房屋委托管理與房屋轉(zhuǎn)租納稅區(qū)別是什么

問：我公司將開發(fā)的商業(yè)鋪面采取售后回租方式，即業(yè)主將房屋交給本公司依法成立的物業(yè)公司打理，物業(yè)公司將房屋租賃出去后再與業(yè)主進(jìn)行結(jié)算。房屋在租賃管理過程中,如果物業(yè)公司出租價(jià)格高于業(yè)主委托價(jià)格,其中的差額利益歸物業(yè)公司以作為委托報(bào)酬。日前，稅務(wù)機(jī)關(guān)機(jī)關(guān)對(duì)物業(yè)公司進(jìn)行納稅檢查時(shí)，認(rèn)為物業(yè)公司是房屋轉(zhuǎn)租行為，按照《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若干問題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔1995〕076號(hào)）的規(guī)定，單位和個(gè)人將承租的場(chǎng)地、物品、設(shè)備等再轉(zhuǎn)租給他人的行為屬于租賃行為，應(yīng)按“服務(wù)業(yè)”稅目中“租賃業(yè)”項(xiàng)目征收營(yíng)業(yè)稅。對(duì)取得的租金收入應(yīng)當(dāng)全額計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅，不能扣除租賃成本。請(qǐng)問，該理解正確嗎？

圣奇物業(yè)有限公司 王西

答：房屋轉(zhuǎn)租與房屋委托管理是兩個(gè)不同的法律行為。房屋轉(zhuǎn)租是業(yè)主按照合同約定的價(jià)格將房屋租賃給承租人，并按約定的租賃價(jià)格進(jìn)行結(jié)算，爾后承租人將承租的房屋再對(duì)外出租的行為。而房屋委托管理是業(yè)主將自己空余的房屋委托給物業(yè)公司對(duì)外出租（并非是業(yè)主將房屋租賃給物業(yè)公司），物業(yè)公司出租出去后與業(yè)主進(jìn)行結(jié)算、收取傭金。只不過在傭金的取得方式上，有的直接按照租金收入的比例收取，有的是按照多出約定租金的價(jià)格作為報(bào)酬。但不管物業(yè)公司取得報(bào)酬的方式如何，均屬于“服務(wù)業(yè)”稅目中“代理業(yè)”范疇，而不屬于“服務(wù)業(yè)”稅目中“租賃業(yè)”范疇，因?yàn)槲飿I(yè)公司是受托管理，并非是承租業(yè)主房屋，所取得的報(bào)酬為傭金。按照《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若干問題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔1995〕76號(hào)）的規(guī)定，代理業(yè)的營(yíng)業(yè)額為納稅人從事代理業(yè)務(wù)向委托方實(shí)際收取的報(bào)酬?！敦?cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若干政策問題的通知》（財(cái)稅〔2003〕16號(hào)）也明確規(guī)定：從事物業(yè)管理的單位，以與物業(yè)管理有關(guān)的全部收入減去代業(yè)主支付的水、電、燃?xì)庖约按凶庹咧Ц兜乃?、電、燃?xì)?、房屋租金的價(jià)款后的余額為營(yíng)業(yè)額。所以，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)差額繳納營(yíng)業(yè)稅。

朱旭蘭