“這一個月房價漲勢太厲害了，房東的心理價格幾乎一周一變，掛出來的房子本周賣不掉，到了下周就要漲價，房源信息不得不及時更換。”10月16日上午，上海自貿區(qū)周邊一處地產中介拉起門簾，工作人員匆匆將貼在玻璃墻內房源信息撕下更新，一位工作人員告訴記者，這已經是他們一個月內的第四次更換房源信息了。

盡管中國（上海）自由貿易試驗區(qū)正式掛牌只有一個多月，各項具體的細則尚未出臺，一切都還在起步之中，但卻已在樓市掀起一場旋風。

《中國經貿聚焦》記者采訪發(fā)現(xiàn)，從自貿區(qū)消息公布以后，自貿區(qū)概念樓盤最高單價已過5萬元，二手樓盤漲幅超兩成，區(qū)內及周邊寫字樓租金已上漲20%左右。

二手房有客戶無房源

記者了解到，自貿區(qū)劃定的28.78平方公里之外，與之直接相關聯(lián)的地產項目，主要集中在浦東川沙、外高橋和原南匯祝橋、臨港新城四個板塊。這些板塊的房地產項目，新盤均價基本都超過2萬元/平方米。

在與自貿區(qū)僅一路之隔的外高橋板塊，一個名為“森蘭外高橋”的全新商住社區(qū)正在緊鑼密鼓的建設中。記者通過中介了解到，這個社區(qū)內幾個高端新盤都已突破4萬元的單價。比如仁恒森蘭灣項目，最新開盤價接近6萬。

隨著自貿區(qū)概念的熱炒，看漲聲不僅來自新樓盤，二手房價也明顯上漲?！熬瓦@一個月，二手房價平均漲幅超過20%”，在距離外高橋自貿區(qū)2號門最近的小區(qū)里，從事了兩年房地產中介工作的黃先生說。

他指著附近的學前一村小區(qū)告訴記者：“這個房子是1990年竣工的，自貿區(qū)消息出來前，掛牌價格約在每平方米1.7萬元，現(xiàn)在2.8萬元還搶著買，經常有人來問，但有客戶無房源?！?/p>

記者在自貿區(qū)附近中介觀察，證明此言不假。在半小時內，就有10位客戶來中介詢價，然而不少樓盤都已銷售一空。

王女士就是其中之一，家住閘北區(qū)的她，擁有兩室一廳80平方米的房子自住，此次專門過來，想買一套自貿區(qū)附近的二手房用來投資。但接連問了幾家中介，都沒有合適的二手房掛牌售賣 ，然后她又到外高橋附近的新樓盤仁恒森蘭雅苑和新城碧翠詢問。

但是，逛了一圈之后，王女士空手而歸?！白罱鲁潜檀涞臐q幅大概是每平方米每月漲1000元，而仁恒森蘭雅苑的價格已經在4萬元以上，都是大戶型，一般人恐怕難以負擔動輒600萬-800萬元的房子?！蓖跖繜o奈地感嘆道。

雖然沒有買到心儀的房子，王女士仍舊看好外高橋附近房產的增值空間。她坦言：“我自己目前居住的房子，在未來半年上漲20%-30%是不太可能的。但借著自貿區(qū)的東風，附近的房子還有上漲的可能性。如果我有足夠的資金，不管是一手房還是二手房，都會盡快出手?！?/p>

“現(xiàn)在靠近自貿區(qū)的房源都挺搶手的，掛牌的二手房源更是少之又少。一有二手房源出來，打電話給客戶，一般兩天就能簽好合同?！鄙虾傑胺康禺a經紀有限公司奚馨蕾向《中國經貿聚焦》記者表示，目前外高橋附近二手房上漲20%-30%，新房上漲超過30%，都在正常的漲價范圍內。

除了外高橋，臨港新城的樓市也是異?；鸨！疤鞎r地利，占盡大浦東發(fā)展利好”之類的廣告語，占據了醒目位置，更有開發(fā)商預言“臨港有望成為下一個香港”。

記者了解到，臨港新城之前的房價大約在1.1萬元/平方米，在上海出臺限購政策后曾一度跌到9000元/平方米。但從今年7月開始，二手房價一路飆升，目前已經達到1.5萬元/平方米左右，上漲幅度超過25%。

據21世紀不動產上海區(qū)域市場研究部統(tǒng)計數據，9月至10月10日，自貿區(qū)主要涉及的四個板塊合計成交新房面積為16.2萬平方米，是去年同期成交量的4.2倍，遠高于同期全市新房成交面積的漲幅67.2%。尤其是外高橋板塊，遠超上海全市同期數據。

寫字樓、倉儲地租金飆漲

受上海自貿區(qū)影響，附近的寫字樓、倉庫也成為關注的熱點，商業(yè)地產以及廠房的租金已經是一片漲聲。業(yè)內人士分析，9月29日自貿區(qū)掛牌后，自貿區(qū)亞太分撥中心、跨國公司地區(qū)性總部等均將大量使用當地的倉庫和廠房資源。

“上海自貿區(qū)重點發(fā)展的金融服務、航運服務、商貿服務、專業(yè)服務、文化服務及社會服務在內的六大現(xiàn)代服務業(yè)領域，對區(qū)域內的寫字樓、工業(yè)地產、商鋪等物業(yè)形成不同程度的直接利好?！笔腊钗豪硎搜芯坎慷轮x晨表示。

據記者了解，位于上海外高橋保稅區(qū)基隆路的湯臣國際貿易大廈，已經是園區(qū)內最貴的寫字樓，其租金報價從原來的每天每平方米3元，上漲至9月底的每平方米4.5元/天，國慶長假后的報價已上調至每天每平方米7元，短短8天，租金漲幅超驚人。

某商業(yè)地產中介公司人員告訴《中國經貿聚焦》記者：“目前，上海自貿區(qū)的寫字樓租金已升至每天每平方米4.5元，而今年8月份這一報價為每天每平方米2元左右。在一個多月內，經歷了自貿區(qū)掛牌日前后和國慶節(jié)后的兩波大幅調租漲價，園區(qū)內的辦公樓平均租金也都翻倍。”

不僅如此，上海自貿區(qū)的寫字樓項目的售價同樣水漲船高，目前整體售價較9月份上漲20%。其中，交能國際大廈均價從1.3萬元/平方米上漲至3萬元/平方米，而上述湯臣國際貿易大廈更是出現(xiàn)3.5萬元/平方米的報價。

同時，商住樓的價格飆漲則更為明顯，距離外高橋保稅區(qū)不遠的楊高北路樂非天地的38平方米的小戶型單位成交價格從8月底的100萬元，攀高至如今的170萬元?！凹幢闶浅^50%的漲幅，在一些房東看來仍然不滿意，他們希望再等等、再看看。”房地產中介工作人員說。

寫字樓何以出現(xiàn)如此的高增長？世邦魏理仕的一份數據顯示，園區(qū)內寫字樓總體數量不足。特別是洋山港保稅區(qū)和浦東機場綜合保稅區(qū)內只有零星幾棟寫字樓，目前自貿區(qū)商辦項目供應量主要位于外高橋保稅區(qū)，不僅總體量很小，而且樓齡長、品質低。

據統(tǒng)計，外高橋保稅區(qū)內品質達到或者接近乙級并對外出租的商業(yè)寫字樓總存量僅40萬平方米。其中樓齡在10年以上的項目占總量56%，而樓齡在5年以內的項目占比為零。

記者了解到，正是由于辦公樓供應量不足，不少企業(yè)不惜購買或租用廠房作為“辦公地點”，目的就在于搶先“登陸”自貿區(qū)。導致自貿區(qū)所在區(qū)域內外的寫字樓需求激增，價格上漲迅速，有些原來無人問津的寫字樓現(xiàn)在都趨于滿租。

德融地產市場部監(jiān)測數據顯示，在一手房市場方面，外高橋板塊內的寫字樓在最近的7、8、9、10四個月中成交漲幅明顯，8月國務院正式批準設立自貿試驗區(qū)之后，該月寫字樓成交量出現(xiàn)爆發(fā)式增長，成交面積環(huán)比大漲805.8%，成交總金額亦上浮768.8%。

除了寫字樓的大漲，值得注意的是，隨著自貿區(qū)的掛牌，原在自貿區(qū)的倉儲用地價格也在水漲船高。

劉先生是眾多掘金自貿區(qū)的溫州商客之一，本來看中的一塊倉儲用地只有4000元/平方米，自貿區(qū)掛牌前夕漲到了6000元/平方米，掛牌后又漲到10000元/平方米，等過十天再問，竟然再次被提高到14000元/平方米。

“如果未來的自貿區(qū)仍然延續(xù)外高橋等保稅區(qū)目前的注冊地和辦公地分離的模式，自貿區(qū)以外的寫字樓和倉儲市場肯定會受到推動，租金漲幅或將加快?！币晃环慨a中介人員告訴《中國經貿聚焦》記者。

購房投資需謹慎

“自貿區(qū)具體政策細節(jié)都還沒出來呢，房價就漲成這樣，這也是我們始料未及的?！鄙虾Ｄ撤康禺a經紀事務所高級物業(yè)顧問丁勝告訴記者，自貿區(qū)短期對房地產的利好作用大于實際。而在揭牌首月，各項改革尚未起步之際，區(qū)域內房價就出現(xiàn)瘋狂上漲的局面，也讓外界頗為擔憂。

他指出，現(xiàn)在房東惜售、跳價的心態(tài)非常明顯。自貿試驗區(qū)概念傳出后，外高橋板塊只要有二手房源出來，馬上就有購房者下定金，房東不斷跳價，購房者不斷追漲的現(xiàn)象持續(xù)上演?！耙惶卓們r200多萬元的房子，房東都是5萬、10萬元地往上跳價，而購房者都能接受?！倍僬f。

面對如此火爆的場面，不少業(yè)內人士指出，結合自貿區(qū)當前的關注熱度，當地住宅房價飆升、寫字樓租金大漲都勢必存在一定的沖動因素，未來是否會進一步上漲還要看政策對于當地的支撐力度。

“雖然不少投資者和購房者都看好自貿區(qū)樓市的升值潛力，但仍需注意其中的風險?！倍偬寡裕耗壳昂芏嘧≌瑯潜P只是借自貿區(qū)造勢而已，甚至有些樓盤位置偏遠，不僅不具備自住的可能性，投資價值也需要非常長的時間才能體現(xiàn)出來。

他舉例說，地處原南匯地區(qū)的某樓盤，打著自貿區(qū)的旗號，2個月內房價從每平方米1.4萬元漲至1.6萬元，許多人看房后發(fā)現(xiàn)，其實該樓盤距離浦東機場保稅區(qū)還有10多公里路程，周邊超市、學校、醫(yī)院等配套設施也有待完善。

對于自貿試驗區(qū)的概念效應，漢宇地產董事總經理施宏指出，大多數的自貿區(qū)概念房實際離自貿區(qū)還有一段距離、本身品質也不見得多優(yōu)秀，再加上周邊的配套設施也有待完善，無論是剛需購房還是商業(yè)地產投資，都尚需理性對待，同時也需警惕房價增長過快產生的泡沫。

“當年迪斯尼項目確定落戶上海時，川沙的樓盤曾火過一把，房價直線飆升，一些人盲目出手，結果被套?，F(xiàn)在自貿區(qū)樓盤也炒得有些過熱了，無論購房者還是投資者，都應理性面對，切忌‘軋鬧猛’?！?施宏說。

他判斷，現(xiàn)在外高橋、臨港板塊的二手房價格快速拉升，短炒一段時間后，價格將進入消化期。如果接下來自貿試驗區(qū)的政策落實，房價可能也會隨之逐步拉升，“在拉升了3-6個月后，市場也將進入平靜期”。

德佑地產區(qū)域總監(jiān)張劍東更為謹慎。他認為，最近在很短時間內，自貿試驗區(qū)周邊板塊的二手房價格一下上漲了20%-30%，這是對區(qū)域價格的一種透支，“這其實已經是半年、一年后的市場價格了?，F(xiàn)在自貿試驗區(qū)除了概念，其他的配套還遠遠跟不上?！?/p>