文 化

（廣東外語外貿(mào)大學(xué)，廣東 廣州510006）

0 引言

自2003年以來，我國政府對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控政策逐年頻繁，但房價卻接連攀升。房地產(chǎn)的興起帶動了整個中國經(jīng)濟的騰飛，然而，與之相關(guān)的強拆遷自焚事件、大量的人們無能力購買現(xiàn)高價的房屋等現(xiàn)實，都與當時政府提出的科學(xué)發(fā)展觀背離而馳，昭顯出社會的不和諧。

中共中央關(guān)于“十二五”規(guī)劃的建議中首次提出“頂層設(shè)計”，預(yù)示著我國將發(fā)起一場自上而下的完善社會主義制度、體制和機制的改革，規(guī)則與制度被關(guān)注、研究的需求已經(jīng)提上日程。對于房地產(chǎn)市場而言，房地產(chǎn)政策急需頂層設(shè)計，在注重經(jīng)濟增長作用的同時，努力回歸其民生屬性，真正做到“以人為本”。對于政策的頂層設(shè)計，為了避免流于形式，必須符合規(guī)則的基本屬性。

1 規(guī)則的基本屬性

規(guī)則單元的邏輯函數(shù)：

Pi表示規(guī)則強度（Pi∈[0,1]），ri表示規(guī)則類型，是一個邏輯函數(shù)，其定義域是{0,1}，ai是規(guī)則ri的可識別行為。

規(guī)則它包括行為分類、對行為的監(jiān)測、對監(jiān)測行為的判別及約束等：

1）規(guī)則的行為分類要求約束的行為線性可分

規(guī)則是通過對行為進行嚴格分類后，進而分析判斷，因此，規(guī)則約束的行為必須線性可分。

2）規(guī)則的行為監(jiān)測要求約束的行為可測

行為有的是完全暴露于公眾的，有的則由于現(xiàn)有知識體系的局限性或其他原因而具有一定的私密性，為大眾所不了解。能為人們所知曉、所監(jiān)察的行為的性質(zhì)，就是行為的可測性。規(guī)則約束的行為必須具有可測性才具有現(xiàn)實意義，完全不具備可測性的行為，制定相應(yīng)的規(guī)則不具備可執(zhí)行性。

3）規(guī)則的判斷約束要求約束結(jié)果具有目的的利益取向

規(guī)則的制定具有它的目的性，通過預(yù)測，規(guī)則的執(zhí)行能給目的帶來好的確定性。因此，每個規(guī)則都有其適用的范圍，規(guī)則的使用不能超過其適用范圍。

因此，規(guī)則必須具有以上三個內(nèi)賦屬性。

2 我國房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的目標選擇與政策邊界分析

2.1 房地產(chǎn)政策的目標誤區(qū)

我國的房地產(chǎn)已經(jīng)在最近幾年成為政府和人民關(guān)注的重頭戲，房地產(chǎn)也的興起帶動了整個中國經(jīng)濟的騰飛。

但是，所有的眼球都將關(guān)注投向了房產(chǎn)價格，房產(chǎn)政策的制定是基于對房產(chǎn)價格的分析，人們對房產(chǎn)政策作用的評價也是基于房產(chǎn)價格變化的分析，甚至大量的民眾將沒有住房也完全歸結(jié)于房價的高企，似乎高房價是一切問題的根源，解決了這個問題就所有的問題都沒有了。

相反，對于居有其所的需求，人們卻缺乏足夠的研究和分析，僅僅是用現(xiàn)有的房屋總數(shù)除以總戶數(shù)這樣簡單的住房擁有率來闡述問題。因此，這是一個目標誤區(qū)，人民具有其所是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的核心要求，而不是簡單的針對房地產(chǎn)價格。讓人民居有其所的同時，帶動整體經(jīng)濟的發(fā)展，這就是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的目標。

表1 基于規(guī)則單元模型的房地產(chǎn)政策分析

2.2 針對兩個目標的政策邊界

根據(jù)丁伯根法則，一個政策只能實現(xiàn)一個目標，因此，不能將兩個目標同時夾在一起去制定政策，而要分開去解決。因此，針對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的兩個目標，人們居有其所和經(jīng)濟發(fā)展需要分開進行分析和制定政策。

在研究或制定房地產(chǎn)政策時，要將兩個目標相對獨立起來去分別解決，以便區(qū)分購買住房的行為是屬于解決居住問題還是投資，這也是規(guī)則制定要讓行為線性可分的要求。

讓人民居有其所是核心目標，在研究和制定針對性政策時，并不需要考慮經(jīng)濟發(fā)展方面的要求，同時也不能通過對市場變量過多的干預(yù)來達到目的，這也是規(guī)則制定的邊界條件。這方面政策將以不影響企業(yè)的正常經(jīng)營管理決策，不壓縮市場創(chuàng)新活動空間為界限。

人民居有其所取決于幾個方面：住房擁有率、政府保障房的使用、租房成本及權(quán)益、購房成本等，按順序效用依次遞減。在現(xiàn)有住房擁有率的前提下，政府保障房的投入是解決居住問題的重點。

針對規(guī)則對約束行為監(jiān)測的訴求，政府保障房的投入具備完全可測性，同時，廉租房的投入甚至能一勞永逸的解決低收入階層的住房問題。而對于租房成本及權(quán)益、購房成本，一方面可測性不強，一方面市場經(jīng)濟條件下，商品價格由其供需關(guān)系而決定，政府不可能預(yù)先設(shè)定價格并據(jù)此進行價格管制。而且，通過對租房成本、購房成本的約束來達到人民居有其所的目標，付出的代價比獲得的將會更多，交易費用太高。正如全國人大常委會原副委員長成思危所言，哪怕房價跌50%人民仍然買不起房。因此在制定保障民眾居有其所政策時，要把握好政策的邊界。

在制定房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展方面的政策時，要充分考慮中國房地產(chǎn)市場對整個中國經(jīng)濟的貢獻。脫離房地產(chǎn)市場對宏觀經(jīng)濟的貢獻，光針對房價來討論問題，并不是一個正確的思路。

更加長期和宏觀的角度來看，房價一旦出現(xiàn)大幅的回落，這將對個人消費產(chǎn)生比較大的影響，從而影響整個經(jīng)濟的增長。同時，對于在高價位通過貸款方式買房的首次購房者，房價大幅回落會導(dǎo)致總房價資不抵債，將對我國金融業(yè)也是極大的考驗，這必然會嚴重影響社會和諧，得不償失。

因此，對于房地產(chǎn)政策的頂層設(shè)計，政策制訂者應(yīng)該在推出保障居民居有其所政策的同時，還需要把宏觀經(jīng)濟的整體表現(xiàn)作為相關(guān)房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展政策制定的依據(jù)，而不要超出邊界。

2.3 房地產(chǎn)具體政策邊界分析

我國已經(jīng)出臺的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，主要是通過提高房地產(chǎn)的稅費來實現(xiàn)的，這些政策在實施過程中應(yīng)該視市場反應(yīng)情況進行相應(yīng)的調(diào)整或加強。

通過對可測行為的約束以及約束強度系數(shù)的分析，探討房地產(chǎn)政策制定應(yīng)關(guān)注的方向，如表1所示。

3 結(jié)論

房地產(chǎn)事業(yè)事關(guān)中國的民生及社會經(jīng)濟發(fā)展全局，做好房地產(chǎn)政策的頂層設(shè)計，從政策和制度上規(guī)范及引導(dǎo)房地產(chǎn)市場的發(fā)展，使其更好的服務(wù)民生。

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