葛燕

化解商業(yè)地產過剩風險，需要從源頭著手，通過合理規(guī)劃及引導，形成可持續(xù)的發(fā)展機制

今年以來，房地產市場可謂賺足了“頭條”，“降價潮”、“拐點論”、“崩盤論”……眾說紛紜，吸引著人們的眼球。住宅地產因與人們的生活息息相關而備受關注，但是與住宅地產相比，商業(yè)地產過剩的風險更不容低估。

商業(yè)地產“瘋狂式開發(fā)”難以止步。警示商業(yè)地產泡沫的聲音不絕于耳，但商業(yè)地產開發(fā)的步伐并未隨之減緩。近年來，“城市綜合體”作為招商引資項目，可以享受較低的土地價格和信貸優(yōu)惠等政策，引得眾多開發(fā)商蜂擁而上，“城市綜合體”已明顯泛濫。另外，一些地方對已存在過剩風險的五星級酒店項目仍然樂此不疲。房地產業(yè)過去十余年的高速增長，吸引了眾多原本從事實業(yè)的企業(yè)加入進來，大型商業(yè)中心、城市綜合體等項目因具有“標志”效應，往往成為開發(fā)商確認行業(yè)地位的方式，也成為實業(yè)家進軍房地產業(yè)的宣言。

當前的商業(yè)環(huán)境已不利于商業(yè)地產模式。隨著電子商務的發(fā)展，越來越多的品牌選擇加入“線上”發(fā)展大潮，相應的實體店布局將減少。大量的開發(fā)建設導致有些商業(yè)綜合體相距不到一公里，相對同質化的競爭使得商業(yè)綜合體的招商壓力進一步加大。從消費模式來看，當前越來越多的消費者選擇便捷的網(wǎng)絡、手機等消費終端，不僅節(jié)約時間，而且方便快捷，商業(yè)地產模式已難以適應當前的商業(yè)環(huán)境。娃哈哈集團是浙江明星企業(yè)的代表，但其下首個商業(yè)地產項目——娃歐商場日前因經(jīng)營困難陷入解約風波。當前，由于經(jīng)濟不景氣及房地產市場的低迷，一些商業(yè)綜合體經(jīng)營上的不確定性加大，部分資金不足的項目很可能出現(xiàn)“爛尾”。市場供過于求的狀況直接拉低了開發(fā)商的投資回報率，由于商業(yè)地產項目轉讓、變現(xiàn)難度較大，進一步加劇了市場泡沫破裂的風險。

商業(yè)地產“去化”難度大。據(jù)不完全統(tǒng)計，2016年之前，杭州市在建和規(guī)劃中的商業(yè)綜合體將新增90個，總建筑面積超過780萬平方米，其中在建項目81個。據(jù)測算，未來3-4年，杭州主城區(qū)商業(yè)綜合體增量將是現(xiàn)存量的2.64倍，相當于有23個“萬象城”要開業(yè)。住宅地產尚可以通過降價、促銷、取消限購等方式加快去化速度，但商業(yè)地產因規(guī)模、所需資金量大，難以通過上述方式解決去化問題，一旦出現(xiàn)資金鏈緊張或斷裂風險，往往只能“坐以待斃”。另外，商業(yè)地產經(jīng)營往往需要靠人氣、配套等支撐，而較多非主城區(qū)的商業(yè)體尚不具備這些條件，雖然建成卻難以為繼。目前空置較多的商業(yè)中心、寫字樓等已很容易見到，有的空置率較高的商業(yè)綜合體猶如一座座“立體鬼城”，造成社會資源嚴重浪費。

商業(yè)地產過剩風險如不引起重視，部分開發(fā)商資金鏈緊張蔓延到擔保鏈的情況將有可能發(fā)生，風險將波及到實體經(jīng)濟、金融等領域，后果不堪設想。化解商業(yè)地產過剩風險，需要從源頭著手，通過合理規(guī)劃及引導，形成可持續(xù)的發(fā)展機制。

首先，科學規(guī)劃商業(yè)地產布局。各地要根據(jù)實際情況，建立供地節(jié)奏與商業(yè)地產存銷比掛鉤的動態(tài)機制，部分已出現(xiàn)過剩的地區(qū)要適當放緩供地節(jié)奏。根據(jù)城市功能區(qū)定位合理規(guī)劃商業(yè)項目，按照區(qū)域商業(yè)環(huán)境發(fā)展水平的不同，科學合理推出商用地塊，與住宅地塊的推出要按合理的比例和節(jié)奏相契合。

其次，引導開發(fā)商回歸理性開發(fā)。充分肯定房地產業(yè)在經(jīng)濟社會發(fā)展中的作用和地位的同時，引導部分企業(yè)回歸實業(yè)和主業(yè)，避免出現(xiàn)一哄而上發(fā)展商業(yè)地產的現(xiàn)象。要加強對房地產市場的監(jiān)測，及時發(fā)布權威數(shù)據(jù)以公布真實情況，引導開發(fā)商科學判斷當前形勢及供求狀況。要及時、全面、準確、權威解讀房地產政策，全面反映房地產調控取得的積極成效，避免市場及開發(fā)商對政策的片面揣度。

最后，對現(xiàn)有商業(yè)地產進行差別化調整。各地要根據(jù)城市總體規(guī)劃及現(xiàn)有商業(yè)綜合體布局情況，進行差別化調整。對局部過度飽和的區(qū)域采取嚴格的控制措施，對開發(fā)速度較快及區(qū)域內相對分散的商業(yè)綜合體進行引導并整合，對相對成熟的商圈或區(qū)域要著重提升其發(fā)展質量，對目前商業(yè)綜合體布局較少且是未來重點開發(fā)的區(qū)域可優(yōu)化新建。