趙磊 徐小萍 周書琪

在江蘇省南京市的老城區(qū)南捕廳巷北側(cè)，有兩排、16棟青磚小瓦馬頭墻的仿古別墅。

“這個可不是一般人能買得起的房子。每套別墅價格都得5萬元/平方米，需要有關(guān)系才能買到?！眲e墅內(nèi)的保潔員王鵬（化名）說。當(dāng)?shù)孛襟w報道稱，這里每棟別墅的售價都超過了1000萬元。

據(jù)悉，這16棟別墅已全部賣掉。而南京市規(guī)劃局則表示，該地區(qū)的規(guī)劃方案中并沒有別墅。

16棟沒出現(xiàn)在規(guī)劃方案中的別墅

初冬的陽光，錯落有致地照著南捕廳巷北側(cè)16棟仿古別墅上，每棟別墅的大門上都貼著諸如“1棟南大街8號”的紙條來標(biāo)示其具體位置，其中幾棟的門上新貼了對聯(lián)。

王鵬告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》，自己只是按照物業(yè)的吩咐對固定區(qū)域進(jìn)行保潔工作，沒見過別墅的主人。

記者在一位當(dāng)?shù)鼐用竦闹敢?，來到別墅的“售樓處”，卻發(fā)現(xiàn)其正門上寫有“南京市志愿者協(xié)會”的字樣。記者以買房為由詢問門口的保安，保安進(jìn)入院內(nèi)咨詢后告訴記者，別墅區(qū)負(fù)責(zé)人表示，16棟別墅已經(jīng)被全部預(yù)訂。

記者在保安處發(fā)現(xiàn)了一份別墅管理銷售人員名單，后以購房者身份撥打該名單上陶文祥總經(jīng)理的電話，陶在電話里告訴記者，“現(xiàn)在房子早就全賣掉了”，至于買主是誰，他并不知情。

南捕廳位于南京市秦淮區(qū)甘家大院北側(cè)，這一帶的老街巷頗具明清時期南京古都風(fēng)貌。南捕廳歷史街區(qū)風(fēng)貌保護(hù)與更新，早在2009年就被納入了南京市城市建設(shè)14個重大項目中。其中，三期工程分為南、北兩個地塊；記者查詢公開資料獲悉，南部地塊被規(guī)劃設(shè)計為總部獨棟辦公樓，北部地塊的用途為文化、娛樂及配建停車場（庫），其他輔助設(shè)施。

上述16棟別墅就建在北部地塊。據(jù)《南京晨報》報道，別墅于2009年開始動工建設(shè)，2011年7月基本建成。

公開資料顯示，在2010年11月召開的《南京老城南歷史城區(qū)保護(hù)規(guī)劃》專家咨詢會和《南京老城南歷史城區(qū)保護(hù)與復(fù)興規(guī)劃》通報會上，有關(guān)專家和官員均表示對在這一地塊建造別墅持否定意見。在上述通報會上，南京市規(guī)劃局副局長劉青昊表示：南捕廳地塊的開發(fā)不會進(jìn)行土地出讓，也不可能建別墅。

老城南，即南京老城的南部地區(qū)，是南京歷史最為悠久、文化積淀最為深厚的地區(qū)之一，包括南捕廳、牛市等。

2011年7月，南捕廳三期工程在南京市規(guī)劃局網(wǎng)站上進(jìn)行批前公示。而此時，上述16棟別墅已基本建成。

據(jù)《南京晨報》報道，2013年10月，南京市規(guī)劃局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，早在2010年，南京城建歷史文化街區(qū)開發(fā)有限責(zé)任公司向該局申報規(guī)劃許可手續(xù)，其項目名稱為：與歷史保護(hù)相協(xié)調(diào)的文化娛樂設(shè)施，建筑面積約5000平方米。但直到2013年8月，在上述公司的一再申報下，該局才對此項目補(bǔ)辦了規(guī)劃許可手續(xù)。

2013年12月19日，南京市規(guī)劃局新聞發(fā)言人助理萬偉慶在接受《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者電話采訪時表示，上述地塊的規(guī)劃中并沒有別墅項目?！拔铱梢院翢o疑問地告訴你，在規(guī)劃方案中，在南捕廳，從來沒有說這個地方要建‘別墅’。‘別墅’這個概念不屬于法律定義”，“我們核發(fā)的規(guī)劃許可當(dāng)中的建筑用途為文化娛樂” 。

上海中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會庸告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》，南京市規(guī)劃局的相關(guān)規(guī)劃和上述16棟別墅的建造，并沒有概念上的沖突。規(guī)劃中說的是建筑功能，而別墅則是“建筑形態(tài)”。

據(jù)萬偉慶介紹，當(dāng)初南捕廳三期工程沒有取得土地使用權(quán)，所以辦不了規(guī)劃許可。而2011年南京市政府公布了方案后，這個工程開始辦理土地手續(xù)，到2013年8月份才辦成?！霸诰邆淞饲捌跅l件以后，我們就給補(bǔ)發(fā)了規(guī)劃許可?！?/p>

蓋別墅是為改造老街區(qū)籌資？

一位知情人士告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》，南捕廳歷史街區(qū)風(fēng)貌保護(hù)與更新的規(guī)劃早在十幾年前就已經(jīng)開始，規(guī)劃和評審會都早已完成，但2003年國家有關(guān)拆遷補(bǔ)償政策調(diào)整，南京市政府拿不出錢，因此一度停滯。2006年，南京市再度重啟南捕廳規(guī)劃項目，時任領(lǐng)導(dǎo)提出“就地平衡”的原則。

“‘就地平衡’就是指‘拆的越多越能平衡’，由于南捕廳街巷本身就是住宅，所以政府決定不出錢，就地拆遷后造一部分住宅賣出去，然后將所獲資金投入對其他舊房的改造和保護(hù)上?！鄙鲜鲋槿耸空f，“經(jīng)過由設(shè)計、建設(shè)規(guī)劃部門和一些領(lǐng)導(dǎo)參加的座談會討論，這個方案獲得了認(rèn)可，但參加討論的人員有限，并沒有包括考古學(xué)、文化、歷史領(lǐng)域的專家?！?/p>

但是，這一方案的進(jìn)展并不順利。2010年左右，南京市29位專家，包括歷史學(xué)家、考古學(xué)專家等，向中央有關(guān)部門寫信反映老城南改造問題，表示上述方案會對老城區(qū)的歷史文化、社會基底造成破壞。南捕廳項目暫停。

但也有專家認(rèn)為，南京老城南歷史上飽經(jīng)戰(zhàn)亂，建筑被破壞嚴(yán)重，社會結(jié)構(gòu)也發(fā)生了改變，實際保護(hù)價值較差，難以成為“歷史文化街區(qū)”。

“南捕廳三期工程北區(qū)按照當(dāng)初規(guī)劃修建成了別墅，有關(guān)部門希望將其變成高檔會所或其他形式賣出去，以回籠資金做其他項目的保護(hù)或改造。因為這是個敏感地方，所以都造完了還沒有批。”上述知情人士告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》，2010年前后，在上述南捕廳改造方案的基礎(chǔ)上，有關(guān)機(jī)構(gòu)對沒有做完的改造區(qū)進(jìn)行再次設(shè)計規(guī)劃，設(shè)計思路為：少拆，能保留的建筑盡可能保留。但這一方案直至2013年年初才開始實施，即南捕廳四期規(guī)劃。

禁不掉的別墅？

我國對別墅類用地供應(yīng)的限制一直沒有停止。

早在2003年2月，國土資源部就發(fā)布緊急通知，要求加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)控，停止別墅類用地的土地供應(yīng)。

2006年，國土資源部、國家發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布文件，明令禁止別墅等項目用地。同年，一位國土資源部官員在接受媒體采訪時表示，別墅是指“獨門獨戶獨院的那種，占地面積又相當(dāng)大，容積率非常低的那種”——這在較長時間內(nèi)被認(rèn)為是帶有官方色彩的、較為正式的別墅的定義。

2012年6月，國土資源部和國家發(fā)改委聯(lián)合發(fā)文，明確限定住宅項目容積率不得低于1.0（含1.0），從操作層面進(jìn)一步關(guān)上了別墅類土地出讓的大門。

但有專家表示，開發(fā)商對此仍然有一些變通的辦法，比如可以通過統(tǒng)籌的方式，使整個地塊符合容積率的要求，即將一個整體樓盤中部分地塊建造高容積率的高層，從而使得另一部分用地能夠符合別墅的用地要求。