摘 要：在國家宏觀調(diào)控日益緊縮的大背景下，再加之競爭日益激烈的市場環(huán)境，房地產(chǎn)項(xiàng)目稅收籌劃水平的高低、對房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)健、持續(xù)增長發(fā)揮著重要的影響。

關(guān)鍵詞：稅務(wù)籌劃；

中圖分類號：F810.42 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1674-3520（2014）-04-00272-01

開發(fā)企業(yè)對項(xiàng)目的銷售可分為兩個(gè)階段，預(yù)售未竣工產(chǎn)品和銷售已竣工產(chǎn)品，各地對預(yù)售未竣工產(chǎn)品的時(shí)間點(diǎn)并不相同，但必須要拿到預(yù)售許可證才能進(jìn)行。開發(fā)企業(yè)在收到預(yù)售款項(xiàng)包括房屋的首付款、房款、定金等，應(yīng)按適用稅率上繳營業(yè)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅。銷售已經(jīng)竣工的商品房時(shí)，按已確認(rèn)的土地增值稅和企業(yè)所得稅的單位成本計(jì)算應(yīng)繳納的土地增值稅和企業(yè)所得稅，不再按預(yù)售方式計(jì)算和繳納土地增值稅和企業(yè)所得稅。實(shí)際情況中，很多項(xiàng)目在預(yù)售階段及項(xiàng)目施工過程中，銷售工作已經(jīng)就進(jìn)入尾聲了，所以本籌劃中所說的銷售階段主要指預(yù)售階段，放在了項(xiàng)目清算階段之前，是按照實(shí)際操作的工作流程來進(jìn)行的安排。

一、促銷活動的稅務(wù)籌劃

（一）銷售折扣的稅務(wù)籌劃。銷售折扣是企業(yè)慣用的促銷手段，房地產(chǎn)企業(yè)也是如此?，F(xiàn)行稅法規(guī)定，如果銷售額和折扣額在同一張銷售發(fā)票上注明的，可按折扣后的銷售額計(jì)算收入并計(jì)稅；如果將折扣額另行開票，則必須全額計(jì)稅。

（二）買房贈物的稅務(wù)籌劃。不少開發(fā)商在銷售時(shí)贈送家具、家電、小汽車或者買房免N年物業(yè)費(fèi)等進(jìn)行促銷。進(jìn)行上述優(yōu)惠的正確做法一定是開發(fā)商將上述優(yōu)惠體現(xiàn)在房價(jià)上，同時(shí)業(yè)主將得到的優(yōu)惠在開發(fā)商控制的關(guān)聯(lián)企業(yè)中消費(fèi)掉。比如買房免N年物業(yè)費(fèi)，免掉的物業(yè)費(fèi)一定要體現(xiàn)在房價(jià)里，同時(shí)業(yè)主再把物業(yè)費(fèi)交到與開發(fā)商關(guān)聯(lián)的物業(yè)公司。

二、銷售定價(jià)的籌劃

由于土增稅稅負(fù)因素的影響，在開發(fā)成本一定的情況下，售價(jià)增長會使稅后利潤的絕對值相應(yīng)增長，但土增稅的存在會導(dǎo)致銷售凈利率有極大值；超過銷售凈利率極大值的售價(jià)，雖然會使稅后凈利潤增加，但企業(yè)得到的凈利小于支付給國家的稅款。當(dāng)然在項(xiàng)目當(dāng)?shù)厥袌鰲l件允許的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)商為了追求現(xiàn)金流的最大化，雖然會付出較高的稅收成本，依然會加高售價(jià)。在項(xiàng)目進(jìn)行銷售定價(jià)時(shí)，對于土地增值稅的籌劃有兩個(gè)方面，一是對于普通住宅《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第八條規(guī)定納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的免征土地增值稅?？梢岳闷胀ㄗ≌舛惖?0%的臨界點(diǎn)來進(jìn)行籌劃。二是針對土增稅稅率的不同，來確定在相同稅率里的最高售價(jià)，來達(dá)到稅率不變的情況下?lián)碛休^高的售價(jià)和稅后利潤。

假設(shè)房地產(chǎn)開發(fā)商建設(shè)普通住宅項(xiàng)目，售價(jià)為X，開發(fā)成本為C，要想讓土地增值稅的增值率低于20%，建立不等式關(guān)系如下：

售價(jià)：X

扣除項(xiàng)：C+C*10%+C*20%+5.5%X=1.3C+0.055X

增值額：X-1.3C-0.055X=0.945X-1.3C

不等式：0.945X-1.3C < （1.3C+0.055X）*20%

X < 1.67C

由此計(jì)算過程可得出結(jié)論，當(dāng)普通住宅的售價(jià)低于開發(fā)成本的1.67 倍時(shí)，土地增值稅的增值率低于20%，從而可以享受到國家的優(yōu)惠政策，在售價(jià)幅度變化不大的情況下，獲得最大的收益。但若市場環(huán)境繁榮，房地產(chǎn)開發(fā)商為了要獲得更高的利潤，可能選擇放棄國家優(yōu)惠政策來提高售價(jià)，雖然由于上繳更多的稅款損失了一部分利潤，但最終也獲得了比享受優(yōu)惠政策的價(jià)格更多的稅后利潤。超越免稅臨界點(diǎn)后，在不同的增值率下售價(jià)區(qū)間為：增值率在（20%，50%），售價(jià)所在的區(qū)間為（1.67C，2.1253C），享受的稅率為30%；增值率在（50%，100%），售價(jià)所在的區(qū)間為（2.1253C，2.9213C），享受的稅率為40%；增值率在（100%，200%），售價(jià)所在的區(qū)間為（2.9213C，4.6707C），享受的稅率為50%；增值率在（200%，無窮），售價(jià)所在的區(qū)間為（4.6707C，無窮），享受的稅率為60%。由于有土地增值稅，這種超率累進(jìn)稅率的影響，企業(yè)的銷售收入與銷售利潤間并不是完全的正比例增長，如果銷售收入的增長不能大于營業(yè)稅金及附加和土增稅的增長，企業(yè)得到的稅后利潤將會低于銷售收入增加前的稅后利潤。如此，我們提高售價(jià)將不會有意義，所以在定價(jià)時(shí)我們需要充分的考慮到土增稅等各種稅收對利潤的影響，在可能的條件下充分利用國家對土增稅的優(yōu)惠政策，在不能適用優(yōu)惠政策的時(shí)候，根據(jù)市場條件，爭取在價(jià)位相近的情況下，適用最低的土增稅稅率，來實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤的最大化。

三、精裝修住房的籌劃

《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本。房地產(chǎn)開發(fā)商在提供給消費(fèi)者高品質(zhì)產(chǎn)品的同時(shí)，能通過適當(dāng)提高裝修成本的手段或分解收入的方式來降低土地增值稅的稅負(fù)，提高企業(yè)的稅后利潤。實(shí)際工作中很多地產(chǎn)公司并不將裝修業(yè)務(wù)剝離給關(guān)聯(lián)的裝修企業(yè)，只是通過作精裝修業(yè)務(wù)適當(dāng)調(diào)高開發(fā)成本，以達(dá)到節(jié)稅目的。

四、房地產(chǎn)項(xiàng)目公司產(chǎn)品交付業(yè)主及清算的稅務(wù)籌劃

項(xiàng)目公司在開發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后，依據(jù)與購房者簽訂的商品房交易合同，接受購房者的檢驗(yàn)，通過之后“交鑰匙”。購房者接受鑰匙即意味著開發(fā)商在會計(jì)處理中，資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬已經(jīng)轉(zhuǎn)移，可以確認(rèn)收入。雖然房屋產(chǎn)權(quán)在此時(shí)并未完成轉(zhuǎn)移，但由于此步驟時(shí)間跨度較長，從開發(fā)商的大產(chǎn)權(quán)變更到小產(chǎn)權(quán)往往在交房后一到兩年的時(shí)間里，所以業(yè)內(nèi)實(shí)操中通用的做法就是以“交鑰匙”來認(rèn)定。由于是項(xiàng)目公司，其存在的目的就是為完成項(xiàng)目的開發(fā)出售并獲得利潤，如果在項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后，其未銷售的開發(fā)產(chǎn)品在總可售面積的15%以內(nèi)時(shí)，為了節(jié)約項(xiàng)目公司的管理成本可以將未銷售的開發(fā)產(chǎn)品統(tǒng)一銷售給集團(tuán)公司內(nèi)部的其他公司或者外部的資產(chǎn)管理公司。在進(jìn)行土地增值稅和企業(yè)所得稅的清算后，將項(xiàng)目公司進(jìn)行公司清算。依據(jù)《企業(yè)所得稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第五十二條規(guī)定：納稅人清算時(shí)，應(yīng)當(dāng)以清算期間作為一個(gè)納稅年度，其清算終了后的清算所得，應(yīng)按照規(guī)定繳納企業(yè)所得稅。即企業(yè)的清算年度，應(yīng)劃分為兩個(gè)納稅年度。項(xiàng)目公司進(jìn)行公司清算時(shí)需要注意清算開始的日期，企業(yè)的清算日期不同，對兩個(gè)納稅年度應(yīng)納所得影響不同，企業(yè)可以通過合理調(diào)整正常經(jīng)營所得和清算所得，來降低企業(yè)整體稅負(fù)水平。

如果企業(yè)在清算年度有經(jīng)營所得，預(yù)計(jì)清算為虧損狀態(tài)，可盡量將清算支出提前支付，從而將清算日期推遲，利用稅務(wù)政策來進(jìn)行企業(yè)所得稅的籌劃，減少稅負(fù)支出。另外需要關(guān)注的是，房地產(chǎn)公司企業(yè)所得稅不是按照項(xiàng)目匯算清繳，而是按照年度匯算清繳的，在未完工期利潤是按照收入的15%扣除期間費(fèi)用、稅金，抵補(bǔ)虧損后按照25%繳納，這就要求項(xiàng)目公司在考慮上級費(fèi)用控制預(yù)算的前提下籌劃好期間費(fèi)用尤其是銷售費(fèi)用，盡可能做到不交或少繳企業(yè)所得稅；在完工年度結(jié)轉(zhuǎn)損益的情況下，盡可能將地下車庫等虧損的業(yè)態(tài)盡早結(jié)轉(zhuǎn)，有效降低利潤率，這就要求項(xiàng)目公司要盡可能早銷售地下車庫、夾層、小棚等業(yè)態(tài)，實(shí)行捆綁銷售，不失為好的策略。