地價與房價休戚相關，而調控土地市場，正是為了能夠穩(wěn)定房價。但自今年下半年以來，供需矛盾最為激烈的一線城市是這一輪房價的領漲先鋒。國家統(tǒng)計局剛剛公布的數據顯示，北京、上海、廣州、深圳四個城市10月的房價同比上漲均超過了20%。地價房價連漲的預期不徹底斬斷，怪圈永難逃出。

年底或略微降溫

截至11月6日，北京土地整理儲備中心掛出的經營性用地有26宗，都將在12月上旬前出讓。26宗土地中，包含居住功能的有12宗。業(yè)內預計，今年北京土地成交額有望突破1600億元。

中經聯盟秘書長陳云峰表示，盡管有些地塊價格偏高，但是北京市場空間大、需求旺盛，年底北京土地市場依然會持續(xù)高溫。接受記者采訪的多名開發(fā)商也表示：“只要不超過預期上限，就會參與競爭”。

業(yè)內人士認為，按照上述節(jié)奏，年底北京的土地供應量將繼續(xù)維持高位。在房地產企業(yè)拿地需求普遍旺盛的情況下，北京的土地交易金額也將持續(xù)攀升。

此外，由于北京在土地出讓中配建了大量保障性住房用地，導致純商品房用地供應面積受到擠壓，商品房地價會繼續(xù)抬高。

“ 每年北京推地的數量是有一定的，一般10萬到12萬平米，不可能會有大幅度增加，政府也沒那么多土地儲備?！?東亞新華地產營銷總監(jiān)賈玉鵬說，如果一半都做保障性住房，百分之二十做工業(yè)用地及商業(yè)辦公，剩下純住宅用地的量就很少了。

盡管土地市場仍會保持火熱，但相比之下，在9月中國10個熱點城市的土地出讓金、土地成交量和地價三者皆達到年內高峰后，10月中國熱點城市的土地市場初現“退燒”跡象。

9月25日，國土部副部長胡存智要求供需緊張的一線城市要加大住宅用地供應，平抑地價，務必做到年內不再出“地王”。不久，北京順義大龍地王二次入市遭暫停。此外，在全國各地也多次出現叫停地王事件。

近期政策走向對市場影響開始出現，開發(fā)商拿地積極性一定程度受到抑制。 11月19日，北京土地市場出現降溫跡象，亦莊新城和豐臺王佐鎮(zhèn)各有一宅地出讓，亦莊新城地塊純商品房樓面價不到2萬元/平米，和8月間同區(qū)域宅地價格相比，每平方米下調約7000元。地塊也僅吸引5家房企競價。

亦有業(yè)內人士認為，土地市場降溫與年底的時間節(jié)點有關，并不意味著整體走勢發(fā)生明顯改變。

應增加中低價地塊供給

“北京今年供地力度絕對比往年大，調控政策也更嚴了，但房價和地價上漲速度還是很快?！北本┓繀f(xié)秘書長陳志顯得憂心忡忡。今年北京土地市場整體供應量明顯上升，尤其是通州大興等新城區(qū)域土地供應增加更為明顯。

據21世紀不動產北京安信瑞德市場研究部的監(jiān)測數據顯示，通州區(qū)今年截止到目前成交的土地情況看，住宅及多功能用地規(guī)劃建筑總面積為234萬平米，同去年全年208萬平米比，增長12.5%。

從11月開始，土地交易規(guī)模也大幅上升。在北京、上海、深圳近期出臺的“強化版”樓市調控政策中，尤其是近期習近平總書記的講話，均包含增加土地供應的思路?！熬┢邨l”后，北京自住型商品住房地塊供應明顯增加，普通用地供應也在增加。

“但多數是高價地，高價地改變了預期，使得人們造成了房價仍然會快速上漲的預期。”陳志說。下半年以來，“地王”導致周邊的普通商品房價格也“水漲船高”。

今年7月，北京市場接連出現兩塊地王，其中夏家胡同地王樓面價高達4萬元/平米，孫河地王樓面價逼近5萬元/平米，兩塊地王未來項目的預計銷售均價將分別逼近6萬元和8萬元。再如11月成交的亦莊河西板塊地塊，以及備受關注的朝陽區(qū)東壩南區(qū)土地，商品房部分樓面價都堪稱高價地。

在陳志看來，簡單增加供給是沒用的，要增加優(yōu)質低價的普通商品房供給，形成導向性，才能降低房價上漲預期。但由于“人多地少”的客觀特征，一線城市市場供求關系沒有辦法通過大規(guī)模供應土地來獲得緩解。

斬斷房地連漲鏈條

盡管從短期來看，自住型商品房用地有可能擠占商品房用地，但中長期來看，自住型商品房用地入市后，無疑會改變地價和房價連漲的預期。在北京“低端有保障、中端有支撐、高端有市場”的三軌制的思路下，未來整個北京很可能會形成保障型住房、自住型商品房、商品房的三元化市場格局。

郭毅表示，從時間上推算，首宗成交的“自住型商品房”用地是11月4日，保利首開聯合體競得的朝陽區(qū)東壩地塊，最快上市時間也要到明年下半年，而“自住型商品房”的規(guī)模化上市最快也要到明年底，因此效力在一年后方能顯現。

另一個被寄予能斬斷房價地價連漲鏈條的，是近日呼聲甚高的農村集體土地入市，如農村集體土地入市順利實現，大量低成本閑置的農村建設用地，將極大平抑土地市場價格。

三中全會公報表示：“中國將建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場”，這意味著土地制度將迎來重大變革，城鄉(xiāng)建設用地“同地、同權、同價”或成為未來土地改革的一個方向。目前，廣東、四川、湖北、安徽、重慶等多個省市已經展開了農村土地集體入市的實質性試點。

11月20日，據《新京報》報道，北京已經基本完成了集體土地所有權的確權，明年將開展集體建設用地和宅基地的確權工作。此外，北京已經納入國土部治理“小產權房”的試點城市。

陳云峰表示，目前房價高，很大原因是地價、稅負和融資成本非常高，因此未來要減少建設環(huán)節(jié)的各種費用，降低房地產業(yè)的稅負和融資成本，進行財稅體制改革、完善金融市場等改革。配合土地供給，理順供求關系將使房價趨于穩(wěn)定。