養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地有關(guān)問題問答

為貫徹落實(shí)《國(guó)務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》（國(guó)發(fā)〔2013〕35號(hào)），國(guó)土資源部日前下發(fā)《養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地指導(dǎo)意見》（以下簡(jiǎn)稱“《意見》”），在用地范圍、土地用途和年期、供地計(jì)劃、供地政策、鼓勵(lì)租賃供地、分類用地監(jiān)管、鼓勵(lì)盤活存量用地、利用集體建設(shè)用地等方面分別作出了規(guī)定，從土地政策上大力支持養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展?，F(xiàn)將有關(guān)讀者關(guān)心的問題回答如下：

問：商業(yè)性設(shè)施和商品住宅用地是否可納入養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地？

答：養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地適用范圍不能隨意擴(kuò)大化，老年酒店、賓館、會(huì)所、商場(chǎng)、俱樂部等商業(yè)性設(shè)施和商品性住宅用地納入其中是不合適的，只有與老年人生活直接相關(guān)、專門為老年人提供生活照料、康復(fù)護(hù)理、托管等服務(wù)的房屋和場(chǎng)地設(shè)施占用的土地，方可確定為養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地。

問：養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地怎樣登記？出讓最高年限是多少年？

答：《土地利用現(xiàn)狀分類》（GB/ T21010—2007）中沒有“養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地”名稱，只在一級(jí)類“公共管理與公共服務(wù)用地”下有“醫(yī)衛(wèi)慈善用地”和“公共設(shè)施用地”二級(jí)類；國(guó)土資源部發(fā)布的《劃撥用地目錄》（國(guó)土資源部令第9號(hào)）規(guī)定，非營(yíng)利性社會(huì)福利設(shè)施用地中包括老年人社會(huì)福利設(shè)施用地，與養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地有關(guān)?！兑庖姟访鞔_：規(guī)劃為公共管理用地、公共服務(wù)用地中的醫(yī)衛(wèi)慈善用地，可布局和安排養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地，其他用地只能配套建設(shè)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用房并分?jǐn)傁鄳?yīng)的土地面積。養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地以出讓方式供應(yīng)的，建設(shè)用地使用權(quán)出讓年限最高按50年確定。在辦理供地手續(xù)和土地登記時(shí)，養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地的土地用途應(yīng)確定為醫(yī)衛(wèi)慈善用地。

問：土地供應(yīng)方式有幾種？是如何確定的？

答：依據(jù)營(yíng)利性、非營(yíng)利性的性質(zhì)差異，養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地可分別采取租賃、出讓等有償方式和劃撥方式供地。經(jīng)養(yǎng)老主管部門認(rèn)定的非營(yíng)利性養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地可采取劃撥方式供地。營(yíng)利性養(yǎng)老用地應(yīng)以租賃、出讓等有償方式供地。為降低營(yíng)利性養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)建設(shè)成本，各地可制定養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地出租或先租后讓供應(yīng)的鼓勵(lì)政策和租金標(biāo)準(zhǔn)，鼓勵(lì)以租賃方式供地。

問：對(duì)新建城區(qū)和居?。ㄐ。﹨^(qū)配建養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施作了哪些規(guī)定？

答：《意見》對(duì)新建城區(qū)和居?。ㄐ。﹨^(qū)按規(guī)定配建養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施作了專門規(guī)定，要求其在土地供應(yīng)時(shí)按規(guī)定配建養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施，依據(jù)規(guī)劃用途可以劃分為不同宗地的，應(yīng)當(dāng)先行分割成不同的宗地，再按宗地供應(yīng)；不能分宗的，應(yīng)當(dāng)明確養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地、社區(qū)其他用途土地的面積比例和供應(yīng)方式。

問：新建養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地規(guī)?？刂圃诙啻蠓秶鷥?nèi)？

答：為防范以養(yǎng)老用地為名變相“圈地”、“囤地”，或改變土地用途、容積率等土地使用條件搞房地產(chǎn)開發(fā)，《意見》規(guī)定，新建養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地，依據(jù)規(guī)劃單獨(dú)辦理供地手續(xù)的，其宗地面積原則上控制在3公頃以下；有集中配建醫(yī)療、保健、康復(fù)等醫(yī)衛(wèi)設(shè)施的，不得超過5公頃。

問：如何防范隨意改變用途、分割轉(zhuǎn)讓等方式處置養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地行為的發(fā)生？

答：為了使土地支持政策落到實(shí)處，防范隨意改變用途、分割轉(zhuǎn)讓等方式處置養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地行為的發(fā)生，《意見》從五個(gè)方面明確提出了監(jiān)管措施，即在核發(fā)國(guó)有建設(shè)用地劃撥決定書、簽訂合同和租賃合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)作出以下規(guī)定或者約定：

在核發(fā)劃撥決定書、簽訂出讓合同和租賃合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)規(guī)定或者約定建設(shè)用地使用權(quán)可以整體轉(zhuǎn)讓和轉(zhuǎn)租，但不得分割轉(zhuǎn)讓和轉(zhuǎn)租。

在核發(fā)劃撥決定書、簽訂出讓合同和租賃合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)規(guī)定或者約定不得改變規(guī)劃確定的土地用途；改變用途用于住宅、商業(yè)等房地產(chǎn)開發(fā)的，由市、縣國(guó)土資源管理部門依法收回建設(shè)用地使用權(quán)。

在簽訂出讓合同和租賃合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)約定出讓或租賃建設(shè)用地使用權(quán)可以設(shè)定抵押權(quán)；在核發(fā)劃撥決定書時(shí)，應(yīng)當(dāng)約定劃撥建設(shè)用地使用權(quán)不得單獨(dú)設(shè)定抵押權(quán)，設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)的建設(shè)用地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，應(yīng)當(dāng)從拍賣所得的價(jià)款中繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償。

對(duì)養(yǎng)老用地內(nèi)建設(shè)的老年公寓、宿舍等居住用房，可參照公共租賃住房套型建筑面積標(biāo)準(zhǔn)，限定在40平方米以內(nèi)。

向符合養(yǎng)老申請(qǐng)條件的老年人出租老年公寓、宿舍等居住用房的，出租服務(wù)合同應(yīng)約定服務(wù)期限一次最長(zhǎng)不能超過五年，期限屆滿，原承租人有優(yōu)先承租權(quán)。

問：空閑廠房、學(xué)校、社區(qū)用房從事非營(yíng)利性養(yǎng)老服務(wù)，土地性質(zhì)怎樣確定？

答：為鼓勵(lì)支持利用存量建設(shè)用地建設(shè)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施，《意見》從供地方式、地價(jià)（租金）等方面明確了支持政策。

一是對(duì)營(yíng)利性養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)利用存量建設(shè)用地從事養(yǎng)老設(shè)施建設(shè)，涉及劃撥建設(shè)用地使用權(quán)出讓（租賃）或轉(zhuǎn)讓的，在原土地用途符合規(guī)劃的前提下，可不改變土地用途，允許補(bǔ)繳土地出讓金（租金），辦理協(xié)議出讓或租賃手續(xù)。

二是在符合規(guī)劃的前提下，在已建成的住宅小區(qū)內(nèi)增加非營(yíng)利性養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施建筑面積的，可不增收土地價(jià)款；后續(xù)調(diào)整為營(yíng)利性養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施的，應(yīng)補(bǔ)繳相應(yīng)土地價(jià)款。

三是對(duì)企事業(yè)單位、個(gè)人對(duì)城鎮(zhèn)現(xiàn)有空閑的廠房、學(xué)校、社區(qū)用房等進(jìn)行改造和利用，興辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，經(jīng)規(guī)劃批準(zhǔn)臨時(shí)改變建筑使用功能從事非營(yíng)利性養(yǎng)老服務(wù)，且連續(xù)經(jīng)營(yíng)一年以上的，五年內(nèi)可不增收土地年租金或土地收益差價(jià)，土地使用性質(zhì)也可不作變更。

問：民資的非營(yíng)利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)與政府舉辦的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)可否使用農(nóng)民集體所有的土地？

答：依據(jù)《土地管理法》和國(guó)發(fā)〔2013〕35號(hào)文件，《意見》第九條規(guī)定：農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織可依法適用本集體所有土地，為本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員興辦非營(yíng)利性養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施；民間資本舉辦的非營(yíng)利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)與政府舉辦的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)可以依法使用農(nóng)民集體所有的土地。

（來源： 民政部門戶網(wǎng)站）