摘 要 城市土地儲備制度在我國許多城市相繼建立，在提高政府對城市土地市場調(diào)控能力等諸多方面起到重要作用。隨著人們生活水平的提高，對物質(zhì)的需求相對增多，商業(yè)土地市場的需求也與日俱增，為了進(jìn)一步推動土地儲備市場的正常運(yùn)作，更好的促進(jìn)城市規(guī)劃，有必要對土地儲備的規(guī)模進(jìn)行預(yù)測。

關(guān)鍵詞 商業(yè)土地儲備 儲備規(guī)模 灰色預(yù)測

商業(yè)服務(wù)業(yè)用地需求主要受城市擴(kuò)大和經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度的影響，與第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值直接相關(guān)。而第三產(chǎn)業(yè)GDP的數(shù)值滿足灰色GM（1，1）的建模要求，因此，預(yù)測的思路是：

首先，建立灰色系統(tǒng)模型預(yù)測沈陽市第三產(chǎn)業(yè)GDP變化趨勢，預(yù)測第三產(chǎn)業(yè)GDP增加值；

其次，預(yù)測每增加一萬元第三產(chǎn)業(yè)GDP需要增加的商業(yè)服務(wù)業(yè)建筑面積，進(jìn)而推算出當(dāng)年新增第三產(chǎn)業(yè)GDP所需要增加的建筑面積；

最后，將新增第三產(chǎn)業(yè)GDP所需要增加的建筑面積除以商業(yè)服務(wù)業(yè)用地平均容積率預(yù)測出2013年-2016年沈陽市商業(yè)服務(wù)業(yè)用地面積需求。

（1）沈陽市第三產(chǎn)業(yè)新增產(chǎn)值預(yù)測

根據(jù)表1，沈陽市2006年-2012年的第三產(chǎn)業(yè)（億元）為1245.3，1499.3，1732.4，1934，2254.9，2608.2，2902.5

該數(shù)據(jù)滿足灰色預(yù)測模型的要求，具有單調(diào)性、非負(fù)性且為光滑離散數(shù)列。所以可利用灰色模型來預(yù)測未來年份的第三產(chǎn)業(yè)。

表1 2006-2012年沈陽市第三產(chǎn)業(yè)GDP 單位：億元

數(shù)據(jù)來源：①2006-2011年數(shù)據(jù)來自沈陽市統(tǒng)計年鑒2005-2012年各卷；②2012年數(shù)據(jù)來自沈陽市統(tǒng)計局外網(wǎng)

原始數(shù)列為：X（0）={1245.3，1499.3，1732.4，19340，22549，

2608.2，2902.5}

按（1）式生成累加X（1）（k）數(shù)列

X（1）={1245.3，2744.6，4477，6411，8665.9，112741，14176.6}

構(gòu)造B矩陣和數(shù)列向量Y，

計算，，得到

經(jīng)累減后預(yù)測得

對模型進(jìn)行檢驗，計算殘差和相對誤差

平均相對誤差

于是有標(biāo)準(zhǔn)差比

計算小誤差概率

預(yù)測精度等級為一級，預(yù)測模型是可靠的。

預(yù)測公式為，將k值代入模型可得到2013-2016年沈陽市第三產(chǎn)業(yè)GDP預(yù)測結(jié)果，見表2。

（2）沈陽市第三產(chǎn)業(yè)新增產(chǎn)值所需建筑面積預(yù)測

第三產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值增加必須建立在用房面積增加的基礎(chǔ)上，雖然部分新增第三產(chǎn)業(yè)用房面積是從現(xiàn)有房屋轉(zhuǎn)換而來的，但隨著土地供應(yīng)政策的規(guī)范和房地產(chǎn)市場的逐步完善，商業(yè)服務(wù)業(yè)用房的增加主要依靠商業(yè)服務(wù)業(yè)用地供應(yīng)來解決。根據(jù)表3所示，沈陽市2006-2012年這7年平均每增加1萬元所需要增加的商業(yè)服務(wù)業(yè)用房建筑面積為0.41平方米。假設(shè)其在預(yù)測期間內(nèi)保持不變，為一個常量。

表2 2012-2015年沈陽市第三產(chǎn)業(yè)GDP預(yù)測結(jié)果 單位：億元

表3 2006-2012年沈陽市商業(yè)服務(wù)業(yè)用房與第三產(chǎn)業(yè)新增GDP

數(shù)據(jù)來源：①2006-2011年數(shù)據(jù)來自沈陽市統(tǒng)計年鑒2007- 2012年各卷；②2012年數(shù)據(jù)來自沈陽市統(tǒng)計局外網(wǎng)

根據(jù)表3的計算，2006-2012年沈陽市第三產(chǎn)業(yè)平均每增加1萬元所需要增加的商業(yè)服務(wù)業(yè)用房建筑面積為0.49平方米，可以預(yù)測出沈陽市2013-2016年第三產(chǎn)業(yè)所需新增建筑面積，見表4。

表4 2012-2015年沈陽商業(yè)服務(wù)業(yè)用房新增建筑面積需求預(yù)測

（3）沈陽市商業(yè)服務(wù)業(yè)用地面積預(yù)測

根據(jù)沈陽市2010-2013年出讓商業(yè)地塊的容積率來看，2010年商業(yè)地塊的平均容積率為2.7，2011年業(yè)地塊的平均容積率為2.92，2012年業(yè)地塊的平均容積率為3.42，2013年業(yè)地塊的平均容積率為2.72。由此看來，商業(yè)地塊的容積率變化不大，因此，取這四年的平均容積率2.94作為2013-2016年商業(yè)地塊容積率。根據(jù)以上分析，可以預(yù)測2013-2016年沈陽市商業(yè)服務(wù)業(yè)用地需求，見表5。

表5 2013-2016年沈陽市新增商業(yè)服務(wù)業(yè)用地預(yù)測結(jié)果

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