“以房養(yǎng)老”這個詞在被不斷地重復(fù)，但是，很多人都不是真正地清楚它到底是什么，怎樣運作的，怎樣通過房子來養(yǎng)老。

在20世紀(jì)80年代，美國出現(xiàn)了大量的“房子富人，現(xiàn)金窮人”。為了解決這個問題，在80年代中期，新澤西州勞瑞山的一家銀行創(chuàng)立了反向住房抵押貸款業(yè)務(wù)，適用于那些擁有房產(chǎn)但卻缺乏其他現(xiàn)金收入來源的老年人。

所謂反向住房抵押貸款，是指擁有房屋產(chǎn)權(quán)的老年人，把房屋產(chǎn)權(quán)抵押給銀行、保險公司等金融機(jī)構(gòu)，由相應(yīng)的金融機(jī)構(gòu)綜合評估借款人的年齡、預(yù)計壽命、健康狀況、房屋的現(xiàn)在價值及未來的增值折舊等因素后，將房屋的價值化整為零，一次性或每月或每年支付給房主一筆固定的錢，一直到房主去世為止。在整個抵押期間，房主將繼續(xù)享有房屋的居住權(quán)，并負(fù)責(zé)維修。在他們離世后，該所有權(quán)歸住房及城市發(fā)展部。由該部把房子出售后，如果在還清貸方銀行款項后尚有盈余，該部將把這筆錢交給老人的遺產(chǎn)繼承人。如果不夠還款，那么住房及城市發(fā)展部將出錢補(bǔ)足欠缺部分，銀行也不會吃虧。

舉個例子，如果一位65歲的美國老年人，擁有一套市值為70萬美元的房子，他可以選擇保險公司或者銀行等金融機(jī)構(gòu)申請反向住房抵押貸款。首先，該金融機(jī)構(gòu)根據(jù)老人的健康狀況和社會平均壽命來計算出整個抵押的期限，假設(shè)這位老人會活到80歲，那么整個抵押期就為15年；金融機(jī)構(gòu)委托專業(yè)的房產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)對房子價值進(jìn)行評估，15年后房子的折舊為30萬美元，由于房子地段及周圍環(huán)境不錯，房子本身會增值20萬，到15年后，房子的總價值大約為60萬美元；金融機(jī)構(gòu)把其中的利息貼現(xiàn)部分扣除（按年利率7%計算，各個國家都不同），最后計算出的總額大概為35.85萬美元，再把總額分?jǐn)偟秸麄€抵押期，即老人每年可以領(lǐng)取2.39萬美元。老人可以選擇一次性領(lǐng)款，也可以選擇按年度或月度領(lǐng)款。

在美國以房養(yǎng)老是一種概念，在這種概念下，有許多模式供老人選擇。

三大模式養(yǎng)老

1.住房資產(chǎn)轉(zhuǎn)換

HECM的全稱是Home Equity Conversion Mortgages ，譯過來中文為值轉(zhuǎn)換抵押貸款或叫做住房資產(chǎn)轉(zhuǎn)換，是國會授權(quán)的一種反向抵押貸款產(chǎn)品，其運行接受國會的監(jiān)督。它最大的特點是受到國家政府的調(diào)控，在老人和銀行金融機(jī)構(gòu)之間建起一道保障，增加彼此的信任。

因為HECM保險項目得到的是美國住房與發(fā)展部（HUD）聯(lián)邦住房管理局（FHA）的支持，所以它能得到聯(lián)邦政府的保險，意味著借款人可以得到事先向其承諾的所有資金，這些資金可以用于任何用途。FHA也保證貸款的回收額會超過住房價值并負(fù)責(zé)貸款意外受損時的賠償。

也就是說，如果金融機(jī)構(gòu)面臨危機(jī)或倒閉，屋主也能得到足額的貸款。反過來，如果屋主生前獲得的錢超過住房市值，政府也會把這個窟窿補(bǔ)上。HUD負(fù)責(zé)保險項目的設(shè)計與改進(jìn)，F(xiàn)HA負(fù)責(zé)授權(quán)貸款提供人、收取抵押貸款保險金和管理保險基金。

但值得注意的是，HUD和FHA并不直接提供反向抵押貸款。HECM的提供者主要是銀行、抵押貸款公司和其他私營金融機(jī)構(gòu)。但這些公司實際上把所有發(fā)放的貸款全部出售給聯(lián)邦全國抵押貸款聯(lián)合會（Fannie Mae）。它不僅是HECM二級市場上的唯一購買者，同時也負(fù)責(zé)制定項目運行中的一些原則和標(biāo)準(zhǔn)。例如，F(xiàn)annie Mae 禁止使用過橋貸款（又稱搭橋貸款，是指金融機(jī)構(gòu)A拿到貸款項目之后，本身由于暫時缺乏資金沒有能力運作，于是找金融機(jī)構(gòu)B商量，讓它幫忙發(fā)放資金，等A金融機(jī)構(gòu)資金到位后，B則退出。這筆貸款對于B來說就是過橋貸款）為超出項目允許的費用進(jìn)行融資；要求曾經(jīng)拖欠財產(chǎn)稅或保險費的借款人預(yù)留部分貸款資金，以防其再次拖欠財產(chǎn)稅與保險費；開發(fā)電話咨詢系統(tǒng)為借款人提供更高質(zhì)量的咨詢服務(wù)。

這種養(yǎng)老模式比較靈活， 老人可以終生按月領(lǐng)取、一定時間按月發(fā)放、在一定限額內(nèi)自由支取或者幾種方式結(jié)合。它提供的是一種提前貼現(xiàn)其住房余值的方法，使得老年住戶獲得養(yǎng)老資金的同時不必搬出或出售住房。

目前，HECM是美國反向抵押貸款市場上規(guī)模最大的一種產(chǎn)品，占所發(fā)放的反向抵押貸款的90%以上。凡是年齡在62歲以上的老年人家庭，不論其家庭財產(chǎn)或收入狀況如何，只要擁有一套已經(jīng)還清貸款或者所欠貸款數(shù)額不多的自住房（依靠反向貸款獲得的現(xiàn)金可以還清貸款）。都可以用獨立擁有產(chǎn)權(quán)的住房申請反向抵押貸款。

但是它也有最大數(shù)額的限制，這主要根據(jù)屋主的年齡、住房市值等因素決定，美國政府相關(guān)部門的規(guī)定最高額度在住房市值的51%至77%之間，現(xiàn)在的最大限額大概是在62.5萬美元（各縣可能還有自己額外規(guī)定的上限）。

2.住房持有者貸款

The Home-keeper Program 直譯過來為住房持有者項目，是1995年Fannie Mae 自己推出的反向抵押貸款產(chǎn)品。它與大部分HECM貸款一樣，采用按月浮動利率的方式計算。浮動利率是指在借貸期限內(nèi)利率隨物價或其他因素變化相應(yīng)調(diào)整的利率。借貸雙方可以在簽訂借款協(xié)議時就規(guī)定利率可以隨物價或其他市場利率等因素進(jìn)行調(diào)整。雖與HECM非常相似，但不同于HECM多種貸款領(lǐng)取方式，Home-Keeper只能選擇按月領(lǐng)取、一定限額內(nèi)自由領(lǐng)取或者兩者的結(jié)合。

這種貸款的優(yōu)點在于，擁有較高價值房產(chǎn)的住戶可以借到更高數(shù)額的資金，因為Home-keeper不受HECM借款最大數(shù)額的限制。一些人傾向于選擇HECM是由于它的貸款條件更為優(yōu)惠，而具有較高房產(chǎn)價值的借款人傾向于選擇Home-keeper貸款，因為它還允許借款人在房產(chǎn)未來升值時享受房產(chǎn)增值的部分好處。

3.私營市場產(chǎn)品

這是由私人性質(zhì)的保險公司、銀行和信貸公司向擁有較高價值房產(chǎn)的62歲以上老人提供，對申請人的收入和借款使用目的沒有任何限制。但是因為沒有政府相關(guān)部門的保障，所以貸款人只能向借款人收取一部分風(fēng)險保費以承擔(dān)借款總額超過房屋凈值的風(fēng)險。

其中比較著名的抵押貸款產(chǎn)品是由老年人財務(wù)自由基金公司所提供的叫做財務(wù)自由貸款的一種保險產(chǎn)品。它的最大限額是70萬美元，又被稱為“大額貸款”（Jumbo Loan）。這種貸款的結(jié)構(gòu)與HECM和Home-keeper 有很大的不同。借款人在簽訂借款合同后可以一次性得到一大筆資金，可以用這筆資金購買Hartford人壽保險公司的年金從而把房產(chǎn)價值轉(zhuǎn)換為按月支付的年金。這種方式的一個好處就是即使住房出售以后也能按月得到固定收入。財務(wù)自由貸款還有一個房產(chǎn)價值分享條款，借款人可以保留一定比例的房產(chǎn)（最高可以達(dá)到房產(chǎn)價值的80%），后代可以繼承這部分房產(chǎn)。

雖然財務(wù)自由貸款已經(jīng)是私營產(chǎn)品中比較出名的了，但是和前兩種由公有部門參與的產(chǎn)品的規(guī)模相比，所占的市場份額非常小，只在美國21個州銷售。

以房養(yǎng)老的成本和風(fēng)險

住房反向抵押也是有成本的，既然它對解決老年人養(yǎng)老有一定的益處，那么一定是要付出一定的代價的。

以現(xiàn)在占美國最大比例的HECM模式舉例。

先前第一種模式中提到的FHA（美國聯(lián)邦住房管理局），為抵押人和金融機(jī)構(gòu)提供了雙向保險，平衡了雙方之間的利益損失，F(xiàn)HA這種按揭保險的功能顯而易見，一方面保障抵押人收到預(yù)期付款，一方面保障放款人的債權(quán)得到保護(hù)。如果到了還款期，抵押房產(chǎn)資不抵債，則剩余債務(wù)由FHA來償還給放款人。而且如果選擇終生付款模式，抵押人無論房產(chǎn)貶值到何種程度，都可以居住在房屋中直到過世。這點極大保護(hù)了抵押人的利益，免除一旦房產(chǎn)貶值則無家可歸的風(fēng)險，消除了他們這方面的憂慮。

但抵押人除了一開始就要按照房產(chǎn)評估價值的2%收取保險開辦費，在按揭期中每年都要按照當(dāng)年按揭債務(wù)余額的1.25%繳納保險年費。保險開辦費和年費都可計入貸款來融資，但同時利息滾動。

屋主必須按時交納房地產(chǎn)稅和住房保險并持續(xù)住在住房中，如果屋主交不出房地產(chǎn)稅和住房保險或是由于某種原因不能在住房繼續(xù)居住，屋主就面臨失去房產(chǎn)的風(fēng)險。2012年，美國9%使用住房反向抵押貸款的老人幾乎喪失掉住房產(chǎn)權(quán)，原因很簡單，他們沒有交納房地產(chǎn)稅或是住房保險。

按揭保險的介入固然一定程度上消除了不確定性和信息不對稱帶來的風(fēng)險，但這又給抵押人帶來很大的財務(wù)負(fù)擔(dān)，減少了從反向抵押能夠帶來的預(yù)期收益。

另外，美國的以房養(yǎng)老還得承擔(dān)一定的風(fēng)險。住房反向抵押貸款的受益人只是屋主，所以一對夫婦如果丈夫是屋主，而妻子不是屋主，那么在男屋主過世時，他的太太就無法繼續(xù)享受住房反向抵押貸款帶來的益處。如果這位女性還想保有住房，她就必須償還所有貸款和利息，這位女性可以將房子賣掉，但如果還是還不上賬，那就別想要房子，她瞬間就變成了無家可歸者，而住房也將被貸款機(jī)構(gòu)沒收并拍賣。

美國的以房養(yǎng)老無論是在制度法規(guī)上，還是思想觀念上都已經(jīng)發(fā)展得較為成熟，但是它的市場空間依舊狹小，每年的申請量也非常小，屬于絕對小眾化的產(chǎn)品。那么在如今的中國，能不能推行，現(xiàn)在下結(jié)論還為時過早，決定權(quán)在老人手中，未來能不能在市場占一定比例也成為小眾化產(chǎn)品，還需要很長一段時間去驗證。