日本解決住宅剛性需求與商品房利潤(rùn)的矛盾，其經(jīng)驗(yàn)也許可以為我所用。

日本，曾經(jīng)是世界房?jī)r(jià)最高的國(guó)家。20年前，東京、大阪的天價(jià)房，曾讓很多日本人一邊擂桌罵娘一邊滿心期待——罵娘在于高得離譜的房?jī)r(jià)幾乎把所有工薪階層都變成了房奴；期待則在于買了房幾乎每天自家的財(cái)富都會(huì)看漲。

然而，對(duì)大多數(shù)一輩子只買一套房的普通人來(lái)說(shuō)，飛漲的房?jī)r(jià)從根本上還是社會(huì)的災(zāi)難。在一個(gè)成熟的社會(huì)，一個(gè)白領(lǐng)要是因?yàn)檫€房貸讓他的家庭生活進(jìn)入不安定狀態(tài)，肯定會(huì)跟容忍如此現(xiàn)象存在的政府叫板。

10年前到日本，面對(duì)一套公寓3000萬(wàn)日元的價(jià)格，我這個(gè)中國(guó)人曾經(jīng)十分肝兒顫。不過(guò)慢慢就釋然了——到一些日本人家做客后，發(fā)現(xiàn)若干頗有成就的日本同事住的地方居然貌似狗窩?？磥?lái)，日本人很多也是買不起房的。

進(jìn)一步了解的情況更令人吃驚——3000萬(wàn)日元一套房，還是房地產(chǎn)泡沫破裂之后的價(jià)格，在房地產(chǎn)泡沫時(shí)期，其價(jià)格曾漲到今天的8倍之多！也就是說(shuō)，現(xiàn)在日本的房?jī)r(jià)，已經(jīng)像濕紙巾一樣擰過(guò)的了。但我們公司的老美看了仍然沒(méi)法理解一個(gè)房子怎么會(huì)賣得跟人參似的。

日本人說(shuō)了，沒(méi)辦法啊，俺們?nèi)毡緡?guó)土狹小，土地作為一種資源，不貴才沒(méi)有天理呢。

可貴大發(fā)了，就要亂套。什么叫貴大發(fā)了呢？一個(gè)偶然的機(jī)會(huì)我才算搞明白。那回，北京有家報(bào)紙托我在日本做采訪，對(duì)方是個(gè)經(jīng)濟(jì)學(xué)家。采訪完了，我想聽(tīng)聽(tīng)他對(duì)中國(guó)房?jī)r(jià)怎樣評(píng)價(jià)。對(duì)方字斟句酌地表示，中國(guó)的房?jī)r(jià)還在可以接受的范圍之內(nèi)。

我們房?jī)r(jià)和你們都差不多了，可工資還差好幾倍呢，這能叫可接受范圍之內(nèi)？我大為吃驚。

專家很冷靜地告訴我他這樣判斷的原因，跟日本人比，中國(guó)人在買房上遠(yuǎn)沒(méi)有達(dá)到瘋狂的境界。

想當(dāng)年，日本房地產(chǎn)泡沫破裂的時(shí)候，日本房奴有三分之一的還貸與工資之比超過(guò)了100%。也就是說(shuō)，每個(gè)月的工資全都用來(lái)還房貸，依然還不夠。

“這可真是瘋了?！蔽以u(píng)價(jià)那個(gè)時(shí)候的日本人。

專家說(shuō)，不是，當(dāng)時(shí)的日本人很理智。他們判斷正是由于房?jī)r(jià)太瘋狂了，所以一定是日本政府在下一盤很大的棋，在背后操縱。既然是有人在下棋，就絕對(duì)不會(huì)允許崩盤，所以，政府一定會(huì)在關(guān)鍵時(shí)刻出手解決這一問(wèn)題。而解決的方法，不知道哪個(gè)“磚家”斷定就是通貨膨脹。然后呢，就是如下的邏輯：你原來(lái)每個(gè)月掙10萬(wàn)日元，還15萬(wàn)日元的貸款是找死，但一通貨膨脹，你月工資會(huì)漲到30萬(wàn)，那還15萬(wàn)還困難嗎？所以，小伙子，現(xiàn)在不買房，等通貨膨脹了，房?jī)r(jià)也會(huì)上漲的，趕緊趁現(xiàn)在還沒(méi)漲先買下來(lái)，等通貨膨脹了，你就賺透了。于是，那房子再貴，砸鍋賣鐵也有人買。

然而，各種條件制約下，大規(guī)模通貨膨脹這種一廂情愿的事兒，日本政府最終也沒(méi)敢干。

所謂天下不如意事常八九，大體如此。結(jié)果呢，就“硬著陸”了唄。

賺錢的只是房地產(chǎn)商，好多日本人到今天還在以8倍于市價(jià)的房?jī)r(jià)還著八九十年代的房貸——只因?yàn)楫?dāng)時(shí)房子是緊俏貨，合同訂得霸王得很，不還房貸不僅要收房，還要坐牢。

不過(guò)，敢于讓房地產(chǎn)泡沫破裂的日本政府，應(yīng)該是有一定把握的，這一舉動(dòng)雖然終結(jié)了日本經(jīng)濟(jì)的“景氣”時(shí)代，但并沒(méi)有引發(fā)社會(huì)的崩潰。其原因何在呢？

也許，就在于日本政府很清楚，這樣的泡沫不破是不可能的，唯一能做的，就是保護(hù)好社會(huì)的底線。具體地說(shuō)，就是不要把剛性需求摻進(jìn)來(lái)。

在談到房子的時(shí)候，“剛性需求”似乎是一個(gè)人們特別樂(lè)于提起的話題。似乎房?jī)r(jià)是剛性需求推動(dòng)的，因?yàn)椴粩嘤腥艘Y(jié)婚、生孩子，所以，房子就是皇帝女兒不愁嫁，無(wú)論價(jià)錢怎樣高，你都不得不買。

實(shí)際上，這根本就是一個(gè)偽命題。

“剛性需求”，指的是生活中人必須要滿足的需求，比如要吃飯，要喝水，要住房子，這都屬于剛性需求。

剛性需求里面其實(shí)是分成兩個(gè)部分的。以房子為例，第一種是有剛性需求，買得起房子而且愿意買的。比如你家有好幾千萬(wàn)，花一兩百萬(wàn)買房子，你的需求剛性不剛性，對(duì)社會(huì)來(lái)說(shuō)根本不重要。另一種呢，是有剛性需求，但買不起房子或者不愿意買的。比如剛畢業(yè)的大學(xué)生，砸鍋賣鐵也湊不夠按揭的錢，或者有點(diǎn)兒孝心，不忍心爹媽把養(yǎng)老錢拿出來(lái)給自己墊首付的。這第二種人，才是剛性需求，真正需要重視的人群。

以房地產(chǎn)商的說(shuō)法，這種人，既然需求是剛性的，他早晚得買房。不忍心壓榨爹媽的，逼急了他也就壓榨了；砸鍋賣鐵湊不夠錢的，借高利貸、賣血……只要他想結(jié)婚也非湊出來(lái)不可。反正中國(guó)人多，你不買，他也得買。

照這個(gè)說(shuō)法，無(wú)論中國(guó)還是日本，這房子沒(méi)法降價(jià)。問(wèn)題是，吃飯是剛性需求，怎么不見(jiàn)糧食漲成天價(jià)呢？

這樣的宣傳背后，忽略了剛性需求最重要的本質(zhì)——既然需求是剛性的，假如不滿足，那對(duì)方就沒(méi)法生活了，結(jié)果呢？那就只有造反一條路了。比如，明朝崇禎時(shí)候，吃飯就是剛性需求，沒(méi)飯吃了，就造反了。國(guó)民黨政權(quán)怎么完蛋的，也可以參考。

所以，沒(méi)有一個(gè)政府敢于漠視剛性需求無(wú)法滿足的事情，而必須提供解決方案。

不過(guò)，房子這個(gè)剛性需求怎么處理？政府向每個(gè)買不起房的賣便宜房，或者干脆分房？

那恐怕是不可能的。房地產(chǎn)業(yè)在日本從20世紀(jì)70年代到80年代，乃至今天，都是支撐經(jīng)濟(jì)的龍頭產(chǎn)業(yè)之一，有了它的發(fā)展，可以帶動(dòng)一大批其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。政府出面賣便宜房，一來(lái)里面貓膩大了，這等好事很難輪上老百姓；二來(lái)等于給房地產(chǎn)業(yè)潑冷水，那是跟自己的整個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)不去。

當(dāng)日本的房產(chǎn)貸款達(dá)到80年分期，每月還款超過(guò)平均工資的時(shí)候，有剛性需求但沒(méi)地方住的日本青年人，是很有造反的危險(xiǎn)的。

日本政府當(dāng)年一定絞盡腦汁思考怎樣在這樣的局面下解決問(wèn)題。而且，由于當(dāng)時(shí)日本的高房?jī)r(jià)沒(méi)有任何一個(gè)國(guó)家可及，這種解決方案必然不能是一個(gè)頭疼醫(yī)頭、腳疼醫(yī)腳的東西。

但是，日本房地產(chǎn)泡沫發(fā)酵到高潮，十幾年的時(shí)間，日本社會(huì)一直穩(wěn)定，甚至房地產(chǎn)泡沫破裂后，如今的房?jī)r(jià)下有剛性需求但買不起房的人也不少，卻未見(jiàn)他們?cè)旆?，說(shuō)明日本政府的招數(shù)還是蠻有效果的。

筆者到日本以后，發(fā)現(xiàn)了一個(gè)相互矛盾的現(xiàn)象。第一，房?jī)r(jià)高昂，即便是金領(lǐng)白領(lǐng)也不乏住狗窩的；第二，很多低收入者卻住著寬敞的大房子，而且到處可以看到空空無(wú)人的公寓。

這個(gè)現(xiàn)象的背后，就是日本政府解決高房?jī)r(jià)引發(fā)社會(huì)動(dòng)蕩，滿足剛性需求問(wèn)題的答案。

面對(duì)這個(gè)難題，日本政府采取的措施是——大建公用住宅。

在日本，各縣（級(jí)別相當(dāng)于中國(guó)的“省”）建有大批“縣營(yíng)住宅”，各市建有大批“市營(yíng)住宅”，專門提供給低收入者居住。所用均為國(guó)有土地，建筑多為高層單元住宅，除了交通多不甚方便外，其居住質(zhì)量并不低于普通公寓。

正是由于這種做法，日本底層買不起房的民眾，可以住進(jìn)市營(yíng)、縣營(yíng)住宅，而無(wú)須在商品房的天價(jià)面前變成社會(huì)動(dòng)蕩的基礎(chǔ)……

話說(shuō)到這里，估計(jì)有性急的朋友會(huì)說(shuō)，咱們中國(guó)早就開(kāi)始建經(jīng)適兩用房啦，不過(guò)效果可不像你琢磨的那樣好。第一數(shù)量不夠，第二抽選可以抽出五聯(lián)號(hào)來(lái)，這根本就是一個(gè)不成功的方案嘛。

然而，日本的公共住宅和我國(guó)目前的經(jīng)適兩用房，有一個(gè)關(guān)鍵的不同，正是這個(gè)關(guān)鍵的不同，讓我們預(yù)感到中國(guó)可能“抄襲”這一方案來(lái)解決中國(guó)房子的問(wèn)題。

這個(gè)關(guān)鍵之處在哪兒呢？

日本公共住房最大的特色就是——只租不賣。在早期，還有一個(gè)租公房者定期搬家的制度。也就是說(shuō)租了公房只能住兩年，過(guò)了以后你就得重新參加抽簽，公家?guī)湍惆峒覔Q到新的地方。房子固然是有，但是不允許你連續(xù)居住，這就讓弄到公房然后偷偷轉(zhuǎn)手高價(jià)出租者成本驟增。

竊以為，正是這一點(diǎn)，讓制度性腐敗對(duì)此無(wú)從下手。

據(jù)說(shuō)，乾隆年間河南大災(zāi)，周圍各省不是大量涌進(jìn)災(zāi)民造成社會(huì)問(wèn)題，就是地方官拒絕災(zāi)民入境遭到輿論攻擊。只有江南總督李衛(wèi)那里處理得最好。理由很簡(jiǎn)單，李衛(wèi)舍粥，里面必加葦稈、稻草、灰土這些稀奇古怪的添加物。于是，到江南的河南災(zāi)民，吃是吃得飽，但是吃不好，有災(zāi)時(shí)不得不來(lái)，災(zāi)后誰(shuí)也不愿意賴在他這里不走。

日本方面，因?yàn)橹贫纫呀?jīng)比較成熟，還有幾條對(duì)租公房者的限制——第一，定期的收入審核，超出收入的不允許入??；第二，公房分級(jí)，白領(lǐng)也可以住公房，但叫做“公社房”，房費(fèi)較高，等等。

日本政府當(dāng)年在全民居住恐慌之中大造公用住宅，現(xiàn)在看來(lái)，是造多了。再加上日本人口遞減趨勢(shì)的發(fā)展，現(xiàn)在日本稍微偏遠(yuǎn)的地方，都可以看到很多公用住宅的信箱上糊著牛皮紙——這表示空房沒(méi)人住的意思。今天日本的窮人還是要去抽取公用住宅的，但并不是他們沒(méi)地方住，而是希望盡量住到比較好的地方。

從日本的經(jīng)驗(yàn)看，技術(shù)層面上中國(guó)并不存在房子危機(jī)——日本的人口密度和房屋建造成本遠(yuǎn)高于中國(guó)，而日本的房子供應(yīng)達(dá)到了過(guò)剩的狀態(tài)，中國(guó)也可以做到。中國(guó)的房子是相對(duì)不足，和移民500萬(wàn)到摩納哥公國(guó)造成的絕對(duì)不足不是一回事。

這個(gè)制度的關(guān)鍵之處，在于公房產(chǎn)權(quán)不允許出賣，從而把剛性需求的住房和金融衍生品的商品房區(qū)分開(kāi)來(lái)。

如果你真的沒(méi)有錢買房，為剛性需求所逼，不定會(huì)干出搶銀行或是往火車站扔手榴彈這類事情，那么，政府給你提供可以居住的廉租房，結(jié)婚、生孩子都沒(méi)有問(wèn)題。但是房子地點(diǎn)會(huì)比較偏遠(yuǎn)，交通不便，學(xué)校也不太好。更重要的是，你必須接受沒(méi)有屬于自己的房子這一現(xiàn)實(shí)，也要接受對(duì)女朋友說(shuō)明自己住址的時(shí)候承受撇嘴的待遇。

剛性需求不是要擁有自己的房子，而是能有居住的地方、結(jié)婚的地方、生孩子的地方。

而在日本購(gòu)買商品房的，和購(gòu)買股票沒(méi)有什么區(qū)別，房地產(chǎn)商不需要降價(jià)，不需要漲價(jià)，也不需要保持原價(jià)，只要隨行就市。因?yàn)榭蛻糍I的不僅僅是房子，還是金融產(chǎn)品（兼有住房功能），是漲是落，那就按照金融市場(chǎng)的規(guī)律吧。金融產(chǎn)品這類東西，有跌，就有漲的時(shí)候。

當(dāng)然，你花大價(jià)錢在好地方買了自己的房子，可以有更多選擇和利益，比如你的孩子在教育競(jìng)爭(zhēng)中天然處于有利地位。別人也不能嫉妒，這就是現(xiàn)實(shí)。調(diào)整，只有當(dāng)你掙到跟人家同樣多的錢，或者社會(huì)進(jìn)步到可以更加平等才可以，都不是振臂一呼可以解決的。

日本的經(jīng)驗(yàn)證明，剛性需求，通過(guò)政府大量建造和提供廉租房是可以解決的。

（責(zé)編：王容）