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        2013年中國樓市在磕絆中大漲

        2014-03-06 10:17:45劉稚亞
        經(jīng)濟(jì) 2014年3期
        關(guān)鍵詞:房價(jià)調(diào)控政策

        劉稚亞

        2013年8月28日,北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任董藩分析稱,過去10年里,中國的房價(jià)按照11.6%的平均增速增長。北京這樣的大城市房價(jià)增速每年超過15%。按照這個速度,25年后,北京每平方米房價(jià)將超過80萬元。

        如此評價(jià)真的讓“小伙伴們”都驚呆了,未來房價(jià)真的會繼續(xù)以如此令人“驚悚”的速度飆升嗎?過去的2013年,房地產(chǎn)市場發(fā)生了哪些變化?新一屆政府提出的調(diào)控方式又有哪些新動態(tài),意義何在?2014年的房地產(chǎn)市場又會朝什么方向發(fā)展?帶著一系列問題,《經(jīng)濟(jì)》記者對國家發(fā)改委國土開發(fā)與地區(qū)經(jīng)濟(jì)研究所所長肖金成進(jìn)行了專訪。

        回顧2013年:穩(wěn)中求進(jìn)

        《經(jīng)濟(jì)》:您作為房地產(chǎn)和城鎮(zhèn)化方面的專家,如何看待2013年房地產(chǎn)發(fā)展情況?

        肖金成:可以說在2013年,中國樓市是在磕磕絆絆中大步上漲。這一年,熱點(diǎn)城市房價(jià)上漲很快,各級城市分化加劇,新型城鎮(zhèn)化和土地改革成了業(yè)內(nèi)外人士誰都要討論兩句的熱點(diǎn),預(yù)計(jì)今后將對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響;這一年,最大的變化是中央對房地產(chǎn)市場的政策思路和管理方式的轉(zhuǎn)變——引領(lǐng)市場自主發(fā)展變成了主旋律。

        《經(jīng)濟(jì)》:那么您對2013年,政策、新房、二手房、土地、企業(yè)5個方面的發(fā)展情況怎么看?

        肖金成:從政策環(huán)境來看,“宏觀穩(wěn)、微觀活”是2013年房地產(chǎn)政策的關(guān)鍵詞。2013年年初國家就出臺了“國五條”以及各地也有相應(yīng)的細(xì)則,說明中央將繼續(xù)調(diào)控房地產(chǎn)市場。而不同的城市由于市場走勢分化,政策取向也會各有不同:比如對于北京、上海這樣的高房價(jià)城市,中央會抑制其房價(jià)的上漲,而對于溫州、蕪湖等市場持續(xù)低靡的城市,在不突破調(diào)控底線的前提下,中央會微調(diào)當(dāng)?shù)卣{(diào)控政策以促進(jìn)需求釋放。

        從新房方面來看,百城價(jià)格指數(shù)已經(jīng)連續(xù)上漲18個月了,北京、廣州、深圳等十大城市的漲幅明顯高于百城平均水平。不論是成交方面,還是供應(yīng)方面,重點(diǎn)城市的住宅成交量都有大幅上漲跡象。

        從二手房方面看,十大城市的成交價(jià)格和數(shù)量都創(chuàng)了歷史新高,在去年上半年尤為突出,到了下半年便逐漸趨于平穩(wěn)。

        從土地方面來看,一線城市土地供求和價(jià)格增長最為顯著。突出的是,2013年以來地王總價(jià)水平明顯提高,樓面均價(jià)突破1萬元每平方米,這方面也創(chuàng)了歷史新高。

        最后,從企業(yè)方面來看,龍頭企業(yè)的銷售業(yè)績都完成得很好,品牌房企重新回歸一二線城市??梢钥矗髽I(yè)的融資渠道也同時變得多樣化,債券、票據(jù)等直接融資方式明顯增多,從而使得優(yōu)質(zhì)企業(yè)融資成本降低,促進(jìn)了市場的增長。

        房價(jià):調(diào)控是其次,市場是首要

        《經(jīng)濟(jì)》:十八屆三中全會以后,政府對于房地產(chǎn)市場并沒有明確提到如何具體調(diào)控,那么這是否代表著政府不再調(diào)控該市場?

        肖金成:不提調(diào)控不代表不調(diào)控。實(shí)際上,政府沒表明態(tài)度,這說明以前的調(diào)控政策還是很有效的。

        所以我們可以這么推斷,除非房價(jià)出現(xiàn)了大的變化,政府才會出臺新的措施,重新加以調(diào)控。但政府對樓市調(diào)控的政策思路已經(jīng)發(fā)生了重大變化。首先是年初有一個“國五條”出臺,年末有18個城市出臺地方的新政,但是中間將近半年多時間,中央在樓市調(diào)控方面沒有做表態(tài),實(shí)際上是一個政策的靜默期或者是政策的真空期。

        可見措施還是老措施,而未來的房價(jià),除了少數(shù)城市下跌,大多數(shù)城市還是會繼續(xù)上漲。

        《經(jīng)濟(jì)》:那您認(rèn)為調(diào)控措施是全國性的,還是會分城市區(qū)別對待?

        肖金成:調(diào)控措施應(yīng)該是全國性的,但如何落地,各市各地的情況會有所不同。實(shí)際上房地產(chǎn)建設(shè)是一種商品,那么根據(jù)凱恩斯的經(jīng)濟(jì)學(xué)原理,當(dāng)期上漲過快的時候政府才會出手管理。一線城市房價(jià)一向上漲過猛,所以調(diào)控措施執(zhí)行起來會比較嚴(yán)厲,而三四線城市價(jià)格不高,漲幅不大,那么政府的手段就會相對緩和。我個人認(rèn)為,調(diào)控實(shí)際是調(diào)控價(jià)格,而價(jià)格則是由成本、供求關(guān)系決定的,所以應(yīng)該首先把房價(jià)放在市場中運(yùn)行,在市場失靈的情況下才輪到政府干預(yù)。而成本是決定房價(jià)最基礎(chǔ)的因素。其次則是供求,供大于求,房價(jià)就會下跌,反之,供不應(yīng)求,房價(jià)就會上漲。

        《經(jīng)濟(jì)》:您怎么看待房價(jià)在“市場”與“政府”的均衡關(guān)系?

        肖金成:我們要建立起對房價(jià)區(qū)域性的認(rèn)識,不能單一地按照傳統(tǒng)的觀點(diǎn)去看待房價(jià)的問題。我們的傳統(tǒng)就是只談一線城市的北、上、廣、深,然后再看其他的城市,頂多能看100個城市。而我們國家總共有680多個城市,有2000多個縣,還有19000多個鎮(zhèn),那縣城的房價(jià)算不算中國的房價(jià)呢?所以說我們的這個市場是非常大的,而只看這100多個城市的房價(jià)肯定是不合理的,用這100多個城市把所有1萬多個鎮(zhèn)和縣都代替了我認(rèn)為也是不合理的。所以我們談中國房地產(chǎn)首先要有一個范圍,這個范圍應(yīng)該是整體性的,而不是區(qū)域性的。總之,我們的一二線城市,只要是限購的城市都有供求關(guān)系失衡、公共產(chǎn)品失衡造成的價(jià)格過分上漲,所以才進(jìn)行限購。而例如溫州和鄂爾多斯這樣的三四線城市如果房價(jià)過高,投資回報(bào)率失衡,則會出現(xiàn)泡沫。一旦泡沫破了房價(jià)就自然會下跌。而我們地產(chǎn)界有一大堆發(fā)燒友,喜歡用一二線城市的現(xiàn)象代替中國房地產(chǎn)三四線城市甚至五線城市。所以雖然五線城市很多,也存在房地產(chǎn)市場,但他們的市場卻很少有人愿意去分析。

        展望2014年:大力發(fā)展中小城市

        《經(jīng)濟(jì)》:今年房地產(chǎn)市場會朝什么方向發(fā)展?

        肖金成:如果未來房地產(chǎn)市場想穩(wěn)定發(fā)展那么首先應(yīng)該增加供給?,F(xiàn)在的房價(jià)之所以上漲最主要的是因?yàn)槌杀咎岣吡耍@一點(diǎn)是難以遏制的。土地、勞動力價(jià)格這些都屬于難以控制的上升成本。其次要解決供求的失衡,增加住房供給,比如增加公租房廉租房等,從而達(dá)到穩(wěn)定房價(jià)的目標(biāo)。

        那么從房地產(chǎn)調(diào)控方面來看,隨著不同區(qū)域市場表現(xiàn)分化進(jìn)一步加劇,調(diào)控政策取向?qū)⑦M(jìn)一步差異化。而隨著土地、財(cái)稅制度改革和住房供應(yīng)體系的穩(wěn)步推進(jìn),以市場為決定作用的調(diào)控機(jī)制也將逐步形成。

        所以在我看來,在宏觀經(jīng)濟(jì)和貨幣信貸平穩(wěn)增長、房地產(chǎn)調(diào)控政策整體平穩(wěn)的背景下,2014年全國房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)“銷售量價(jià)繼續(xù)增長但增速放慢,投資新開工增長平穩(wěn)”的特點(diǎn)。

        《經(jīng)濟(jì)》:中國房地產(chǎn)的未來重心在哪里?

        肖金成:大力發(fā)展中小城市是中國城鎮(zhèn)化的方向,也應(yīng)該成為中國房地產(chǎn)的未來重心?,F(xiàn)在與城市化初期的中國截然不同,城市化加速期的中國正被刻畫出更為鮮明的面貌?,F(xiàn)在,要素成本低、空間結(jié)構(gòu)較為合理的中小城市,正在逐步形成城市群。而在農(nóng)村人口向城市轉(zhuǎn)移的城市化過程中,房地產(chǎn)行業(yè)也應(yīng)瞄準(zhǔn)中小城市。目前中國的城市化現(xiàn)狀是大城市過大,小城鎮(zhèn)過多,中小城市發(fā)育不良、規(guī)模不夠。千萬級以上的城市,比如北京和上海這種超級大城市已存在嚴(yán)重的大城市病,包括過度膨脹、交通堵塞、住房擁擠等。即使更多的資源涌向大城市,未來也會很難承載新的產(chǎn)業(yè)集聚。而在中國還有19000多個小城鎮(zhèn),這些小城鎮(zhèn)基礎(chǔ)薄弱,產(chǎn)業(yè)不強(qiáng),甚至有些小城鎮(zhèn)就是個大村莊,市場的潛力非常大。

        所以我們應(yīng)該把城市與城市之間的距離拉近,將產(chǎn)業(yè)集群和產(chǎn)業(yè)鏈條在城市之間建立起聯(lián)系,使得未來我國中小城市能夠有一個很大的發(fā)展機(jī)遇和發(fā)展空間,這也是我所希望的中國房地產(chǎn)未來發(fā)展的重心。endprint

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