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        8.14萬億之后,中國(guó)的房地產(chǎn)游戲快玩不下去了

        2014-03-04 08:36:35劉西曼
        IT經(jīng)理世界 2014年3期
        關(guān)鍵詞:住房面積拐點(diǎn)戶籍

        劉西曼

        一二線城市之外的大多數(shù)地區(qū),可能已經(jīng)達(dá)到了拐點(diǎn);而二線城市的拐點(diǎn)或許也不需要多久就會(huì)到來。

        2014年,中國(guó)房地產(chǎn)銷售總額超過8.14萬億元!史無前例、再創(chuàng)新高。但是,這個(gè)擊鼓傳花的游戲可能快玩不下去了。雖然這種觀點(diǎn)過去無數(shù)年都被反復(fù)提起,但是,都沒有觸及到根本問題——供求關(guān)系,這次,主要改變來自于供求關(guān)系。過去十幾年當(dāng)中,影響市場(chǎng)需求的動(dòng)力不僅僅是城鎮(zhèn)化,至少有四大因素:

        第一個(gè)是存量人口的改善性住房需求。根據(jù)多個(gè)城市調(diào)查,城鎮(zhèn)人口的改善性住房需求大約占總購(gòu)房需求的30%~40%,相應(yīng)的住房面積從1居室、2居轉(zhuǎn)移到更大面積。如果只按照4.8億左右城鎮(zhèn)戶籍人口計(jì)算,意味著年均住房需求也達(dá)到4億~5億平米。過去十年間,城鎮(zhèn)戶籍人口人均住房面積大約年均增加約1平米,從22平米左右上升到33平米左右,首先就反應(yīng)了這種趨勢(shì)。但是,在全球來說,30平米已經(jīng)達(dá)到了較為舒適居住的一個(gè)中等偏上面積,這部分人口的住房需求進(jìn)一步擴(kuò)大的速度會(huì)減緩,更多爭(zhēng)奪在于區(qū)位、一二線城市等結(jié)構(gòu)性因素。

        第二是每年新增的1500萬~2000萬城鎮(zhèn)人口,即所謂城鎮(zhèn)化。2012年,城鎮(zhèn)凈增人口達(dá)到1929萬,城鎮(zhèn)總?cè)丝谶_(dá)到7.31億,廣義的城鎮(zhèn)化率達(dá)到53.73%。也正是因?yàn)橛羞@些快速增長(zhǎng)的大量新城鎮(zhèn)化人口,如果按照城鎮(zhèn)常住人口計(jì)算,而不是按照戶籍人口計(jì)算,全國(guó)人均住房面積十年來一直保持在20平米左右,這也是房?jī)r(jià)快速增長(zhǎng)的一個(gè)剛性支點(diǎn)。如果考慮到大量來自農(nóng)村的流動(dòng)人口(父母、兒童),全國(guó)城鎮(zhèn)的實(shí)際人均居住面積顯著低于20平米;特別是一二線城市中,大量來自更小城市的人群固定居住、或流動(dòng)居住于此,人均實(shí)際住房面積往往在115~20平米左右,且,大量“新入城者”必然更低;而三四線城鎮(zhèn)的人均面積確實(shí)可能高于20、甚至30平米。

        這些新城鎮(zhèn)化人口中,除了部分為城市新出生人口外,半數(shù)以上為農(nóng)村轉(zhuǎn)移人口,多數(shù)人或者租房(以每年數(shù)百萬原農(nóng)村大中專畢業(yè)生為主)、或者在工廠、城鄉(xiāng)結(jié)合部等集中居住(以農(nóng)民工、技校生為主),人均住房面積起點(diǎn)相當(dāng)?shù)?,往往只?~10平米以下。雖然他們都是潛在的購(gòu)房者,但是鑒于當(dāng)下收入水平,往往都需要多年后才能兌現(xiàn),可以歸結(jié)為“剛性需求”,但是均分在當(dāng)年的總需求大約1.5億~2億平米。

        一個(gè)好消息是,未來這個(gè)速度是否會(huì)增快呢?不會(huì)。因?yàn)?,同期鄉(xiāng)村常住人口減少達(dá)1261萬,剩余人口中老人和孩子、低教育水準(zhǔn)的人群占比日益增多,轉(zhuǎn)移難度不斷增大,年均2000萬可能正在逼近城鎮(zhèn)化八口增速的極值。大專以上畢業(yè)生在2014年達(dá)到700萬的峰值,中專和技校畢業(yè)生已經(jīng)于此前減少,農(nóng)民工供給也開始減少,這些數(shù)據(jù)背后都顯示出人口供給端、也就是住房需求端的拐點(diǎn)。

        第三個(gè)因素是家庭人口的裂變。家庭人口小型化是一種全球化現(xiàn)象,中國(guó)城鎮(zhèn)家庭人口從十年前的3.4人左右下降到3.1人左右,對(duì)住房的影響因子大約10%,相應(yīng)的住房需求可能也達(dá)到年均2000萬-2500萬套,每年約為2億平米。在3.1左右也意味著美國(guó)式的夫妻+孩子的小家庭成為主流,這方面的裂變速度也將會(huì)減緩。

        最后一個(gè)因素是投機(jī)需求。投機(jī)需求到底占比有多大,無人確知,按照多方統(tǒng)計(jì)該數(shù)據(jù)大約為5%~10%,對(duì)應(yīng)于每年的住房面積在0.5億~1億平米左右。由于在政策上的限制,三線以下城市的上升預(yù)期減少,這個(gè)占比一直在緩慢下降。

        所以,我們從供需兩端來看,房地產(chǎn)行業(yè)的新增住房面積的驅(qū)動(dòng)力可能依次為已城鎮(zhèn)化人口的住房改善(30%~40%)、新增住房需求(20%~30%)、城市人口裂變(約20%~30%,也可以視為另一種改善需求)、投機(jī)需求(5%~10%),換言之,城鎮(zhèn)化不是房?jī)r(jià)上漲的主要因素,只是主要因素之一。其中,至少3個(gè)因素內(nèi)在動(dòng)力都在減弱,而來自于新城鎮(zhèn)人口的承載力也趨于崩潰。

        在這個(gè)過程中,被拆遷戶、投機(jī)者擁有最大的收益(往往擁有多套房),改善住房(擁有戶籍、原房產(chǎn))是其次受益者;而主要的成本全部轉(zhuǎn)移給了新入城的人身上,但是,他們的收入起點(diǎn)最低,房?jī)r(jià)/收入比變得越來越高。根據(jù)調(diào)研,在2億多存量農(nóng)民工中,真正在城鎮(zhèn)購(gòu)房者不超過10%!在來自農(nóng)村的大學(xué)生當(dāng)中,絕大多數(shù)在前5年也無力購(gòu)房。也正因如此,城鎮(zhèn)戶籍人口的人均住房面積一直在增加,但是,常住人口的人均住房面積十年未變、算上大量流動(dòng)人口,人均住房面積甚至還是下降的!

        所以,目前的情況是,原來需求最強(qiáng)的投機(jī)者被抑制了;有需求改善型、裂變型需求強(qiáng)度降低了;而新入城的農(nóng)民工、甚至農(nóng)村大學(xué)生的需求根本就實(shí)現(xiàn)不了,供求關(guān)系正在發(fā)生逆轉(zhuǎn)的同時(shí),結(jié)構(gòu)性矛盾也已經(jīng)到了不可解決的階段。一二線城市之外的大多數(shù)地區(qū),可能已經(jīng)達(dá)到了拐點(diǎn),而二線城市的拐點(diǎn)或許也不需要多久就會(huì)到來。

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