林建蘭

一、房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理的主要特點

房地產(chǎn)行業(yè)的特點是投入資金多,建設(shè)周期長,投資風(fēng)險高，負債率也高，所以健康的現(xiàn)金流預(yù)算是房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)預(yù)算的重要基礎(chǔ)。現(xiàn)金流財務(wù)預(yù)算的重要性大于利潤表預(yù)算和資產(chǎn)負債表預(yù)算。

房地產(chǎn)企業(yè)長期的發(fā)展過程中，工程項目是房地產(chǎn)企業(yè)最主要的項目管理過程，那么在項目發(fā)展和建設(shè)過程中，財務(wù)成本管理是非常重要的一項內(nèi)容，主要就是因為房地產(chǎn)企業(yè)項目的周期比較長、跨度久，同時涉及到的業(yè)務(wù)范圍也比較廣，要想做好成本開支的控制是比較難的，因此做好工程項目的成本預(yù)算控制，使得工程項目預(yù)算成為房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)預(yù)算的核心，從而做好房地產(chǎn)項目的成本控制是非常重要的。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)預(yù)算管理存在的問題

1.預(yù)算和管理目標互相脫節(jié)

通常在預(yù)算管理過程中，要想做好預(yù)算控制和管理目標互相適應(yīng)是非常難的，原本的預(yù)算標準也缺乏一定的管理體系，因此很多的房地產(chǎn)企業(yè)都是采用傳統(tǒng)的預(yù)算方式進行預(yù)算控制和管理操作，在進行預(yù)算編制和控制的過程中，需要在年度經(jīng)營整體的經(jīng)營指導(dǎo)條件下進行年度預(yù)算的控制。在項目開發(fā)過程中，對于項目預(yù)算控制缺乏系統(tǒng)的管理，使得項目在投資、建設(shè)等過程中都缺乏必要的認識控制，造成企業(yè)在預(yù)算工作開展過程中缺乏相應(yīng)的數(shù)據(jù)支持，造成預(yù)算控制的不合理性。

2.缺乏預(yù)算體系和管理制度

在房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)管理過程中，尤其是項目預(yù)算在財務(wù)控制管理過程中，由于企業(yè)項目實施單位的各種預(yù)算管理沒有建立相應(yīng)的系統(tǒng)的、有效的組織關(guān)系，使得整個企業(yè)的財務(wù)預(yù)算控制和管理缺乏必要的組織管理體系，也使得企業(yè)的管理制度不夠全面，造成房地產(chǎn)企業(yè)對于項目建設(shè)過程中預(yù)算控制的認識缺乏，使得整個預(yù)算控制流于形式，缺乏必要的考核機制，使得預(yù)算目標和監(jiān)督變成了空談。

3.預(yù)算管理相關(guān)財務(wù)數(shù)據(jù)缺乏，預(yù)算實施效果不佳

房地產(chǎn)企業(yè)通常為了獲得較好的市場份額，獲得較多的經(jīng)濟利益，在市場競爭過程中，通常都會通過一切手段來降低工程項目的投資和費用支出，在施工過程中，經(jīng)常會出現(xiàn)搶進度、趕工程的現(xiàn)象，這也是豆腐渣工程頻繁出現(xiàn)的原因，或者是在設(shè)計階段，缺乏系統(tǒng)的認識和財務(wù)預(yù)算控制，從而使得在施工運行過程中，對于實際情況考慮不足，造成施工圖紙需要不斷地進行變更，甚至出現(xiàn)了大量的費用支出，造成施工實際結(jié)算和初期預(yù)算控制管理之間較大的出入，甚至在工程項目竣工結(jié)算時，遠遠地超出了施工圖紙的預(yù)算范圍。

4.缺乏有效的管理控制機制和分析控制機制

企業(yè)沒有獲得準確的數(shù)據(jù)，甚至在獲得數(shù)據(jù)的情況下，也沒有對數(shù)據(jù)進行有效的分析和管理，使得財務(wù)管理的執(zhí)行狀況卻不能夠同步運行，無法對預(yù)算執(zhí)行進行有效地控制，使得企業(yè)在完成項目的財務(wù)管理預(yù)算控制時，沒有做到及時地、全面地的預(yù)算分析和管理。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)預(yù)算管理的問題研究對策

1.貫徹全面預(yù)算管理的觀念

房地產(chǎn)企業(yè)必須對全面預(yù)算管理給予足夠的重視，管理層要從根本上加強對預(yù)算管理重要性的認識，通過對預(yù)算管理工作的開展內(nèi)容、開展過程以及開展效果有一個正確的認識和評價，從而能夠針對預(yù)算管理目標制定相應(yīng)的預(yù)算管理計劃和制度，并且鼓勵企業(yè)員工集體參與財務(wù)預(yù)算管理。

2.做好企業(yè)全面預(yù)算管理制度和考核體系建設(shè)

房地產(chǎn)企業(yè)在完成企業(yè)的全面預(yù)算管理體制建設(shè)過程中，一方面需要結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的行業(yè)特點和經(jīng)驗數(shù)據(jù)進行詳細地分析和整理管理，另一方面需要建立一套完善的房地產(chǎn)項目開發(fā)成本預(yù)算控制指標，根據(jù)項目中涉及到費用科目進行詳細的成本數(shù)據(jù)積累，從而在進行標準執(zhí)行的過程中，需要不斷地完善和改進企業(yè)自身的成本建設(shè)，形成一定的費用定額標準，對于房地產(chǎn)企業(yè)項目成本預(yù)算管理過程中出現(xiàn)的難題，需要認真地對責(zé)任中心進行明確，制定詳細的責(zé)任管理制度，從而做到崗位職責(zé)和部門管理職責(zé)，降低問題的發(fā)生概率，界定預(yù)算目標，編制預(yù)算，匯總，復(fù)核與審批，從而能夠達到控制預(yù)算管理目標和計劃實施的全面管理制度。

強化房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)預(yù)算工作的執(zhí)行力度，必須完善房地產(chǎn)財務(wù)預(yù)算考核機制的建設(shè)。財務(wù)部門應(yīng)該及時的掌握房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部各部門在執(zhí)行房地產(chǎn)預(yù)算計劃過程中的反饋信息，以便于準確的掌握房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)開支計劃。企業(yè)財務(wù)預(yù)算管理部門應(yīng)該按照這些反饋信息并套用相應(yīng)的考核標準，對不同部門的財務(wù)預(yù)算工作開始情況進行考核，并依據(jù)相應(yīng)的激勵考核措施，提高房地產(chǎn)采取預(yù)算計劃的執(zhí)行度。

3.運用信息化手段對企業(yè)的財務(wù)預(yù)算進行管理

基礎(chǔ)工作的內(nèi)容包括房地產(chǎn)企業(yè)各項數(shù)據(jù)記錄、定額應(yīng)用、成本與計劃，工作量測算，標準化工作，信息收集工作等?；A(chǔ)工作管理的加強，可以為企業(yè)提供更加精準的預(yù)算數(shù)據(jù)，從而為企業(yè)全面預(yù)算管理提供鋪墊。

房地產(chǎn)企業(yè)管理部門應(yīng)該借助于信息化的手段來開展。按照房地產(chǎn)企業(yè)的會計信息標準預(yù)計經(jīng)濟活動信息標準，并建立房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)數(shù)據(jù)管理數(shù)據(jù)庫，確保財務(wù)管理信息化的標準規(guī)范。

4.應(yīng)用科學(xué)的財務(wù)預(yù)算管理方法和程序

（1）一般來說，房地產(chǎn)項目開發(fā)周期長達2～3年或更長的時間，不確定性因素多，編制預(yù)算不僅反映年度財務(wù)狀況，而且反映項目綜合情況，因此，房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算應(yīng)側(cè)重現(xiàn)金流量的預(yù)算管理，在方法上要求從粗到細，先從宏觀上做好項目投資進度計劃、項目進度計劃，再細化分解，針對每一份合同單獨制定付款計劃，并匯總制定企業(yè)周、月、年度計劃，最后實行跟蹤管理。合理安排好編制周期。在編制周期上，應(yīng)按年，季，月，甚至按周安排資金預(yù)算的編制、調(diào)整，分析和監(jiān)控，保持資金鏈的正常運行。

（2）運用科學(xué)的財務(wù)預(yù)算管理程序，對企業(yè)的財務(wù)預(yù)算管理目標進行分解，強化預(yù)算的責(zé)任控制管理。企業(yè)應(yīng)該結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的職能部門劃分責(zé)任單元主題，并將財務(wù)預(yù)算標準分解到不同的職能部門作為子目標付諸實施，進而通過定期的考核監(jiān)督，提高房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)預(yù)算計劃的執(zhí)行力度，避免由于控制管理力度不足導(dǎo)致各項財務(wù)預(yù)算管理做事流于形式。

四、結(jié)論

財務(wù)預(yù)算可以為房地產(chǎn)企業(yè)提供預(yù)先的風(fēng)險補救和防范措施，市場經(jīng)濟發(fā)達的今天，競爭也愈加激烈，風(fēng)險也越大，所以財務(wù)預(yù)算管理體制是房地產(chǎn)企業(yè)不可或缺的一部分。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該重視財務(wù)預(yù)算管理的重要性，結(jié)合自身的經(jīng)營現(xiàn)狀，采用切實可行的財務(wù)預(yù)算管理方法和程序，深化和加強目標成本管理，形成全面的科學(xué)的財務(wù)預(yù)算管理體系。

[1]解志翔.房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理中存在問題的思考.[M]財經(jīng)界（學(xué)術(shù)版）,2011.01.

[2]孫勇.房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)預(yù)算管理實施策略研究[J].商,2013.19.