董巖巖，于學(xué)軍

（山西旅游職業(yè)學(xué)院，山西 太原 030031）

物業(yè)管理是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)市場化和房屋商品化的客觀需要和必然產(chǎn)物,它既是房地產(chǎn)經(jīng)營管理的重要組成部分,又是現(xiàn)代化城市管理的重要一環(huán),事關(guān)千家萬戶,直接影響著社會、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境等各方面的效益。在農(nóng)村中發(fā)展物業(yè)管理，無論是對政府、村民、物業(yè)企業(yè)都具有十分重要的意義。

一、現(xiàn)代物管制度引入山西新農(nóng)村管理中的必要性

（一）對政府而言將現(xiàn)代物管制度引入山西新農(nóng)村管理中的必要性

1.有利于提高村政府的管理效能

隨著政府管理理念與工作定位的轉(zhuǎn)變，村政府的工作重點越來越傾向于公共產(chǎn)品與公共服務(wù)的提供。而在這變?nèi)苷疄榉?wù)型政府的過程中，村政府目前普遍存在行政資源有限、人手不足等問題，未能滿足村民對公共產(chǎn)品日益增長的多樣化需求。因此，當(dāng)前新農(nóng)村建設(shè)迫切需要引入市場機(jī)制，以優(yōu)化農(nóng)村治理模式，提高農(nóng)村管理效能。社會化、專業(yè)化、企業(yè)經(jīng)營型的物業(yè)管理采用經(jīng)營方式，提供管理和服務(wù)，在管理體制與溝通機(jī)制上，顯然比政府的層級管理更具靈活性與適應(yīng)性。特別在政府管理體制不順的地方，這種優(yōu)勢更為明顯。從提高政府管理效能的角度出發(fā)，物業(yè)管理無疑將成為輔助甚至替代政府向農(nóng)村居民提供公共服務(wù)的重要載體。

2.有利于改善當(dāng)?shù)赝顿Y環(huán)境，帶動經(jīng)濟(jì)發(fā)展

當(dāng)前要大力發(fā)展農(nóng)村經(jīng)濟(jì)，必須依靠內(nèi)、外源型經(jīng)濟(jì)并舉發(fā)展。而對于一些商業(yè)區(qū)位優(yōu)越，處于經(jīng)濟(jì)發(fā)展初期的村鎮(zhèn)，“招商引資”“征地辦廠”無疑是打開經(jīng)濟(jì)發(fā)展局面的一種重要途徑。而要改善當(dāng)?shù)氐耐顿Y環(huán)境，帶動當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展，離不開基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)與完善，更離不開社會治安的維護(hù)與穩(wěn)定，這正是新農(nóng)村建設(shè)的重要目標(biāo)之一——“村容整潔”的基本要求。在新農(nóng)村建設(shè)中引進(jìn)規(guī)范化的物業(yè)管理，有利于在短時期內(nèi)扭轉(zhuǎn)環(huán)境與治安的不利局面，盡快在外來投資者心中樹立投資信心，為當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展搭建一個和諧穩(wěn)定的平臺，最終實現(xiàn)“生產(chǎn)發(fā)展”“生活寬裕”的新農(nóng)村建設(shè)目標(biāo)。

（二）對村民而言將現(xiàn)代物管制度引入山西新農(nóng)村管理中的必要性

1.發(fā)展物業(yè)管理有利于提高農(nóng)民的生活質(zhì)量

經(jīng)濟(jì)發(fā)展的根本目的是提高人民生活水平。其中，居住質(zhì)量的高低是檢驗全面建設(shè)小康社會成果的重要標(biāo)準(zhǔn)。隨著我國國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，農(nóng)民生活水平尤其是居住條件得到了極大改善?，F(xiàn)在農(nóng)村居住的主要矛盾是農(nóng)村現(xiàn)有的管理制度無法滿足農(nóng)民的居住需求。好的物業(yè)管理公司可以改善農(nóng)村的居住環(huán)境，有利農(nóng)民安居樂業(yè),實現(xiàn)農(nóng)民住宅資產(chǎn)的保值增值。

2.發(fā)展物業(yè)管理有利于緩解農(nóng)村就業(yè)壓力

就業(yè)是民生之本。當(dāng)前和今后我國相當(dāng)長一段時間就業(yè)形勢會極為嚴(yán)峻和復(fù)雜,就業(yè)需求也會十分強烈，擴(kuò)大就業(yè)是我國當(dāng)前和今后長時期重大而艱巨的任務(wù)。特別是在農(nóng)村，剩余勞動力的大量外出務(wù)工使在農(nóng)村居住的都是孤寡老人和留守兒童。而農(nóng)業(yè)的機(jī)械化發(fā)展進(jìn)一步解放了農(nóng)村的生產(chǎn)力，使更多的農(nóng)民面臨工作需求。作為勞動密集型行業(yè)的物業(yè)管理,做好物業(yè)管理工作需要大量的保潔員、保安員、水工、電工等，這些工種只要農(nóng)民愿意干，經(jīng)過培訓(xùn)都可以滿足物業(yè)管理公司的需要。引入物業(yè)管理模式，能夠為緩解農(nóng)村剩余勞動力向非農(nóng)產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整中的就業(yè)的結(jié)構(gòu)性矛盾作出重要貢獻(xiàn)。

（三）對物業(yè)企業(yè)而言將現(xiàn)代物管制度引入山西新農(nóng)村管理中的必要性

黨的十六屆五中全會提出了建設(shè)“生產(chǎn)發(fā)展、生活寬裕、鄉(xiāng)風(fēng)文明、村容整潔、管理民主”的社會主義新農(nóng)村的重大發(fā)展戰(zhàn)略,這是我國當(dāng)前和今后經(jīng)濟(jì)工作的重要任務(wù)。在社會主義新農(nóng)村建設(shè)的進(jìn)程中,隨著農(nóng)村經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型,農(nóng)村的管理模式與生活方式正在發(fā)生重大變化,其間蘊涵著物業(yè)管理的廣闊市場。新農(nóng)村建設(shè)目標(biāo)實現(xiàn)后可以為物業(yè)公司提供廣闊的市場，有利于物業(yè)企業(yè)提高服務(wù)質(zhì)量，擴(kuò)大市場占有率，提高企業(yè)效益和企業(yè)影響力，創(chuàng)建企業(yè)品牌。

二、新農(nóng)村管理中引入現(xiàn)代物業(yè)管理制度的可行性

1.農(nóng)村居民健康文明生活方式的訴求

社會主義新農(nóng)村建設(shè)給廣大農(nóng)村地區(qū)帶來了翻天覆地的變化,尤其居住環(huán)境得到了極大的改善，現(xiàn)代化新興居住小區(qū)替代了農(nóng)村原有的破舊分散的庭院式村居。同時伴隨著農(nóng)民收入的增加，農(nóng)民對住房需求也逐漸由有房住改變?yōu)橛腥斯茏约旱淖》?；新建的高層居住小區(qū)也需要有專業(yè)的公司對房屋及附屬的配套設(shè)備實施進(jìn)行管理、維修、養(yǎng)護(hù)；農(nóng)民也需要有專業(yè)的公司實現(xiàn)對公共綠地和環(huán)境的管理。而這些物業(yè)公司都可以滿足，所以在農(nóng)村引入物業(yè)管理模式的主觀條件也已具備。

2.鎮(zhèn)、鄉(xiāng)領(lǐng)導(dǎo)強烈的為民辦實事宗旨意識訴求

山西農(nóng)村的治安管理一般由村民自發(fā)組建的聯(lián)防隊管理，在黨組織的領(lǐng)導(dǎo)下進(jìn)行群防群治。但是，由于勞動力大量轉(zhuǎn)移導(dǎo)致人員無法滿足需求、現(xiàn)行的治安管理設(shè)備設(shè)施由于隊員缺乏專業(yè)技能和素養(yǎng)無法使用，原始的村民安全管理模式已經(jīng)難以應(yīng)對日益復(fù)雜的農(nóng)村治安環(huán)境；尤其是面對大量的外來人口，以及日益復(fù)雜的車輛安全管理和消防隱患，只靠村民自治，顯然缺少專業(yè)的知識和技能。安全設(shè)備實施不會使用和管理，治安問題尤為突出；由于缺乏專業(yè)管理，很多公共設(shè)備設(shè)施被破壞事件經(jīng)常發(fā)生，故障且不懂如何使用處于常態(tài)；環(huán)衛(wèi)設(shè)施缺少或不會使用，保潔沒有相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)和流程，村民不去保持等造成衛(wèi)生環(huán)境臟亂差問題突出。總體來說，傳統(tǒng)的農(nóng)村管理模式已經(jīng)不能適應(yīng)新農(nóng)村建設(shè)的發(fā)展，嚴(yán)峻的農(nóng)村現(xiàn)實需要創(chuàng)新管理體制來解決。

3.現(xiàn)代物業(yè)管理市場在農(nóng)村有廣闊的發(fā)展前景

對于物業(yè)服務(wù)企業(yè)來說，城市里面物業(yè)管理行業(yè)競爭日益嚴(yán)峻，而農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展為物業(yè)管理企業(yè)提供了非常廣闊的市場，現(xiàn)階段農(nóng)村物業(yè)管理只是在幾個地方進(jìn)行了初步的試點，農(nóng)村的住宅及附屬的設(shè)備實施同樣需要物業(yè)公司來管理。農(nóng)民生活水平的提高也促進(jìn)農(nóng)村物業(yè)管理的需求，并且這個市場非常巨大，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展必然會在農(nóng)村出現(xiàn)大量的物業(yè)管理模式。

[1]王洪宇．試析現(xiàn)代物業(yè)管理制度在寧波新農(nóng)村建設(shè)中的適用與推[J]．寧波經(jīng)濟(jì)(三江論壇)，2008（3）:77-78.

[2]梁瑞智.京郊農(nóng)村物業(yè)管理的調(diào)查及思考[J]．北京農(nóng)業(yè)職業(yè)學(xué)院學(xué)報，2012（7）：46-47.

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[4]黃睿丞.新農(nóng)村物業(yè)管理模式的探討與研究[J]．現(xiàn)代物業(yè)，2011（4）：126.

[5]巫慶敏.成都:統(tǒng)籌城鄉(xiāng)凸顯農(nóng)村物業(yè)管理發(fā)展契機(jī)[J]．中國物業(yè)管理，2010（6）：86-87.