄存款或強制性儲蓄等方式集中資金，再以住房消費貸款和相關(guān)貸款、投資和保險等形式將資金用以支持住房消費和房地產(chǎn)開發(fā)，以達到改善中低收入者住房的目的。建立住宅政策性金融機構(gòu)，發(fā)揮政府那只“看得見的手”的作用，使市場在資源配置中起決定性作用和更好發(fā)揮政府作用。

二是“政府+市場”混合性住宅金融機構(gòu)。政策性金融機構(gòu)是指由政府創(chuàng)立、參股、支持或擔保的、不完全以營利為目的的金融機構(gòu)。但必須遵守信任性、償還性、報償性。以日本住宅金融公庫為例，其貸款都是有償?shù)?，利率主要是參照民間銀行3年期定期存款利率，或10年期國債利率來確定。

三是享用人群必須量力而行且有嚴格界定。各國的住房政策性金融，其支持對象或享用群體都有嚴格界定。在新加坡，其組屋建成后，主管住房的新加坡建屋發(fā)展局會以國民收入的多寡為依據(jù)，按照公平原則予以合理分配。為做到公平合理，新加坡制定了詳細而嚴格的規(guī)定，只有對申請者的家庭經(jīng)濟狀況進行嚴格的評估并確定其確實符合法律規(guī)定后，政府才會提供組屋供其居住。對于在住房買賣中提供假資料者，政府會對其予以嚴懲。

四是其所支持開發(fā)、購買、租賃的住宅品格必須標準化。所謂標準化，即對面積大小、內(nèi)在功能結(jié)構(gòu)、小區(qū)物業(yè)管理、功能配套以及產(chǎn)權(quán)等限定標準；也包括相關(guān)質(zhì)量要求標準化，即必須貨真價實，確保質(zhì)量。并借鑒其他國家經(jīng)驗，此類房產(chǎn)權(quán)屬于政府，房主只能從政府那里購買相當于99年的房契，且必須住滿5年后才能轉(zhuǎn)賣。

五是其資金來源可“財政+公積金+發(fā)債等”多渠道。其資金來源應(yīng)該是混合的，既應(yīng)包括政府財政資金，也應(yīng)包括半市場化、完全市場化的資金來源。住房儲蓄存款只能用于建房、購房，而不能將申請的貸款用于其他消費品的購買或投資。讓住房儲蓄真正成為自助和政府幫助的互助型融資模式。

六是其資金可“個貸+開發(fā)貸+二級市場購貸”等多種模式。各國經(jīng)驗表明，住宅政策性金融等資金運用可以直接貸給購買或租賃住房的特定個人，也可以貸給開發(fā)特定房產(chǎn)的開發(fā)商，還可以通過二級市場購買特定的銀行房貸。借鑒多國經(jīng)驗，根據(jù)不同情況，采用不同融資方式，形成多種住宅政策性金融融資模式，是國情及發(fā)展所要求的。

七是其體系宜由各?。▍^(qū)、市）運營實體+只管政策制定及監(jiān)督管理的全國性機構(gòu)組成。我國幅員遼闊、人口眾多，各地差異性大。很難由全國統(tǒng)一的一個住宅政策性金融機構(gòu)去有效滿足相差迥異的不同地區(qū)住房融資需求。住宅政策性金融機構(gòu)，應(yīng)是一個體系，這個體系應(yīng)由各?。▍^(qū)、市）運營實體+只管政策制定及監(jiān)督管理的全國性機構(gòu)組成。

八是其治理經(jīng)營須采用獨立于政府或盡可能去行政化的現(xiàn)代公司制度。住宅政策性金融機構(gòu)并非純政府機構(gòu)，而是“政府+市場”混合金融機構(gòu)，這樣的機構(gòu)要有效運轉(zhuǎn)，其治理經(jīng)營不可作為政府行政機構(gòu)的組成部分，而必須采用獨立于政府或盡可能去行政化的現(xiàn)代公司制度。

（作者為中國銀行業(yè)協(xié)會專職副會長）