2．預(yù)收現(xiàn)房房款是否應(yīng)當(dāng)預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利并計(jì)算繳納企業(yè)所得稅

問(wèn)：我公司所開(kāi)發(fā)的樓盤于2012年已完工。2013年12月，公司將開(kāi)發(fā)的商業(yè)門面房銷售給一家銀行，該家銀行當(dāng)月預(yù)付本公司房款1000萬(wàn)元。請(qǐng)問(wèn)，預(yù)收現(xiàn)房房款是否應(yīng)當(dāng)預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利并計(jì)算繳納企業(yè)所得稅？

順強(qiáng)置業(yè)有限公司 吳軍

答：《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào)）第九條規(guī)定：“企業(yè)銷售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季（或月）計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時(shí)結(jié)算其計(jì)稅成本并計(jì)算此前銷售收入的實(shí)際毛利額，同時(shí)將其實(shí)際毛利額與其對(duì)應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額，計(jì)入當(dāng)年度企業(yè)本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目合并計(jì)算的應(yīng)納稅所得額。在年度納稅申報(bào)時(shí)，企業(yè)須出具對(duì)該項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品實(shí)際毛利額與預(yù)計(jì)毛利額之間差異調(diào)整情況的報(bào)告以及稅務(wù)機(jī)關(guān)需要的其他相關(guān)資料?！庇纱丝梢?jiàn)，預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利僅是針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)銷售未完工產(chǎn)品而取得的收入。另?yè)?jù)國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào)文第三條的規(guī)定，企業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)包括土地的開(kāi)發(fā)，建造、銷售住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開(kāi)發(fā)產(chǎn)品。除土地開(kāi)發(fā)之外，其他開(kāi)發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)完工：（一）開(kāi)發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案。（二）開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已開(kāi)始投入使用。（三）開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。所以，銷售已經(jīng)完工產(chǎn)品而預(yù)收房款應(yīng)當(dāng)遵循一般規(guī)定。

根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于確認(rèn)企業(yè)所得稅收入若干問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函〔2008〕875號(hào)）的規(guī)定，除《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法》（主席令第63號(hào)）及其實(shí)施條例另有規(guī)定外，企業(yè)銷售收入的確認(rèn)，必須遵循權(quán)責(zé)發(fā)生制原則和實(shí)質(zhì)重于形式原則；對(duì)于銷售商品采取預(yù)收款方式的，在發(fā)出商品時(shí)確認(rèn)收入實(shí)現(xiàn)時(shí)間。所以，對(duì)你公司未交付房屋之前而預(yù)收的房款不需要按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利繳納企業(yè)所得稅。

權(quán)世香