行政化調(diào)控極易扭曲市場關(guān)系，模糊市場信號，擾亂市場節(jié)奏，過度迷信行政手段，雖或一時滿足短期目標(biāo)，但卻無助于行業(yè)中長期穩(wěn)定發(fā)展。

在連續(xù)兩年高調(diào)“不動搖”后，房地產(chǎn)調(diào)控的字眼沒有出現(xiàn)在2013年中央經(jīng)濟(jì)工作會議框定的主要任務(wù)中。歲末年終，樓市各種政策頻出，有“亂花漸欲迷人眼”之勢。然而回顧這過去的一年，房地產(chǎn)調(diào)控政策邏輯之變格外清晰，也能為未來的樓市走向提供參考準(zhǔn)線。

2013年初“國五條”的出臺是一個醒目的標(biāo)志，它雖然并未啟動預(yù)想中的新一輪調(diào)控風(fēng)暴，但卻以史無前例的特殊方式為此前的調(diào)控模式畫上了句號。進(jìn)入2013年四季度以后，以中央政治局第十次集體學(xué)習(xí)會為開端，以十八屆三中全會和2013年中央經(jīng)濟(jì)工作會議等重要會議為標(biāo)志，房地產(chǎn)調(diào)控與房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的政策新邏輯開始逐漸浮出水面。

與之前經(jīng)由多年調(diào)控所形成的調(diào)控模式與政策邏輯相比，本屆政府的房地產(chǎn)調(diào)控思路盡管尚未完整化和系統(tǒng)化，但已經(jīng)呈現(xiàn)出迥然有異的新邏輯與新特點(diǎn)。

調(diào)控手段由行政主導(dǎo)趨向市場化主導(dǎo)

過去若干年的房地產(chǎn)市場調(diào)控，以限購、限貸、限價等為手段的行政化調(diào)控色彩明顯，有形之手無處不在隨時顯現(xiàn)，無形之手則常常無影無蹤難以施展。平心而論，行政手段簡單靈活反應(yīng)直接，出手快見效也快，容易實現(xiàn)短期目標(biāo)，這是其突出優(yōu)點(diǎn)。

但是行政化調(diào)控極易扭曲市場關(guān)系，模糊市場信號，擾亂市場節(jié)奏，從而埋下諸多隱患帶來更多更深的困擾。房地產(chǎn)市場的行政化調(diào)控教訓(xùn)即在于此，過度迷信行政手段，無視市場機(jī)制，忽略市場規(guī)則，雖或一時滿足短期目標(biāo)，但卻無助于行業(yè)中長期穩(wěn)定發(fā)展。

十八屆三中全會提出市場在資源配置中的決定性作用，并強(qiáng)調(diào)經(jīng)濟(jì)體制改革的所有領(lǐng)域均須遵循這條規(guī)律。習(xí)近平總書記也明確強(qiáng)調(diào)，只有堅持市場化改革方向，才能充分激發(fā)市場活力，滿足多層次住房需求?？梢灶A(yù)期，淡化行政調(diào)控，回歸市場化方向?qū)⒊蔀榉康禺a(chǎn)政策的必然選擇。

政策訴求上由短期化趨向長期化

在過去的房地產(chǎn)調(diào)控中，決策層曾經(jīng)提出過諸如“兩個促使”的調(diào)控發(fā)展目標(biāo)：“促使房價合理回歸，促使房地產(chǎn)回歸平穩(wěn)健康發(fā)展軌道”。“兩個促使”其實是長短結(jié)合遠(yuǎn)近兼顧的多重調(diào)控目標(biāo)，有其政策組合上的可取性與合理性。

但是毋庸諱言，在現(xiàn)實版的調(diào)控政策訴求上，我們顯然過多地強(qiáng)調(diào)了短期調(diào)控目標(biāo)，尤其是房價控制目標(biāo)。比如各級地方政府每年都需制定年度房價控制目標(biāo)，國務(wù)院主管部門每年都需以此作為房地產(chǎn)調(diào)控的主要考核指標(biāo)。

注重短期目標(biāo)，忽略長期訴求給行業(yè)發(fā)展帶來的弊端顯而易見，它容易導(dǎo)致政策的短期化取向，關(guān)注短期效應(yīng)，忽略中長期的供求平衡問題和結(jié)構(gòu)調(diào)整問題，忽略行業(yè)基礎(chǔ)制度的完善與優(yōu)化，忽略長效機(jī)制的構(gòu)建及改進(jìn)。從近期中央高層“涉房”講話幾乎不提“調(diào)控”、不提“房價”及三中全會等會議內(nèi)容看，上述政策訴求上的短期化傾向?qū)檎咴V求的長期化所替代。中國房地產(chǎn)泡沫形成的原因主要是政府炒地、投機(jī)者炒房形成的泡沫，可是中國多年來調(diào)控的措施就是限購、限貸，既不合理又不合法，也沒有針對上述原因，導(dǎo)致調(diào)控效果不好，甚至房價越調(diào)越漲。

全國人大財經(jīng)委原副主任委員 賀鏗

房地產(chǎn)熱應(yīng)該會慢慢消失，但并不是泡沫，短期不會發(fā)生巨大的變化。2014年中國房地產(chǎn)的趨勢會延續(xù)2013年的走勢，趨向于“穩(wěn)著陸”。

全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會創(chuàng)會會長 聶梅生

美聯(lián)儲長期實行量化寬松政策，大量熱錢涌入中國境內(nèi)。由于資本的逐利性，這些資金便流向了暴利的房地產(chǎn)行業(yè)，從而推動了中國房地產(chǎn)價格不斷攀升。美聯(lián)儲退出QE預(yù)示中國房地產(chǎn)泡沫將破滅。

獨(dú)立經(jīng)濟(jì)學(xué)家 謝國忠

調(diào)控主體由中央轉(zhuǎn)為地方

房地產(chǎn)調(diào)控的諸多參與主體中，各級地方政府是關(guān)鍵主體之一，他們既是中央調(diào)控政令的傳遞者，更是各項政策政令的實際推行者與執(zhí)行者。但在過去的房地產(chǎn)調(diào)控棋局中，它們似乎從來都是微妙和敏感的角色。

其深層次的原因在于，他們在房地產(chǎn)調(diào)控中的利益訴求與中央未必一致，而中央在調(diào)控政令上又往往要求地方保持步調(diào)一致。這種局面隨著市場分化的加劇已逐漸打破，取而代之的將是以差異化對策應(yīng)對分化的市場，這就必然要求轉(zhuǎn)變地方政府的調(diào)控角色，提高地方的調(diào)控自主權(quán)。

伴隨著調(diào)控主體的上述變化，過去由中央政府統(tǒng)一發(fā)號施令的調(diào)控模式也將淡出，取而代之的將是以充分調(diào)動地方調(diào)控主動性為前提的地方因地制宜的差異化調(diào)控模式。不加區(qū)別的全國“一刀切”、“一盤棋”、“一副藥”的調(diào)控怪相將退出舞臺。

調(diào)控思路由“堵”轉(zhuǎn)“疏”

抑制房價過快上漲，緩解市場供求矛盾，治理手段無非圍繞“供”“求”做加減文章，或者在需求端做減法，或者在供應(yīng)端做加法，或者加減并用，這在政策邏輯上并無太多分歧，但在現(xiàn)實調(diào)控中卻常遭遇困擾。

過往的調(diào)控以限購限貸為重要特色，以抑制需求為治理手段，實際貫穿的是需求管理思路，以“堵”為主，偏重在需求上做減法，而在供應(yīng)上的加法手段卻往往不給力，這在少數(shù)供應(yīng)偏緊的重點(diǎn)城市表現(xiàn)尤其明顯。但2013年下半年以來的中央高層會議卻旗幟鮮明地強(qiáng)調(diào)要千方百計增加住房供應(yīng)，以疏導(dǎo)和緩解市場供求關(guān)系。

例如中央經(jīng)濟(jì)工作會提出，特大城市要注重調(diào)整供地結(jié)構(gòu)，提高住宅用地比例，提高土地容積率。而近期以來十多個城市陸續(xù)出臺的地方調(diào)控新政中，包括北京上海等多地也都將增加土地和住房供應(yīng)作為當(dāng)?shù)卣{(diào)控的主要措施之一。

外圍綜合改革將重塑房地產(chǎn)格局

如前所述，十八屆三中全會等會議對于房地產(chǎn)雖然著墨不多，但會對我國未來全面深化改革卻作出全面部署，由于房地產(chǎn)行業(yè)特殊的經(jīng)濟(jì)關(guān)聯(lián)性、民生關(guān)聯(lián)性及社會關(guān)聯(lián)性等屬性，這些從宏觀全局到相關(guān)專門領(lǐng)域的綜合系統(tǒng)改革將不同程度地對其產(chǎn)生影響，甚至將深刻改變行業(yè)發(fā)展格局。

比如十八屆三中全會《決定》對于政府與市場關(guān)系的厘定，對于市場在資源配置中決定性作用的強(qiáng)調(diào)將有助于扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)調(diào)控中的行政化偏向；《決定》中對于建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場的政策訴求將打破土地市場單一供應(yīng)渠道、單一供應(yīng)主體的局面；《決定》中強(qiáng)調(diào)賦予農(nóng)民更多財產(chǎn)權(quán)利，探索農(nóng)民增加財產(chǎn)性收入渠道將有助于提高農(nóng)民進(jìn)城后的生活消費(fèi)能力及住房消費(fèi)能力；《決定》提出鼓勵金融創(chuàng)新，提高直接融資比重必將改變房地產(chǎn)行業(yè)融資環(huán)境和融資方式；《決定》對于新型城鎮(zhèn)化的改革推進(jìn)將根本改變我國城鄉(xiāng)格局、城市格局從而改變房地產(chǎn)市場格局等。

總之，未來房地產(chǎn)行業(yè)的空間演進(jìn)、業(yè)態(tài)選擇、政策取向、市場格局等都將受到上述外部綜合系統(tǒng)改革的深刻影響。