鐘澄

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論我國國有土地糾紛解決機制的完善（上）*——如何定位各種糾紛解決機制

鐘澄**

我國的國有土地糾紛主要分為圍繞土地使用權(quán)出讓形成的民事糾紛、行政糾紛和圍繞土地使用權(quán)征收形成的行政糾紛?，F(xiàn)行的土地權(quán)屬爭議行政調(diào)處、民事訴訟、商事仲裁和行政訴訟等糾紛解決機制彼此重復或割裂，降低了國有土地糾紛解決的效率。在市場經(jīng)濟制度不斷深化的社會背景下，可考慮淡化并逐步取消行政調(diào)處機制在國有土地糾紛中的適用，確立國有土地使用權(quán)合同的民事性質(zhì)，同時將征地補償協(xié)議納入民事協(xié)議范疇，發(fā)揮民事訴訟，特別是仲裁在解決國有土地民事爭議中的作用，同時規(guī)范行政機關(guān)配合調(diào)查的義務。

國有土地糾紛 國有土地使用權(quán) 糾紛解決

我國現(xiàn)行的土地國有制度①和社會主義市場經(jīng)濟制度決定了政府既要承擔土地管理的職責，又要承擔土地一級市場的經(jīng)營職責；既要對土地市場進行宏觀調(diào)控，又要參與土地市場的部分微觀運作。由此，國有土地糾紛都或多或少，或直接、間接的與政府行為存在聯(lián)系，也使得行政裁決、司法、仲裁三種基本的糾紛解決方式都被運用到國有土地糾紛解決中。

國有土地從資源到資產(chǎn)再到資本，產(chǎn)生法律上認可的國有土地使用權(quán)。與其他物權(quán)一樣，其對制度的基本要求就是“產(chǎn)權(quán)明晰、流轉(zhuǎn)順暢、救濟到位”，②因此國有土地糾紛解決的目標可以相應地設定為：（1）明確與土地相關(guān)的權(quán)利邊界，定分止爭；（2）保護與土地相關(guān)的權(quán)益，合理補償；（3）加快糾紛解決效率，促進流轉(zhuǎn)。而目前的國有土地糾紛解決機制并不能完全達到以上要求，其原因是多方面的，其中重要的一點就在于未能理順行政機關(guān)、法院和仲裁機構(gòu)在糾紛解決中的定位問題。

2012年2月29日，國土資源部和廣東省聯(lián)合批復的《深圳市土地管理制度改革方案》③中提出“建立和完善土地權(quán)屬爭議調(diào)解和司法處理機制”，“探索建立土地審裁制度”，這表明國家正在探索改變目前的國有土地糾紛解決模式。本文將在闡述我國國有土地糾紛的種類、糾紛解決現(xiàn)狀的基礎上，討論存在的問題及可能的完善方案。

一、我國國有土地糾紛的類別

從司法和仲裁裁判的角度來看，目前我國圍繞國有土地的糾紛主要分為民事糾紛和行政糾紛兩類。其中，土地民事糾紛主要包括：（1）建設用地使用權(quán)出讓合同糾紛；（2）建設用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛；（3）建設用地使用權(quán)抵押合同糾紛；（4）土地租賃合同糾紛；（5）相鄰土地利用關(guān)系糾紛；（6）地役權(quán)糾紛。土地行政糾紛主要包括：（1）國有土地使用權(quán)收回糾紛；（2）土地權(quán)屬處理決定糾紛；（3）建設用地使用權(quán)證頒發(fā)糾紛；（4）建設用地使用權(quán)登記糾紛；（5）集體土地征收糾紛；④（6）國有土地使用權(quán)征收糾紛。

而以糾紛發(fā)生的原因為標準，國有土地糾紛可以分為兩類：一類是圍繞建設用地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓產(chǎn)生的，另一類是圍繞集體土地征收、國有土地征用產(chǎn)生的。就糾紛主體而言，第一類糾紛中，土地三級市場（即建設用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓）上產(chǎn)生的糾紛基本為平等的市場主體，而在土地二級市場上政府作為土地所有人的代表將土地使用權(quán)出讓給市場主體時往往成為糾紛一方主體；第二類糾紛中，無論政府作為征收決定的發(fā)布主體，還是作為補償協(xié)議的簽訂主體，都是糾紛一方當事人。

二、現(xiàn)行國有土地糾紛解決模式及其缺陷

（一）現(xiàn)行國有土地糾紛解決模式

土地是重要的經(jīng)濟要素，在我國，土地實行國家所有，其商品性須服從國家對土地的計劃管理。對于國有土地，地方政府作為所有權(quán)人代表的事實上行使占有、使用、收益、處分的權(quán)利，又以土地管理者的身份行使管理的權(quán)力。首先，在土地二級市場，政府以土地所有權(quán)人的身份通過簽訂出讓合同的方式將土地使用權(quán)出讓給市場主體，而市場主體應根據(jù)出讓合同的約定進行施工建設，政府同時又通過出讓合同中的條款來對城市建設進行控制；⑤其次，土地使用權(quán)出讓后，政府以行政管理者的身份對土地使用情況進行管理，對土地使用情況進行登記并發(fā)證，而根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，我國不動產(chǎn)物權(quán)適用登記生效主義，因此政府的登記發(fā)證行為直接關(guān)系到土地使用權(quán)人用益物權(quán)和擔保物權(quán)的創(chuàng)設；最后，政府有權(quán)根據(jù)國有土地使用權(quán)出讓合同和相關(guān)法律收回土地使用權(quán)，或?qū)型恋厥褂脵?quán)進行征收，⑥或?qū)r(nóng)民集體所有的土地進行征收。

因此，我國的國有土地糾紛形成了多元解決的模式。將上文中總結(jié)的國有土地民事糾紛和國有土地行政糾紛須納入現(xiàn)行的糾紛解決制度中，其中土地行政糾紛主要通過行政復議、行政訴訟途徑解決；土地民事糾紛則除了通過民商事仲裁和民事訴訟解決外，法律上還規(guī)定了行政調(diào)處前置程序。⑦

（二）現(xiàn)行國有土地糾紛解決模式的缺陷

由于行政機關(guān)在國有土地糾紛中扮演了合同當事人和土地管理者的雙重角色，使得目前的糾紛解決機制變得復雜，但卻不能很好地解決糾紛，主要表現(xiàn)在以下四個方面：

1.行政調(diào)處不適合處理國有土地權(quán)屬糾紛。確權(quán)是解決土地糾紛的基礎。早在1986年《土地管理法》頒布時，其第13條就有類似現(xiàn)行《土地管理法》第16條的規(guī)定，確立了土地權(quán)屬糾紛的行政調(diào)處制度。第16條中的“土地所有權(quán)和使用權(quán)爭議”包括土地權(quán)屬爭議、侵犯土地所有權(quán)和使用權(quán)爭議、相鄰關(guān)系爭議等，而產(chǎn)生的原因主要是由于地界不清、土地權(quán)屬紊亂和因政策、體制的變更造成的歷史遺留問題。⑧如果有關(guān)當事人的土地所有權(quán)或者使用權(quán)的歸屬需要先由有關(guān)人民政府確認的，“人民政府的處理是本條所講提起有關(guān)訴訟的前置必經(jīng)程序。如果沒有經(jīng)過這個程序，人民法院不予受理?！雹岣鶕?jù)國土資源部發(fā)布的《土地權(quán)屬爭議調(diào)查處理辦法》，縣級以上國土資源行政主管部門負責土地權(quán)屬爭議案件的調(diào)查和調(diào)解工作。

然而，筆者認為行政機關(guān)對土地權(quán)屬的調(diào)處并不適合處理與土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓和收回有關(guān)的國有土地糾紛，原因有三：

首先，從法理上講，行政機關(guān)作為國有土地的出讓方或劃撥方，在建設用地出讓和土地征收產(chǎn)生的土地權(quán)屬糾紛中，其都是直接當事人。行政機關(guān)不能“既做運動員，又做裁判員”，“自己做自己的法官”。

其次，從公平的角度講，對于建設用地轉(zhuǎn)讓產(chǎn)生的權(quán)屬糾紛，行政機關(guān)更應作為證人的角色，而不是裁判者，因為其對土地轉(zhuǎn)讓本身有監(jiān)管、重新簽訂土地出讓合同和登記的權(quán)力和職責，并不是完全無利害關(guān)系的第三方。

再次，從救濟的角度講，行政調(diào)處并不具有終局效力，當事人不服行政裁決的，可以向人民法院起訴，可見行政調(diào)處并不能最終解決土地權(quán)屬爭議。相反，這一行政前置程序會將大量原本應該通過民事訴訟或仲裁途徑解決的民事糾紛轉(zhuǎn)變成了對政府行政決定不服的行政訴訟。而根據(jù)《行政訴訟法》的規(guī)定，行政機關(guān)作出的確權(quán)決定在認定事實和適用法律上有錯誤時，法院基于司法權(quán)尊重行政權(quán)原則，只能撤銷確權(quán)決定，責令行政機關(guān)重新確認土地權(quán)屬，而無權(quán)通過直接判決變更權(quán)屬，如此必然有損確權(quán)的效率。最后的結(jié)果是權(quán)屬爭議當事人得不到有效的救濟，行政機關(guān)裁決后又面臨著作為被告的風險。

最后，從公布的資料來看，根據(jù)《土地權(quán)屬爭議調(diào)查處理辦法》處理的土地權(quán)屬案件大部分集中在集體土地權(quán)屬糾紛，國有土地糾紛案件幾乎沒有。span class="superscript">⑩大多數(shù)國有土地權(quán)屬糾紛都是直接通過民事訴訟或仲裁途徑解決的。

由此，在國有土地權(quán)屬爭議案件中，應當考慮從法律上取消行政調(diào)處的前置程序。而為了提高確權(quán)的效率，應該規(guī)定行政機關(guān)在司法機關(guān)和仲裁機關(guān)調(diào)查取證時及裁判之后執(zhí)行的配合義務?。

2.建設用地出讓合同的定性導致糾紛解決的不徹底性。目前，關(guān)于建設用地使用權(quán)出讓合同究竟屬于民事合同抑或行政合同仍存在爭論。有人認為出讓的實質(zhì)是要使國家作為國有土地所有者實現(xiàn)其經(jīng)濟利益，所以此時國家作為特殊的民事主體，與合同相對人的法律地位平等，且《物權(quán)法》對國有建設用地進行了規(guī)定，出讓合同爭議解決手段屬于民事爭議處理機制，故而出讓合同是民事合同；?也有人從出讓的行政許可行為性質(zhì)、行政機關(guān)通過出讓合同行使土地管理職能、合同當事人的不對等性、出讓合同的格式性、受讓人權(quán)利的法定限制性等角度認為出讓合同屬于行政合同。?筆者認為建設用地出讓合同屬于典型的行政合同，即“行政主體以實現(xiàn)行政管理為目的，與行政相對方就有關(guān)事項協(xié)商一致而達成的協(xié)議?！?然而，我國現(xiàn)行立法中并沒有對行政合同進行規(guī)定。實踐的法院判決中，有的認為“建設用地使用權(quán)出讓合同”是民事合同，也有的認為是行政合同，但總體來看，以民事審判為主。

從目前的審判實踐來看，民事審判對于出讓合同訂立和履行過程中的締約過失責任、合同效力、土地交付義務、出讓金支付義務、違約金支付等民事爭議能夠適用民事法律較好的處理，但是，當出讓方因國有土地出讓產(chǎn)生爭議而作出行政處罰、收回土地的行政決定等行政行為時，由于民事審判和行政審判在我國有著嚴格的界限，行政機關(guān)作為民事主體參與審判，其作為行政主體作出的行政行為就得不到處理。因此在民事審判，特別是在仲裁中，無法對影響當事人救濟關(guān)鍵的行政行為作出處理。

在“XXX與XXX土地局土地使用權(quán)有償出讓合同爭議仲裁案”?中，申請人沒有按照合同約定的期限足額繳納出讓金，被申請人遂作出行政處罰決定，決定“解除合同并無償收回兩合同項下的土地使用權(quán)”。申請人提起仲裁要求被申請人返還已收取的部分出讓金。仲裁庭認為，“審理范圍應是本案雙方當事人因合同引起的權(quán)利義務爭議，被申請人因行使行政管理職責而引起的與他人的爭議屬行政法律關(guān)系爭議，不在本案仲裁庭的審理范圍之內(nèi)?！弊罱K仲裁庭支持了申請人的仲裁請求。而對于土地局作出的行政處罰，申請人也已提起行政復議。如果行政復議結(jié)果維持了行政處罰決定，則處理結(jié)果勢必與仲裁裁決沖突。在“Q國際有限公司與R國土資源局國有土地使用權(quán)出讓合同書爭議仲裁案”?中，申請人Q公司認為被申請人R國土局沒有依約完成“三通一平”，并發(fā)布《公告》要求對涉案土地進行規(guī)劃調(diào)整，最后又以自己沒有依約開發(fā)土地為由收回土地使用權(quán)的行為，構(gòu)成了違約。仲裁庭認為涉案土地已經(jīng)完成“三通一平”，至于發(fā)布公告和收回土地使用權(quán)是行政行為，不屬于仲裁庭管轄范圍。然而，本案當事人能否得到救濟的關(guān)鍵在于國土局收回土地使用權(quán)行為是否合法，可以說仲裁裁決并沒有真正解決問題。

在因收地決定引起的行政訴訟中，當事人可以請求行政賠償。在煙臺長城科工貿(mào)（集團）公司等與煙臺市國土資源局行政糾紛案?中，最高人民法院認為“根據(jù)中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的有關(guān)規(guī)定，土地管理部門與土地使用者簽訂土地使用權(quán)出讓合同的行為，屬于土地管理的一種方式。土地使用者認為土地管理部門違反合同的約定并請求賠償，符合《中華人民共和國行政訴訟法》的有關(guān)規(guī)定?！痹凇昂笔∥錆h市國土資源管理局與武漢興松房地產(chǎn)開發(fā)有限公司行政糾紛案”?中，法院即判令國土局賠償違約收地給受讓人造成的損失。然而，行政訴訟也并不能全面處理出讓合同糾紛的問題，如果不涉及到土地主管部門的行政行為，糾紛并不能通過行政訴訟程序來解決。

3.征地補償裁決司法救濟滯后。實踐中，被征收人最為關(guān)心的并不是征收或拆遷是否符合公共利益，而是補償?shù)亩嗌僖约笆欠窦皶r、充分，因而補償標準如何確定至關(guān)重要?！秶型恋厣戏课菡魇张c補償條例》第26條規(guī)定，房屋征收部門與被征收人達不成補償協(xié)議的，由縣級人民政府作出補償決定，被征收人對補償決定不服的，可以依法申請行政復議或提起行政訴訟。可見，與《土地管理法》關(guān)于土地權(quán)屬行政調(diào)處的思路不謀而合。這一規(guī)定僅從行政訴訟規(guī)則的角度，賦予當事人要求司法機關(guān)對作為行政行為的征收補償行為的合法性進行審查。然而，實踐中，征收補償標準的評估、確定及類似房地產(chǎn)的交易價格的確定是一個彈性很大、爭議頗多的問題，很多時候是一個合理性，而非合法性問題。而根據(jù)《最高人民法院關(guān)于執(zhí)行<中華人民共和國行政訴訟法>若干問題的解釋》第56條第2項的規(guī)定，被訴具體行政行為合法但存在合理性問題的，人民法院應當駁回原告的訴訟請求，如此一來，被拆遷人的訴求可能得不到合理解決，矛盾依然存在。此外，最高人民法院《關(guān)于當事人達不成拆遷補償安置協(xié)議就補償安置爭議提起民事訴訟人民法院應否受理問題的批復》，拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達不成拆遷補償安置協(xié)議，就補償安置爭議向人民法院提起民事訴訟的，法院不予受理。導致人民法院“只能引導當事人按照行政裁決——行政復議——行政訴訟的途徑尋求救濟”。?這一規(guī)定限制了被拆遷人就拆遷安置補償獲得民事訴訟救濟的權(quán)利，如果這一立法在將來的立法及司法審判中得到堅持，則被征收人可能面臨既無法通過行政訴訟也無法通過民事訴訟解決補償標準的合理性問題，這一問題最終仍然由政府主導解決，被征收人的“不滿”無法遵循公正程序得到化解，矛盾的產(chǎn)生注定無法避免。

4、行政機關(guān)對司法和仲裁配合不力。由于前文所述國家對土地市場的管控性，土地行政主管部門往往保留與土地管理和土地交易相關(guān)的重要信息，因此，在土地糾紛解決中，土地行政主管部門如果不是一方當事人，也應是重要的證人或證據(jù)保有人。如果其不配合，司法和仲裁審理很難查明事實，作出公平公正的裁判。這一點在仲裁中尤為凸顯，在“中外合作合同房地產(chǎn)開發(fā)爭議仲裁案裁決書”?中，合作合同項下商住用地需補繳的土地出讓金在全部土地出讓金中所占份額是確定當事人責任的關(guān)鍵。為查清事實，仲裁庭向某市國土局發(fā)函，后又專程赴該國土局進行調(diào)查。但是，某市國土局未就該調(diào)查函給予回復，其土地使用管理科的負責人對前去調(diào)查的仲裁員和秘書處工作人員也拒絕就所查事實作出解釋或答復。最終導致仲裁庭只能作出“合作合同下商住用地需補繳的土地出讓金（含契稅）款額應由申請人承擔的契稅后，其中的95%按雙方57.89%和42.11%承擔”的裁決，而究竟須補繳多少土地出讓金不得所知，可以說裁決沒有很好地解決實質(zhì)問題。

三、完善我國土地糾紛解決機制的思路

（一）使用民事糾紛解決國有土地權(quán)屬糾紛

1、將與土地出讓合同爭議定性為民事法律關(guān)系，運用民事訴訟、仲裁和行政附帶民事訴訟手段解決糾紛。在行政合同的概念為法律所確立并建立相應的救濟機制之前或者人民法院能夠改革審判制度，借鑒英國、澳大利亞或香港地區(qū)經(jīng)驗建立土地審判庭，一攬子解決土地糾紛[21]之前，實踐中，大多數(shù)圍繞土地使用權(quán)出讓合同的爭議都應通過現(xiàn)行的民事訴訟和商事仲裁解決，這一點已經(jīng)為大多數(shù)司法判決和仲裁裁決所確立。在不涉及土地主管部門具體行政行為的情況下，通過民事手段解決此類糾紛，有利于保障土地使用權(quán)受讓人與土地主管部門雙方平等地解決糾紛；如果土地主管部門作出了土地收回等具體行政行為，則可以通過行政附帶民事訴訟手段解決補償糾紛。

2、將土地征收補償爭議定性為民事法律關(guān)系，運用司法仲裁手段解決拆遷補償?shù)暮侠硇浴＜w土地征收和國有土地使用權(quán)征收行為的確屬于行政行為，但與其他簡單體現(xiàn)為命令與服從關(guān)系的行政行為是存在差別的。由于房屋征收的對象為私主體所有的房屋所有權(quán)及合法享有的土地使用權(quán)，故而房屋征收行為的命令與服從關(guān)系便應受到私權(quán)保護的制約，從而體現(xiàn)出一定的平等協(xié)商性質(zhì)，征收應充分尊重被征收人的合法財產(chǎn)權(quán)益。因此，將國有土地征收與補償?shù)臓幾h按照民事訴訟的方式解決，可以作為一種立法政策，具有以下意義：

（1）有利于準確政府定位，為化解征收補償矛盾奠定制度基礎。《國有土地上房屋征收與補償條例》將補償決定定性為政府行政決定，仍有政府既做運動員又做裁判員之嫌，雖然當事人可以提起行政訴訟，但不能就合理性問題進行救濟。且就糾紛解決效率而言，不如直接引入中立的司法機制。按照民事訴訟機制，司法機關(guān)可以變更不合理的補償行為。如此，政府和被征收人關(guān)于征收的博弈才能在較為公平的條件下進行，征收補償?shù)拿苡行Щ獾闹贫然A才能得以確立。

（2）有利于舒緩被征收人的不信任感。政府既當裁判員又當運動的角色定位，導致被征收人對補償方案的質(zhì)疑在很多時候來源于對政府的不信任。如引入司法程序，處于相對超然的地位的司法機關(guān)可就有關(guān)補償事項進行居中裁決，社會大眾對補償方案的疑惑與不滿也能在一定程度上得到舒緩。

（3）有利于補償制度的真正落實。司法機關(guān)作為居中裁判者，可以依據(jù)訴訟規(guī)則，公正地確定評估機構(gòu)、評估規(guī)范、選定評估參數(shù)，確定同類房產(chǎn)的交易價格，從而形成最終的補償方案。

（4）有利于形成示范效應，節(jié)約行政成本。征收的行政成本和社會成本昂貴，絕大多數(shù)項目都經(jīng)過漫長的談判、聽證、行政裁決、行政復議、行政訴訟甚至上訪過程。而為了確保社會安定，對于不同的上訪者，政府的處理結(jié)果也可能不同，這也在一定程度上激發(fā)了被征收人的上訪或訴訟訴求，以謀求利益的最大化。這一狀況造成了行政、司法及其他社會資源的極大浪費。如引進司法程序解決征收補償爭議，司法機關(guān)通過正當司法程序解決補償爭議，司法機關(guān)通過正當司法程序形成的補償方案及由此形成的判決也可在相應范圍內(nèi)產(chǎn)生示范效應，使當事人更容易達成補償協(xié)議，社會資源也能得到節(jié)約。

總之，將土地征收補償爭議定性為民事法律關(guān)系，可以促使公權(quán)力機關(guān)以平等的身份與私人主體協(xié)商，限制公權(quán)力的適用領(lǐng)域，擴大私人主體自由空間，增進社會和諧。

（二）發(fā)揮仲裁機構(gòu)在土地民事糾紛解決中的作用

目前，我國司法機關(guān)受案量較大，特別是經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)，法官壓力較大。而隨著我國的城市化進程加快，在將國有土地出讓案件和國有或集體土地征收案件納入民事糾紛范疇的情況下，國有土地民事爭議糾紛的數(shù)量勢必大量增加。此時，作為民事爭議解決的另一條主要途徑——仲裁就應當發(fā)揮作用。筆者認為可以從以下幾方面理解和發(fā)揮仲裁在解決國有土地民事糾紛中的作用：

1.發(fā)揮仲裁員的數(shù)量優(yōu)勢。從理論上講，由于仲裁員的兼職性，仲裁機關(guān)對案件的承受量應大于法院。各地仲裁委員會可以根據(jù)當?shù)貒型恋孛袷聽幾h解決需要，設立專門的土地仲裁院，可根據(jù)《仲裁法》的規(guī)定，聘請規(guī)劃、國土、房地產(chǎn)、建筑、法律方面的專家擔任仲裁員，擴大社會人士參與解決相關(guān)國有土地糾紛的范圍；

2.發(fā)揮仲裁的中立優(yōu)勢。獨立性和中立性是仲裁的基本原則。仲裁員皆以獨立身份審理和裁決案件，當事人可以選擇自己信任的仲裁員組成仲裁庭。仲裁中不會出現(xiàn)土地權(quán)屬爭議行政調(diào)處中的“自做自審”問題；

3.發(fā)揮仲裁的專業(yè)優(yōu)勢。實踐中，許多爭議都是事實問題而非法律問題，相對于法官的“清一色”法學專業(yè)背景，仲裁員可以有多種專業(yè)背景。對于國有土地糾紛，往往需要從事城市規(guī)劃、土地交易、土地估價的專業(yè)人士參與其中才能夠更好地解決糾紛。

（三）加強土地行政主管部門對仲裁、司法的配合

雖然土地行政主管部門應當退出對國有土地糾紛的直接裁判，但是如前所述，其與案件證據(jù)的保存以及裁判結(jié)果的執(zhí)行始終都有著密切的聯(lián)系。無論是作為國有土地所有權(quán)行使的代表，還是作為土地宏觀政策的制定者和宏觀經(jīng)濟調(diào)控者，抑或是糾紛當事人，土地行政主管部門都應當研究制定相關(guān)配套規(guī)則，配合法院和仲裁庭處理好國有土地糾紛，這也有利于其做好行政管理工作。

On the Improvement of State-owned Land Dispute Resolution in P.R.C ()——what role should every resolution method play?

By Zhong Cheng

The state-owned land dispute in China can be divided to civil dispute or administrative dispute caused by land use right leasing and administrative dispute caused by expropriation of land use right. One of the reasons of the low efficiency in state-owned land dispute resolution is the overlapped and / or separated resolution methods consist of (1) administrative mediation of land ownership dispute handled by the governments; (2) civil procedure; (3) commercial arbitration; (4) administrative procedure. It is the time now to abolish the administrative mediation in this area, make sure the state-owed land lease and expropriation compensation contract belong to civil contract of which the dispute can be resolved by civil procedure and commercial arbitration, require the governments to cooperate the investigation done by courts of law and arbitral tribunal.

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*本文為2013年上海市教育委員會科研創(chuàng)新項目“我國土地征收法律制度研究”（項目編號：14YS080）階段性成果。

**深圳市房地產(chǎn)評估發(fā)展中心法律部主管，法學博士，副研究員，深圳仲裁委員會仲裁員。

① 根據(jù)《憲法》和《土地管理法》的規(guī)定，我國實行土地的社會主義公有制，分為全民所有制和集體所有制，分別對應通常所說的“國有土地”和“集體土地”。

② 胡康生主編：《中華人民共和國物權(quán)法釋義》，法律出版社2007年版，第22-24頁。

③ 國土資函[2012]138號。

④ 因為集體土地被征收后成為國有土地，因此集體土地征收也屬于國有土地糾紛的范疇。

⑤ 實踐中，建設用地使用權(quán)出讓合同中除了包括《物權(quán)法》第138條規(guī)定的內(nèi)容外，還要根據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第38、39條的規(guī)定將“地塊位置、使用性質(zhì)、開發(fā)強度等規(guī)劃條件”列入其中，這就意味著土地上的建筑規(guī)模甚至外觀設計都會受到政府的調(diào)控。

⑥ 大多數(shù)情況下是在征收國有土地上房屋時一并收回土地使用權(quán)。《國有土地房屋征收與補償條例》第13條。

⑦ 《土地管理法》（2004年修正）第16條規(guī)定：“土地所有權(quán)和使用權(quán)爭議，由當事人協(xié)商解決；協(xié)商不成的，由人民政府處理單位之間的爭議，由縣級以上人民政府處理；個人之間、現(xiàn)行的個人與單位之間的爭議，由鄉(xiāng)級人民政府或者縣級以上人民政府處理。當事人對有關(guān)人民政府的處理決定不服的，可以自接到處理決定通知之日起三十日內(nèi)，向人民法院起訴。在土地所有權(quán)和使用權(quán)爭議解決前，任何一方不得改變土地利用現(xiàn)狀?！?/p>

⑧ 中華人民共和國土地管理法釋義. 中國人大網(wǎng)http://www.npc.gov.cn/npc/flsyywd/xingzheng/node_2168.htm. 2012年10月20日訪問.

⑨ 中華人民共和國土地管理法釋義. 中國人大網(wǎng)http://www.npc.gov.cn/npc/flsyywd/xingzheng/node_2168.htm. 2012年10月20日訪問.

⑩ 筆者查閱了《最高人民法院公報》、《中國審判要覽》、《民商事審判指導》，《行政審批指導》，以及中國土地礦產(chǎn)法律事務中心、國土資源部土地爭議調(diào)處事務中心編輯的《土地礦產(chǎn)爭議典型案例與處理依據(jù)》輯刊等材料，均未發(fā)現(xiàn)國有土地行政調(diào)處案例。

? 如根據(jù)裁判結(jié)果登記發(fā)證確權(quán)。

? 麻文文，趙永行：“我國國有土地使用權(quán)出讓合同的性質(zhì)解讀”，載《呼倫貝爾學院學報》，2009年第8期，第24-27頁；朱金東：“《物權(quán)法》土地出讓的創(chuàng)新與評析”.載《齊齊哈爾大學學報（哲學社會科學版）》，2009年第11期，第81-84頁；劉成偉.：“土地使用權(quán)出讓行為性質(zhì)再評議”，載《中國社會科學院研究生學報》，2002年增刊，第67-72頁。

? 林依標，潘輝，石晨誼：“國有建設用地使用權(quán)出讓合同法律性質(zhì)探析”，載《法學雜志》2011年第3期，第6-9頁；何文娟，張其鸞：“行政合同的法律規(guī)制探究——以國有土地使用權(quán)出讓合同為例”，載《陜西理工學院學報（社會科學版）》2011年第2期，第23-27頁；張瑚，張福林：“行政，民事，出讓合同你屬誰？”，載《中國土地》2006年第5期，第21-23頁；陳少瓊：“我國國有土地使用權(quán)出讓合同法律性質(zhì)”，載《中國司法》2004年第12期，第70-73頁；趙珉婧：“土地拍賣合同效力探析——從國有土地使用權(quán)出讓合同的性質(zhì)入手”，載《研究生法學》2010年第4期，第99-106頁。

? 姜明安主編：《行政法與行政訴訟法》，北京大學出版社1999年版，第251頁。

? 中國國際經(jīng)濟貿(mào)易仲裁委員會：《中國國際經(jīng)濟貿(mào)易仲裁裁決書選編（2003-2006）》，法律出版社2009年版，第1697-1708頁。

? 林一飛主編：《房地產(chǎn)法律與訴訟仲裁實務》，對外經(jīng)濟貿(mào)易大學出版社2012年版，第13頁。

? 案例詳見最高人民法院行政判決書（2001）行終字第10號。

? 案例詳見最高人民法院行政判決書（2002）行終字第7號。

? 深圳市中級人民法院. 深圳市中級人民法院房地產(chǎn)審批白皮書（2008-2012），2012：13.

? 中國國際經(jīng)濟貿(mào)易仲裁委員會主編：《中國國際經(jīng)濟貿(mào)易仲裁裁決書選編（2003-2006）》，法律出版社2009年版，第1339-1376頁。

[21] 英美法系國家的土地裁判所情況詳見：陳靜：“一些國家和地區(qū)土地裁判所的性質(zhì)與功能”，載《國土資源情報》2007年第3期，第6頁。

（責任編輯：莫海恩）