孫洪林

家住本市的讀者小葛來信詢問，他在市中心一個(gè)小區(qū)買了三期的房子。該小區(qū)內(nèi)停車庫的車位去年是以出租的形式給業(yè)主使用的。今年，開發(fā)商開始銷售車位，小葛經(jīng)過一番精挑細(xì)選，購買了一個(gè)如意的車位。然而，小區(qū)里原來的車位租戶聯(lián)合起來抵制開發(fā)商的銷售行為，并威脅購買車位的業(yè)主。那么，小區(qū)開發(fā)商在合法銷售車位時(shí)，如果受到小區(qū)業(yè)主的阻止，這會(huì)不會(huì)對(duì)業(yè)主使用其購買的車位造成影響？碰到類似的情況，購買了車位的業(yè)主應(yīng)該如何保護(hù)自己的合法權(quán)益？

根據(jù)我國《物權(quán)法》第七十四條的規(guī)定：建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)，或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路，或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。根據(jù)《上海市住宅物業(yè)管理區(qū)域機(jī)動(dòng)車停放管理暫行規(guī)定》第三條的規(guī)定：住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停車設(shè)施按以下規(guī)定實(shí)施管理：（一）建設(shè)單位按規(guī)劃要求配置的停車設(shè)施（包括地面，或者地下停車庫、立體停車庫等）應(yīng)當(dāng)提供給本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主、使用人使用，尚未出售的應(yīng)當(dāng)出租，不得閑置不用。（二）一套住宅的業(yè)主不能擁有兩個(gè)或者兩個(gè)以上車位，但在本暫行規(guī)定實(shí)施前已銷售的，或住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置的停車位與住宅房屋套數(shù)比例超過1：1的，超過部分的停車位不受此限。（三）停車位要轉(zhuǎn)讓的，受讓對(duì)象應(yīng)當(dāng)是本物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主。租用停車位的業(yè)主享有該車位的優(yōu)先購買權(quán)。（四）停車位有空余的，可以臨時(shí)出租給本物業(yè)管理區(qū)域外的單位或者個(gè)人使用。出租時(shí)，租賃雙方應(yīng)在停車位出租合同中約定：當(dāng)本住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主或者使用人需使用時(shí)，出租人可終止合同，收回出租的車位。但出租人應(yīng)在終止合同前書面通知承租人。（五）在住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路上設(shè)置停車位的，不得占用消防通道，不得妨礙行人和其他車輛通行。

綜合小葛購買車位時(shí)所遇到的情況，我們認(rèn)為，按照法律規(guī)定，小區(qū)業(yè)主有權(quán)購買本小區(qū)停車庫的車位，但已經(jīng)租用了車位的本小區(qū)業(yè)主，對(duì)其所租用的車位享有優(yōu)先購買權(quán)。小區(qū)的開發(fā)商在銷售本小區(qū)停車庫的車位時(shí)，應(yīng)當(dāng)首先告知已經(jīng)租用車位的業(yè)主享有優(yōu)先購買的權(quán)利，如果業(yè)主需要購買其所租用的車位，應(yīng)當(dāng)讓其優(yōu)先購買。而對(duì)于不需要購買的租戶所承租的車位，開發(fā)商可以另行轉(zhuǎn)讓給小區(qū)的其他業(yè)主。另外，若該小區(qū)中存在臨時(shí)出租給本小區(qū)以外的單位，或者個(gè)人使用的車位，而小區(qū)業(yè)主又需要購買使用的，開發(fā)商在提前書面通知承租人終止合同后，即可收回出租的車位，并另行銷售轉(zhuǎn)讓給本小區(qū)業(yè)主。

因此，小葛可以購買本小區(qū)內(nèi)的車位，但是如果他所選購的車位之前已經(jīng)出租給本小區(qū)其他的業(yè)主，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)告知租用該車位的業(yè)主對(duì)該車位享有優(yōu)先購買權(quán)。如果業(yè)主不愿購買車位，那么，小葛的購買行為就是合法的。而那些原來承租車位的租戶業(yè)主聯(lián)合抵制開發(fā)商合法銷售車位的行為，是于法無據(jù)的。開發(fā)商與小區(qū)其他業(yè)主有權(quán)根據(jù)法律的規(guī)定銷售和購買車位，這些原來的租戶業(yè)主依法不得干涉。endprint