李明明

（鐵道警察學(xué)院，河南 鄭州 450053）

1998年開始中國大中城市取消福利分房制度，進(jìn)行個人住房貨幣化改革，住房由過去的實(shí)物分配向貨幣化分配轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)市場由此步入快速發(fā)展期。近年來，由于房價(jià)持續(xù)上漲，作為基本生活條件的“房子”受到了人們的普遍關(guān)注，成了社會話題。國家雖然出臺一系列的政策如國八條、國六條、（新）國五條、23文件、18號文件、提高存款準(zhǔn)備金率等綜合治理措施，力圖遏制房價(jià)的持續(xù)上漲，然而收效甚微。找出房地產(chǎn)價(jià)格走勢規(guī)律，指導(dǎo)經(jīng)濟(jì)行為成為人們研究的熱點(diǎn)。本文也是立足于此，研究房地產(chǎn)價(jià)格影響因素。

鄭州作為河南省省會，鄭州房地產(chǎn)價(jià)格具有風(fēng)向標(biāo)的作用，影響著區(qū)域房地產(chǎn)市場，乃至區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。本文以鄭州市房地產(chǎn)市場為研究對象，采用多元回歸的統(tǒng)計(jì)方法，客觀剖析了影響鄭州房地產(chǎn)價(jià)格的主要因素，并提出了相應(yīng)的政策，以期能為經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展提供一些幫助。

一、鄭州市房地產(chǎn)市場概況

近年來鄭州經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步發(fā)展：2012年全市生產(chǎn)總值達(dá)到5547億元，比上年增長12%；人均生產(chǎn)總值63328元，與上年相比增長9.6%。人民生活水平更是大幅提升，2012年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入24246元，比上年增長了12.2%；人均消費(fèi)性支出16610元，增長14.6%。由圖1可知，2012年，鄭州市社會消費(fèi)品總額和城鎮(zhèn)居民人均可支配收入分別是2003年的了4.7倍和2.9倍。

圖1：2003～2012年鄭州市消費(fèi)力狀況

在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時(shí)鄭州市城市規(guī)模也發(fā)生著較大的變動：2003年鄭州市人口698萬，到2012年已達(dá)到903萬，增長了29%。2003年鄭州市市區(qū)建成區(qū)面積212.4萬平方公里，2012年市區(qū)建成面積已增至373萬平方公里。

鄭州市在中原經(jīng)濟(jì)區(qū)中的樞紐和引領(lǐng)作用在不斷加強(qiáng)：目前鄭州已經(jīng)形成東連開封、西接洛陽、北通新鄉(xiāng)、南達(dá)許昌的大“十”字形核心區(qū)，形成區(qū)域內(nèi)任意兩城市間兩小時(shí)內(nèi)通達(dá)的經(jīng)濟(jì)圈，全國首個國家級航空港經(jīng)濟(jì)區(qū)也已落戶鄭州。

圖2：2003～2012年鄭州市房地產(chǎn)供需狀況

在鄭州市經(jīng)濟(jì)和規(guī)模發(fā)展的同時(shí)，房地產(chǎn)市場迅速發(fā)展。除了2008年金融危機(jī)的影響外，商品房銷售面積一直穩(wěn)步增加（見圖2），從2003年的269.33萬平米到2012年的1441.87萬平米，年均增長率為43.54%，表現(xiàn)了市場的強(qiáng)大需求。本文用當(dāng)期竣工房屋面積表示商品房供給，用當(dāng)期商品房銷售面積表示商品房需求，用供需比來測度房地產(chǎn)市場是否存在投資過熱現(xiàn)象。 由圖 2 可知，2003、2004、2008、2011、2012 年，鄭州市房地產(chǎn)市場基本實(shí)現(xiàn)供需平衡。2005、2006、2007、2009、2010年，鄭州市房地產(chǎn)市場出現(xiàn)供不應(yīng)求局面，2007、2009年該需求大于供給局面更為嚴(yán)重。

二、基于多元回歸模型分析影響鄭州市房地產(chǎn)價(jià)格的因素

多元回歸模型基于鄭州市商品房歷年來的價(jià)格以及相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，對影響鄭州市房地產(chǎn)價(jià)格的因素進(jìn)行分析，以期為房地產(chǎn)市場健康發(fā)展提供建議。

（一）房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素

房地產(chǎn)價(jià)格主要受客觀因素和主觀因素的影響?？陀^因素主要包括人口規(guī)模、物價(jià)水平、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平等，主觀因素則主要包括價(jià)格預(yù)期、金融信貸支持等。本文根據(jù)對房地產(chǎn)價(jià)格的影響程度，確定四個主要變量:城市人口規(guī)模、居民人均可支配收入、房地產(chǎn)投資、價(jià)格預(yù)期為住宅價(jià)格的主要影響變量。各主要價(jià)格影響變量分述如下:

1.城市人口規(guī)模。房地產(chǎn)價(jià)格與城市人口規(guī)模成正相關(guān)，城市人口規(guī)模越大，其擴(kuò)散性影響越大。文化、金融、政治等因素的聚集使房地產(chǎn)價(jià)格水平提高，并隨著人口規(guī)模的擴(kuò)大，受土地面積的供給限制，土地價(jià)格上升，單位建造成本加大，使房地產(chǎn)價(jià)格水平提高。

2.人均可支配收入。房地產(chǎn)價(jià)格與人均可支配收入呈正相關(guān)，居民收入水平越高，其實(shí)際購買力就越強(qiáng)，提高生活水平的期望就越強(qiáng)，從而增加對房地產(chǎn)的消費(fèi)，推動房地產(chǎn)價(jià)格上漲。

3.房地產(chǎn)建設(shè)成本。房地產(chǎn)建造成本是房地產(chǎn)銷售價(jià)格的底線，房地產(chǎn)建造成本提高必然推動房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。從數(shù)據(jù)的可獲得性出發(fā)，文章以房地產(chǎn)投資來作為房地產(chǎn)建設(shè)成本指標(biāo)值。

4.房地產(chǎn)價(jià)格心理預(yù)期。由于房地產(chǎn)供給彈性小，需求彈性大，房地產(chǎn)價(jià)格預(yù)期對房地產(chǎn)即期價(jià)格具有較大影響，受市場投機(jī)需求影響。市場前期價(jià)格與即期價(jià)格具有較高的正相關(guān)性，文章用上年度房地產(chǎn)價(jià)格作為房地產(chǎn)價(jià)格心理預(yù)期指標(biāo)值。

利用1998～2012年鄭州宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)和房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)（見表1），建立價(jià)格回歸模型。

表1：鄭州市商品住宅數(shù)據(jù)

（二）回歸模型的建立

經(jīng)上述初步分析，影響即期鄭州房地產(chǎn)價(jià)格Pt變化的主要因素是上年房地產(chǎn)價(jià)格Pt-1、當(dāng)年實(shí)際建造成本Ct、當(dāng)年常住人口Nt、上年實(shí)際人均可支配收入It-1(根據(jù)相關(guān)顯著性確定，反映可支配收入對房價(jià)的時(shí)滯效應(yīng))。為消除變量數(shù)據(jù)的異方差，對所有變量數(shù)據(jù)都取自然對數(shù)，建立因變量為lnPt，自變量為 lnPt-1、lnCt、lnNt、lnIt-1的回歸模型，回歸方程表述為:

引入表中的相關(guān)數(shù)據(jù)做自然對數(shù)處理后，采用SPSS軟件進(jìn)行回歸分析。為消除多重共線性，回歸模型選擇Stepwise（逐步選擇法），回歸結(jié)果如下:

根據(jù)上述統(tǒng)計(jì)指標(biāo)知，在0.05的顯著性水平下，各參數(shù)指標(biāo)分別為2.32、4.22、-2.52，說明回歸參數(shù)通過了T統(tǒng)計(jì)量檢驗(yàn)，較顯著；且R2=0.989，F(xiàn)=354.506，說明自變量對因變量也有較高的解釋，模型整體的擬合度較高。

（三）回歸模型分析

根據(jù)回歸模型LnPt=0.38lnPt-1+0.59lnIt-1-0.44可知，房地產(chǎn)價(jià)格同上年房地產(chǎn)價(jià)格和上年實(shí)際人均可支配收入成正相關(guān)的關(guān)系。由回歸系數(shù)可知，變量lnPt-1和lnIt-1的標(biāo)準(zhǔn)化系數(shù)分別為0.38和0.59，則表示變量lnPt-1一個單位的變化將引起因變量lnPt的0.38個單位變化；以及l(fā)nIt-1一個單位的變化，將引起因變量lnPt的0.59個單位變化。因此，相比較上年房地產(chǎn)價(jià)格和上年實(shí)際人均可支配收入對房地產(chǎn)價(jià)格影響，可以看出上年實(shí)際人均可支配收入對房地產(chǎn)價(jià)格的影響更大，對價(jià)格影響起主導(dǎo)作用。

可見，鄭州房地產(chǎn)價(jià)格主要受上一年度房地產(chǎn)價(jià)格的影響即價(jià)格預(yù)期以及上年度人均居民可支配收入的影響，而建設(shè)成本、城市人口規(guī)模對房地場價(jià)格影響不顯著。

三、促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的對策建議

針對鄭州市房地產(chǎn)狀況，本文提出以下建議，以期對鄭州市房地產(chǎn)市場健康發(fā)展有所幫助。

（一）建立完善的房地產(chǎn)信息系統(tǒng)，消除消費(fèi)者非理性預(yù)期

上述分析表明，當(dāng)前鄭州房地產(chǎn)價(jià)格上漲受市場主觀預(yù)期影響較大。據(jù)業(yè)內(nèi)估計(jì)，中國房地產(chǎn)市場35%～40%的需求是由預(yù)期形成的不合理需求。房價(jià)長期上漲，造成資產(chǎn)賺錢效應(yīng)，逐步演變?yōu)樯鐣缓侠淼念A(yù)期。如果居民能夠及時(shí)地獲得準(zhǔn)確的信息和了解政府的相關(guān)政策，就可以減少對市場的過度預(yù)期，從而可以對未來房地產(chǎn)價(jià)格的走勢能夠形成一個合理的預(yù)期。

因此，應(yīng)該完善房地產(chǎn)市場信息披露制度，充分利用網(wǎng)絡(luò)等信息手段，將房地產(chǎn)信息及各其相關(guān)法律行政制度及時(shí)公布，保證房地產(chǎn)市場供需雙方的信息對稱性；若有可能也可將各類房地產(chǎn)企業(yè)和中介服務(wù)機(jī)構(gòu)及相關(guān)人員的基本情況、經(jīng)營業(yè)績等情況向社會公布，保證人們能更好的選擇與房地產(chǎn)相關(guān)的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，消除人們在房地產(chǎn)消費(fèi)和投資上的“知識性錯誤”，使居民的房地產(chǎn)消費(fèi)理性化，抑制投機(jī)行為。

（二）完善住房保障體系，提高人民支付能力，增加房屋供應(yīng)量

上述分析表明，人均可支配收入于房地產(chǎn)價(jià)格存在著較大的正相關(guān)關(guān)系，因此正是人們強(qiáng)大的購買力是拉動房地產(chǎn)價(jià)格一個重要因素，同時(shí)也是出現(xiàn)房地產(chǎn)市場上供不應(yīng)求局面的主要原因。

為了改善該局面，政府部門應(yīng)該盡快建立包含二手房、經(jīng)濟(jì)租用房、廉租房、商品房在內(nèi)的多層次住房供給市場，以滿足市場多元化的住宅消費(fèi)需求，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)價(jià)格的有效把控。其次，不斷提供各種就業(yè)機(jī)會，增加人們收入，提高對房子的支付能力。最后，分化城市功能，延伸住房供應(yīng)空間。由于過多的基礎(chǔ)設(shè)施集中于主城區(qū)，強(qiáng)化了人地矛盾，抬高了地價(jià)、房價(jià)。通過分化城市功能建立衛(wèi)星城鎮(zhèn)，可以減輕主城的壓力，有利于房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。

（三）完善土地要素市場，降低建設(shè)成本

在回歸模型中，雖然建設(shè)成本該指標(biāo)并不顯著，但建設(shè)成本對于房地產(chǎn)價(jià)格影響是不容或缺的。建設(shè)成本的增加導(dǎo)致房價(jià)的上漲，而土地是房地產(chǎn)建設(shè)成本的最大部分。目前，由于土地要素市場的缺失，我國的房地產(chǎn)市場成為了典型的壟斷市場，房地產(chǎn)價(jià)格普遍偏離其價(jià)值，呈現(xiàn)虛高狀態(tài)。政府部門應(yīng)該盡快改變土地所有者權(quán)屬和入市方式，培育土地要素市場，從根本上改變房地產(chǎn)市場人為控制，保證房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展。

其次，加強(qiáng)土地監(jiān)管，抑制土地投機(jī)，嚴(yán)格控制土地供應(yīng)量，調(diào)整土地的供應(yīng)結(jié)構(gòu)，進(jìn)一步推行城市基準(zhǔn)地價(jià)制度，編制并定期發(fā)布地價(jià)指數(shù)和各類物業(yè)價(jià)格指數(shù)，為市場交易提供合理的參考價(jià)格，加快土地出讓市場化。

再次，對土地征收空置稅，以鼓勵持有人積極投資開發(fā)，提高囤積投資成本。適時(shí)實(shí)施土地增值稅。

最后，改革土地二級市場的收益分配制度，打擊開發(fā)商的圈地囤積、炒賣土地行為。將土地出讓金收入納入地方政府預(yù)算，增加使用的透明度。土地出讓金收支公開透明，減少地方政府官員尋租的機(jī)會、降低拍賣土地的成本，提高拍賣土地的效率、增加土地供給。

[1]王丹丹.我國房地產(chǎn)政策對住房價(jià)格影響及調(diào)控措施研究[J].統(tǒng)計(jì)與決策.2013，（14）.

[2]李文杰，諸彥含.我國房地產(chǎn)價(jià)格影響因素研究[J].統(tǒng)計(jì)與決策，2013，（22）.

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